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27.03.2007, 12:02 von AnitaProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mängel erst nach Auszug erkennbar
Hallo,

ich brauch mal wieder Euren Rat.

Mieter hat die Wohnung und Gartenteil – auf eigenen Wunsch – bereits 2 Wochen vor Mietende übergeben. Dabei waren keine Mängel erkennbar.

• Jetzt bei Einzug der neuen Mieter stelle ich, bzw. der neue Mieter, fest das der Anschluß für die Waschmaschine undicht ist. Mein Sohn (Installateur von Beruf) schaut sich das näher an und stellt fest das Gewinde regelrecht ausgebrochen ist.
Mieter hatte die Kalt- und Warmwasserzuleitung abgedreht. Somit konnte mir das bei der Übergabe auch nicht auffallen.
• Im Gartenteil fehlt das Standrohr der Wasserleitung. Erde ist in die Leitung gerutscht.

a)Kann ich diese Mängel dem Mieter noch „ankreiden“?
b)Und, da zur Beseitigung der Mängel durch den Mieter keine Zeit mehr ist, ihm diese gleich in Rechnung stellen?

Gruß Anita

Alle 13 Antworten
30.03.2007, 08:41 von Rita
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Anita: Da da der Schaden nicht eindeutig einem Verursacher (EX-Mieter oder neuer Mieter) zugeordnet werden kann, habe ich das reparieren lassen und auf das Konto "Lehrgeld" verbucht.

Das finde ich mal eine gesunde Einstellung ... und dem Vermieter bleibt ja i.d.R. sowieso nichts weiter übrig als in solchen Fällen, den Schaden selbst zu zahlen. > Eben nur noch ein weiterer "ganz normaler" Posten, ein weiteres Risiko, das den Netto-Gewinn schmälert.

In Zukunft werde ich allerdings bei Wohnungsübergaben an allen Wasserhähnen kräftig rütteln!
Na dann: Waidmanns Heil ;-)
Noch'n Tipp: ausgebesserte Dübellöcher genauer angucken - ich habe dort schon als "Ausbesserungsmaterial" Kaugummi und Zahnpasta gefunden!
29.03.2007, 08:45 von Augenroll
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Zitat:
Also Schwachfug wie Anita ebenfalls umfangreich belegt hat.

Es war Rita, Anita hatte das Problem in den Raum gestellt. Ehre, wem Ehre gebührt.
28.03.2007, 21:29 von Sommer
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Zitat:
Definitiv muss der Altmieter die Möglichkeit bekommen, den Schaden selbst zu beheben. im übrigen hat der Mieter auch das Recht, solch einen Schaden selbst zu beheben (Verantwortung für fehlerhafte Ausführung liegt dann bei ihm) oder eine eigene Inst-firma zu beauftragen. Bei diesem Schaden wären sicher 10 Tage ab Zugang des Schreibens ausreichend.


Da kann man echt nur mit den Augen rollen. Ich arbeite mich gerade durch einen Prozeß wo es genau um das Thema geht und schon in der ersten Instanz wurde festgestellt, daß die Nachfrist nicht gegeben werden muß. Also Schwachfug wie Anita ebenfalls umfangreich belegt hat.
Der feine Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen und Schadensersatz eben.

Aber wie ich ausführte, man vergibt sich nichts (sofern keine Fristnot) und sammelt für den Prozeß Punkte wenn man tatsächlich so eine Nachfrist einräumt (man sollte im Schreiben auch ausgiebig darauf hinweisen, daß dies eine Kulanz des Vermieters darstellt und auf die Selbstbehebung kein Rechtsanspruch besteht!).

Aber korrekt, bei dieser Sache würde ich auch nur bedingt eskalieren...

S.
28.03.2007, 16:16 von Anita
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Hallo alle zusammen und danke für Eure zahl-/hilfreichen Antworten.

Da da der Schaden nicht eindeutig einem Verursacher (EX-Mieter oder neuer Mieter) zugeordnet werden kann, habe ich das reparieren lassen und auf das Konto "Lehrgeld" verbucht.
Da ich den Installateur ja in der Familie habe hält sich das in Grenzen.

In Zukunft werde ich allerdings bei Wohnungsübergaben an allen Wasserhähnen kräftig rütteln!

Gruß Anita

28.03.2007, 13:55 von KleinesArschloch
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MAHLZEIT.

Zitat:
Sie glänzen eigentlich durch Ihre fundierten begründeten Beiträge, die ich übrigens sehr zu schätzen weiß.


Wenn man einen Gegner nicht besiegen kann, da verbündet man sich mit Ihm!

Schleimer !

Musst nur aufpassen, dass Du auf Deiner eigenen Sülze nicht ausrutscht und zu Fall kommst.
28.03.2007, 13:49 von Augenroll
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@Rita:

Solche verbalen Ergüsse gegen micht haben Sie doch gar nicht nötig. Sie glänzen eigentlich durch Ihre fundierten begründeten Beiträge, die ich übrigens sehr zu schätzen weiß. Und das ist jetzt wirklich kein Scherz.

Um Schönheitsreparaturen ging es übrigens nie.

Sie hatten zitiert:
Zitat:
§ 249 Art und Umfang des Schadensersatzes
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.


Das ist soweit richtig, trotzdem muß der Altmieter vor Schadensbeseitigung Stellung nehmen können. Außerdem sind Formalien zu beachten, sonst bleibt der Gläubiger schnell auf den Kosten sitzen. Insbesondere ist die Beweislast zu beachten. Die Kosten dürfen nicht überhöht sein, Schadensminimierungspflicht besteht trotzdem.
28.03.2007, 13:09 von Rita
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@ Augenroll: Definitiv muss der Altmieter die Möglichkeit bekommen, den Schaden selbst zu beheben.
Absoluter Quatsch ... mal wieder ...
Ich brauche aber nicht in jedem Beitrag einen dummen Kommentar über den ich lachen kann - ab und zu wär's ohne auch mal ganz nett.
Ach - noch meine Gratulation (du scheinst das zu brauchen) - über 1200 mal geister Dünnschiss - toller Erfolg

ist ja inzwischen in Riesenhaufen geworden, in dem du dich suhlen kannst
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Die feinen Unterschiede ... (eigentlich ein ganz interessantes Thema)
... hat aber rein gar nichts damit zu tun, das das eine vom Mieter, das andere von einer Fachfirma zu machen wäre

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SCHÖNHEITSREPARATUR = vertragliche Leistungspflicht
Vom Leistungsanspruch kann erst nach erfolgloser Fristsetzung zurückgetreten werden; dann erst wandelt sich der Leistungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch > § 280, 281 ff BGB
http://dejure.org/gesetze/BGB/280.html

z.B.
Zitat:
...
Nichterfüllung
Verweigert der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses, ist er gem.§§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Schadensersatz statt der Leistung verpflichtet. Der Vermieter hat dem Mieter eine angemessene Nachfrist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu setzen, sofern nicht die Fristsetzung im Einzelfall wegen endgültiger ernsthafter Erfüllungsverweigerung entbehrlich ist. Dem Vermieter kann nur empfohlen werden, vorsorglich beweisbar eine Frist zu setzen, da die Ausnahmetatbestände häufig seitens der Gerichte sehr eng ausgelegt werden bzw. im Streitfall nicht beweisbar sind [5] .

Die früher noch notwendige zusätzlich erforderliche Ablehnungsandrohung ist seit der Schuldrechtsreform vom 01.01.2002 gem. § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB entfallen. Der Vermieter sollte aber seinen Mietvertrag überprüfen, da insbesondere bei älteren Mietverträgen noch derartige Vereinbarungen mit Ablehnungsandrohung existieren können. Es ist deshalb ratsam, eine Ablehnung und Durchführung durch Dritte anzudrohen. ...

http://www.vermieter-ratgeber.de/index.php?id=93
(der gesamte Artikel ist sehr informativ)
Beachte: Schuldrechtsreform 2001 - alte Urteilsbegründungen/Ausführungen verweisen hier u.U. auf § 326 BGB a.F. (alte Fassung)!

Ausnahmetatbestände, d.h.: auch beim Leistungsanspruch/Schönheitsreparaturen ist unter gewissen Umständen eine Fristsetzung entbehrlich >
Zitat:
§ 281 BGB Abs (2): Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.


Beispielhafte Begründung eines Ausnahmetatbestands:
"Vertragsgemäß waren Sie verpflichtet die Schönheitsreparaturen bis zum Mietende auszuführen; diese Pflicht haben Sie nicht fristgemäß erfüllt. Das Mietobjekt musste ich aufgrund bestehenden Mietvertrags vertragsgemäß am ..... an den Nachfolgemieter übergeben. Daher ist die Gewährung einer Nachfrist ist - auch aus Gründen der Schadensminderung - unmöglich. Deswegen verlange ich statt der Leistung nun Schadensersatz in Geld; die Höhe meiner Forderung ergibt sich wie folgt: ....."

Ich folge aber auch dem o.g. Artikel/Link, d.h.: um sich nicht Deutungen von Richtern über das Bestehen eines Ausnahmetatbestands auszuliefern, sicherheitshalber in jedem Fall eine Nachfrist setzen - erfahrungsgemäß (in bisher 100% aller Fälle) lässt der Mieter die Nachfrist ja sowieso ungenutzt = ergebnislos verstreichen ...

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Bei BESCHÄDIGUNG ergibt sich der Schadensersatzanspruch dagegen bereits aus den gesetzl. Bestimmungen > § 823 BGB
Dazu auch:
Zitat:
§ 249 Art und Umfang des Schadensersatzes
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.


Da kaputter Wasserhahn/fehlendes Standrohr nichts mit vertragsgemäß geschuldeten Schönheitsreparaturen/Leistungspflicht zu tun haben, war hier eine Nachfristsetzung entbehrlich.

Aber: "versteckte Mängel" sind zwar theoretisch bis 6 Monate nach Mietende/Rückgabe einforderbar, aber praktisch ist es ja nicht so einfach, zu beweisen, dass die auch tatsächlich dem Ex-Mieter anzulasten sind, weil eben bereits andere über die Mietsache verfügen konnten.

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Hier gibt's übrigens eine recht nette Zusammenfassung über die Änderungen im Rahmen der Schuldrechtsreform 2001:
http://www.bayrv.de/RStPol/Schuldrechtsreform/RStP_SchRRef_SchRNeu.asp
@Anita:

Definitiv muss der Altmieter die Möglichkeit bekommen, den Schaden selbst zu beheben. im übrigen hat der Mieter auch das Recht, solch einen Schaden selbst zu beheben (Verantwortung für fehlerhafte Ausführung liegt dann bei ihm) oder eine eigene Inst-firma zu beauftragen. Bei diesem Schaden wären sicher 10 Tage ab Zugang des Schreibens ausreichend.

Die neuen Mieter können ja trotzdem einziehen, Mietminderung wegen nicht benutzbarer Waschmaschine wäre möglich und eventuell als Schadensersatz vom Altmieter zu bezahlen.

Bitte denken Sie daran, dass Sie eine Schadensminimierungspflicht nach § 254 BGB haben, Zögern Ihrerseits wäre daher als Mitschuld zu werten.
27.03.2007, 23:46 von dedl
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Moin Susanne,

Zitat:
Nachfrist muss dem Mieter nur bei Schönheitsreparaturen gegeben werden, weil die ja i.d.R. vom Mieter selbst ausgeführt wurden (fachgerecht).

Für Mängel müssen keine Nachfristen gegeben werden, da diese i.d.R. von einem Fachmann ausgeführt werden müssen.


wo kann man das nachlesen?
27.03.2007, 23:34 von Susanne
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Nachfrist muss dem Mieter nur bei Schönheitsreparaturen gegeben werden, weil die ja i.d.R. vom Mieter selbst ausgeführt wurden (fachgerecht).

Für Mängel müssen keine Nachfristen gegeben werden, da diese i.d.R. von einem Fachmann ausgeführt werden müssen. Offensichtlich ist der Ex-Mieter aber kein Installateur?
Wenn Dir jmd. eine Beule ins Auto macht lässt Du den ja auch nicht ran, um diese wieder zu beseitigen!!!
27.03.2007, 18:57 von Sommer
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Also ob das rechtens in Rechnung zu stellen ist entscheidet in deutschland grundsätzlich der Richter. Versuch es einfach wie folgt:
1. Einen Schreiben an den Mieter schicken mit GENAUER Aufstellung und Dokumentation der Schäden (Mach ein Foto! Zeugen!) und der Aufforderung, diese bis zum xx. zu beheben. Du bist nicht unbedingt dazu verpflichtet, dem Mieter das zu ermöglichen aber es macht sich immer - auch vor Gericht - besser. Fordere ihn auf, das bis zum xx zu erledigen und daß Du selbstverständlich Zugang zum Objekt ermöglichst. Solltest Du noch Kaution haben - nicht auszahlen und darauf hinweisen, daß diese bis zur Klärung der Angelegenheit zurückbehalten wird. Gerichtsfest (!!) zustellen lassen.

2. Nach Fristende - sofern noch Zeit dafür (Du hast ja nur 6 Monate nach Auszug des Mieters) - kurze Nachfrist setzen und darauf hinweisen, daß Du das ansonsten auf seine Kosten machen läßt.

3. Wenn nix passiert, reparieren lassen, Rechnung (detailliert aufschreiben lassen!) aus der Kaution bezahlen oder eben selber falls keine mehr da.

4. Rechnung an den Mieter stellen, mit GV zustellen lassen, zur Zahlung auffordern.

5. Mahnbescheid lostreten. ERST der bremst wirksam die Verjährung!

6. Tja und jetzt gilt es den Anwalt zu konsultieren und zu überlegen ob der Betrag Dir den Gang in die Sümpfe des deutschen Rechtssystems wert ist. Sei gewarnt!

Meine Bewertung dazu wäre:
Das mit dem Gewinde könnte auch dem neuen Mieter passiert sein. Das mit dem Gartenschlauch ist m.E. nicht als verdeckter Schaden zu bewerten - das hätte Dir auffallen müssen.

Ich glaube, ich würde deshalb nicht klagen...aber vielleicht zahlt er ja auch in o.g. Prozedur.

S.
27.03.2007, 18:48 von Anita
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Hallo Melanie,

mir geht es in 1. Linie um den ersten Mangel - ausgebrochenes Gewinde.

Hier ist Schadensbegrenzung dringend nötig. Da bei angestellter Wasserzuleitung die Waschmaschine überlaufen würde.

Ich kann ja von den Mietern nicht verlangen das sie nach jedem Händewaschen, Toilettengang, Geschirrspülen usw. die Wasserzuleitung wieder abdrehen nur weil der ehemalige Mieter - mal angenommen - 2 Wochen Zeit hat um dem Schaden zu beheben.

Aber wie Du schon sagst, mal sehen ob noch jemand was dazu weiß.

Offiziell zieht der neue Mieter am 1. April ein. Bis dahin muß das Problem aber behoben sein.

Ein diesbezügliches Schreiben - mit der Aufforderung den Mangel bis zum 31.03.07 zu beheben bzw. beheben zu lassen - an den ehemaligen Mieter ist raus. Ob und/oder wann der reagiert bzw. agiert steht jedoch in den Sternen.

Gruß Anita
27.03.2007, 12:12 von Melanie
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versteckte Mängel sind -trotz Übergabeprotololl- bis zu 6 Monate nach Wohnungsübergabe einforderbar!
zu b) glaube nicht das es ohne Möglichkeit durch Selbstbehebung des Mieters geht....
Aber vielleicht weiß dazu jemand anderes mehr!
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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