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28.03.2007, 00:55 von paleocastroProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Kostenmiete /// knifflig...
Hallo,

viel gelesen und viel verstanden aber dies ist leider nicht genug. Fragezeichen tauchen doch immer wieder auf, wenn sich in die Praxis begibt... nun brauche ich Hilfe...

habe folgenden Fall vorliegen.

Mieter A zahlt aktuell 5,- € kalt. Aus dem Bewilligungsbescheid von 1970 ergibt sich eine Kaltmiete von 6 DM.

Mit den Jahren wurden auch Modernisierungen am Hause durchgeführt und deren Mieterhöhungen bewilligt.

Mir ist noch nicht ganz klar, wenn z.B. für 5000,- € die Heizung modernisiert wurde und der Mieter dadurch mehr zahlt, wo genau diese Kosten in der geänderten Wirtschaftschlichkeitsberechnung angesetzt sind.

in dem Punkt Abschreibung ? dafür gibts eine Tabelle - mit Warmwasser sind es 3 %

und erhöht sich dann auch das EK um 5000,- € und damit auch der Betrag durch die kalkulatorische Eigenkapitalverzinsung ?

WICHTIG !!!!! Man spricht in der II BV von Garagen und ähnlichen Einstellplätzen. Was ist denn mit den einfachen Pkw-Stellplätzen ??? Werden die auch mit dem gleichen Betrag in dem Punkt Verwaltungskosten und Instandhaltungen berücksichtigt oder gar nicht ???

Kennt einer den marktüblichen Zinssatz für erstrangige Hypotheken, der laut II BV aktuell angesetzt werden kann ??

Vielen Dank für Eure Hilfe.

Sicherlich folgt noch die eine oder andere Frage von mir noch zu diesem trockenen Thema...

Liebe Grüße

paleocastro
Alle 22 Antworten
01.04.2007, 11:24 von paleocastro
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aus der gleichen Befürchtung habe ich im letzten Jahr ebenfalls meinen Arbeitsplatz gewechselt...

Gut zu wissen, dass sich hier jemand mit der Materie auskennt und auch vorallem bereit ist, dieses Fachwissen mit "Bedürftigen" zu teilen.

Denn meine Telefonate mit dem Amt brachten nicht sehr viel. Das einzige woran die während dem Telefonat denken ist, wann endlich der Anrufer auflegt oder man ihn so behandelt, dass er auflegt.

Ich finde das richtig unverschämt. Nachvollziehen könnte ich es, wenn er einem Mieter erklären soll wie so eine WB aufgestellt wird - aber da ich aus der Branche komme, hätte ich doch nur ein paar sinnvolle und nachvollziehbare Antworten gebraucht, die ich jetzt von Ihnen bekommen habe.

Nochmals besten Dank.

Habe ich ein Anrecht auf Akteneinsicht bei der zuständigen Behörde. Die müssen doch sämtliche Mietbewegungen und WB's abgeheftet haben oder ?? Bräuchte dann die von den letzten 30 Jahren ;-)

Da hört wohl der Spaß bei denen wieder auf, wenn die 30 Jahre hören...

01.04.2007, 11:12 von Ulrich
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Zitat:
Haben Sie etwas mit öffentl. gef. Wohnraum zu tun ??


Gehabt. Gehöre jetzt zum durch Heuschreckeneinfall sozialverträglich ausgemusterten "alten Eisen".
01.04.2007, 10:54 von paleocastro
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Vielen Dank,

Sie haben mir echt weitergeholfen.

Haben Sie etwas mit öffentl. gef. Wohnraum zu tun ??

01.04.2007, 10:43 von Ulrich
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Zitat:
erhöhen sich die Eeigenkapitalkosten nicht ?? ich finde schon...


Doch, die natürlich auch, genau wie das Mietausfallwagnis. Sorry, ich dachte das war sowieso klar.
01.04.2007, 10:35 von paleocastro
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erhöhen sich die Eeigenkapitalkosten nicht ?? ich finde schon...
01.04.2007, 10:30 von Ulrich
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Thermostatventile würde ich als Bestandteil der Sammelheizung in die Abschreibung mit einbeziehen, mit 1 + 3 %.

Die Abschreibung auf die Gemeinschaftsantennenanlage bleibt nach dem Einfrierungsprinzip dauerhaft in der WB. Schließlich muss daraus jeweils nach einer vermuteten Lebensdauer von 10 Jahren die Erneuerung finanziert werden.
31.03.2007, 19:19 von paleocastro
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6,5 % gilt für Bewilligungen ab 1973 und trifft auf das Objekt nicht zu.

Wie schaut es mit Abschreibungen für Thermostatventile aus ? Laut Bescheid ist dies als Mod durchgegangen und die Mieten sind um 0,04 DM gestiegen. Werden die Kosten auch in der Abschreibung angesetzt oder nur im EK ??

Die Kosten für Gemeinschaftsantennen sind mit 9% abzuschreiben, ist dies für die Dauer der Bindung möglich oder nur bis 100 % erreicht sind also ca.11 Jahre ??

Vielen Dank im Voraus
31.03.2007, 19:09 von Ulrich
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Zitat:
Wie müßte nun die neue Wi-Berechnung ab 2002 aussehen ?

Wenn die alten Zahlen eingefroren werden, kommt dann die neue AFA von 3% auf 15.000 DM hinzu, gleichzeitig müßte sich ja dann auch das EK um 15TDM und somit die EK-Verzinsung erhöhen.

Da der Bewilligungsbescheid noch die marktübliche Verzinsung für das EK (das was über 15% liegt) beinhaltet, kann ich dann davon ausgehen, dass die 8% immer noch für das ursprüngliche EK angesetzt werden und die EK-Erhöhung wie z.B. durch den neuen Heizkessel zu den Konditionen von 2002 angesetzt werden müssen ?


So würde ich das sehen. Vielleicht ist die EK-Erhöhung auch mit 6,5 % Verzinsung gerechnet worden.
31.03.2007, 10:07 von paleocastro
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in meinem Fall geht es aber nicht um Wärmecontracting.

Im Bewilligungsbescheid von 1972 sind die Kosten für die Heizanlage (42.000DM) mit 2% angesetzt. Rechnerisch wären jetzt 35000DM abgeschrieben.

Der alte Eigentümer hat im Jahr 1996 einen neuen Heizkessel mit Warmwasseraufbereitung einbauen lassen.Die Behörde hat der Mod mit den Kosten von 14.000 DM zugestimmt.

Wie müßte nun die neue Wi-Berechnung ab 2002 aussehen ?

Wenn die alten Zahlen eingefroren werden, kommt dann die neue AFA von 3% auf 15.000 DM hinzu, gleichzeitig müßte sich ja dann auch das EK um 15TDM und somit die EK-Verzinsung erhöhen.

Da der Bewilligungsbescheid noch die marktübliche Verzinsung für das EK (das was über 15% liegt) beinhaltet, kann ich dann davon ausgehen, dass die 8% immer noch für das ursprüngliche EK angesetzt werden und die EK-Erhöhung wie z.B. durch den neuen Heizkessel zu den Konditionen von 2002 angesetzt werden müssen ?

Ich bin froh, wenn die 10 Jahre Nachwirkungsfrist um sind. Die beginnen nämlich ab dem 01.06.07

Vielen Dank für Deine Hilfe Ulrich.

31.03.2007, 07:12 von Ulrich
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Zitat:
Was aber passiert mit der ursprünglich angesetzten Afa für die Heizung ?? bleibt sie neben der neuen Afa für die neue Heizung auch weiterhin bestehen oder wird sie durch die neue Afa ersetzt ?


Die II. BV geht von einem "Einfrierungsprinzip" aus, ursprünglich enthaltene Kostenansätze bleiben erhalten. Ausnahme: Wechsel von der Heizungs-Eigenversorgung zur eigenständig gewerblichen Fremdwärmelieferung (§ 5 Abs. 3 der Neubaumietenverordnung).

M.E. müsste zwar bei Heizungs-Mod. zumindest die 3 % - Sonder-Afa auf die alte Heizungsanlage entfallen, jedenfalls wenn diese dadurch bereits vollständig abgeschrieben ist. Ich kann aber aus den Gesetzesmaterialien keine Verpflichtung hierzu herauslesen.
30.03.2007, 22:18 von paleocastro
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Hallo Ulrich,

vielen Dank schon mal.

Was aber passiert mit der ursprünglich angesetzten Afa für die Heizung ?? bleibt sie neben der neuen Afa für die neue Heizung auch weiterhin bestehen oder wird sie durch die neue Afa ersetzt ?

30.03.2007, 18:36 von Ulrich
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Versuchen wir's mal:

Modernisierungen, denen die Bewilligungsbehörde nach § 11 Abs. 7 zugestimmt hat, führen zu einer Änderung der Kostenmiete. Diese kann, wenn die Mod. alle Wohnungen der Wirtschafteinheit betrifft, durch Neuaufstellung der Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung errechnet werden. Eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung (§ 33 II. BV) wird durchgeführt, wenn nur einzelne Wohnungen modernisiert werden. Vereinfacht kann auch eine Zusatzberechnung (§ 39 a II. BV)erstellt werden.

Zum einen erhöhen die Mod.-Kosten die Herstellungskosten, von denen abgeschrieben wird (also zusätzliche Abschreibung von 1 % der Mod.-KOsten zuzüglich ggf. besondere Abschreibungen, z.B. bei Heizung 3 %, insgesamt also 4 % Abschreibung).

Außerdem erhöhen sich die Kapitalkosten. Bei Finanzierung mit Eigenmitteln des Vermieters nach § 20 II. BV. Soweit ein höherer Eigenkapitalzins als 4 % in Frage kommt und sich nach § 20 Abs. 2 a an marktübliche Zinsen für erstrangige Hypotheken anzulehnen ist, sollte man diese zur Rekonstruktion der WB für weiter zurückliegende Mod.-Zeitpunkte bei Banken erfragen.

Erträge für Garagen oder ähnliche Einstellplätze sind am Schluss der WB vor Errechnung der Kostenmiete abzusetzen. Diese Erträge unterliegen i.d.R. nicht der Preisbindung, können also frei vereinbart werden (Bewilligungsbescheid daraufhin prüfen!), sind aber natürlich in tatsächlicher Höhe abzusetzen.

Unter "ähnlichen Einstellplätzen" - verstehe ich z.B. Sammelgaragen (Tiefgaragen). Einfache Parkplätze am Haus, die kostenfrei überlassen werden, fallen m.E. nicht darunter, deshalb auch kein Ansatz von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.

Schließlich werden die bei Mod. erhöhten Kosten der WB mit dem Mietausfallwagnis nach § 29 II. BV beaufschlagt.

Wenn mal die Teil-/Zusatz-WB nicht findet, kann möglicherweise die Bewilligungstelle helfen. In einigen Bundesländern mussten die WB's zur Zustimmung zur Modernisierung mit eingereicht werden. Andere Länder haben es sich da einfacher gemacht, und recht pauschale Zustimmungen geschrieben mit der Maßgabe, dass die Bestimmungen der II. BV einzuhalten sind.

30.03.2007, 16:17 von paleocastro
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eher Hausaufgaben als Hausarbeit...

Mieter A ist ab dem 01.06.07 mein Mieter und ich komme an die Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen nicht dran

Da ich teilweise die genehmigten Mod-kosten weiß, möchte ich nun wissen ob sich die ursprünglich angesetzte AFA & Eigenkapitalfinanzierung vom Bewilligungsbescheid geändert haben und wie die neuen Kosten angesetzt werden.

Hat hier überhaupt jemand öfentlich geförderten Wohnraum im Bestand und Ahnung mit Wirtschaftlichkeitsberechnungen?
29.03.2007, 09:53 von Fixfeier
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Zitat:
Ich würde mal Kasperkopf, Rita und fixfeier eine PN schreiben

Sorry, bei Fragen zur Kostenmiete bin ich nicht fit.
29.03.2007, 09:36 von Rita
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Ja - ich habe euch gehört, aber bitte: NEIN keine PN!

@paleocastro: brauchst du das für 'ne Hausarbeit?
was ist das für eine Förderart, die nach über 30 Jahren noch immer läuft?

Meine (ehemals geförderte) ETW ist nun "frei", daher bin ich nicht auf dem laufenden.
"Meine" Fördestelle (Landesregierung >Wohnungsbauförderstelle) hatte mir aber damals Hilfestellung gegeben und von dort hatte ich auch Berechnungsblätter/Vordrucke erhalten.
Zu beachten war, dass je nach Förderweg/-methode ggfs. in Detailfragen unterschiedlich zu rechnen war.

"Grundwerke"
Wohnungsbindungsgesetz
http://bundesrecht.juris.de/wobindg/index.html
siehe § 8ff
Neubaumietenverordnung
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/nmv_1970/gesamt.pdf

Vielleicht kannst du dir da was rauszieheni:
http://studentenwerk.tu-clausthal.de/Wohnen/kostenmiete-nach-2bv-kalkulationsschema.htm
http://www.immothek24.de/index1106.html?/Lehrinhalte/Skriptsites/Kostenmiete.html

Ansonsten würde ich eben bei der zuständigen Förder- und Überwachungsstelle nachfragen.
Zitat:
hat uns Rita nun gehört ???

Ich würde mal Kasperkopf, Rita und fixfeier eine PN schreiben und um Antwort bitten, mehr können Sie nicht tun.
29.03.2007, 01:54 von paleocastro
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hat uns Rita nun gehört ???
28.03.2007, 14:28 von Augenroll
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Jeder macht doch wohl mal Fehler, das ist doch nicht verboten und auch nicht teuer (es sei denn man ist Mieter), sondern menschlich. Außerdem habe ich den Fehler anerkannt.

Nur durch die vernünftige Diskussion und Erörterung können die Probleme behandelt werden. Da gibt es auch mal Irrwege. Dessen habe ich mich wohl noch nie verschlossen!
28.03.2007, 14:23 von Melanie
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Zitat:
Ihr Fall ist selten und erfordert wirklich ziemliches Spezialwissen. Vielleicht mal den User "Rita" direkt fragen???


und aufpassen das Du auf Rollis Schleimspur nicht ausrutschst, die er nach Ritas recht heftigem Rüffel in einem anderen Beitrag hier nun ausgelegt hat
28.03.2007, 13:41 von Augenroll
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Ihr Fall ist selten und erfordert wirklich ziemliches Spezialwissen. Das haben hier doch nicht so allzu viele.

Vielleicht mal den User "Rita" direkt fragen???
28.03.2007, 13:29 von paleocastro
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uuuups keine Antwort ?

naja, ist ja auch kein spektakuläres Thema ;-)
28.03.2007, 01:09 von paleocastro
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noch ne Frage

gibt es einen Höchstsatz für Garagen und Stellplatzmieten im öff. geförderten Wohnungsbau ??

die müssen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung wieder abgezogen werden, aber ist die Miete frei verhandelbar ?? wäre doch eigentlich komisch...
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
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