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05.01.2008, 15:37 von jaegermeisterProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Keine Nebenkostenabrechnung für Eigentümer
Hallo Experten

Ich habe im Januar 2006 zwei Whg gekauft. Je 82m² in einer großen Anlage aus dem Jahre 1974 mit 184 Wohnungen
Da ich sie nur schlecht vermieten konnte, und die Hausgeldzahlungen trotz Leerstand pro Wohnung 270€ betrugen, entschloß ich mich für den Verkauf. Eine Whg wurde für August 2006 und die andere für September 2006 verkauft. Hausgelder wurden bis dahin von mir geleistet bis auf ca. 100€ die ich Rückständig war. Da ich davon ausging nach der Nebenkostenabrechnung noch Geld zu erwarten. Doch leider habe ich bis heute keine NK bekommen. Einen Käufer habe ich eben angerufen, und danach gefragt ob er schon die NK bekommen hat.
Hat er.
1. Jetzt stellt sich die Frage warum ich wohl keine bekommen habe?
2.Ist auf meinem Konto ein Guthaben?
3. Hat die Hausverwaltung sich das Geld eingesteckt?
4.Ist auf dem Gemeinschaftskonto kein Geld?
5. Kann ich die NK noch verlangen?
6. Wenn ich nachzahlen müßte, kann die Hausverwaltung das Geld noch von mir verlangen? Bei Mietern und verspätete NK muß der Mieter nichts mehr bezahlen.

MFG Jägermeister
Alle 15 Antworten
06.02.2008, 19:57 von jaegermeister
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Hallo Augenroll
So was kommt vor, besonders bei unangenehmer Post.
Zitat:



Diese Post mit der Abrechnung, und ein Guthaben zu meinen Gunsten hätte ich aber schon ganz gerne erhalten. Mein RA kümmert sich jetzt um die Abrechnung.

MFG Jägermeister
06.02.2008, 18:40 von Cora
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Zitat:
So was kommt vor, besonders bei unangenehmer Post.



komisch nur, dass es überwiegend Mieter sind, die unangenehme Post (Abrechnungen, Kündigung, Mahnungen) nicht erhalten
06.02.2008, 16:47 von Augenroll
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Zitat:
Muß wohl der Briefträger 2x die Abrechnungen verschlürt haben. Ich glaubs nicht.


So was kommt vor, besonders bei unangenehmer Post.
18.01.2008, 18:13 von jaegermeister
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Hallo
das erste Geld ist jetzt von der Hausverwaltung eingetroffen.
Ich habe höflichst nach Zinsen gefragt. Zur Antwort bekam ich das ich in 2007 zweimal die Abrechnung bekommen hätte. Ihnen leider nicht meine Kontoverbindung mitgeteilt habe, und deshalb keine Zinsen gezahlt werden. Muß wohl der Briefträger 2x die Abrechnungen verschlürt haben. Ich glaubs nicht.

MFG jägermeister
08.01.2008, 23:10 von jaegermeister
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Hallo

Der Käufer tritt hinsichtlich des Kaufobjektes mit Wirkung zum Tage des Lastenübergangs in alle bestehenden Rechte und Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber der Eigentümergemeinschaft ein, insbesondere auch hinsichtlich der Teilungserklärung...

MFG
08.01.2008, 18:06 von johanni
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Hallo Jägermeister,

Zitat:
Warum haben die jetzigen Eigentümer die Abrechnung ab 1.8.2006 -31.12.2006 schon im April 2007 erhalten , nur mir wurde nichts zugesand


Weil Du kein Eigentümer mehr warst und offenbar das Programm der Hausverwaltung Alteigentümer postalisch nicht erfasst.

Denn mit der versendung der Abrechung wird in der Regel auch zur Eigentümerversammlung geladen. Und zu diesem zeitpunkt warst Du nicht mehr Eigentümer!

Welche Regelung hast Du denn bezüglich des Hausgeldes im Kaufvertrag geschlossen?

Johanni
08.01.2008, 17:36 von jaegermeister
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Hallo RMHV

Zitat:
Der komische Beigeschmack dürfte also aus Ahnungslosigkeit resultieren.


Also irgendwie verstehe ich dich nicht. Ich war Eigentümer vom 25.1.2006 bis 31.8.2006 Die Abrechnung für das Wirtschaftjahr 2006 wurde am 11.4.2007 von der Hausverwaltung erstellt.
Mir aber erst gestern am 7.1.2008 auf verlangen zugesendet. Mir ist ja auch nur für diesen Zeitraum in dem ich Eigentümer war die Abrechnung erstellt worden. Warum haben die jetzigen Eigentümer die Abrechnung ab 1.8.2006 -31.12.2006 schon im April 2007 erhalten , nur mir wurde nichts zugesandt für meinen Zeitraum indem ich Eigentümer war.
Ich unterstelle der Hausverwaltung Absicht.

MFG
08.01.2008, 11:23 von Jobo
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Also ich regle diesen Umstand im Kaufvertrag mit dem Ver- bzw. mit dem Käufer ! Das heißt die Verwaltung bekommt die Vorauszahlung nach ET wechsel von jemandem anderen.
Die Rück zw. Nachzahlung machen die beiden Eigentümer unter sich aus, denn die Rück bzw. Nachzahlung erfolgt ja eh erst Monate nach dem abzurechnenden Kalenderjahr.
Werden die Heizkosten und Warmwasserkosten über Anteile durch die HV abgerechnet, so laß ich eine Zwichenabrechnung durchführen und habe somit die Kostenaufteilung.
Ebenso melde ich dem Stromlieferanten den Wechsel !
Jobo
08.01.2008, 11:03 von RMHV
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Zitat:
jaegermeister » 07.01.08 22:08 «
Hallo RMHV
Ich war Eigentümer von Januar 2006 bis Ende August 2006. Für diesen Zeitraum habe ich Hausgeld für zwei leere Whg. bezahlt. Und auch für diesen Zeitraum die Abrechnung heute erhalten. Hast du glaube ich nicht richtig verstanden, oder ich habe mich nicht klar ausgedrückt.

MFG Jägermeister

Es war alles ausreichend klar und ich habe auch durchaus verstanden...
Leider scheinen aber die bisherigen Erläuterungen nicht angekommen zu sein. Fakt ist, dass der ehemalige Eigentümer mit seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft regelmäßig keine Ansprüche mehr auf eine Abrechnung oder auf Auszahlung eines nach dem Eigentumswechsel fälligen Guthabens hat.
Nur ein völlig ahnungsloser Verwalter wir sich von einem nörgelnden Ex-Eigentümer zur Trennung der Abrechnung und Auszahlung irgendwecher Beträge an einen Unberechtigten nötigen lassen.

07.01.2008, 22:08 von jaegermeister
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Hallo RMHV
Woher stammt denn die Erkenntnis, dass ein Abrechnungsguthaben des Wohnungskäufers an den Verkäufer auszuzahlen ist? Abgerechnet wird im Regelfall mit demjenigen, der bei Abrechnungserstellung Wohnungseigentümer ist.
Zitat:



Ich war Eigentümer von Januar 2006 bis Ende August 2006. Für diesen Zeitraum habe ich Hausgeld für zwei leere Whg. bezahlt. Und auch für diesen Zeitraum die Abrechnung heute erhalten. Hast du glaube ich nicht richtig verstanden, oder ich habe mich nicht klar ausgedrückt.

MFG Jägermeister
07.01.2008, 14:49 von RMHV
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Zitat:
jaegermeister » 07.01.08 12:45 «
So ich habe heute morgen bei der Verwaltung angerufen und um Zusendung per Fax gebeten. Ist auch umgehend verschickt worden. Abrechnung wurde schon am 11.4.2007 erstellt, und weist ein Guthaben von insgesamt 1722€ aus, die ich zurückbekomme. Das hat für mich schon einen komischen Beigeschmack.


Woher stammt denn die Erkenntnis, dass ein Abrechnungsguthaben des Wohnungskäufers an den Verkäufer auszuzahlen ist? Abgerechnet wird im Regelfall mit demjenigen, der bei Abrechnungserstellung Wohnungseigentümer ist. Ist der Eigentumsübergang für die im August und September 2007 verkauften Wohnungen also bereits erfolgt, steht das Abrechnungsergebnis dem Käufer zu. Alles andere müsste durch eine dingliche Vereinbarung dr Wohnungseigentümer - in der Regel die Teilungserklärung - vereinbart sein. Dies ist möglich, allerdings nur selten der Fall.
Der komische Beigeschmack dürfte also aus Ahnungslosigkeit resultieren.


Zitat:

Warum mußte ich soviel in vorraus bezahlen, obwohl der Verwaltung bekannt war das die Wohnung leerstand?


Die Vorauszahlungen wurden durch die Eigentümergemeinschaft mit dem Wirtschaftsplan beschlossen und können vom Verwalter nicht geändert werden. Die Weiterführung des beschlossenen Betrags ist auch bei Leerstand zur Sicherstellung der Zuahlungsfähigkeit der Gemeinschaft erforderlich. Die Abschlagszahlungen der Versorger werden im Regelfall auch nicht täglich nach dem aktuellen Stand der Nutzung angepasst. Leerstand führt also bei der Gemeinschaft auch erst nach den jeweiligen Jahresrechnungen der Versorger zu einem Mittelrückfluss.

Zitat:

Ich bin mir fast sicher das das Absicht war, das mir keine Abrechnung zugeschickt wurde.


Ich bin mir auch fast sicher, dass das Absicht war. Allerdings wird das beanstandete Verfahren absolut korrekt sein.

07.01.2008, 14:46 von johanni
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Zitat:
Wenn BK Guthaben anfallen, erstellt der einfach keine Abrechnung und denkt der kommt damit durch.


Ganz einfach falsche Interpretation zum Beitrag!!

Zitat:
Abrechnung wurde schon am 11.4.2007 erstellt


Das Erstelldatum ist für die Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeisnchat auf der Jahresversammlung notwendig.
Wann wurde denn die Versammlung abgehalten? Wann wurde diese Abrechnung und die Entlastung des Verwalters erteilt?
Vielleicht lag ja die die Anschrift des neues hier Eigentümer der Verwaltung nicht vor!!

Ein Leerstand wird nicht von der Eigentümerverwaltung berücksichtigt, wenn der Wirtschaftspaln auf Verbrauchszahlen zurückgreifen muß.Der Wirtschaftsplan 2006 greift auf die Zahlen von 2005 zurück!! Deshalb ist auch das Guthaben zu erklären.

Johanni
07.01.2008, 13:17 von Augenroll
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Zitat:
Abrechnung wurde schon am 11.4.2007 erstellt, und weist ein Guthaben von insgesamt 1722€ aus, die ich zurückbekomme. Das hat für mich schon einen komischen Beigeschmack.


Das ist ja wie bei meinem Vermieter. Wenn BK Guthaben anfallen, erstellt der einfach keine Abrechnung und denkt der kommt damit durch. Denken übrigens viele Vermieter.
07.01.2008, 12:45 von jaegermeister
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Hallo

So ich habe heute morgen bei der Verwaltung angerufen und um Zusendung per Fax gebeten. Ist auch umgehend verschickt worden. Abrechnung wurde schon am 11.4.2007 erstellt, und weist ein Guthaben von insgesamt 1722€ aus, die ich zurückbekomme. Das hat für mich schon einen komischen Beigeschmack.
Warum mußte ich soviel in vorraus bezahlen, obwohl der Verwaltung bekannt war das die Wohnung leerstand?
Ich bin mir fast sicher das das Absicht war, das mir keine Abrechnung zugeschickt wurde.
Ich habe den Gesamtbetrag eben per Telefon incl. Verzugszinsen von 5% über Basis angefordert. Mal schauen ob das eingeht, ansonsten werde ich meinen RA aktivieren müßen.

MFG Jägermeister
07.01.2008, 10:58 von Rita
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Zitat:
6. Wenn ich nachzahlen müßte, kann die Hausverwaltung das Geld noch von mir verlangen? Bei Mietern und verspätete NK muß der Mieter nichts mehr bezahlen.

§ 556 BGB (und das gesamte Mietrecht ab § 535 ff BGB) gelten eben nur im Verhältnis Vermieter-Mieter und nicht im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander/Wohnungseigentumsrecht

zu 1-5:
Entscheidend ist, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit (monatlicher Hausgeldvorschuss, jährliches Hausgeldabrechnung) der im Grundbuch eingetragene Eigentümer war
Der Verwalter ist verpflichtet z.B. in der korrekterweise an den Erwerber ergangenen Jahres-Hausgeldabrechnung auch die vom Verkäufer geleisteten Vorauszahlungen zugunsten des Erwerbers zu berücksichtigen.
Ein innergemeinschaftlicher Ausgleichsanspruch Verkäufer<>Erwerber kann im Kaufvertrag vereinbart sein und ist dann von diesen beiden Vertragspartner intern durchzuführen.

z.B.
Ab wann beginnt die Zahlungsverpflichtung des Erwerbers?
Grundsätzlich beginnt die Zahlungsverpflichtung des neuen Eigentümers zu dem Zeitpunkt, zu dem er in die Eigentümergemeinschaft eintritt (s. o.). Bei einem durch Abschluss eines Rechtsgeschäfts herbeigeführten Eigentümerwechsel wird häufig eine individuelle Vereinbarung zwischen den jeweiligen Vertragspartnern über den Übergang von Kosten, Nutzen und Lasten getroffen. Diese Vereinbarung ist jedoch gegenüber dem WEG-Verwalter bzw. der Eigentümergemeinschaft nicht rechtsverbindlich. Der bisherige Eigentümer ist, trotz eventuell anderslautender Vertragsinhalte, so lange zur Tragung der Kosten verantwortlich, bis die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch erfolgt ist. Hinsichtlich eventueller Rückstände des Veräußerers ist zu beachten, dass die Gemeinschaftsordnung eine Haftung des Erwerbers für diese Rückstände vorsehen kann. Die Zahlungspflicht des Erwerbers im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt zum Zeitpunkt des Zuschlags im Versteigerungstermin. Eine Haftung des Ersteigerers für die Rückstände des ehemaligen Eigentümers ist ausgeschlossen. Auch Klauseln in Gemeinschaftsordnungen, nach denen der Ersteigerer für diese Rückstände aufzukommen hat, sind nichtig (BGH, Beschluss v 22.1.1987, V ZB 3/86).

Wer kommt bei einem Eigentümerwechsel für die Hausgeldabrechnung des Vorjahres auf?
Für die Nachforderung aus der Hausgeldabrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahres ist der Eigentümer verantwortlich, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist. Die Inanspruchnahme des Erwerbers bezieht sich jedoch nur auf den Teil der Einzelabrechnung, der nicht durch die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse abgedeckt ist. Er ist somit nur zur Tragung der Abrechnungsspitze verpflichtet. Einen möglichen Hausgeldrückstand aus dem Vorjahr hat, bei einer fehlenden Haftungsklausel für den Erwerber, der ehemalige Eigentümer zu tragen.

Quelle:
http://www.schober-weber-verwaltung.de/media/Eigentuemerwechsel.pdf
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