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13.08.2007, 15:29 von MiethaiProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|keine Miete
hallo fories,
ich bin das erste mal hier und habe gerade mal eine runde geheult......
in meiner etw die ich seit 10 jahren vermiete sitzt einer der seit 2 monaten keine miete mehr zahlt.

da ich allein erziehend bin, bin ich auf die mieteinnahmen natürlich angewiesen. nun habe ich ihr fristlos gekündigt per einschreiben, doch dieses wurde nicht angenommen.

jetzt dauert es nicht mehr lange und der gerichtsvollzieher wird mir den "garaus" machen, wenn ihr versteht was ich meine.

ich hab so die schnautze voll, dass ich am liebsten die bude verkaufen würde. doch z. zt. sieht es eher übel aus mit dem verkaufen....

will heute vorbeifahren und den persönlichen kontakt suchen aber in meiner bescheidenen verfassung!

was würdet ihr mir raten?
lg
miethai (den namen nicht so ernst nehmen ;o)
Alle 70 Antworten
12.09.2007, 09:12 von Augenroll
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Zitat:
nabend...beide mieten sind eingegangen!!!


Und, werden Sie diese wieder ins Haus investieren?
10.09.2007, 19:20 von Miethai
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nabend...beide mieten sind eingegangen!!!
gruß miethai
07.09.2007, 15:06 von Leeloo
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siehste... ich versuche es auch immer erst im guten... obwohl ich schon oft dabei draufgezahlt habe
07.09.2007, 10:51 von Augenroll
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@Leelo,

Zitat:
prozesserfahrung? brauch ich nicht und will ich auch nicht unbedingt... weil was will man von solchen gesetzen wir hier auch schon groß erwarten.


Und wie setzen Sie dann Ihre Rechte durch?

Ich gehe auch nicht gern vor Gericht, aber manchmal geht es eben nicht anders und so schlimm ist es nun auch wieder nicht.
07.09.2007, 10:05 von Leeloo
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@ ar
ich weis was du von beruf bist, aber manchmal nach deinen aussagen könnte man es meinen
prozesserfahrung? brauch ich nicht und will ich auch nicht unbedingt... weil was will man von solchen gesetzen wir hier auch schon groß erwarten.
07.09.2007, 10:02 von Dernie
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Aber nur deshalb, weil dieses meistens von der Allgemeinheit mittels Prozeßkostenhilfe bezahlt wird.

Ist also überhaupt kein Risiko für den "armen" Mieter. Der Vermieter muß sich hingegen sehr genau überlegen, ob er ein Risiko eingehen möchte oder nicht.

@LeeLoo:
Zitat:
Vielleicht ist ja eeiner von beiden richter... so wie sie sich aufspiehlen könnte man es meinen...


Das war nur leicht abgewandeltes Zitat von AR, welches er immer wieder als Generalausflucht benutzt.
07.09.2007, 10:01 von Augenroll
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@Leelo,

Zitat:
Vielleicht ist ja eeiner von beiden richter... so wie sie sich aufspiehlen könnte man es meinen...


Richter haben es selten nötig, sich aufzuspielen.

Nicht sehr viel Prozesserfahrung, wie?
07.09.2007, 09:58 von Leeloo
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Vielleicht ist ja eeiner von beiden richter... so wie sie sich aufspiehlen könnte man es meinen...
07.09.2007, 09:57 von Augenroll
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Zitat:
Das entscheidet nämlich weder AR, noch AM, sondern ein Richter.


Das ist natürlich richtig, aber immer weniger Mieter scheuen sich davor, die Klauseln von einem Richter überprüfen zu lassen.

Das kommt meinem Rechtsempfinden übrigens sehr entgegen.
07.09.2007, 09:55 von Dernie
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Aber nur die allerwenigsten Klauseln, die abweichend vom BGB in Mietverträgen stehen, sind sittenwidirg.

Das entscheidet nämlich weder AR, noch AM, sondern ein Richter.
07.09.2007, 09:23 von Augenroll
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Zitat:
würde ich aber dann schleunigst ausziehen und mir ein schönes EFH kaufen...


Ausziehen nicht nötig, da sittenwidrige Klauseln eh ungültig sind.
06.09.2007, 19:09 von Leeloo
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@ augenroll:
deiner gehört bestimmt zu den 95%...
würde ich aber dann schleunigst ausziehen und mir ein schönes EFH kaufen...
greez Leeloo
05.09.2007, 21:25 von verzweifelter
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Hallo,

Zitat:
Gibt es keinen anderen Weg aus der Situation, den Sie mir Ihren Mietern gemeinsam gehen können?


Gemeinsam? Der Mieter hat sich ja aus dem gemeinsamen Mietvertrag ausgeklinkt, indem er seine Miete nicht zahlt. Wo bitte soll es hier noch ein Gemeinsam geben?

Allenfalls gemeinsam vor Gericht!

verzweifelter
05.09.2007, 21:21 von verzweifelter
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Hallo Miethai,

Zitat:
habe eben auf's online konto geguckt. es ist nichts drauf. also 2 monate rückständig.

fristgerecht habe ich schon gekündigt, muss ich jetzt schon wieder fristlos kündigen?

Kündigen, kündigen, kündigen, sowohl fristgerecht als auch fristlos. (Auch wenn es die Trolle hier nicht gerne lesen, die können ja mal den Hut rumgehen lassen für Deinen armen Mieter.)

Lass Dich nicht vertrollen, weder hier noch was Deinen Mieter angeht!

verzweifelter
05.09.2007, 16:01 von Musti1000
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@ Augenroll

Zitat:
Post kann dagegen am Sa aufgegeben oder empfangen werden. Also, wenn die Miete gewöhnlich in bar per Post kommt, zählt der Sa auch mit. Aber eben nicht bei unbaren Überweisungen.


Willst oder kannst Du das nicht kapieren?

Samstag ist ein Werktag - am Samstag können Bankgeschäfte ausgeführt werden - unter anderem zB. Online-Überweisungen, die von vernünftigen Banken sogar SA oder SO ausgeführt und gebucht werden.

Ausserdem geht es, falls Du das immer noch nicht gemerkt haben solltest, nicht um den Eingang des Geldes am SA sondern am 3. Werktag, und das war nun mal eindeutig der Montag in diesem Monat!

Bist doch sonst nicht so schwer von Begriff - aber Tatsachen, die Dir nicht in den Kram passen, werden von Dir hier ja regelmäßig verdreht!
05.09.2007, 15:45 von Mortinghale
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Aber die Begründung des BGH ist schon recht eindeutig.

05.09.2007, 15:40 von Augenroll
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@smilies,

Zitat:
Die Mieterin aus Rendsburg mußte 3311 Euro Miete bezahlen, weil sich das Mietverhältnis um ein Jahr verlängert hatte. (Az: Bundesgerichtshof XII ZR 206/04)


Ihr Zitat ist unbrauchbar, da es sich um die Zustellung einer Kündigung dreht.

Mir ging es um Mietüberweisungen. sie können am Sa nicht ausgeführt werden, da es sich nicht um einen Bankarbeitstag handelt. Am Sa wird nichts gebucht. Daher zählt dort der Sa nicht mit.

Post kann dagegen am Sa aufgegeben oder empfangen werden. Also, wenn die Miete gewöhnlich in bar per Post kommt, zählt der Sa auch mit. Aber eben nicht bei unbaren Überweisungen.
05.09.2007, 15:14 von Miethai
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also die fristgerechte kündigung wurde von mir am 30.8. zum 30.11.07 zugestellt.

davor kündigte ich fristlos. jetzt ist sie wieder mit 2 monatsmieten in verzug und ich muss wieder fristlos kündigen?

oh mann, da soll einer durchblicken.....

danke
gruß miethai
05.09.2007, 15:07 von andreasM
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Zitat:
habe eben auf's online konto geguckt. es ist nichts drauf


Meine Güte, ich konnte zwar nicht alles hier Lesen aber müssen Sie denn wirklich gleich kündigen? Gibt es keinen anderen Weg aus der Situation, den Sie mir Ihren Mietern gemeinsam gehen können? Sie sollten es wenigstens versuchen. Klagen können Sie doch imme noch, das läuft Ihnen nicht davon!

Oder liegt es an Ihnen selber, dass Ihr Online Konto leer ist. Eventuell hatten Sie es total überzogen und die Bank hat bei Ihrer Umgangsweisen mit Geld das Konto gesperrt!

AM
05.09.2007, 15:06 von Mortinghale
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Ja, die alte Kündigung lebt nicht wieder auf.

05.09.2007, 15:01 von Miethai
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habe eben auf's online konto geguckt. es ist nichts drauf. also 2 monate rückständig.

fristgerecht habe ich schon gekündigt, muss ich jetzt schon wieder fristlos kündigen?

lg miethai
Ouelle BGB

Zitat:
§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.




Quelle Wikipedia

Zitat:
Ein Werktag ist in der Wochenstruktur des Kalendariums ein Tag, an dem üblicherweise gearbeitet wird. Der Arbeitstag ist ein Tag, an dem tatsächlich gearbeitet wird.

Üblich sind heute im europäischen Kulturkreis die Tage von Montag bis Samstag als Werktage, obwohl in den meisten Berufen des Gewerbes und Handwerks nur Montag bis Freitag Arbeitstage sind. Im Handel, Verkehrswesen oder Gastgewerbe aber sind durchaus Samstage oder Sonntage Arbeitstage.

Ein Werktag ist in der Wochenstruktur des Kalendariums der Arbeitstag.

Den Werktag definiert das Bundesurlaubsgesetz:

Als Werktage gelten alle Kalendertage, die nicht Sonn- oder gesetzliche Feiertage sind. (§3 Abs. 2 BUrlG)

Damit zählt auch der (arbeitsfreie) Samstag eindeutig zu den Werktagen. Dies ist zum Beispiel beim Eisenbahn-Fahrplan berücksichtigt.


Damit ist doch die Werktagsregelung klar - auch wenn Obertroll Augenroll allen anderen (wie immer) seine persönliche Meinung aufdrücken will
05.09.2007, 10:03 von cavalier
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@Augenroll

Zitat:
Sicherlich, aber das ist im jetzigen September eben der heutige Mittwoch

Falsch.

Richtig ist Dienstag 04.09.2007

Dieses gilt ja auch, wenn der Mieter bis zum 04.09.07 kündigt zum 30.11.2007.

Hier

Zitat:
Nochmal zum merken: So etwas entscheiden Richter und weder M noch VM.

Falsch, ist entschiden steht so im Mietvertrag.

Nicht nur drauf bestehen, wenn es zu Gunsten des Mieters ist.

Zitat:
Nennen Sie für diesen Urteilsspruch bitte die Quelle und das AZ


zu Neuseeland ?



Ok, es gibt bisher kein Urteil (und im Schrifttum ist es auch noch strittig).

05.09.2007, 09:50 von Augenroll
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Zitat:
Das ist ein Widerspruch in sich.

Das man am Samstag in die meisten Banken nicht reinkommt, heißt nicht, daß dort nicht "gearbeitet" wird.

Wenn ein Mieter die Miete z.B. von Neuseeland aus schickt, muß er eben uU zwei Wochen vorher mit dem überweisen "anfangen". Eintreffen muß sie auf jeden Fall am dritten Werktag.




Nennen Sie für diesen Urteilsspruch bitte die Quelle und das AZ!
05.09.2007, 09:49 von Mortinghale
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Zitat:
Entscheidend ist die Ankunft des Geldes, nicht wann es abgeschickt wird.
Sicherlich, aber das ist im jetzigen September eben der heutige Mittwoch


Das ist ein Widerspruch in sich.

Das man am Samstag in die meisten Banken nicht reinkommt, heißt nicht, daß dort nicht "gearbeitet" wird.

Wenn ein Mieter die Miete z.B. von Neuseeland aus schickt, muß er eben uU zwei Wochen vorher mit dem überweisen "anfangen". Eintreffen muß sie auf jeden Fall am dritten Werktag.

05.09.2007, 09:46 von Augenroll
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Zitat:
Am dritten Werktag eintreffend !!! der Samstag zählt als Werktag -> also Dienstag den 4ten



Sa ist ein Werktag, aber kein Bankarbeitstag, daher Mi 5.9.!

Zitat:
bitte ein Urteil hier nennen...


Bittesehr, ich warte. Durch ein (BGH)-Urteil lasse ich mich übrigens gern überzeugen (sonst jedoch eben nicht).

Es geht mir übrigens nicht um Rechthaberei, sondern um die korrekte Rechtslage. das ist wohl klar.
05.09.2007, 09:42 von Sledge_Hammer
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Zitat:
Sicherlich, aber das ist im jetzigen September eben der heutige Mittwoch, da der Sa eben kein Bankarbeitstag ist.

Nochmal zum merken: So etwas entscheiden Richter und weder M noch VM.




Am dritten Werktag eintreffend !!! der Samstag zählt als Werktag -> also Dienstag den 4ten

@ Morty

er will es nicht verstehen, bitte ein Urteil hier nennen...

Sonst gibt er keine Ruhe.

Danke S. Hammer
05.09.2007, 09:31 von Augenroll
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Zitat:
Entscheidend ist die Ankunft des Geldes, nicht wann es abgeschickt wird.


Sicherlich, aber das ist im jetzigen September eben der heutige Mittwoch, da der Sa eben kein Bankarbeitstag ist.

Nochmal zum merken: So etwas entscheiden Richter und weder M noch VM.
05.09.2007, 08:53 von Sledge_Hammer
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Zitat:
Beim Überweisen der Miete, spielt es eine Rolle, ob der fragliche Tag ein Banktag ist. Und das ist der Sa eben nicht.

Wenn Sie am Sa eine Überweisung tätigen wollen, so wird diese erst am Mo gebucht werden können


Entscheidend ist die Ankunft des Geldes, nicht wann es abgeschickt wird.

Wenn Samstags kein Banktag ist
(was ich hier mal bezweifeln möchte)
dann muß eben Freitags abgeschickt werden.

Gruß S. Hammer
05.09.2007, 08:42 von Augenroll
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Zitat:
Der Sonnabend ist immer ein Werktag, er ist nur nicht immer ein Arbeitstag.


Beim Überweisen der Miete, spielt es eine Rolle, ob der fragliche Tag ein Banktag ist. Und das ist der Sa eben nicht.

Wenn Sie am Sa eine Überweisung tätigen wollen, so wird diese erst am Mo gebucht werden können.

Post wird dagegen auch Sa angenommen und ausgetragen, ebenso Bargeld.

Es kommt also, wie meistens, auf die näheren Umstände an.
05.09.2007, 08:12 von Miethai
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oh weia wo bin ich hier gelandet..tststststst

guten morgen zusammen,

ich war gestern in der richtigen Stimmung und rief bei ihrem arbeitgeber an. ich wollte wissen, ob sie dort überhaupt noch tätig ist. der geschäftsinhaber war sehr freundlich und teilte mir mit, dass sie nur einen 400 euro-aushilfsjob hätte ??!!

dann ist mir natürlich alles klar. die dame hat nicht genung geld die mietzahlungen zu leisten.

ich könnte platzen vor wut. lt. nachweis und selbstauskunft hat sie angeblich 1.900 euro. eine lohnpfändung kann ich mir jetzt schenken.

wie soll ich vorgehen????

gruß
miethai
04.09.2007, 20:42 von dedl
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Zitat:
Denn was Mietzahlungen angeht, so zählt auch der Samstag als Werktag.

Der Sonnabend ist immer ein Werktag, er ist nur nicht immer ein Arbeitstag.
04.09.2007, 20:36 von verzweifelter
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Hallo,

Zitat:
04.09.07 09:45

Zitat:
es ist heute der 4. und kein geld auf meinem konto. die fristgerechte kündigung ist raus und jetzt müsste wieder die fristlose raus(2 monate rückständig!)


Erst morgen ist der 3. Werktag!


Oh nein! Heute ist schon der 3. Werktag. Denn was Mietzahlungen angeht, so zählt auch der Samstag als Werktag. Da sieht man wieder mal, wie ernst es hier manche mit ihren Pflichten als Mieter nehmen und dann auch noch meinen, sie wären schlau.

verzweifelter
04.09.2007, 09:48 von nass01
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Ein Anwalt würde auch kündigen , eine Frist zur Zahlung setzen und nach Fristablauf einen Mahnbescheid erlassen, ist immer das gleiche Spiel, da wurde das Rad auch nicht neu erfunden.

Jetz brauchen wir nur noch auf die sinnlosen Komentare Von AR und AM warten, wetten.

04.09.2007, 09:45 von Augenroll
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Zitat:
es ist heute der 4. und kein geld auf meinem konto. die fristgerechte kündigung ist raus und jetzt müsste wieder die fristlose raus(2 monate rückständig!)



Erst morgen ist der 3. Werktag!

Zitat:
Ich raste noch aus!!!!


Gehen Sie mal arbeiten, dann sind sie ausgelastet und vielleicht auch mental ausgeglichener.
04.09.2007, 09:40 von Miethai
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guten morgen fories,

es ist heute der 4. und kein geld auf meinem konto. die fristgerechte kündigung ist raus und jetzt müsste wieder die fristlose raus(2 monate rückständig!)

was kann ich denn nur machen? die lacht sich ja kaputt, wenn sie ständig kündigungen von mir bekommt und nix passiert!!!!!

ich raste noch aus!!!!

was würde denn ein anwalt machen?

lg miethai
01.09.2007, 16:46 von Mortinghale
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Zitat:
Vielleicht solltest du die fristlose Kündigung dann noch mal zustellen, mit Zeuge.


Vielleicht ist gut. Natürlich lebt die alte Kündigung nicht wieder auf, sondern muß neu ausgesprochen werden.

01.09.2007, 15:41 von Gipsy
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Hi Miethai,

cora schrieb:
Zitat:
ist der Mieter mit 2 MM in Rückstand kann eine fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung ausgesprochen werden.
Zahlt er dann die ausstehenden Mieten ist die fristlose Kündigung hinfällig, die fristgerechte bleibt bestehen.

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand kann aber nur 1 x durch Zahlung der fälligen Beträge aufgehoben werden, d.h. wenn dein Mieter nicht die vollen Rückstände, sondern nur 1 Miete gezahlt hat, müsste m.E. die fristlose Kündigung weiter Bestand haben.


Daraus ergibt sich, das die fristlose Kündigung ab dem 4. Sept. wieder gilt. Und zwar diesmal entglültig, auch wenn die Miete wieder verspätet gezahlt wird. Vielleicht solltest du die fristlose Kündigung dann noch mal zustellen, mit Zeuge.

Gipsy
01.09.2007, 14:05 von Miethai
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guten tag,

so gestern habe ich die "fristgerechte" 3-M-Kündigung mit einem Zeugen und mit Digitalfoto in ihren Briefkasten geworfen. Wie gehts jetzt weiter? Bis heute fehlt die Miete für August und für September(bis zum 3.9. hat sie Zeit diese zu zahlen!).

Wie muss ich jetzt weiter vorgehen?
Danke für ein paar Tips.
vlg
miethai
29.08.2007, 15:03 von Miethai
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hallo rita u. a.
danke für eure nette hilfe. ich möchte jetzt die 3-monatskündigung, also die fristgerechte kündigung an die mieterin geben.
wie muss ich das formuliern? ich möchte auch darauf hinweisen, dass das mietverhältnis sowieso gestört ist usw.
danke vorab für beispiele.
lg miethai
29.08.2007, 13:34 von Smilies
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Miethai,

Einschreiben-Einwurf verschicken, das kann nicht abgelehnt werden, sondern landet im Briefkasten und ist damit zugestellt.

Gruß Smilies
29.08.2007, 11:04 von Rita
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@ miethai
Wasser abstellen (oder sonstige Gedanken) - lass die Finger davon, wenn du nicht ganz genau weisst, worauf es ankommt > das "Echo" kann schlimm sein
Stark gekürzt wurde das o.g. Urteil auch so von Presse/Medien zitiert:
Vermieter darf nach fristloser Kündigung nicht den Strom abschalten – aber das Wasser abdrehen! LG Berlin 65 S 220/06
z.B. auch http://www.treuheit-volpers.de/download/Info%20M-Newsletter%208-2007.doc

In den letzten Jahren mussten sich die Gerichte vermehrt mit Zahlungsrückstand und Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB beschäftigen
warum wohl ?
Tatsächlich ist die Rechtsprechung hier im Fluß und inzwischen erkennen immer mehr Richter, dass die bisherige Rechtsprechung vertragswidrige Mieter in unbeabsichtigter Weise begünstigt und das gesetzliche Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB untergräbt.
Es kommt aber immer auch auf die Verhältnismäßigkeit an - der VM aus o.g. Urteil sah z.B. schon 1 Jahr lang keine Miete mehr!
Die Gerichte muten dem Vermieter also nach wie vor einen immensen Leidensdruck zu !!!

z.B. zum Berliner Rechtsprechungstand (Seite 3)
http://www.rascheidacker.de/Web-Site/VIB%202_files/VIB%20Februar%202006.pdf
Zitat:
Handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung ... UND ist das Mietverhältnis gekündigt ... UND Können Sie die Leitungen von außen zudrehen, > DANN können Sie das tun. Das KG Berlin hat mit Beschluß vom 21.05.2001 (24 W 94/01) und mit Beschluß vom 26.11.2001 (24 W 7/ 01) ausdrücklich gebilligt, daß auch bei einer vermieteten Einheit gesperrt werden kann. Da der Mieter keinen Vertrag mit der WEG hat, kann er keine Versorgung von ihr verlangen, sondern nur von seinem Vermieter. (Text zwar zitiert, aber zusammengeführt)

Hat die WEG dem Vermieter aber die Wasserversorgung gesperrt, weil er mit Zahlungen im Rückstand ist wegen Nichtzahlung des Mieters - dann hat der VM die Sperre nicht verschuldet und kann auch nichts gegen den Sperrbeschluss seiner WEG tun ...

Aber mal unabhängig davon: der Vermieter eines Mieters, der seine Zahlungspflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt, hat 2 Hauptinteressen, die es unabhängig voneinander zu verfolgen gilt:

1. Forderung sichern (titulieren) und beitreiben
und sich ggfs. sogar selbst vor Beitreibungsversuchen eigener Gläubiger schützen, weil einen der nichtzahlende Mieter in eine schlimme Lage gebracht hat

Cora hat schon den entsprechenden Tipp gegeben: (Miet-)Forderung an eigene Gläubiger abtreten.
D.h. sobald Mietrückstand eintritt > Forderung titulieren > gerichtl. Mahnverfahren/Vollstreckungsbescheid (Zahlungsklage = gleicher Zweck, jedoch teurer) > dann titulierte Forderung abtreten (deine Gläubiger/Banken haben i.d.R. mehr Erfahrung und effektivere Mahn-/Beitreibungsmethoden)

Seite mit guten Infos:
http://www.mahnung-online.de/
Der Online-Service kostet aber dasselbe, wie wenn ein Anwalt vor Ort damit beauftragt wird (allerdings wollen Anwälte lieber eine Zahlungsklage einreichen - die bringt deutlich mehr Geld)
Die reinen Gerichtskosten betragen aber z.B. bei einer Forderung von 1000 € nur 27,50 €

Die offizielle amtliche Seite:
https://www.online-mahnantrag.de/omahn/Mahnantrag?_ts=82842-1188383858292&Command=start
z.B. Schritt-für-Schritt-Ausfüllanleitung (am PC durchzuspielen), Ermittlung des zuständigen Mahngerichts etc.

Ohne Spezial-Soft-/Hardware muss man sich das Papier-Formular aus dem Schreibwarenhandel besorgen und per Hand ausfüllen!

2. Mieterin wegen Zahlungsrückständen oder Zahlungsstörungen kündigen und tatsächlich loswerden
Eine wirksam ergangene außerordentliche Kündigung nach § 543, 569 BGB kann nur durch vollständigen Ausgleich der gesamten Zahlungsrückstände unwirksam gemacht werden (und dies nur einmal innerhalb von 2 Jahren)
http://dejure.org/gesetze/BGB/569.html
Zitat:
Eine solche Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter ... vollständig befriedigt wird

Quelle: BGH-Urteil vom 11. 1. 2006 - VIII ZR 364/ 04; LG Berlin (Lexetius.com/2006,361)
http://lexetius.com/2006,361
Auch zu den Voraussetzungen für eine außerordentliche/ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (einmalige Zahlungsverspätung nach erfolgter Abmahnung wegen über 3 Jahren verspätet gezahlter Mieten ist für's Gericht keine erhebliche Pflichtverletzung !!!)
Zitat:
Das vertragswidrige Verhalten des Mieters müsse eine gewisse Nachhaltigkeit zeigen. Daher müsse es auch nach Abmahnung einen gewissen Zeitraum umfassen.
...
Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung beendet worden, weil der Kläger kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung des Mietvertrages durch den Beklagten liege nicht vor, weil er die Miete nach Abmahnung nur einmal verspätet gezahlt habe.
...
... eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung (§ 543 Abs. 1 BGB) aufgrund fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen komme nur in Betracht, wenn der Mieter die Miete nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch dreimal verspätet zahle.


Also gut aufpassen - damit nicht ggfs. eine Räumungsklage abgewiesen wird ... und die Gerichtskosten an dir hängen bleiben!
Sollte die Mieterin, die von Gerichten gesetzten Grenzen zur Erheblichkeit immer nur haarscharf nicht überschreiten, dann kann sie dich noch einige Zeit gewaltig Nerven kosten ...
Evtl. wäre es in deiner Situation auch sinnvoll, offen mit deinem Gläubiger zu reden - ggfs. nimmt dieser auch eine Abtretung über die zukünftigen Mieten an ... und nimmt dir so zumindest die Titulierung/Beitreibung ab ...

Grundsatz: Wenn die entsprechenden Sachumstände vorliegen immer außerordentlich und zugleich ordentlich kündigen, da die ordentliche Kündigung grundsätzlich NICHT durch vollständigen Zahlungsausgleich un
@JJ,

das Wasserabklemmen ist aber demnach für den Vermieter auch nicht ohne Prozessrisiko. Insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen.

Es bleibt also eine Einzelfallentscheidung mit Abwägung der Einzelinteressen.
28.08.2007, 18:10 von JollyJumper
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Zitat:
...einstweilige Verfügung
Soso!
Abstellen der Versorgung!
Im Verhältnis Vermieter zu Mieter ist das nicht ohne Prozessrisiko.

Zitat:
Wenn ein Mieter über längere Zeit (hier: 1 Jahr) keine Miete mehr gezahlt hat und der Vermieter das Vertragsverhältnis gekündigt hat, darf der Vermieter das Wasser abstellen, wenn er für das Wassergeld selbst aufkommt. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin hervor.

Im Fall hatte der Mieter sei einem Jahr keine Miete mehr gezahlt. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis zwischenzeitlich auf fristlos gekündigt. Um den Mieter endlich zum Auszug zu bewegen, unterbrach der Vermieter im Keller die Wasser- und Stromleitungen zur Wohnung des Mieters. Hiergegen klagte der Mieter.

Das Landgericht Berlin gab dem Mieter teilweise Recht. Die Richter differenzierten genau zwischen Wasser und Strom und den jeweiligen Vertragsverhältnissen.
Stromabstellen ist "verbotene Eigenmacht" und unzulässig

Den Strom habe der Vermieter nicht abstellen dürfen, meinten die Richter. Der Strom werde dem Mieter aufgrund eines eigenen Vertrags zwischen dem Mieter und dem Stromversorger geliefert. In diese Vertragsbeziehung dürfe der Vermieter als Dritter nicht eingreifen. Die Unterbrechung der Stromzufuhr sei ein aktiver Eingriff in diese Vertragsbeziehung und stelle eine so genannte"verbotene Eigenmacht" dar. Dies sei unzulässig. Der Strom müsse wieder angestellt werden.
Wasser kann abgestellt werden

Das Abdrehen des Wassers sei aber zulässig. Hier handele es sich lediglich um ein Unterlassen. Der Vermieter lege nämlich die Wasserkosten auf die Mieter um und gehe in Vorleistung. Nach der Kündigung des Mietverhältnisses müsse er diese Versorgungsleistung nicht mehr erbringen. Daher habe der Mieter auch keinen Anspruch auf Wiederherstellung der Wasserversorgung.
Referenz: o Kammergericht Berlin; Urteil vom 28.11.2006 [Aktenzeichen: 65 S 220/06]
von hier ->http://www.kostenlose-urteile.de/newsview4644C.htm
mehr hier ->
http://www.rafranke.de/ausfrieren.htm

Soetwas funktioniert nach meinem Wissen nur in WEG im Verhältnis der Eigentümer untereinander, wenn einer nicht sein Wohngeld bezahlt.

JJ
Zitat:
könnte ich meiner mieterin das wasser abstellen?


Nein, denn dann erhalten Sie zurecht eine einstweilige Verfügung.
28.08.2007, 16:33 von Miethai
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hallo,

könnte ich meiner mieterin das wasser abstellen? ein bekannter erzählte mir gerade, dass ihm es auch mal so ging. er war mietrückständig und da hat ihm der vermieter den "hahn abgedreht". ich fänd's richtig.

lg miethai
25.08.2007, 20:12 von Sommer
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Also zunächst mal ist es sehr praktisch, wenn man den örtlich zuständigen GV kennt. Den kann man telefonisch bei der Verteilerstelle der zuständigen Amtsgerichtes erfragen.

Dann geht das mit Zustellungen VIEL schneller, man schickt den Brief in dreifacher Ausfertigung und einem kurzen Anschreiben mit Bitte um Zustellung an folgende Anschrift direkt an den GV.

So, das mit dem Schloßtausch ist interessant aber für die Kündigung irrelevant.
Bei einem Kündigungsschreiben ist es immer sinnvoll, neben den Mietrückständen auch auf das zerrüttete Vertrauensverhältnis hinzuweisen so daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Zudem können Abmahnungen auch mündlich erfolgen; schriftlich ist natürlich besser aber man kann in dem Kündigungsschreiben auch auf die Abmahnung während der Gespäche vom (Datum, Uhrzeit, Ort, ev. Zeugen benennen) verweisen.

Freu Dich, daß sich die Mieterin überhaupt meldet - also antworte ihr höflich aber bestimmt, daß es selbstverständlich Ihr gutes Recht ist, die Schlösser zu tauschen aber daß Du darauf hinweist, daß bei Mietende der Original-Zylinder sach- und fachgerecht einzubauen ist.
Weiterhin steht ja noch eine Miete aus - mahne sie deswegen ab, setze ihr eine Frist zu Bezahlung (sehr kurz - noch vor dem Termin an dem die nächste Miete fällig ist!).
Bezahlt sie diese nicht und ist am 6. des nächsten Monats kein Geld da: Gleich eine erneute, fristlose Kündigung nachschieben und daran erinnern, daß die fristgerechte ja bereits ausgesprochen wurde...und dann eben ggf. Räumungsklage angehen.

S.
25.08.2007, 18:58 von Mortinghale
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Solange sie bei Beendigung des Mietverhältnisses das Originalsschloß wieder einbaut, darf sie in der Zwischenzeit soviel Schlösserwechsel vornehmen wie sie will.

25.08.2007, 18:46 von Miethai
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hallo foris,

das glaubt mir jetzt sicher kein mensch...
heute bekomme ich einen brief von ihr indem sie mir mitteilt,dass sie das türschloss ausgetauscht hat!!!!!

und nu? kann sie das so einfach?
bin platt.
bitte schnell ein paar tipps.

danke
gruß miethai
23.08.2007, 08:55 von Augenroll
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Hallo Cora,

Zitat:
vielleicht gerät man ja mal an einen Vermieter, der nicht augentrolls Wissen hat und er zieht dann aus?


Du meinst sicherlich Mieter.

Aber keine Illusionen, immer mehr Mieter verstehen sich als Kunden und informieren sich über ihre Rechte.

Willst Du den Mietern etwa das Recht absprechen, sich zu informieren und sich auszukennen?
22.08.2007, 14:21 von ADele
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Zitat:
ist der Mieter mit 2 MM in Rückstand kann eine fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung ausgesprochen werden.
Zahlt er dann die ausstehenden Mieten ist die fristlose Kündigung hinfällig, die fristgerechte bleibt bestehen.



Ich mache das auch so, aber das bringt nichts. Bei einer gerichtlichen Klage zur Herausgabe der Wohnung entscheiden die meisten Richter für den Mieter, weil ja keine zwei Mieten ausständig sind. Außer Gerichts- und Rechtsanwaltskosten bringt das wenig.
Am besten man wartet bis der MIeter wieder mit zwei Mieten im Verzug ist und kündigt dann sofort am nächsten Tag.

In meinem Bezirk übergibt der GV automatisch dem Briefträger die Zustellung des Kündigungsschreibens, drum geht das meistens recht schnell und ich erhalte vom GV den Zustellungsbescheid.

Ich wünschte, ich hätte in dieser Beziehung weniger
Erfahrung!

Viele Grüße Adele
22.08.2007, 14:02 von Cora
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Hallo

mein Kenntnisstand ist der:

ist der Mieter mit 2 MM in Rückstand kann eine fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung ausgesprochen werden.
Zahlt er dann die ausstehenden Mieten ist die fristlose Kündigung hinfällig, die fristgerechte bleibt bestehen.

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand kann aber nur 1 x durch Zahlung der fälligen Beträge aufgehoben werden, d.h. wenn dein Mieter nicht die vollen Rückstände, sondern nur 1 Miete gezahlt hat, müsste m.E. die fristlose Kündigung weiter Bestand haben.

Hast du denn hilfsweise die fristgerechte Kündigung ausgesprochen?

Gruß
22.08.2007, 13:49 von cavalier
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Hallo Miethai

Zitat:
also hieße das im klartext, dass der fall des satzes 1 nr.3 543 § ausgeschlossen ist, da sie jetzt eine miete gezahlt hat?!

Ja!

Zitat:
was muss ich dann machen? eine normale kündigung aussprechen?

Nein, wie willst Du die begründen.

Wenn er wiederholt verspätet zahlt, abmahnen.
Hier kannst Du später fristlos kündigen (siehe BGH VIII ZR 364/04)

22.08.2007, 12:09 von Miethai
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also hieße das im klartext, dass der fall des satzes 1 nr.3 543 § ausgeschlossen ist, da sie jetzt eine miete gezahlt hat?!

was muss ich dann machen? eine normale kündigung aussprechen?

vielleicht ist das ja eine abgekaterte masche; so nach dem motto: eine miete bleibt offen bis zum auszug.

22.08.2007, 10:01 von Augenroll
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Zitat:
Ich bezog mich auf den Satz von Miethai 22.08.07 9:39


Dann geben Sie bitte in geeigneter Weise an (Link, Zitat), worauf Sie sich beziehen. Spart missverständliche Beiträge.
22.08.2007, 09:58 von cavalier
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@Augenroll

Zitat:
Das dürfte bereits obsolet geworden sein, wie Miethai (cooler Nick übrigens! ) bereits ausführte.

Und ein nicht mehr existenter Kündigungsgrund ist eben keiner mehr.


Ich bezog mich auf den Satz von Miethai 22.08.07 9:39

Zitat:
ich schrieb ihr daraufhin einen zweiten brief. ihr auszugstermin setzte ich auf den 31.8.07.


Sie schreiben

Zitat:
Und ein nicht mehr existenter Kündigungsgrund ist eben keiner mehr.

Genau das meine ich damit
22.08.2007, 09:52 von Augenroll
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@cavalier:

Das dürfte bereits obsolet geworden sein, wie Miethai (cooler Nick übrigens! ) bereits ausführte.

Und ein nicht mehr existenter Kündigungsgrund ist eben keiner mehr.
22.08.2007, 09:48 von cavalier
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Zitat:
Da sind schon bestimmte rechtliche und formale Vorschriften zu beachten.

Richtig!

geregelt in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html
Zitat:
ich schrieb ihr daraufhin einen zweiten brief. ihr auszugstermin setzte ich auf den 31.8.07.


Naja, der Vermieter kann nun nicht so einfach Auszugstermine nach gutdünken festsetzen.

Da sind schon bestimmte rechtliche und formale Vorschriften zu beachten.
22.08.2007, 09:39 von Miethai
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hallo guten morgen,
so ich habe mich ein wenig beruhigt und meine mieterin hat nun am 20.8. die juli-miete gezahlt. ich war im haus bei ihr und habe mit einer freundin zusammen die kündigung durch die eingangstür geschoben. wir haben zur sicherheit ein digitalfoto mit datum gemacht.
wohl war mir nicht bei der angelegenheit... nun sieht die lage wieder anders aus. eine fristlose kündigung kann ja nun nicht mehr aufrecht erhalten werden, da ja eine miete nun gezahlt wurde.
ich schrieb ihr daraufhin einen zweiten brief. ihr auszugstermin setzte ich auf den 31.8.07.
was passiert, wenn sie nicht auszieht? kann ich dennoch räumen lassen?
ich hatte jahrelang eine nette mieterin vorher drin, deswegen kenne ich mich leider nicht so gut aus.

fall's ich etwas sentimental rüber gekommen bin, naja, war nicht unbedingt meine absicht.
lg
miethai
15.08.2007, 07:36 von pbsenn
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Mann, Mann Augenroll… soviel wie Sie von Einzelfallentscheidungen reden und dann:

Zitat:
Solange ich nicht merke, dass auch nur ein Vermieter in meinem Umfeld ein Herz für seine Mieter hat, werde ich wohl weiter so reagieren.


mit dem Hintergrund:

Zitat:
Ich selbst verstehe das ganze nicht. Ich mache das so: entweder ich ignoriere einen Beitrag oder ich schreibe meine sachlich gefasste Meinung dazu. Persönliche Beleidigungen ignoriere ich einfach, das ist das Beste.


Aus: http://f3.webmart.de" target="_blank" rel="nofollow"> http://f3.webmart.de

Jemand der so gebildet ist, wie Sie sollte wissen, dass Verallgemeinerungen niemals nicht sachlich sein können. Und wir hatten uns doch schon mal drauf geeinigt, dass Verallgemeinerungen unangebracht sind.

EGAL, Karl.

@ Miethai

Es bleibt dir nur zu wünschen, dass der Mieter wieder anfängt die Mieten zu zahlen. Solltest du nämlich ggf. gezwungen sein, eine Räumungsklage durchzuführen, kommen locker Kosten auf dich zu, die zwischen 2.000 € und 6.000 € liegen; je nach Größe der Wohnung.

Mich würde interessieren, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt und ob du dir erklären kannst, warum er auf einmal nicht zahlt (Mietminderungsgründe, Arbeitslosigkeit, etc.)

Gruß

Torsten
13.08.2007, 19:55 von Cora
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Hallo

woher weißt du denn, dass er die Kündigung nicht angenommen hat, ist der Brief zurückgekommen?

In erster Linie geht es doch wohl darum, dass du deine Miete bekommst.Dazu a) fristlos bzw. hilfsgerecht kündigen, b) Mahnung - Mahnbescheid - Vollstreckungsbescheid.

Solltest du Probleme mit der Bank bekommen, kann man die Mieteinnahmen in gewisser Höhe auch an die Bank abtreten, das sage ich nur, damit du keine Probleme bekommst.

Hat der M. bisher pünktlich bezahlt, hat er Arbeit bzw. ist was bei ihm zu holen?

Gruß
13.08.2007, 18:11 von Gicoba
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Mein Anwalt hat mir so geraten:
Schreiben aufsetzen, von Zeugen lesen lassen und dies schriftlich vom Zeugen bestätigen lassen. Dann soll der Zeuge das Schreiben einkuvertieren und übergeben bzw. hinterlegen (Briefkasten).
Protokoll anfertigen, nochmals vom Zeugen unterschreiben lassen - fertig.
13.08.2007, 17:28 von cavalier
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Zitat:
Anschließend Protokoll anfertigen, was, wann wo & wie zugestell wurde. Zeuge unterschreibt Protokoll und fertig

....und Zeuge sollte auch Inhalt des Schreibens kennen.
13.08.2007, 17:20 von dunkelROOT
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Zustellung geht auch einfacher.
Nimm einen Bekannten und schafft das Schreiben in den Briefkasten vom Empfänger. Anschließend Protokoll anfertigen, was, wann wo & wie zugestell wurde. Zeuge unterschreibt Protokoll und fertig. Ich vermerke dann immer auf dem eigentlichen Schreiben "Zustellung durch Boten"; das reicht!

dROOT
13.08.2007, 16:48 von johanni
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Hallo Rrutz,

Zitat:
Nimm Dein Schreiben, schicke es an die Gerichtsvollzieher-Verteilungsstelle Deines zuständigen Amtsgerichtes mit der Bitte dieses Schreiben an Deine Mieter zuzustellen...
Nach 10 Tagen erhältst Du die Zustellungsbescheinigung -


Da bist Du aber sehr optimistisch, wie haben Urlaubszeit!!!

Johanni
13.08.2007, 16:40 von rrutz
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Zitat:
nun habe ich ihr fristlos gekündigt per einschreiben, doch dieses wurde nicht angenommen.


Nimm Dein Schreiben, schicke es an die Gerichtsvollzieher-Verteilungsstelle Deines zuständigen Amtsgerichtes mit der Bitte dieses Schreiben an Deine Mieter zuzustellen...
Nach 10 Tagen erhältst Du die Zustellungsbescheinigung - eine Nichtannahme ist nicht möglich.

Kostet so um 15.- Euro

rrutz
13.08.2007, 15:33 von johanni
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Hallo Miethai,

Zitat:
ich bin das erste mal hier und habe gerade mal eine runde geheult......


Willkomen in unserer Runde

Heulen tut immer gut und wenn Du Dich beruhigt hast, suche erstmal den Kontakt zu der Mieterin.

Du kannst hier viele Tipps bekommen, lese Dich mal ein.

Johanni
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