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16.05.2007, 23:16 von jujujuProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|langzeitmieter
Hallo

ich interessiere mich sehr für eine Immobilie, die derzeit vermietet ist und bräuchte eine Einschätzung:
in der Wohnung, 100qm, wohnt seit 14 Jahren eine türk.Familie mit zwei Teenager-Kindern. Sie haben auch über die Jahre recht viel gemacht, Einbaukücke, Laminat, ein Zimmer iin zwei kleine unterteilt usw. Und wollen nicht raus.
Kaufen Sie es doch als seriöse Kapitalanlage, sagt der Makler. und tatsächlich wollen wir zum jetzigen Zeitpunkt auch gar nicht einziehen. aber in 3-5 jahren evtl schon ganz gern.
nun die frage: wie groß sind die Chancen die immobilie in diesem leben noch selbst zu nutzen? in 4 jahren sind die kids der familie vielleicht 20 und ziehen aus, aber dann fängt es vielleicht an, dass das ehepaar plötzlich Gebrechen hat und man sie auch nicht anständig rausklagen kann.
Wenn ich in dieser wohnung in diesem leben aber eh nie wohnen "darf", da der Vermieter einfach bockig sag "Nö.", interessiert mich die Immobilie auch nicht.
Frage also: meint jemand, es gibt Chancen dort "irgendwann" einmal einziehen zu "dürfen"..?
danke!
Alle 23 Antworten
@villaporta

deshalb schrieb ich ja auch "Kaltmiete"...

Zitat:
nur haben die recht hohe forderungen, haben vom jetzigen eigentürmer zum bsp 50 000 euro gefordert, um auszuziehen.die haben sie nicht in die wohnung gesteckt, nur so als info. und das


Na, das ist doch ein toller Grundstein für den Kauf einer anderen Wohnung...

Also, ich kann mir ehrlich gesagt - selbst bei unserem beschi...Mietrecht nicht vorstellen, dass es einem Eigentümer verwehrt sein sollte in die Wohnung einzuziehen.

Mein Rat: sucht mal einen Fachanwalt für Mietrecht auf und lasst euch ausführlich beraten.

Und wenn er zweifelt würde ich, so leid es mir auch tun würde, die Finger davon lassen.

Aber ich würde keinen Euro anbieten, damit diese Leute ausziehen.

Gruß
18.05.2007, 15:40 von jujuju
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hallo!

nein, von Zecken würde ich nie sprechen, da auch ich das gefühl von wohnraum, Schutz, Behaglichkeit sehr wichtig finde. ich habe in london gewohnt und weiß, wie schnell und menschenverachtend man hier grundlos vor die tür gesetzt werden kann. das kannst du mir also nicht vorwerfen.
ich verstehe auch die mieter, nur haben die recht hohe forderungen, haben vom jetzigen eigentürmer zum bsp 50 000 euro gefordert, um auszuziehen.die haben sie nicht in die wohnung gesteckt, nur so als info. und das finde ich, bei aller menschenfreundschaft, ein bisschen zu habgierig. sorry

lg!
17.05.2007, 19:58 von villaporta
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Hallo Cora,

Auf die von Dir berechnete Miete/Zinskosten kommt ja auch noch das Wohngeld, bei 100 qm nochmal ca. 230 Euro. Dann kommt drauf an, ob Du einen Kredit kriegst. Wenn ich überlege, was mein Mann 2005 für einen Aufriss machen musste, um einen Kredit über 50 TEuro zu erhalten, um eine vermietete Wohnung zu erwerben, dann denke ich, dass man schon ganz gute Voraussetzungen braucht, um kaufen zu können. Die Mieter sind ja offensichtlich keine Deutschen, haben vielleicht Angst und/oder Sprachschwierigkeiten, u. U. Hartz 4 und das wars dann auch schon.

Viele Grüsse

Villaportta
17.05.2007, 19:42 von Cora
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Hallo

68.000 € bekommst du z.Zt. noch mit 5% Zinsen + 1 % Tilgung, also kostet dich die Wohnung 340 € kalt im Monat, ist doch wahrscheinlich günstiger als mieten, nur wird es den Mietern noch niemand gesagt haben???

Gruß
17.05.2007, 19:24 von villaporta
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Hallo Mortinghale,

das entspringt meinen eigenen Gedanken. Ich finde halt den Tenor nicht besonders schön, bzw. neutral.

Vielleicht können die Mieter nicht kaufen?

Viele Grüsse

Villaporta
17.05.2007, 18:54 von Mortinghale
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Eine Mietpartei war knapp vier Jahre in der Wohnung, die andere über fünfzehn Jahre. In beiden Fällen ging es um Eigenbedarf zugunsten von Angehörigen (also quasi die mindere Form). Die Spontanreaktionen sind mir nicht bekannt, da ich die Kündigungen nicht persönlich überbracht habe.

@Villaporta

Zitat:
Da finde ich es schon ziemlich merkwürdig zu sagen, dass die Wohnung in der Superlage ja soooo preiswert ist, bloss diese Mieterzecken...


Hast Du das in einem anderen Thread gelesen ?

Niemand hindert die Mieter daran, die Wohnung selbst zu kaufen.

17.05.2007, 18:14 von villaporta
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Hallo JUJUJU,

zunächst sei gesagt, dass ich selber Vermieterin bin.

Ich ärgere mich auch oft genug über das Mietrecht, aber ich finde es schon sehr grenzwertig, wie Du von den derzeitigen Mietern der Wohnung sprichst.

Dir ist völlig klar, dass die Wohnung den Preis kostet, der aufgerufen ist, WEIL dort die Mieter seit 14 Jahren wohnen und auch keine Veranlassung haben, auszuziehen.

Da finde ich es schon ziemlich merkwürdig zu sagen, dass die Wohnung in der Superlage ja soooo preiswert ist, bloss diese Mieterzecken... Wenn man genau hinsieht, ist die Wohnung dann eben nicht so preiswert, weil man eben die Katze im Sack kauft. Das ist und bleibt ein unkalkulierbares Risiko.

Trotz allem finde ich, dass man sich bei soetwas auch in die Lage der Mieter versetzen sollte: Die wohnen da schon lange, die Wohnung ist deren zuhause und bei der Wohnung geht es für meine Begriffe auch gleich an die Existenz, i. e. wenn es Stress mit dem Vermieter gibt.

Vielleicht kannst Du die ganze Sache auch mal von der Warte aus betrachten.

Wie schon gesagt, ich bin selber Vermieterin und ich habe auch schon Mieter aus Wohnungen rausgekauft. Dann aber so, dass es eine win-win-Situation gewesen ist und man sich auch noch grüsst, wenn man sich auf der Strasse trifft.

Viele Grüsse
Villaporta

17.05.2007, 16:56 von jujuju
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zumindest machst du mir ein wenig mut mit positiven Beispielen...
waren beides des langzeitmieter, bzw haben sie überhaupt nicht geknurrt, als du ihnen die neuigkeiten brachtest? in meinem fall weiß ich ja leider schon, dass die mieter sehr auf ihrem diskussionslosen "Nein" hocken...
17.05.2007, 16:45 von Mortinghale
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Zumindest trifft auf Dich m.E. keiner der unbegründeten 'Mißbrauchstatbestände' zu.

Habe selbst erst zwei Eigenbedarfskündigungen gehabt. In beiden Fällen ist es erst garnicht zur Klage gekommen, da die betreffenden Mieter ihre Lage wohl richtig eingeschätzt haben.

Kann insofern zur Frage der möglichen Kosten nichts beitragen.

17.05.2007, 16:10 von jujuju
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hallo Mortinghale
zu deiner mail: will heißen: ich hätte also doch gute chancen, oder eher nicht?

kann mir jemand sagen, ob das "Rausklagen" auf dauer sehr teuer werden kann?
ju
17.05.2007, 14:24 von Mortinghale
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Kurze Anmerkung zum Fettgedruckten von CMAX_65:

Hier geht es nicht um einen Mietvertrag, der kurz nach Abschluß gekündigt werden soll. Und nach einer Frist von 5 Jahren nach Vertragsabschluß gäbe es auch kein Treu und Glauben mehr.

17.05.2007, 13:47 von peter98
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Andere Länder - andere Sitten

Ein mieterfreundlicheres Mietrecht als in Deutschland wird es in anderen Ländern wohl eher selten geben.
Ich lebe seit mehr als zwölf Jahren im Ausland und könnten da auch so die ein oder andere Geschichte von Vermietern erzählen. Dies wird dir aber alles nichts helfen, da du in Deutschland deine Rechte als Vermieter bzw. den Eigenbedarf durchsetzen musst.

Wenn du entsprechende Gründe für Eigenbedarf hast (Behinderung, Kleinkind etc.), kannst du diesen auch sicherlich durchsetzen. Es ist nur manchmal eine Frage der Zeit, denn selbst, wenn du diese Gründe vorbringen kannst, kann es manchmal recht lange dauern, bis du dein Recht durchsetzen kannst.

17.05.2007, 12:49 von jujuju
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ja, vielen dank.
allerdings bringen mich die eigenbedarfs-missbrauchs klauseln wenigweiter, da ich die immboilie wenn aus trifitgen gründen tatsächl.selber nutzen werde.
es ging eher um die Frage, welche Rechte ich als Eigentümer beim thema eigennutzung habe. gibt es da auch etwas wie eine sozialklausel: was ist denn, wenn nun einmal ICH plötzlich eine Behinderung habe und in die Wohnung einziehen MUSS? oder ein Kleinkind habe oder oder oder?
eine freundin aus london wohnte mit ihrem partner und baby in einer wohnung weit einem jahr. dann rief der vermieter an, kam am nächsten tag und sagte, dass er wieder in die wohnung einziehen wolle. meine freunde konnten dannn noch 4 wochen frist raushandeln, er hätte sie am liebsten schon nach einer woche vor die tür gesetzt, und das trotz mietvertrag. und er hätte recht bekommen, denn mieterschutzbunde oder so etwas gibt es dort nicht wirklich. die wenigsten mieter haben überhaupt verträge. nur mal so als idee, wie das mietrecht in anderen ländern so aussieht.
17.05.2007, 12:01 von CMAX_65
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Hallo,

Zitat:
Die Eigenbedarfskündigung ist aber unbegründet:

Bei vorgeschobenem Eigenbedarf:
Das ist der Fall, wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt worden ist, die Mietwohnung ernsthaft überhaupt nicht nutzen will. Hier geht es dem Vermieter darum, einen "aufmüpfigen" und "lästigen" Mieter loszuwerden. Indizien sind: Vorhergegangene Streitigkeiten über Heiz- und Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung oder Mietminderung.

Bei rechtsmißbräuchlichem Eigenbedarf:
Hier liegt Eigenbedarf "nur auf dem Papier" vor, die Kündigung ist aber grob unbillig und damit unzulässig. Zum Beispiel dann, wenn im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leerstehen und der Vermieter auch dort einziehen könnte. Hält der Vermieter trotz leerstehender Wohnung an der Kündigung fest, ist das rechtsmißbräuchlich.

Bei überhöhtem Wohnbedarf:
Mißbräuchlich kann es auch sein, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, wenn zum Beispiel eine Vermieterin mit ihrem kleinen Kind eine 250 Quadratmeter große 7-Zimmer-Wohnung kündigt.


Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf:
Das ist der Fall, wenn der Vermieter die Kündigung auf Gründe stützt, die schon vor Abschluß des Mietvertrages vorgelegen haben oder vorhersehbar waren. Wenn der Vermieter vor Abschluß des Mietvertrages hätte wissen müssen, daß er die Wohnung in naher Zukunft benötigt. Er hätte den Mieter bei Vertragsabschluß darauf hinweisen oder einen Zeitmietvertrag abschließen müssen.


Bei befristetem Eigenbedarf:
Fälle, in denen der Vermieter in der gekündigten Wohnung nur gelegentlich übernachten will oder wenn der Vermieter die Wohnung nur kurzfristig für einige Monate benötigt.

Bei Zweckverfehlung:
Die Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls unwirksam, wenn die Wohnung gar nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter im Kündigungsschreiben vorgibt. Kündigt der Vermieter für seine 80jährige gehbehinderte Mutter eine Wohnung im 6. Stock ohne Aufzug, dafür aber mit Einzelkohleöfen, dann ist diese Wohnung für die 80jährige sicherlich nicht geeignet.

Weitere Informationen in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Kündigung und Mieterschutz".


Quelle:http://www.mieterbund.de/recht/main_recht_eigenbedarf.html

Bei einem Kauf war ja der Mietvertrag bekannt und die Umstände................

Noch Fragen ???

MFG
Du hast wahrscheinlich Recht, , schon dir vorstellung, was das an nerverei auf mich zukommt, nimmt mir die energie.
der einzige vorteil bei uns ist, dass wir derzeit und auch die kommenden 4,5 jahre an eigenbedarf der whg kein interesse haben. doch wahrscheinlich tritt der fall ein: sagen wir in acht jahren würden wir sagen: ok, jetzt wollen wir rein, doch plötzlich sagt der vermieter, dass er nun zu alt ist zum ausziehen. das ist doch wirklcih frustirerend, dass mieter im grunde ihr lebenlang gründe anbgeben könnten, die schwerwiegend sind. hubs, jetzt bin ich schwanger, hubs, jetzt bin ich aber zu alt blabla
haben denn eigentümer mehr chancen bei eigennutzung, wenn sie kleinkinder haben, eine junge familie sind?
lg!
17.05.2007, 11:38 von CMAX_65
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Hallo,

Zitat:
denn die Wohnung ist mit 100 qm für 68000 eur extrem günstig, die Lage sehr gut.


das kommt darauf an, Altbau, Mieter der wahrscheinlich nicht auszieht etc.......pauschal lässt sich das nicht sagen...

Zitat:
zum thema abstand: es gab wohl eine interessentein, die dem jetzigen mieter sogar, achtung, 60 000 euro angeboten hat, um auszuziehen. das sprengt für mein verständnis von mieterrecht alle grenzen, wirklich zum k...


halte ich gelinde gesagt, für schwachsinnig, soviel Abstand anzubieten.

Muss man dann seriöserweise zum Kaufpreis hinzurechnen und ob die Wohnung dann € 128.000,00 zzgl. Notar , Grunderwerb etc wert ist, halte ich für wenig wahrscheinlich.

Ausserdem sanierter Altbau ???

Was genau heisst denn das, nur neu gestrichen,
wärmeisoliert, oder???.

Bei sogenannten Sanierungen gibt es himmelweite Unterschiede, die ein Laie kaum finanziell bewerten kann. Dies weis man erst ,wenn man selbst drin steckt !

Da sind manche schon bankrott gegangen !!!

Ich würde die Finger Weg lassen, zuviele Risiken, ausser Sie haben zuviel Zeit, Nerven, Geld ............

MFG
17.05.2007, 11:20 von jujuju
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danke für die hilfreichen Tipps
Die sprechen unterm Strich natürlich gegen einen Kauf, was mich schon ärgert, denn die Wohnung ist mit 100 qm für 68000 eur extrem günstig, die Lage sehr gut. natürlich bedingt die verflixte mietersituation den preis, das ist mir klar. denn auch der makler weiß, dass das viele potent.käufer abschreckt.

ich würde wahrsch.auch sofort die finger davon lassen, wenn ich nicht so interessiert am objekt, der whg wäre. 1994 wurde das ganze haus saniert,

natürlich schrecken mich auch die kosten, die durch anwält usw entstehen ab. wahrscheinlich gingen die bei einem gesalzenen zähen klage-verlauf in die tausender oder?

zum thema abstand: es gab wohl eine interessentein, die dem jetzigen mieter sogar, achtung, 60 000 euro angeboten hat, um auszuziehen. das sprengt für mein verständnis von mieterrecht alle grenzen, wirklich zum k...
der deal, den der mieter dann natürlich doch seeehr lukrativ fand, ist aber natürlich geplatz, weil sich an dieser Stelle dann endlich auch mal der jetzige eigentümer eingeschaltet und der guten Frau und dem mieter den vogel gezeigt hat: es könne ja nicht angehen, dass der verdammte mieter fast genausoviel an "bestechungsgeld" bekäme, wie er als besitzer der immobilie...!

nun ja, so viel zur attkrativität des objekts, aber auch der schwere und "willensstärke" der jetzigen mieter.

Dennoch ratet ihr mir eher ab, richtig?
beste grüße!
j
17.05.2007, 10:49 von CMAX_65
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Hallo,

JollyJumper hat die "Unwägbarkeiten bzw. Risiken" und v.a. auch mögliche Kosten einer Eigenbedarfskündigung sehr ausführlich und fundiert dargelegt.

Für mich wären nur dann Argumente, die für einen Kauf vor diesem Hintergrund Familie etc. sprechen, gegeben, wenn diese genannten Risiken eingepreist wären.

Soll heissen, wenn das Objekt aussergewöhnlich billig ist, um die Risiken zu kompensieren, oder wenn normale bisherige Nutzung weiterhin sehr sinnvoll ist.

Stichwort Mietrendite bzw. kein Instandhaltungsrückstau (ALTBAU???).

Allerdings kann man dann die ursprünglich geplante Verwendung/Eigennutzung vergessen.

MFG
17.05.2007, 10:27 von JollyJumper
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Hi jujuju

Als nächstes werden hier ein paar gute Menschen bestimmt noch sofort hier über Dich herfallen. == überlesen!

Unter dem Aspekt einer Abwägung aller Punkte die dafür und dagegen sprechen sind aber zunächst mal die Fakten zu betrachten.
Zu diesem Thema gibt es über die Forensuche auch genug Threads hier im Forum, die es zu lesen lohnt!

Eigenbedarf ist generell die einzige Möglichkeit mit der Du einen Mieter aus der Wohnung bekommst!
Es gibt klare gesetzliche Regelungen die vorschreiben, wie zu verfahren ist!
Die Begeisterung hält sich natürlich bei den betroffenen Mietern stets in Grenzen und erst recht,wenn die Mieter viel in die Wohnung investiert haben!

Generell ist schon zu prüfen ob Du unter Sozialen- und Kostenaspekten nicht besser eine andere unvermietete Wohnung ins Auge fasst für Deinen Wohnbedarf.

Wenn Du Dich zu Kauf und Eigenbedarfskündigung entschließt suche Dir einen guten versierten Vermieter-Anwalt und plane >= 1.5 Jahre Zeit ein + Kosten die ggf. "vorzufinanzieren" sind!

Bei 14 Jahren Mietzeit hast Du zunächst 9 Monate Kündigungsfrist.
Die Kündigung kann erst erfolgen wenn Du im Grundbuch als Eigentümer eingetragen bist, was relativ lange dauern kann.
->Eigenbedarfskündigung mit 9 Monate Kündigungsfrist

Dazu kommen ggf. die Zeit + Kosten (die i.d.R der Verlierer Zahlt) der Räumungsklage. Für Gerichtskosten und ggf. Deinen Rechtsanwalt kann ein Kostenvorschuss fällig werden.
Wenn diese gewonnen ist ggf. Zeit + Kosten (die i.d.R der Verlierer Zahlt, Du aber vorfinazieren musst) der Zwangsräumung.
Möglicherweise Mietausälle während des Prozesse, wenn "vergessen" wird zu Zahlen.

Einzige Möglichkeit einen begründetetn Eigenbedarf abzuwenden ist für den Mieter die Sozialklausel.
Dabei gilt:
Selbst wenn eine Eigenbedarfskündigung berechtigt ist, kann der Mieter laut Gesetz Widerspruch einlegen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine besondere „soziale Härte" darstellen würde. Schwangerschaft, schwere Krankheit oder hohes Alter sind typische Härtegründe, die in Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen können, dass die Kündigung entweder zurückgenommen,Räumungsfristen verlängert werden.

Gerne streben Richter auch Vergleiche an. Hier ist kostenmäßig i.d.R. zu berücksichtigen dass dann meist Gerichtskosten geteilt werden und jeder auf seinen Anwaltskosten sitzen bleibt.

Das gilt es zunächst zu prüfen und abzuwägwen!!! Dann weitere Schritte überlegen!!!

Eine weitere Möglichkeit kann es immer sein dem derzeitiegen Mieter eine Ablöse anzubieten, aber davon kann ich nur abraten!

Gruß JollyJumper
17.05.2007, 07:27 von peter98
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Wenn Mieter jetzt schon ankündigen, dass sie nicht aus der Wohnung ausziehen wollen, wird eine Eigenbedarfskündigung immer mit Schwierigkeiten verbunden sein.
Die Gründe für die Eigenbedarfskündigung müssen dann schon sehr stichhaltig sein.
Man sollte sich dies gut überlegen, ob man dies tatsächlich in Kauf nehmen soll.
Es ist eher anzuraten, zu dem Zeitpunkt, wenn der Wunsch nach Einzug in ein eigenes Heim besteht, nach einem Objekt Ausschau zu halten und dieses dann auch für einen Einzug frei ist.
17.05.2007, 00:03 von jujuju
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oh, sorry, um eine 4 zimmer whg in einem altbau, vier etagig, objekt ist in der 2.
lg!
16.05.2007, 23:30 von MarieP
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Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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