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07.08.2005, 15:39 von MaxProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mieteinbehaltung
Nach 2,5 Jahren meinte unsere Mieterinn alle Fenster in ihrer Wohnung seien kaputt und die Heizung würde nicht richtig funktionieren (Sie hatte sich die Wohnung vorher aber mehr als gründlich angeschaut)und forderte uns auf die "Mängel" zu beseitigen. Da wir aber selber im Haus wohnen und über den ordnungsgemäßen Zustand der Fenster und der Heizungsanlage bescheid wissen haben wir uns natürlich geweigert Massnahmen von ca 40000€ einfach mal so durchzuführen. Darauf hin erhielten wir mehrere Schreiben ihres Anwaltes mit absolut lächerlichen Fristen in 2 Wochen neue Fenster sonst... . Da es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung handelt das der Eigentümer selbst bewohnt haben wir sie laut § 573 BGB zum 30.11 gekündigt. Aber anstatt nun Ruhe in unser Haus einkehrte bekammen wir kurz darauf Schreiben von einem anderen Anwalt der mit einer Mieteinbehaltung (von 40% der Kaltmiete) drohte sollten die angeblichen Mängel nicht behoben werden. Darauf hin schrieben wir ihrem Anwalt das es unsere Meinung nach keine Mängel in der Wohnung gäbe und das seine Mandantinn ja auch gekündigt sei. Dieses Schreiben wurde offensichtlich ignoriert dh. unsere Mieterinn überweist nun die um 40% gekürzte Miete. Nun die eigentliche(n) Frage(n): 1)Kann sich der Mieter einfach Mängel ausdenken (ohne BeweiseGutachten) um die Miete zu kürzeneinzubehalten? 2) Ist 40% nicht völlig übertrieben (würde ja heißen die Wohnung ist fast unbewohnbar)?
3)Habe gehört das bei einer Mieteinbehaltung ein extra Konto eingerichtet werden muss auf das das einbehaltene Geld überwiesen wird und dieses Konto von einer Art Treuhänder verwaltet werden muss. Kann dazu jemand was sagen also wir haben das Gefühl das unsere Mieterinn von der Kündigung so überrascht wurde das sie uns das restliche halbe Jahr einfach nur das Leben schwer machen will.
Alle 6 Antworten
10.08.2005, 14:21 von tommy
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Hi,

Zitat:
Der Mieter muss seine Behauptungen vor Gericht beweisen
und NICHT der Vermieter muss das Nichtvorhandensein der behaupteten Mängel beweisen!



Stimmt nicht. Der Vermieter muss beweisen, dass seine Mietsache für den im MV vorgesehenen Zweck geeignet ist und mangelfrei ist. Der Vermieter behauptet ja, die Wohnung hat keine Mängel. Der Mieter wird ja bei gekürzter Miete nicht vor Gericht klagen.

Wenn der Kläger vor Gericht sich auf die Mangelfreiheit beruft und der Mieter bestreitet dieses, bleibt die Beweislast beim Vermieter.

LG
08.08.2005, 12:02 von volker
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Hallo Max,

folgende Urteile zu Mängeln an Fenstern sind mir bekannt:

10 % Minderung - Fenster sind nicht verschließbar - WM 1980, S. 17,

5 % Minderung - Isolierglasscheibe von innen beschlagen - WM 1993, S. 607,

20 % Minderung - Fenster sind mangelhaft - WM 1994, S. 464,

5 % Minderung - Fenster undicht, bei Schlagregen dringt Wasser ein - WM 1982, S. 184.

Wenn im Sommer die Heizung nicht funktioniert, besteht kein Anspruch auf Minderung. Die Heizperiode läuft grundsätzlich von Oktober bis April. Daneben nur zu heizen, wenn es die Außentemperaturen erfordern. Minderung dann auch nur für diesen Zeitraum.

Wenn die Kündigung nach § 573 a BGB zum Ende November terminiert ist, muss sie spätestens am 3. Juni dem Mieter zugegangen sein.

Wenn die Miete seit diesem Zeitpunkt ebenfalls nur zu 60 % gezahlt wird, besteht bereits ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete.

Daher nach § 543 Abs. 2 Nummer 3 a BGB der Mieterin fristlos und hilfsweise fristgerecht (ebenfalls zum 30. Nov.) kündigen. Diese Kündigung neben der Eigenbedarfskündigung, d.h., die Eigenbedarfskündigung mit der neuen Kündigung nicht zurücknehmen.

Bezüglich der Mietrückstände empfehle ich Urkundenklage. Führt bei dem bereits eingeschaltetem Anwalt zwar nur zum Vorbehaltsurteil, aber die Frage, welche Minderungshöhe ist zulässig, wird vom Gericht überprüft. Dann muss die Mieterin vortragen, welche konkreten Mängel bestehen und kann nicht nur pauschal behaupten, die Fenster sind kaputt und die Heizung funktioniert nicht.
08.08.2005, 11:06 von Vermieterheini1
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Nachdem die Moderatoren nicht gewillt sind Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen ALLE meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos NICHT wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
07.08.2005, 22:34 von Cobblers
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Guten Abend,

um die Mangelfreiheit nachzuweisen wäre es sicherlich nicht ungeschickt, mit entsprechenden Handwerkern eine Überprüfung vorzunehmen (z. B. im Rahmen der Wartung bzw. im Rahmen der Fensterüberprüfung für einen KVA).

Außerdem hätte dieses Vorgehen den Vorteil, dass die Mieterin euch mit den Handwerkern in die Wohnung lassen muss und ihr einwandfrei nachweisen könnt, dass die Mängel nicht bestehen.

Gruss
Cobblers
07.08.2005, 17:35 von FOC
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Wie wärs hiermit:

Gerichtlichen Mahnbescheid über die 40% schicken (kosten um 30 Euro). Dort Ankreuzen: Wenn Verweigerung, dann Gerichtsverfahren.

Dann muss die Mieterin Farbe bekennen. Entweder ist Sie davon überzeugt, dass Sie Recht hat, dann kommt es zum Prozess oder Sie zahlt (auch die 30 Euro). Andere Möglichkeiten hat Sie dann nicht.
07.08.2005, 17:31 von RMHV
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Ob eine Minderung vom 40% übertrieben ist, kann aus der Entfernung niemand wirklich einschätzen.
Gegen eine unberechtigte Mietminderung kann man sich mit einer Zahlungsklage wehren. Zu überlegen wäre, ob ein sog. Urkundenprozess sinnvoll ist.
Die meisten Dinge die man meint gehört zu haben, haben keinen realen Hintergrund. Dies trifft auch auf das extra Konto und den Treuhänder zu.
Es wird schon zutreffen, dass die Mieterin es mit Schikanen versucht. Über solche Kleinigkeiten darf man sich als Vermieter einfach nicht ärgern. Ignorieren ist das schlimmste, was dem Mieter in dieser Situation passieren kann.
Vorhersehbar sollte allerdings sein, dass bei der Rückgabe einiges an Schäden festgestellt werden könnte, die gegen die Kaution aufgerechnet werden müssen. Ein verbleibender Restbetrag könnte eingeklagt werden.
Da man aus der Fragestellung schließen muss, dass auf VErmieterseite eine gewissen Unerfahrenheit vorliegt, wäre die Beauftragung eines Anwalts sicherlich sinnvoll.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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