> zur Übersicht Forum
18.03.2005, 17:36 von LeoProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Kündigung
Wie kann ich einem Mieter einen vor dem 1.9.2001 geschlossenen Vertrag kündigen. Der Vertrag enthält die gesonderte Vereinbarung
"Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn eine der Parteien nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht"

Vielen Dank für die Antworten.

Baschii
Alle 16 Antworten
25.03.2005, 18:11 von RMHV
Profil ansehen
Nach alten und für Altverträge weiter gültigem Recht konnte der Mieter bei den sog. einfachen Zeitverträgen bis 2 Monate vor dem Ende der Vertragslaufzeit die Fortsetzung verlangen. Dieser Fortsetzung konnte der Vermieter nur aus Gründen widersprechen, die auch zur Kündigungberechtigen würden.
Die Rechtsgrundlage dafür ist § 564c Abs. 1 BGB a.F.: "Ist ein Mietverhältnis über Wohnraum auf bestimmte Zeit eingegangen, so kann der Mieter spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn nicht der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. § 564b gilt entsprechend."
Für die Kündung eines Vertrags mit Verlängerungsklausel war auch nach altem Mietrecht bereits ein Kündigungsgrund erforderlich. Die Formulierung, dass der Verlängerung widersprochen werden müsste, kann an dieser Bewertung nichts ändern. Es geht schlicht und einfach um eine auf die Beendigung des Mietverhältnisses gerichtete Willenserklärung. Ob man diese Willenserklärung nun Kündigung nennt oder Widerspruch gegen eine Verlängerung ist einerlei.
Die Motivation zum Abschluss der einfachen befristeten Verträge mit Verlängerungsklausel lag in aller Regel nicht so sehr in der Beendigung des Mietverhältnisses zu einem festgelegten Termin, sondern eher auf im Bestand für einen vereinbarten Zeitrahmen. Eine Erleichterung der Kündigng war durch die "einfachen" Zeitverträge noch nie zu erreichen.
25.03.2005, 15:44 von Fragender
Profil ansehen
Auch ich habe einen vor 2001 abgeschlossenen befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel mit meinem Mieter abgeschlossen.

SiSi schrieb dazu:
Zeitmietverträge bis September 2001:

Nach altem Mietrecht (Mietvertrag abgeschlossen vor 1.9.2001) enden "einfache befristete Mietverhältnisse" automatisch mit Ablauf der Frist, ohne dass es einer gesonderten Erklärung bedarf. In dieser Frist gibt es keine ordentliche, sondern nur die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung.
Ist das Mietverhältnis mit einer Verlängerungsklausel vereinbart, so muss der Verlängerung unter Einhaltung der vereinbarten Frist (in ihrem Fall 3 Monate) wie bei einer Kündigung widersprochen werden.

Meine Fragen hierzu lautet nun: Wenn ich nun der ( bald wieder beginnenden ) Verlängerung widersprechen möchte unter Einbehaltung der gestzlichen Kündigungsfrist, muss ich dafür einen Kündigungsgrund angeben oder reicht es aus, dass ich mitteile, dass ich nicht mehr verlängern will, denn ist es nicht vom gesetzlichen Standpunkt so, dass ein Mietvertrag mit wiederholten befristeten Verlängerungen die Summe ist von zeitlich aufeinander folgenden Zeitmietverträgen, die jeweils durch die Verlängerungsklausel miteinander verbunden sind?

Ich meine damit, wenn ich trotz des ( sich immer wieder um ein Jahr verlängernden ) Zeitmietvertrages einen handfesten Kündigungsgrund bräuchte, hätten die jeweiligen Ablaufdaten eines Zeitmitvertrag keine eine Erleichterung der Kündigung zur Folge, ausser dass Vermieter und Mieter jeweils für eine gewisse Zeit aneinander gebunden sind.

Vielen Dank im voraus.


25.03.2005, 10:29 von SiSi
Profil ansehen
Hallo alle,

auch ich möchte mich den Osterwünschen anschließen. Frohe, gemütliche und vielleicht noch sonnige Ostertage wünsche ich allen

Liebe Grüße
SiSi
24.03.2005, 22:29 von ich_bins
Profil ansehen
... danke für die Grüße, Volker.

Auch ich wünsche Ihnen und allen Anderen in diesem Forum ein frohes Osterfest
(vorallem einen fleißigen Osterhasen).

24.03.2005, 22:21 von volker
Profil ansehen
Hallo ich_bins,

Entschuldigung angenommen. Wir sind hier in einem Forum, wo jeder seine Meinung schreiben kann. Es ist immer subjektiv. Auch meine Hinweise dürften nicht immer juristisch einwandfrei sein und sind zum Teil auch nur "aus dem Bauch heraus" geschrieben.

Ein frohes Osterfest und erholsame Tage nach der "Mehrarbeit" der letzten Tage.
24.03.2005, 22:03 von ich_bins
Profil ansehen
Hallo,

ich habe die letzten Tage genutzt und alle mir zur Verfügung stehenden Quellen durchsucht,
um meine These zur Wandlung des Mietverhältnisses zu belegen.

Doch senke ich nun mein Haupt vor den Usern dieses Forums.
Zum einen, um mich für meine vorschnelle Behauptung zu entschuldigen.
Zum anderen, um meine Hochachtung gegenüber denen auszudrücken, die diesen Sachverhalt
besser eingeschätzt haben wie ich.

Bitte verzeiht mir meinen Irrtum.
Ich gelobe mich zu bessern.
23.03.2005, 22:36 von volker
Profil ansehen
Hallo alle zusammen,

die mir bekannte Entscheidung nach der Mietrechtsreform zu den Zeitmietverträgen mit automatischer Verlängerung ist die vom LG Berlin.

Die beiden weiteren von Diega genannten Urteile sind bereits vor der Mietrechtsreform ergangen.

Der von RMHV dargestellten Bewertung dieser Verträge schließe ich mich voll und ganz an.
23.03.2005, 13:56 von Diega
Profil ansehen
Mahlzeit.

Zeitmietverträge mit automatischer Verlängerung, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, sind weiterhin gültig. (LG Berlin, Az. 62 S 9/02, aus: GE 2003, S. 743)

Enthält ein auf wenige Jahre befristeter Mietvertrag eine Verlängerungsklausel, wonach sich das Mietverhältnis um ein weiteres Jahr verlängert, wenn nicht 3 Monate vor Fristablauf ordnungsgemäß gekündigt wird, ist diese Verlängerungsklausel wirksam. (LG Hamburg, Az. 316 S 235/99, aus: WM 2001, S. 340)

Allerdings gab es auch mal ein entgegengesetztes Urteil:

Eine solche Verlängerungsklausel ist unwirksam und ermöglicht den befristeten Mietvertrag jederzeit nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen zu können. (LG Konstanz, Az. 1 S 77/00 N, aus: WM 2001, S. 341)

Gruss Dieter
23.03.2005, 08:08 von RMHV
Profil ansehen
"... ich war der Meinung, dass ein befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsklausel, wie er
hier angewand wurde, sich bei der 2. Verlängerung in einen unbefristeten Mietvertrag wandelt."

Diese Meinung halte ich für falsch. Man mag begründen können, dass die Vereinbarung über die Verlängerung unwirksam sein könnte und das Mietverhältnis damit nach Ablauf der ursprünglichen Laufzeit in ein unbefristetes Mietverhältnis übergeht. Es ist allerdings nicht nachvollziehbar, warum die 1. Verlängerung wirksam sein sollte und die 2. Verlängerung nicht mehr.

Bei der Bewertung von Verträgen, die vor der Mietrechtsreform als "befristete Verträge mit Verlängerungsoption" bezeichnet wurden, wird man sich vom Wortsinn der Bezeichnung lösen müssen. Nach der Mietrechtsreform wird man sich darüber Gedanken machen müssen, was einen befristeten Vertrag ausmacht. Der wesentliche Unterschied zwischen einem unbefristeten und einem Mietverhältnis dürfte darin liegen, dass das befristete Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Zeit ohne Kündigung endet und der Mieter damit seine Wohnung aufgeben muss. Im Gegensatz dazu bedarf ein Mietverhältnis mit Verlängerungsoption der Kündigung. Dabei hat der Mieter bei einer Vermieterkündigung den vollen Kündigungsschutz des BGB.
Vom BGH wurde bereits in mehreren Entscheidungen anerkannt, dass Mindestlaufzeitvereinbarungen grundsätzlich wirksam sind. Es ist für mich nicht erkennbar, warum dann die Vereinbarung von aufeinanderfolgenden Mindestlaufzeiten unwirksam sein sollte. Eine BGH-Entscheidung zu genau diesem Sachverhalt ist mir allerdings bisher nicht bekannt. Bis zu einer entgegenstehenden Entscheidung werde meine hier dargestellte Rechtsmeinung vertreten.
22.03.2005, 22:45 von ich_bins
Profil ansehen
Hallo,

(...bin gerade mal wieder online, ich hab halt auch nicht den ganzen Tag Zeit hier zu sein )

@ Volker
... ich war der Meinung, dass ein befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsklausel, wie er
hier angewand wurde, sich bei der 2. Verlängerung in einen unbefristeten Mietvertrag wandelt.
Ich schau Mal nach, wo ich das zuletzt gelesen habe.
21.03.2005, 21:56 von volker
Profil ansehen
Hallo wo sind denn

ich_bins und robertst?

Oder werden die Meinungen zum "unbefristeten" Mietvertrag nicht mehr aufrecht erhalten?
21.03.2005, 08:15 von SiSi
Profil ansehen
Hallo alle,

wieso sollte der Mietvertrag in einen "unbefristeten Mietvertrag" übergegangen sein?
Die Klausel im Vertrag lautet: "...... verlängert sich JEWEILS UM EIN JAHR"!?

Liebe Grüße
SiSi
21.03.2005, 05:36 von robertst
Profil ansehen
... ich denk auch, der Vertrag ist "in einen unbefristeten Mietvertrag übergegangen."

Am einfachsten ist es mit dem Mieter freundlich zu reden und ihm Geld zum Auszug anzubieten. Und am besten gleich noch ne Ersatzwohnung. Den Umzug kannst Du auch noch anbieten zu zahlen.
20.03.2005, 18:22 von volker
Profil ansehen
Hallo Leo,

auf ein am 01. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit sind § 564 c in Verbindung mit § 564 b sowie die §§ 556 a bis c, 565 a Abs. 1 und § 570 des BGB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden.

§ 565 a BGB a.F. Ist ein Mietverhältnis über Wohnraum auf bestimmte Zeit eingegangen und ist vereinbart, dass es sich mangels Kündigung verlängert, so tritt die Verlängerung ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 (Kündigungsfristen) gekündigt wird.

Nach meiner Auffassung können Sie nur entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag der nächsten Verlängerung widersprechen.

Der Mietvertrag endet dann zum angegebenen Termin.
19.03.2005, 17:54 von ich_bins
Profil ansehen
... wann ist denn der "normale" Zeitvertrag abgelaufen?
Ist denn schon ein- oder mehrere Male verlängert worden?
Sollte dies der Fall sein, ist wohl der Zeitmietvertrag schon in einen unbefristeten Mietvertrag übergegangen.
18.03.2005, 18:30 von SiSi
Profil ansehen
Hallo Leo,

Zeitmietverträge bis September 2001:

Nach altem Mietrecht (Mietvertrag abgeschlossen vor 1.9.2001) enden "einfache befristete Mietverhältnisse" automatisch mit Ablauf der Frist, ohne dass es einer gesonderten Erklärung bedarf. In dieser Frist gibt es keine ordentliche, sondern nur die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung.
Ist das Mietverhältnis mit einer Verlängerungsklausel vereinbart, so muss der Verlängerung unter Einhaltung der vereinbarten Frist (in ihrem Fall 3 Monate) wie bei einer Kündigung widersprochen werden.

Liebe Grüße
SiSi
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter