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22.05.2007, 18:33 von GipsyProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Kündigungsfrist
Hi Ihrs,

mein Mieter hat gekündigt. Abgeschlossen wurde der Mietvertrag am 19.11.03, Mietbeginn war der 01.03.04.
Im Mietvertrag steht, von mir selber eingetragen, "Kündigungsfrist drei Monate zum Quartalsende". Ist dies für den Mieter verbindlich einzuhalten?

Den Gesetzestext habe ich zwar hier vorliegen, aber dafür ist wohl eine Übersetztung notwendig

Zitat:
Neuregelung ab 1. Juni 2005:
Ab 1. Juni 2005 können nahezu alle Mieter ihren Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Damit ist von Gesetzes wegen klar gestellt, dass die 3-Monats-Frist für alle Standardmietverträge gilt, auch wenn in dem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag längere, gestaffelte Kündigungsfristen vorgesehen sind. Ausgenommen bleiben hiervon lediglich vor diesem Zeitpunkt individuell vereinbarte Regelungen im Mietvertrag. Für den Vermieter bleibt es bei den gestaffelten Kündigungsfristen.
Die vorgenannte Neuregelung ist Ende April 2005 vom Bundesrat beschlossen worden. Ein Standardmietvertrag ist vor dieser Neuregelung wie folgt von der Rechtsprechung beurteilt worden:
Regelung bis 30. Mai 2005:
Der für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hatte in vier Fällen darüber zu befinden, inwieweit die gesetzliche Neuregelung der kurzen Dreimonatsfrist für die Kündigung einer Wohnung durch den Mieter für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge gilt. Der Senat hat entschieden, daß in solchen Verträgen enthaltene Formularklauseln, in denen die damaligen - nach Mietdauer gestaffelten - gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wurden, fortgelten und nicht nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam sind.
Dies bedeutet für den Mieter entgegen der Absicht des Gesetzgebers und entgegen teilweise anderslautender Rechtsprechung der Instanzengerichte (z.B. Landgericht Hamburg), dass der Mieter sich nicht auf die neue gesetzliche Regelung in § 573 c Abs 1 BGB berufen kann. Diese Regelung sieht eine von der Dauer des Mietverhältnisses unabhängige einheitliche Kündigungsfrist für den Mieter von nur drei Monaten vor und sollte nach dem Willen des Gesetzgebers für Alt- und Neuverträge gelten. Dies bedeutet, dass der Mieter eines vor dem 1. 9. 2001 abgeschlossenen Mietvertrages sich hinsichtlich der Kündigungsfristen ausschließlich an seinem Vertrag und nicht an der neuen gesetzlichen Kündigungsfrist zu orientieren hat.
Urteile des BGH vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02 - - VIII ZR 324/02 - - VIII ZR 339/02 - - VIII ZR 355/02 -



Die Kündigung erfolgte am 12.05.07 zum 31.08.07. Wäre dann aber eigentlich erst der 30.09.07.

Ich blick bald nicht mehr durch.

Gruß
Gipsy
Alle 11 Antworten
23.05.2007, 21:06 von Gipsy
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Hi Ihrs,

ich glaube das es da schon allein wg. der Nerven besser ist den September in den Wind zuschießen. Bin ja schon irgendwie froh das es so gekommen ist .

Danke für eure Hilfe. Ich kann jetzt nur hoffen das denen nicht noch was neues einfällt.

Gruß
Gipsy
23.05.2007, 20:09 von peter98
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Da es später strittig werden könnte, was als Kündigungstermin letztendlich anerkannt wird, kann man nochmals nur empfehlen bereits für den 01.09.2007 einen neuen Mieter zu suchen. Es ist ja noch genügend Zeit bis dahin.
Zitat:
Abgeschlossen wurde der Mietvertrag am 19.11.03, Mietbeginn war der 01.03.04


Somit nach der Mietrechtsreform.

Daher hat

Zitat:
Neuregelung ab 1. Juni 2005:
Ab 1. Juni 2005 können nahezu alle Mieter ihren Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Damit ist von Gesetzes wegen klar gestellt, dass die 3-Monats-Frist für alle Standardmietverträge gilt, auch wenn in dem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag längere, gestaffelte Kündigungsfristen vorgesehen sind. Ausgenommen bleiben hiervon lediglich vor diesem Zeitpunkt individuell vereinbarte Regelungen im Mietvertrag.


meiner Meinung nach nichts mit dem hier zur Debatte stehenden Fall zu tun, da diese Regelung im Prinzip lediglich die MVs erfasst, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden.

Gruß

Torsten

[edit] Mortinghale war schneller[/edit]
23.05.2007, 09:49 von Mortinghale
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Hallo Peter,

muß mich wohl korrigieren. Habe in der Eile überlesen, daß der Vertrag erst 2003 abgeschlossen wurde (und damit kein "Altvertrag" ist).

23.05.2007, 08:40 von peter98
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Hallo Torsten,

grundsätzlich hast du natürlich Recht.

Ich meine aber, dass in diesem Fall der bereits eingestellte Passus greift, der auf eine indviduelle Regelung zielt.

Zitat:
Neuregelung ab 1. Juni 2005:
Ab 1. Juni 2005 können nahezu alle Mieter ihren Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Damit ist von Gesetzes wegen klar gestellt, dass die 3-Monats-Frist für alle Standardmietverträge gilt, auch wenn in dem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag längere, gestaffelte Kündigungsfristen vorgesehen sind. Ausgenommen bleiben hiervon lediglich vor diesem Zeitpunkt individuell vereinbarte Regelungen im Mietvertrag.


Ob ein Richter dies im Streitfall auch so sehen würde, sei dahingestellt.
Ich würde als Vermieter bereits für den 01.09. einen neuen Mieter suchen.
23.05.2007, 07:42 von pbsenn
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Zitat:
mein Mieter hat gekündigt. Abgeschlossen wurde der Mietvertrag am 19.11.03, Mietbeginn war der 01.03.04.
Im Mietvertrag steht, von mir selber eingetragen, "Kündigungsfrist drei Monate zum Quartalsende". Ist dies für den Mieter verbindlich einzuhalten?



Antwort: Nein, ist für den Mieter nicht verbindlich einzuhalten.

DENN:

Zitat:
BGB § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


... und in der an das Quartalsende gekoppelten Kündigung ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung zu sehen.

Daher sehe ich das Mietende am 31. August 2007.

Gruß

Torsten
22.05.2007, 23:02 von Gipsy
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Hi Ihrs,

also, hab ich richtig verstanden das individuelle (handschriftliche Eintragungen) bezgl. der Kündigungsfrist trotz neuer Gesetzgebung immer noch Gültigkeit haben? Auch (ich kann drauf verzichten ) vor Gericht?

Gruß
Gipsy

22.05.2007, 21:16 von peter98
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Hallo Mortinghale,

vielen Dank für deinen Hinweis. Du hast natürlich Recht. Hoffentlich ist dies für Gipsy jetzt nicht noch verwirrender.

Aber in diesem Fall gilt die individuell vereinbarte Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartalsende.
22.05.2007, 19:51 von Mortinghale
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Hallo Peter,

Zitat:
wenn die Kündigung erst am 12.05.07 bei dir eingetroffen ist, war der Mieter für einen Termin zum 31.08.07 leider zu spät dran.


Juni, Juli, August. Eigentlich hätte der Mieter also bis Anfang Juni noch Zeit gehabt.

Bezüglich Gipsys Vertrag stimmt natürlich der 30.9.2007.

22.05.2007, 19:44 von peter98
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Hallo Gipsy,

wenn die Kündigung erst am 12.05.07 bei dir eingetroffen ist, war der Mieter für einen Termin zum 31.08.07 leider zu spät dran.

Zitat:
§ 573c
Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.


Demnach ist deine Intuition mit dem 30.09.07 für eine gültige Kündigung des Mietvertrages richtig .
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