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14.06.2004, 11:42 von andislyProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Kündigung
hallo, gibt es ein sonderkündigungsrecht beim erwerb einer immobilie bei einer zwangsversteigerung ?
Alle 1 Antworten
14.06.2004, 12:58 von Der große Unbekannte
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Es kommt darauf an, ob es sich um eine Zwangsversteigerung oder um eine Teilungsversteigerung handelt. Bei ersterer handelt es sich um eine Vollstreckung wegen einer Geldforderung (z.B. Nichtbezahlung der Hypothekenzinsen), bei zweiterer um die Durchsetzung des Auseinandersetzungsanspruchs (Verwertung bei Scheidung bzw. Erbengemeinschaften).

Sonderkündigungsrecht: bei 1. ja, bei 2. nein.

Kündigungsfrist bei Zwangsversteigerung:
Ist das Versteigerungsobjekt vermietet oder verpachtet, treten Sie gemäß § 57 ZVG wie ein Käufer in die Miet- und Pachtverträge ein und übernehmen die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" läßt sich also auf das Zwangsversteigerungsverfahren übertragen: Der Zuschlag berührt bestehende Mietverhältnisse grundsätzlich nicht. Über die vertraglichen und gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten hinaus gewährt § 57 ZVG Ihnen jedoch ein gesetzliches Ausnahmekündigungsrecht. Danach sind Sie berechtigt, alle Miet- oder Pachtverträge unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum ersten zulässigen Termin zu kündigen.

Die Kündigung ist bei einem Mietvertrag über Wohnraum spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 565 Absatz 2 Satz 1 BGB). Da die Ausnahmekündigung gemäß § 57 a ZVG eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist darstellt, verlängert sich die Kündigungsfrist nicht durch längere Mietdauer. Die einzuhaltende Frist beträgt daher auch dann nur drei Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf, acht oder zehn Jahre besteht (§ 565 Absatz 5, Absatz 2 Satz 1 BGB).

Der zeitliche Vorteil des Erstehers zur Kündigung mit der kurzen Dreimonatsfrist gilt selbst dann, wenn ein Zeitmietvertrag vorliegt, der noch etliche Jahre Restlaufzeit hat!
Sie können das Ausnahmekündigungsrecht nur zum ersten gesetzlich zulässigen Termin ausüben. Halten Sie diesen Termin nicht ein, dürfen Sie danach nur noch vertragsgemäß kündigen; das Sonderkündigungsrecht ist dann ausgeschlossen (§ 57 a Satz 2 ZVG). Der erste gesetzlich zulässige Termin gilt ab Wirksamkeit des Zuschlags, nicht ab dessen Rechtskraft. Die Kündigung muß daher grundsätzlich bereits zu dem auf die Zuschlagsverkündung folgenden dritten Werktag eines Monats erfolgen, wobei der Zugang der Kündigung maßgeblich ist. Liegt der Zuschlag nur wenige Tage vor dem zulässigen Kündigungstermin, gesteht die Rechtsprechung Ihnen eine gewisse Zeit zu, um die Namen der Mieter zu herauszufinden und die Rechtslage zu prüfen.
Aber Vorsicht: Im Streitfall müssen Sie nachweisen, daß die rechtzeitige Kündigung unmöglich war.
Findet der Versteigerungstermin nur wenige läge vor dem ersten zulässigen Kündigungstermin statt, sollten Sie als Meistbietender, der sein Ausnahmekündigungsrecht ausüben will, nach Schluß der Bietstunde die Aussetzung der Zuschlagserteilung beantragen und mit Hilfe des Gläubigers auf einen Verkündungstermin nach dem dritten Werktag des Monats hinwirken.

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum steht das Ausnahmekündigungsrecht jedoch unter dem Vorbehalt des Mieterkündigungsschutzes (§§ 556 a, 564 b BGB). Obwohl im ZVG selbst nicht erwähnt, brauchen Sie in jedem Fall einen Kündigungsgrund: Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 1982 können Sie nur dann mit Erfolg gemäß § 57 a ZVG kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen (zum Beispiel begründeter Eigenbedarf, Behinderung angemessener Verwertung). Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 556 a BGB). Da auch das Ausnahmekündigungsrecht also einen Kündigungsgrund voraussetzt, verschafft es Ihnen nur einen zeitlichen Vorteil, weil es Sie von vertraglich vereinbarten oder kraft Gesetz verlängerten Kündigungsfristen entbindet. Wohnraum müssen Sie stets schriftlich kündigen (§ 564 a BGB) und in dem entsprechenden Schreiben die Gründe der Kündigung angeben. Ferner ist auf das Ausnahmekündigungsrecht und auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf Form und Frist dieses Widerspruchs hinzuweisen. Folgt der Mieter der Kündigung nicht oder legt Widerspruch ein, müssen Sie Räumungsklage erheben und ein Räumungsurteil erstreiten.

Da Sie das Ausnahmekündigungsrecht nur zum ersten zulässigen Termin ausüben können, und den Zugang der Kündigung bis zu diesem Termin nachweisen müssen, sollten Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung des Kündigungsschreibens beauftragen. Bei Abwesenheit des Mieters gilt die Kündigung nämlich nur bei einer Ersatzzustellung durch den Gerichtsvollzieher als zugegangen.

In drei Fällen können Sie sich als Ersteher nicht auf den zeitlichen Vorteil einer Ausnahmekündigung berufen:

1. In Teilungsversteigerungen gilt § 57 a ZVG generell nicht.

2. Ist das Versteigerungsobjekt eine Altbaumietwohnung, die nach Vermietung an den jetzigen Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, kann Ihr Ausnahmekündigungsrecht für drei Jahre und in Ballungszentren sogar in Einzelfällen für bis zu zehn Jahre ausgeschlossen sein. Die Frist beginnt mit dem ersten Verkauf.
Um zu erfahren, oh Sie das Ausnahmekündigungsrecht ausüben können, müssen Sie sich durch Einsicht in den Grundbuchauszug informieren,
• wann die Teilung in Wohnungseigentum erfolgte (siehe Bestandsverzeichnis) und
• wann der Schuldner oder sein Vorgänger Eigentümer geworden ist (siehe Abteilung I).
Versuchen Sie auch herauszufinden, ob ab diesem Zeitpunkt bereits ein Mieterwechsel stattgefunden hat, weil Sie dann Ihr Kündigungsrecht vorbehaltlos ausüben können.

3. Das Ausnahmekündigungsrecht ist eingeschränkt, wenn die Miete zur Errichtung oder Instandsetzung des Wohnraums vorausentrichtet (sogenannte "abwohnbare Mietvorauszahlung") oder zum gleichen Zweck ein nicht rückzahlbarer Zuschuß in Höhe von mehr als einer Jahresmiete geleistet wurde (sogenannter „verlorener Baukostenzuschuß"). In diesen Fällen können Sie als Ersteher erst dann kündigen, wenn die entsprechenden Beträge gemäß der Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Voreigentümer abgewohnt sind. Die Vorschrift des § 57 c ZVG stammt aus der Nachkriegszeit und hat heute in der Praxis kaum noch Bedeutung.

Nur gelegentlich wird sie von taktierenden Schuldnern und Mietern ausgenutzt, um die Interessenten abzuschrecken und so die Versteigerung zu verhindern. Über die Wirksamkeit solcher häufig manipulierten Vereinbarungen entscheidet nicht der Rechtspfleger des Versteigerungsgerichts, sondern das Zivilgericht im Rahmen einer Räumungsklage, die Sie dann gegen den Mieter anstrengen müssen. In diesen Fällen bleibt zumeist dem betreibenden Gläubiger nur der teure und zeitaufwendige Weg, das Objekt selbst anzusteigern, den Mieter rauszuklagen und die Immobilie anschließend auf dem freien Markt zum Verkauf anzubieten.
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