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23.02.2007, 10:58 von HansjuergenProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mietaufhebungsvertrag?
Fakten:

Den Mietern (Mann, Frau, Kleinkind) wurde fristlos zum 31.01.2007 wegen Zahlungsverzuges gekündigt; fristgerecht zum 30.04.2007. Die Widerspruchsfrist für die Mieter geht noch bis zum 28.02.2007.
Ich kann die Wohnung zum 01.06.2007 neu vermieten (Interessenten haben noch eine Wohnung die gekündigt werden muss (3 Monate). Daher brauchen Sie meine Zustimmung bis zu diesem Termin.

Die jetzigen Mieter wollen auch ausziehen.

Was muss ich beachten, dass ich auf der rechtlich sicheren Seite bin (für jetzige Mieter und für die Interessenten)?
Mietaufhebungsververtrag? Wer hat einen Link für einen rechtlich einwandfreien Mietaufhebungsvertrag?
Was ist sonst noch zu beachten?

Danke für jeden Tipp, Hinweis und Link.

Gruß Hans-Jürgen
Alle 14 Antworten
23.02.2007, 17:59 von Hansjuergen
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MarieP
Zitat:
Was passiert, wenn z.B. ab April die Miete wieder nicht kommt, da ARGE nicht zahlt. Sie vertreten einen 3. nicht sich selbst?


1.) Habe ich der Eigentümerin schon gesagt, dass wohl März 07 noch kommen wird und April 07 wahrscheinlich nicht, deswegen müssen/sollen die Mieter ja auch raus; Mai 07 ist Leerstand, ab 1. Juni 07 habe ich ernsthafte Mietinsteressenten.

2.) Richtig, ich habe von der Eigentümerin eine Generalvollmacht hinsichtlich Ihres Miethauses. Ich bin mit dem Ehepaar seit Jahren befreundet, es ergab sich so mit der Zeit, dass ich immer wieder gefragt wurde, wie macht man was etc. Ich habe es mir auch zugetraut aufgrund meiner Ausbildung (Bankkaufmann/Betriebswirt) und merke jetzt erst, wie umfangreich das Ganze ist.
Ich "muss" aber weitermachen. Das Ehepaar ist 70 jahre alt. Wie es früher üblich war, wurde alles auf die Ehefrau überschrieben, weil der Ehemann (Maurer, später zusätzlich Mitgesellschafter einer Baufirma) sich absichern wollte und seiner Ehefrau ein kleines Zubrot zu Ihrer margeren Rente verschaffen wollte (Ehefrau: Kindererziehung und Halbtagsjob).

Ich weiss, verzwickte Situation. Ein Verkauf der Immobilie ist aufgrund der niedrigen Verkauserlöse am Markt in M-V nicht möglich; der Verkaufserlös würde nicht einmal die Kredite decken.

Hans-Jürgen
23.02.2007, 17:37 von MarieP
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Hallo Hans Jürgen

Zitat:
1.) um Druck zu machen; meine Ernsthaftigkeit zu untermauern
2.) ich war mir nicht sicher, ob die Mieter zum Anwalt gehen, daher habe ich von "Janolaw" eine Musterkündigung wegen Zahlungsverzuges gekauft;
3.) hätten Sie die Mieter rausgesetzt innerhalb von 20 Tagen?
4.) ausserdem überschnitt sich die Kündigung mit der Mitteilung der ARGE, dass ab 1.02.07 die Miete wieder von der ARGE kommt;
5.) ich wollte möglichst einvernehmlich regeln, dass die Mieter ausziehen.



zu 1 die Ernsthaftigkeit wird der Angelegenheit genommen, indem nicht auf die fristlose Kündigung bestanden wird.
Da fristlos und gleichzeitig fristgerecht gekündigt wurde, zeigt ein VM eigentlich an, dass es für dieses Mietverhältnis das Ende ist. Selbst wenn der Mieter in der gesetzlichen Frist zahlt. Dafür ist eine fristlose Kündigung mit gleichzeitig fristgerechter Kündigung gedacht.

zu 2 vollkommen o.k.

zu 3 Ja, sonst hätte ich nicht diesen Weg als VM eingeschlagen.

zu 4 +5 wenn einvernehmlich über z.B. Mietaufhebungsvertrag immer regeln bevor eine Kündigung ausgesprochen wird.

Zitat:
1.) Haben Sie richtig erkannt; ist bei mir aber ein Problem;
2.) teilweise bereits oben erklärt;
3.) ich aus persönlichen Gründen der Eigentümerin verpflichtet bin, die Kosten so niedrig wie möglich zu halten. Bedauerlicherweise lebt die Eigentümerin zum Teil von den Mieteinnahmen; jeder Euro zählt eben.



zu 1) o.k. geht vielen so. Zieht dann aber Punkt3 gleich hinterher.
zu3) Was passiert, wenn z.B. ab April die Miete wieder nicht kommt, da ARGE nicht zahlt. Sie vertreten einen 3. nicht sich selbst?
23.02.2007, 16:56 von Hansjuergen
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MarieP
Zitat:
Und wenn du auf die fristlose Kündigung nicht mehr bestehst, haben deine Mieter natürlich noch Zeit - nur warum dann eine fristlose Kündigung?

1.) um Druck zu machen; meine Ernsthaftigkeit zu untermauern
2.) ich war mir nicht sicher, ob die Mieter zum Anwalt gehen, daher habe ich von "Janolaw" eine Musterkündigung wegen Zahlungsverzuges gekauft;
3.) hätten Sie die Mieter rausgesetzt innerhalb von 20 Tagen?
4.) ausserdem überschnitt sich die Kündigung mit der Mitteilung der ARGE, dass ab 1.02.07 die Miete wieder von der ARGE kommt;
5.) ich wollte möglichst einvernehmlich regeln, dass die Mieter ausziehen.

MarieP
Zitat:
Stell dir selbst mal die Frage
" Warum versuchst du, deine eignen Entscheidungen und Fristsetzungen immer zu verlängern!?"

1.) Haben Sie richtig erkannt; ist bei mir aber ein Problem;
2.) teilweise bereits oben erklärt;
3.) ich aus persönlichen Gründen der Eigentümerin verpflichtet bin, die Kosten so niedrig wie möglich zu halten. Bedauerlicherweise lebt die Eigentümerin zum Teil von den Mieteinnahmen; jeder Euro zählt eben.

Hans-Jürgen
23.02.2007, 14:43 von MarieP
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Hallo Hans Jürgen

Zitat:
Es gibt Anhaltspunkte dafür, dass die Mieter bis zum 30.04.07 die Wohnung räumen. Die Noch-Mieterin hat sich ausgerechnet bei meiner Maklerin vor Ort nach einer kleineren Wohnung auf die Warteliste setzen lassen. Meine Maklerin hat schon drei Besichtigungstermine durchgeführt für meine Wohnung. Die Noch-Mieter waren sehr höflich, die Wohnung war voll in Ordnung nach Aussage der Maklerin.

Auf den fristlosen Kündigungstermin habe ich nicht bestanden, da "Augenroll" mich an meine soziale Ader (junge Familie und Kind) erinnert hat , sondern auch, weil mit Schreiben vom 12.01.2007 die ARGE wieder ab 02.07 zahlen wird (ist auch eingegangen). Rückstand wird von der ARGE nicht bezahlt, da der Mieter keinen Anspruch auf Leistungen hatte in den betreffenden Monaten (Dez. 06 und Jan. 07).

Anstalten zum Ausziehen brauchen die Mieter doch jetzt nicht schon machen; Auszugstermin ist doch erst der 30.04.2007.

Außerdem stehen meine Maklerin vor Ort und ich in ständigem Telefonkontakt. In einer Kleinstadt kennt fast jeder Jeden, da lässt sich doch hoffentlich eine Lösung finden.



Wenn, dem so ist, warum dann Mietaufhebungsvertrag?
Soziale Ader - ich hatte ja geschrieben
Zitat:
ohne die Mieter zu kennen (ist immer ein bisschen schlecht zu beurteilen)


Und wenn du auf die fristlose Kündigung nicht mehr bestehst, haben deine Mieter natürlich noch Zeit - nur warum dann eine fristlose Kündigung?

Stell dir selbst mal die Frage
" Warum versuchst du, deine eignen Entscheidungen und Fristsetzungen immer zu verlängern!?"
23.02.2007, 14:30 von Augenroll
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@Hansjürgen:
In Anbetracht aller Umstände die Sie geschildert haben, sehe ich eigentlich gar keine Probleme, dass die Mieter tatsächlich ausziehen werden. Im Gegenteil, wenn Sie jetzt noch etwas Fragwürdiges unternehmen, könnten die Mieter schnell auf stur schalten und alles wird schlimmer. Also auf jedenfall alles sehr gut überlegen!

@Vermieterheini1:
Zitat:
Rechtssicher ist nur eines: Das die Mieter auf deine Kosten schmarotzen.

Nun, dass eine solche Bemerkung in einem zünftigen Vermieterratschlag nicht fehlen darf, war zu erwarten.

@MarieP:
Zitat:
Aber 2 große Kleiderschänke besorgen, die sollen nichts machen, nur hinter dem VM stehen, wenn dieser die Mieter aufsucht um wegen der fristlosen Kündigung nachzufragen.


Bei mir ruft das jedoch eklatante Abwehrreaktionen hervor, die der Vermieter noch nach Jahren zu spüren bekommen könnte(z.B. bei den alljährlichen BK/HK-Einsichtnahmen im Büro des Vermieters oder bei der Endabnahme) Ich habe eine Kladde, da steht alles drin, ich vergesse nichts. Ist ja nicht verboten! Ich halte es wie die Chinesen: Rache auch nach Jahren, wenn man es am wenigsten erwartet. Quid pro quo
23.02.2007, 13:46 von Hansjuergen
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Zitat:
Was hast du bis jetzt gemacht im Bezug auf die Aussenstände?


Ablauf:

07.12.06 --> Abmahnung wegen Vertragsverletzungen und unpünktlicher Zahlungsweise;

11.01.07 --> nachdem die Januar-Miete 07 (Dez. 06 schon nicht) auch nicht kam, außerordentliche Kündigung zum 31.01.2007, gleichzeitig fristgerecht zum 30.04.2007, wegen Zahlungsverzug;

15.01.07 --> Betriebskostenabrechnung zugeschickt, Zahlungsaufforderung bis zum 28.02.2007;

01.03.07 --> Inkasso online oder gleich Mahnbescheid, weiss ich noch nicht genau.

Es gibt Anhaltspunkte dafür, dass die Mieter bis zum 30.04.07 die Wohnung räumen. Die Noch-Mieterin hat sich ausgerechnet bei meiner Maklerin vor Ort nach einer kleineren Wohnung auf die Warteliste setzen lassen. Meine Maklerin hat schon drei Besichtigungstermine durchgeführt für meine Wohnung. Die Noch-Mieter waren sehr höflich, die Wohnung war voll in Ordnung nach Aussage der Maklerin.

Auf den fristlosen Kündigungstermin habe ich nicht bestanden, da "Augenroll" mich an meine soziale Ader (junge Familie und Kind) erinnert hat , sondern auch, weil mit Schreiben vom 12.01.2007 die ARGE wieder ab 02.07 zahlen wird (ist auch eingegangen). Rückstand wird von der ARGE nicht bezahlt, da der Mieter keinen Anspruch auf Leistungen hatte in den betreffenden Monaten (Dez. 06 und Jan. 07).

Anstalten zum Ausziehen brauchen die Mieter doch jetzt nicht schon machen; Auszugstermin ist doch erst der 30.04.2007.

Außerdem stehen meine Maklerin vor Ort und ich in ständigem Telefonkontakt. In einer Kleinstadt kennt fast jeder Jeden, da lässt sich doch hoffentlich eine Lösung finden.
23.02.2007, 13:19 von MarieP
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Hallo

Zitat:
Hallo MarieP,

was wir beide noch nicht diskutiert haben ist, in wie weit solche schriftlichen Zusicherungen der geündigten Mieter bei einem Räumungsprozess oder Klage der Mieter gegen die (fristlose) Kündigung dem Vermieter helfen könnten.



Helfen denke ich schon. Aber dabei sollte das sog. Haustürgeschäft beachtet werden.

Ich würd hier auf die fristlose Kündigung achten.
Die sind nicht ausgezogen, machen bis jetzt keine Anstalten auszuziehen, sagen aber sie wollen ausziehen.

So aus der Ferne - ohne die Mieter zu kennen (ist immer ein bisschen schlecht zu beurteilen)
Aber 2 große Kleiderschänke besorgen, die sollen nichts machen, nur hinter dem VM stehen, wenn dieser die Mieter aufsucht um wegen der fristlosen Kündigung nachzufragen.

Wirkt oft Wunder, ist nicht verboten und kostengünstiger.
23.02.2007, 13:11 von Vermieterheini1
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Nachdem die Moderatoren nicht gewillt sind User, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen ALLE meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos NICHT wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
23.02.2007, 13:04 von MarieP
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Hallo Hans Jürgen

Zitat:
Oh je, wieder etwas dazu gelernt.

Die Schulden wurden noch nicht bezahlt (Miete Dez. 06, Jan. 07 und Nebenkostenabrechnung 2006). Für Febr. 07 hat wieder die ARGE die Miete bezahlt.

Was mache ich nun wie richtig bzw. rechtssicher?




Was hast du bis jetzt gemacht im Bezug auf die Aussenstände?

Eine zusätzlicher Vertrag, in dem der M. versichert bis zum .... die Whg. zuräumen, bring auch nicht viel, wenn bis zum .... nicht geräumt hat.

Das löst dein Problem nicht im Bezug auf die Neuvermietung.

23.02.2007, 12:21 von Vermieterheini1
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23.02.2007, 12:03 von Hansjuergen
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Oh je, da sind ja für mich ganz neue Aspekte entstanden. Ich glaubte schon, dass es mit einem Mietaufhebungsvertrag einfacher wäre.

Zitat:
ich vermute, dass sich Hansjuergen mit der Unterschrift der Mieter absichern will, dass die gekündigten Mieter ausdrücklich zusichern auch wirklich bis zu einem bestimmten Termin auszuziehen.

Richtig.

Zitat:
Mit den Mietaufhebungsvertrag nach fristloser und fristgerechter Kündigung - sind die K. nicht mehr wirksam.

Oh je, wieder etwas dazu gelernt.

Die Schulden wurden noch nicht bezahlt (Miete Dez. 06, Jan. 07 und Nebenkostenabrechnung 2006). Für Febr. 07 hat wieder die ARGE die Miete bezahlt.

Was mache ich nun wie richtig bzw. rechtssicher?
23.02.2007, 11:43 von MarieP
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Hallo Vermieterheini

Zitat:
Hallo MarieP,

ich vermute, dass sich Hansjuergen mit einer Mieterunterschrift absichern will, dass die gekündigte Mieterin zusichert auch wirklich bis zu einem bestimmten Termin auszuziehen.



das bring keinen weiter, wenn der M. trotz Unterschrift nicht draußen ist.

Die fristlose K. greift. Mieter immer noch in der Whg.
Entweder er halt seine Schuld ausgeglichen od. er sitzt es aus.

Mit den Mietaufhebungsvertrag nach fristloser und fristgerechter Kündigung - sind die K. nicht mehr wirksam.

23.02.2007, 11:39 von Vermieterheini1
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23.02.2007, 11:26 von MarieP
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Hallo Hans- Jürgen

Wieso willst du nach erfolgter fristloeser Kündigung einen Mietaufhebungsvertrag machen?
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