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27.04.2007, 12:34 von AlbyProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Kündigung
Hallo zusammen

Ich habe da folgendes Problem

Mieterrin Ausgezogen seit mitte Dezember, 98% der Möbel schon raus, seit Januar keine Mitte, Fristlose Kündigung mit einer frist von 7Tagen per Einschreibe mit Rückantwort (Frist leuft heute ab )
keine schlüssel und keine nachricht vom Mitter.

Kann mir jemand weiter helfen Bitte
Alle 12 Antworten
02.05.2007, 10:53 von Augenroll
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Zitat:
Jeder Vermieter eines nichtzahlenden Mieters würde gerne seinen Schaden möglichst gering halten - Mieterschutz-Gesetze&Rechtsprechung verhindern aber genau das!

Dann will ich mal in diesem Fall genau wissen, wie hier der Vermieter gehindert wurde???

Ich erkenne hier ausschließlich eigenes Verschulden.
29.04.2007, 10:43 von Rita
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Vergiss "Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen " - das ist wiedermal absoluter Quatsch unseres bekannten Augentroll's. Jeder Vermieter eines nichtzahlenden Mieters würde gerne seinen Schaden möglichst gering halten - Mieterschutz-Gesetze&Rechtsprechung verhindern aber genau das!

Der Anwalt wird bzw. muss dir im Zweifel raten zunächst gerichtlich feststellen zu lassen, dass du die Wohnung betreten darfst > d.h. Klage auf Herausgabe (Rückgabe von Wohnung und Schlüsseln) - evtl. (noch teurer) > Räumungsklage.

Rückgabepflicht - Wieder-Inbesitznahme der Mietwohnung durch Vermieter
Nach Beendigung des Mietverhältnisses schuldet der Mieter die Rückgabe des Mietobjekts, § 546 BGB.
Der Mieter muss hierzu die Mietsache räumen und an den Vermieter herausgeben, ihm den unmittelbaren Besitz einräumen; dies umfasst auch die Rückgabe der erhaltenen Schlüssel zur Mietsache. Seinen Anspruch muss der VM ggfs. gerichtlich durchsetzen, also Klage auf Räumung und Herausgabe erheben, wobei die Klageschrift ggf. öffentlich zugestellt werden muss.
Allerdings dauert das seine Zeit (= weiterer Mietausfall) und der VM muss alle anfallenden Kosten vorlegen (= Gericht, Anwalt, ggfs. Kosten der Zwangsräumung). Dass der VM die von ihm ausgelegten Kosten (üblicherweise wohl 20.000 Euro aufwärts) jemals tatsächlich wieder vom Mieter eintreiben kann, dürfte i.d.R. sehr unwahrscheinlich sein.

Die teurere, rechtliche Variante dient dem Eigenschutz, wenn zu befürchten ist, dass der Mieter wieder Ansprüche auf die Wohnung erhebt!
Denn betreten darfst du die Mieter-Wohnung streng genommen nur dann, wenn der Mieter die Wohnung endgültig aufgegeben hat ... - Indizien dafür sind:
> geräumt (bis auf wertlose Sachen, Müll)?
> umgemeldet?
> Briefkasten quillt über, seit ... Tagen nicht mehr gesehen (Zeugen,Nachbarn) und Mietzahlungen eingestellt
oder
wenn Gefahr in Verzug besteht (siehe Gasgeruch, Wasserrauschen o.Ä.).
> leider ist erst oft durch das Wohnungsbetreten eindeutig feststellbar, dass die Wohnung tatsächlich bereits geräumt = endgültig aufgegeben ist.

hier Rechtliches/Urteile, die du kennen solltest:
Auszug und Einstellung der Mietzahlungen als außerordentliche Kündigung OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2005 - 24 U 71/04 -
Wenn der Mieter auszieht und seine Mietzahlungen einstellt, erklärt er konkludent die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages. Sieht der Mietvertrag für die ordentliche Kündigung die Schriftform vor, so erstreckt sich dieses Formerfordernis nicht ohne Weiteres auch auf eine außerordentliche Kündigung.
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen. Der Vermieter muss die Möglichkeit haben, sich ggf. aus der Abwicklung des Mietverhältnisses entwicklende Ansprüche dem Mieter gegenüber geltend zu machen. Versäumt der Mieter eine entsprechende Mitteilung an den VM, so muss er sich hieraus entstehende Nachteile zurechnen lassen. OLG Hamburg ZMR 80, 84 - aus Mieterlexikon DMB, S. 445
BGH: ständiger Wohnortwechsel - rechtsmißbräuchliches Verhalten des Schuldners/Mieters
Mieter war mit Schulden ausgezogen und verhinderte durch ständigen Wechsel des Wohnortes, dass man seine Anschrift ausfindig machen konnte. Der Bundesgerichtshof entschied, dass dadurch die Forderungen des Vermieters gegenüber seinem ExMieter nicht verjährten, da dieser sich rechtsmissbräuchlich verhalten habe (Az. VI ZR 217 / 86).
Verjährung bei unbekanntem Aufenthalt - Schuldner/Mieter unbekannt verzogen
http://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/2002/02273.htm
(Verjährung Schuldrechtsreform im Mietrecht)
(9) Verjährung bei unbekanntem Aufenthalt: Der Beginn der Verjährungsfrist knüpft u.a. auch an die Kenntnis von der Person des Schuldners an (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Zur Person des Schuldners gehört auch dessen Anschrift12 - ohne Kenntnis der Anschrift also kein Verjährungsbeginn. Zieht der Mieter ohne Angabe einer neuen Anschrift aus, können Ansprüche gegen ihn nicht verjähren. Grob fahrlässige Unkenntnis liegt noch nicht vor, wenn der Vermieter keine Einwohnermeldeamtanfrage stellt.13
Der Schuldner, der die Verjährungseinrede erhebt, hat die Beweislast für die Kenntnis des Gläubigers.14
12 BGH NJW 98, 988
13 so jedenfalls Börstinghaus ZGS 02, 102 (105); wohl a.A. Franke DWW 02, 86 (89)
14 Franke DWW 02, 86 (89)
(32) Unbekannter Aufenthalt und Verzug: Zu Recht weist Börstinghaus39 darauf hin, dass §286 Abs. 2 Ziff. 3 BGB (... der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert) für den Eintritt des Verzuges künftig eine Rolle spielen wird bei Mietern, die ohne Angabe einer neuen Anschrift ausgezogen sind.
39 ZGS 02, 102 (106)
> d.h. bis dir der aktuelle Aufenthalt der Mieterin bekannt wird, hast du noch Zeit, dir darüber Gedanken zu machen, ob du deine Forderungen gegenüber der Mieterin noch geltend machen/beitreiben willst
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Da die Mieterin anscheinend schon seit Dezember das Weite gesucht hat, scheint mir hier die Frage des rechtl. erlaubten Zutritts = Eigenschutz vernachlässigbar - zumal der Schutz erstmal teuer erkauft werden muss (Kosten Anwalt, Gericht - und nicht zuletzt durch die Verfahrensdauer > weitere 6 Monate bis zu Verhandlung/Urteil sind völlig normal!).
Ich würde deswegen auch jetzt sofort (mit Zeugen) öffnen, Beweise für die erfolgte Wohnungsaufgabe dokumentieren, die Wohnung in vermietbaren Zustand versetzen - und schnellstmöglichs wieder vermieten.
Für deinen Fall musst du aber ganz alleine entscheiden ...
Kopf hoch - m.E. wäre mit 'ner Räumungsklage/Zwangsräumung der Schaden viel höher!
Ok das ist auch eine Variante danke

MFG: Alby
27.04.2007, 20:55 von frischebrise
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Hallo,

durch konkludentes Handeln ist die Wohnung augegeben worden.
Schlüssel jedoch noch im Verfügungsbereich des M.

Wohnung fast leer.

Evtl. Gefahr im Verzug, dann Tür aufmachen lassen ( Schlüsseldienst ) oder Vermisstenanzeige aufgeben.
27.04.2007, 15:45 von maralena1970
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na das hört sich doch gut an... dann ist haste jetzt nur noch die Frage zu klären "wie komme ich am besten in die Wohnung?";-)

Schönes WE & Gruß
Mara
27.04.2007, 15:34 von Alby
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Ich danke allen erstmal ganz doll

und leider wird mir nichts anderes übrig bleiben wir hatten schon ein gutes verhältnis aber das häte ich nicht gedacht aber das pasiert mir kein zweites mal "das weiß ich", beim Stromversorger habe ich schon nachgefragt sie hat sich nicht abgemeldet und beim Einwohnermelde Amt frage ich nach ansonsten muss ich zum Anwalt leider.
ich habe noch die Kaution zum glück
Zum glück habe ich schon ein nachmieter ab 15.05 wenn nicht zu viel in der Wohnung zu machen ist

MFG: Alby
27.04.2007, 15:21 von maralena1970
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Alby - Du hast doch wohl wenigstens 'ne Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten oder? Von den anderen beiden Mieten für März und April wirste wohl nix mehr sehen, hättest aber echt direkt nach Ausbleiben der ersten beiden Zahlungen reagieren sollen.

Jetzt kannste leider nur noch so schnell wie möglich einen neuen Mieter finden zwecks Schadensbegrenzung...

Gruß
Mara

27.04.2007, 14:56 von Augenroll
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Ich sehe hier ua., dass Alby schuldhaft gezögert hat und seiner Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen ist.
27.04.2007, 14:47 von Jutetuetchen
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Hallo,

die Mieterin ist jetzt als mehr oder weniger seit Dezember schon zu 98% aus der Wohnung raus, zahlt seit Januar keine Miete mehr und hat vermutlich auch nicht gekündigt sondern Sie haben sie wg. fehlender Mietzahlungen seit Januar fristlos gekündigt und die Mieterin ist nicht ausfindig zu machen - richtig ??? (Nur nochmal damit ich den Sachverhalt auch wirklich richtig verstanden habe)

Wie maralena schon sagte: Beim EWA Anfrage stellen ob sie dort schon unter einer neuen Adresse gemeldet ist und dann bleibt nur das volle Programm Mahnverfahren etc. _ auch wie schon geschrieben mal i.d. Nachbraschaft rumhorchen ob da jemand was weiss. Oder bei den Stadtwerken höflich anfragen (sie wird ja wohl evtl. Strom angemeldet haben in ihrer neuen Wohnung falls sie nicht zu einem Freund odr so gezogen ist (alles möglich) - aber Versuch wäre es wert.

Was die Whg. betrifft würde ich auch so handeln wie Maralena schreibt. Spätestens Anfang nächsten Monats neues Schloss rein (alles mit Zeugen bitte und am besten auch fotos v.d. Whg und den den darin evtl. vorhandenen Sachen der Mieterin Fotos machen und diese irgendwo "zwischenlagern". (alles bitte mit Zeugen !!) - neues Schloss einbauen und Wohnung schnellstens wieder inserieren. Ich vermute auch dass Du von der Frau niemals nie wieder was hören wirst.

Letzteres was aufgeführt wurde bleibt einem meist nur noch als VM in solchen Fällen über Ärmel hochkrempeln, Schadensbegrenzug betreiben und schnellstens wieder einen neuen Mieter finden.

Grüsse

Grüsse

27.04.2007, 14:29 von maralena1970
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hört sich nich so toll an - ich würde an deiner Stelle erstmal beim Einwohnermeldeamt eine Auskunft einholen. Vielleicht hat sie sich dort umgemeldet (kostet nur ein paar Euro - "EMA-Auskunt").

Sofort die Wohnung erneut inserieren und sofort eine Rechtsauskunft einholen, ab wann du dir Zutritt zu der Wohnung verschaffen darfst.

Weiß denn keiner von den Nachbarn was? So unbemerkt zieht ja eigentlich keiner in einer "Nacht-& Nebelaktion aus" - hat's denn vorher Ärger gegeben mit der Mieterin?

Ist zwar rechtlich wahrscheinlich nicht in Ordnung, aber ich persönlich würde mir auf der Stelle selbst Zutritt zur Wohnung verschaffen - von der Person wirste ja wohl nix mehr hören in naher Zukunft...

Gruß
Mara
27.04.2007, 14:19 von Alby
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Hallo

sorry ich dem Mieter letzte woche per Einschreiben

Sie ist einfach weg ohne ein wort dann kammen drei Mäner und haben die Möbel geholt ich war nicht da sonst hätte ich gefragt
so kam ich nicht dazu leider das war im Dezember ohne angaben von
gründen und die Schlüssel hat sie auch noch

27.04.2007, 13:56 von maralena1970
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verstehe ich nicht - wer hat denn jetzt wem gekündigt und wann? Sie dem Mieter? Aber der ist schon vorher ausgezogen? Warum? Ein paar zusätzliche Details müssen da schon her....

???
Mara
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