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07.02.2006, 18:55 von Naive57Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Kündigung
hallo, ich bins mal wieder.

Ich bin leidige Besitzerin eines 2-Familienhauses, und habe die untere Wohnung an einem Bekannten vermietet. Das Verhältnis wird immer dramatischer, Beleidigungen mir gegenüber (trotz geringer Miete werde ich als Schmarotzerin bezeichnet), Drohungen, dass er die geringe Miete nicht mehr weiterbezahlt und mich vernichten will.
zudem möchte ich unten die Wohnung verkaufen - und ich befürchte, dass er sich mit alle Mitteln dagegen stellt.

Kann ich aufgrund dieser Begebenheiten eine fristlose Kündigung aussprechen und was muss ich bei dieser beachten.
bzw. was muss ich bei einer fristgerechten beachten, und was ist, wenn er da Widerspruch einlegt?

Ebenso hatte ich eine Mieterhöhung nach Mietspiegel für den 1.3. angesetzt, zu der er Widerspruch einlegte. Muss ich deswegen vor Gericht?

Mit freundlichen Grüßen
die naive Hausbesitzerin, die leider immer wieder an das Gute im Menschen glaubt.
Alle 4 Antworten
07.02.2006, 22:33 von Naive57
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Vielen Dank, Peter,

das hat mir schon etwas weitergeholfen, bisher hat er nur die letzten Monate pünktlich gezahlt, vorher kam seine Miete immer erst mitte des Monats, Verzugszinsen sind natürlich auch nicht gezahlt worden, gemahnt habe ich ihn allerdings.

Wenn ich das so vergleiche, habe ich etliche Gründe für eine Kündigung - verzögerte Mietzahlungen, keine Zahlung der Verzugszinsen, Beleidigungen, Drohungen gar nicht mehr zu zahlen, Störung des Hausfriedens - den es gar nicht mehr gibt, Benutzung der Wohnung als Büro allerdings ohne Kundenverkehr.

Zur Zeit fühle ich mich einfach überfordert.
Aber vielen Dank !!!!!
07.02.2006, 21:17 von peter98
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Zitat:
Aber wie sieht es mit der Drohung aus, die Miete nicht zu zahlen, was ja eine vorsätzliche Vertragsverletzung darstellt?


Tja, hier kannst du eigentlich nur abwarten, bis tatsächlich zwei Monatsmieten nicht gezahlt wurden. Dann kannst du allerdings sofort fristlos kündigen.

Zitat:
Und wie kann ich kündigen, geht das ohne Begründung wegen 2-Familienhaus? Und Störung des Hausfriedens?


Bei dem Kündigungsgrund "Störung des Hausfriedens" hast du immer das Problem dies auch gerichtsfest zu beweisen. Zudem muss vorher abgemahnt werden.

Kündigungsgrund: Erhebliche Vertragsverletzung Mieterlnnen, die wiederholt nicht unerheblich gegen Bestimmungen des Mietve rtrags verstoßen, riskieren eine Kündigung. Als erhebliche Vertragsverletzu ngen werden von den Gerichten unter anderem dauernd unpünktliche Mietzahlungen, Mietrückstände, Beleidigungen der VermieterInnen, Verstöße gegen die Hausordnung, wiederholte Störung des Hausfriedens, eine Untervermietung, auf die kein Anspruch besteht, vertragswidriger Gebrauch der Wohnung (zum Beispiel als Büro, Werkstatt, Bo rdell etc.), anerkannt. In schwerwiegenden Fällen ist hier auch eine fristlose Kündigung möglich. Voraussetzung für eine Kündigung wegen erheblicher Vertragsverlet zung ist, dass die VermieterInnen das Fehlverhalten der Mieterlnnen vorher schriftlich abgemahnt und ihnen eine Chance zur Änderung ihres Verhaltens g egeben haben.

Eine Kündigung aufgrund der Tatsache, dass es sich um ein 2-Familienhaus handelt, in dem du selbst wohnst, ist da erheblich einfacher. Du brauchst keinen Grund dafür angeben, musst allerdings eine längere Kündigungszeit (sechs Monate) berücksichtigen.

Einliegerwohnung/Zweifamilienhaus Wohnen Mieter und Vermieter „unter einem Dach”, zum Beispiel in einem Zweif amilienhaus oder hat der Mieter eine Einliegerwohnung im Haus des Vermieter s angemietet, dann hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis kündigen, ohne sich auf einen der im Gesetz genannten Kündi gungsgründe berufen zu müssen, wie zum Beispiel Eigenbedarf. In diesem Fall muss er aber eine um drei Monate längere Kündigungsfrist einhalten. Bei ei ner Wohndauer des Mieters bis zu fünf Jahren ist die Kündigungsfrist dann n icht drei, sondern sechs Monate. Bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahr en beträgt die Kündigungsfrist neun statt sechs Monate und bei einer Wohnda uer von mehr als acht Jahren muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von zw ölf Monaten statt neun Monaten einhalten. Unabhängig von diesem Sonderkündigungsrecht kann der Vermieter auch „regulä r” kündigen, das heißt mit Kündigungsgrund und den normalen gesetzlichen Kü ndigungsfristen. Er soll durch das Sonderkündigungsrecht aber die Chance ha ben, auch dann kündigen zu können, wenn beispielsweise die typische Eigenbe darfssituation nicht vorliegt. Hintergrund dieses Sonderkündigungsrechts is t die besondere Wohnsituation von Mietern und Vermietern, die wegen der Bau weise eines Ein- oder Zweifamilienhauses „in enger Tuchfühlung” zusammenleb en. Voraussetzung ist deshalb auch immer, dass der Vermieter tatsächlich mi t im Haus wohnt. Neu seit dem 1. September 2001: Befindet sich in dem Gebäude neben den beid en Wohnungen, die vom Mieter und vom Vermieter bewohnt werden, noch Gewerbe raum, zum Beispiel Büros in einem dritten Stockwerk, dann schließt dies ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters nicht aus. Seit In-Kraft-Treten der M ietrechtsreform im September 2001 kommt es auch nicht mehr darauf an, ob de r gewerbliche Teil vom Vermieter selbst oder von einem Dritten genutzt wird . Entscheidend ist allein, dass in einem Gebäude nicht mehr als zwei Wohnun gen vorhanden sind, dass eine Wohnung vermietet ist und die andere der Verm ieter selbst bewohnt. In diesem Fall hat der Vermieter ein Sonderkündigungs recht.
07.02.2006, 20:47 von Naive57
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hallo Peter,

Danke auch ... also es gibt Zeugen für die ständigen Auseinandersetzungen. Immerhin.
Aber wie sieht es mit der Drohung aus, die Miete nicht zu zahlen, was ja eine vorsätzliche Vertragsverletzung darstellt?

Und wie kann ich kündigen, geht das ohne Begründung wegen 2-Familienhaus? Und Störung des Hausfriedens?

07.02.2006, 19:39 von peter98
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Hallo,

damit du wegen der Beleidigungen kündigen kannst, musst du Beweise sammeln. Versuche immer Zeugen in der Nähe zu haben, die diese Vorfälle bestätigen oder vielleicht sogar auf Video festhalten können.
Für eine fristlose Kündigung müssten schon Tätlichkeiten folgen oder aber übelste Beleidigungen unter Zeugen.

Bei einem Verkauf der Wohnung mit so einem Mieter wirst du tatsächlich schlechte Karten haben. Er wird an dieser Wohnung gegenüber Interessenten kein gutes Haar lassen. Ein Verkauf würde also erst Sinn machen, wenn diese Wohnung ohne Mieter angeboten werden kann. Allein schon aufgrund der Tatsache, dass ein wesentlich höhere Preis erzielt werden kann, wenn eine Wohnung unvermietet ist.

Falls eine - berechtigte - Mieterhöhung nicht akzeptiert wird, bleibt einem nur der Weg der Klage.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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