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02.04.2007, 23:33 von CharlywProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Keine Heizkostenverteiler
Hallo!

Vor 10 Jahren habe ich das Haus von meiner Mutter überschrieben bekommen. Sie hat Wohnrecht und bezieht als Ausfall der Miete von uns eine monatliche festgelegte Summe, eine Art Rente. Wir haben keine Mieteinnahmen. Das Haus wird von meiner Familie im EG und 2. Stock bewohnt, meine Mutter wohnt im 1. Stock und hat ein zusätzliches Zimmer im 2. Stock.

Bei unserem Einzug damals hat meine Mutter die Heizkostenverteiler abgeschafft, die Kosten sollten wegen der ca. gleichen qm-Zahl geteilt werden.
Nach ca. 3 Jahren haben wir die Abrechnung übernommen. Da die Zimmeraufteilung sich auch änderte, haben wir in Absprache mit meiner Mutter nach beheizbaren qm Wohnfläche die Heizkosten abgerechnet.

Im letzten Jahr haben wir eine neue Gas-Heizung einbauen lassen. Bedingt durch die enorm gestiegenen Heizkosten hätte meine Mutter dieses Jahr 400,- € nachzahlen müssen. Jetzt weigert sie sich, die Nachzahlung zu leisten und möchte wieder Heizkostenverteiler haben, da sie z.B. ihr Zimmer im 2.OG selten heizt.

Wir sind jedoch nicht damit einverstanden, da dadurch ja auch wieder zusätzliche Kosten entstehen.

Meine Fragen:
1. Sind wir verpflichtet, Heizkostenverteiler anbringen zu lassen?
2. Da wir keine Mieteinnahmen haben, zählt unser Haus rechtlich trotzdem als 2-Familien-Haus?

Gruß
Charlyw

Alle 28 Antworten
05.04.2007, 10:20 von frischebrise
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Hallo,

vielleicht hat sich der Verfasser etwas unglücklich ausgedrückt und kann hierzu noch etwas Ergänzendes beifügen.

Denkbar ist Eigentumsübertrag an Kinder mit Nießbrauch für die Wohnung der Kinder und Wohnrecht für Ihre eigene.

Im gesamten gesehen ein recht komplexer Fall.

Betrachtet man die Entwicklung der Immobilie,
das lebenslange Wohnrecht
den zu zahlenden Nießbrauchswert/Miete oder X Synonoym
den noch auszuzahlenden Betrag an die Geschwister
die gestiegenen BK

muß Charlyx langsam erkennen, dass die einstmal so sichere Immobilie nunmehr ihre Risiken hat.

05.04.2007, 07:05 von zaunkoenig
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Hallo,

Zitat:
sinngemäß: Ich habe das Haus von meiner Mutter übertragen bekommen. Meine Mutter hat Wohnrecht. Ich muss die Miete der Vormieter zahlen. Meine Geschwister werden nach dem Tod der Mutter erheblich ausgezahlt.


Das passt alles nicht zusammen. Entweder wurde das Eigentum übertragen oder aber es muss eine Miete gezahlt werden. Eigentumsübertrag und Miete zahlen geht nicht zusammen.

04.04.2007, 20:57 von Fixfeier
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Hallo,

danke, damit wird die Herkunft der erwähnten >Bagatellgrenze< klarer.

Zitat:
nun muß ich doch noch einmal einsteigen

Das hab ich allerdings nicht ganz verstanden, weil sich die Beiträge im Prinzip um die fehlende oder nicht fehlende Vereinbarung (weil konkludent zustande gekommen), so wie du es also nach meiner Meinung richtig abgeleitet hast, hier eigentlich doch drehen. Wir werden allerdings wahrscheinlich nie ermitteln können ob ein Richter XY von einem Zustandekommen ausgeht.

Die Bagatellgrenze scheint aber deiner Meinung nach, zumindest so wie ich deinen letzten Beitrag lese, an einem Betrag zu hängen. Das halte ich für falsch. Sie hängt m.E. an einer Nutzung. Verordnungsgeber wollte doch, dass die kleine Einheit nicht in die Verordnung fällt. Aber na ja, stimmt schon, ist hier nicht so wichtig.

Gruß
04.04.2007, 19:51 von frischebrise
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Hallo,

nun muß ich doch noch einmal einsteigen.

Der Verordnungsgeber hat in der ursprünglichen Fassung vom 20.01.1989 ( Bundesminister Hausmann ) folgende Erläuterung zu § 2 verfasst:

1. Vorrang der Verordnung vor Vereinbarungen

Von diesem Grundsatz weicht die VO. lediglich in folgenden Fällen ab: ( verkürzt ) Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen - reine Wohngebäude - oder EFH mit Einlieger.

Nur hier können VM. und M. Abweichendes vereinbaren.

Der Verordnungsgeber hat hier insbesondere aus Wirtschaftlichkeitsgründen eine Bagatellgrenze gezogen. § 2

Demnach hätte eine Vereinbarung getroffen werden können.
Diese war durch die Voreigentümerin durch konkludentes Handeln herbeigeführt worden. ( Abbau der Erfassungsgeräte )
Der jetzige Eigentümer hat die Maßnahme mehrjährig geduldet.

Aufgrund fehlender Vereinbarung nach § 2 HKVO hat die HKVO wieder Vorrang.

Zusätzlich erschwerend aber nicht ausschlaggebend die Frage: Wo hat der Verordnungsgeber die Bagatellgrenze und den Wirtschaftlichkeitsgrund gesehen, die ja Hintergrund für die Abweichungsregel sein sollte.

Aufgrund fehlender BK - Umlageschlüssel hat jetziger Eigentümer nach BGB 556a Abs. 1 abgerechnet.

Folge: Die Dame kann den Einbau der Erfassungsgeräte rechtlich einfordern.

Evtl. wäre vom Eigentümer zu prüfen, ob die Geräte dabei zu leasen wären und die Dame sich an den Kosten beteiligt.
Vielleicht übernimmt Sie auch die Kosten? ( vorheriger Abbau )
Dieses kann nur in einem Gespräch innerhalb der Familie geklärt werden.

04.04.2007, 18:50 von Fixfeier
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@Marie,

hallo, gib acht
Zitat:
Die Ausnahme gilt entgegen ihrem Wortlaut nicht nur für Mietverhältnisse, sondern für sämtliche Nutzungsverhältnisse schuldrechtlicher oder dinglicher Art, sofern die Grundkonstellation, dass lediglich Nutzungsgeber und Nutzer Räume in einem Gebäude innehaben, vorliegt (Pfeifer, Taschenbuch 1986, 27).
04.04.2007, 16:41 von MarieP
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04.04.2007, 14:36 von Charlyw
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Hallo zusammen!

Ich danke allen für Eure Antworten und Meinungen!

Irgendwie habe ich das Gefühl, dass es eine reine Auslegungssache des Gerichtes bzw. der Schiedsstelle wird, was wir tuen müssen und was nicht!

Aber die Ansätze und Denkanregungen haben mir sehr weitergeholfen.
Es ist halt für den "einfachen Bürger" etwas schwierig, durch das Wirrwarr der Gesetze durchzukommen.
Und wenn dann noch der eigene Fall nicht expliziede geschildert wird, wirds schon schwierig.

Ich werde wohl nicht umhin kommen, einen Rechtsanwalt zu konsuldieren, da sich meine Mutter mit vermutlichen Aussagen nicht zufrieden geben wird. Und wir sind ja nun in der Beweispflicht, wenn wir die Nachzahlung haben möchten.

Also dann, vielen Dank für Eure Mühe!!!

Charly
03.04.2007, 17:45 von Fixfeier
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@ Charlyw

Ich versuch es mal für "Nichtjuristen"

Du musst die Wertigkeiten oder das Gewicht der Regelungen im Auge behalten.
1. Das BGB sagt Umlage nach Fläche
2. Die HeizkVO besagt, sie geht jeder anderen Regelung (auch dem BGB) vor
3. Die HeizkVO sagt du musst erfassen aber: Ausnahme im 2-Fam.-Hs möglich - wenn eine Vereinbarung getroffen ist.

So in der Reihenfolge nachvollzogen kommst du dann zu dem Schluss, dass es eigentlich an der Vereinbarung fehlt. Die Diskussion dreht sich also um die Frage, ob die Entfernung der Verteiler durch deine Mutter als Vereinbarung interpretierbar ist oder nicht.

Ich hoffe so wird es verständlicher.

Gruß
03.04.2007, 17:39 von Fixfeier
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Hallo,

ich hoffe mal folgendes hilft hier weiter:

Zitat aus Lammel, HeizkVO, Kommentar zu §2, S. 49

Zitat:
... beruht die Ausnahmeregelung in § 2 HeizkVO darauf, dass sowohl Mieter als auch Vermieter um Energieeinsparung bemüht sein werden, was infolge des räumlich nahen Miteinanders leichter zu kontrollieren und wegen der vertraglichen Bindungen durchzusetzen ist (Peruzzo, S. 12; Frywald, Rdn. 7) Von dieser Zwecksetzung her ist die Vorschrift zu interpretieren.
Die Ausnahme gilt entgegen ihrem Wortlaut nicht nur für Mietverhältnisse, sondern für sämtliche Nutzungsverhältnisse schuldrechtlicher oder dinglicher Art, sofern die Grundkonstellation, dass lediglich Nutzungsgeber und Nutzer Räume in einem Gebäude innehaben, vorliegt (Pfeifer, Taschenbuch 1986, 27). ...



Der von Lammel ist ein gebräuchlicher Kommentar.

Ich denke also § 2 HeizkVO ist anwendbar, wenn, ja wenn der Verzicht wirklich als konkludente Herbeiführung interpretiert werden kann. Das gibt’s eben nirgends nachzulesen, ist im Streitfall, glaube ich wenigstens, dürfte das Sache der Einzelfallentscheidung sein.

"Bagatellgrenze" ist mir bei der HeizkVO auch noch nicht begegnet.

Gruß
03.04.2007, 15:56 von frischebrise
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Hallo,@ Dedl

das hatten wir ja gerade durch, indem §§2 HKVO bei 1-2 Fam. nur Abweichungen innerhalb der Bagatellgrenzen zulässt.

Ob 400 Euro die Bagatellgrenze sind ist Aufgabe der Gerichte.
Wir gingen nicht von Peanuts aus und kamen entsprechend wieder auf
§ 556a (1) Satz 1 BGB, auch weil Charlyw bisher so abrechnete.

BGB geht vor Verordnung.

03.04.2007, 15:29 von dedl
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Moin zusammen,

mir ist nach wie vor unklar, ob es sich ÜBERHAUPT um ein "Gebäude mit [...] zwei Wohnungen" (§2 HKVO) handelt. Ist denn nirgends definiert, WAS eine Wohnung ist? Könnte man das ganze Haus nicht auch als EINE Wohnung ansehen? Und: Gibt es überhaupt ein Vermieter-Mieter-Verhältnis oder handelt es sich vielmehr um eine Art Wohngemeinschaft?

Solange diese Fragen nicht eindeutig geklärt sind (oder sind sie?), scheint mir fraglich zu sein, ob überhaupt irgendwelche Regelungen aus dem Mietrecht anwendbar sind.
03.04.2007, 12:49 von pbsenn
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Zitat:
Irgendwie entnehme ich der ganzen Diskussion, dass, wenn meine Mutter die Heizkostenverteiler haben möchte, bekommt sie sie auch!!??



Ja, aus dem Grund, da die schriftlich Fixierung zur Abrechnung der Heizkosten nach m² und dem Inanspruchnehmen des Ausnahmetatbestandes in § 2 HKVO fehlt.

Daher gilt, wenn deine Mutter verlangt, dass nach HKVO abzurechnen ist, muss dem Rechnung getragen werden.

Gruß

Torsten
03.04.2007, 12:14 von Charlyw
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Hallo an alle!

Irgendwie entnehme ich der ganzen Diskussion, dass, wenn meine Mutter die Heizkostenverteiler haben möchte, bekommt sie sie auch!!??

Aber wir möchten gar nicht, dass diese Verteiler installiert werden!! Gilt jetzt der §2 gar nicht mehr?? Oder nur für uns nicht??

Im angesprochenen Paragraphen des BGB heißt es:

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Nach dieser Aussage müsste ich also die Verteiler installieren!

Was gilt denn jetzt eher für uns: HKVO §2 oder BGB (s.o.)??

Kann mir einer eine Kurzzusammenfassung in "deutsch" geben??

Schöne Grüße
Charly
03.04.2007, 11:59 von frischebrise
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Hallo, Alle

schön dieser Fall.

Nun sind wir wieder am Anfang. Nur etwas sicherer.

Zitat:
Rein rechtlich findet die HKVO bei einem 2. Fam. Haus schon Anwendung.
Der Gebäudeeigentümer ist demnach verpflichtet zu erfassen.

Gleichzeitig muß sich die alte Dame gegenrechnen lassen müssen, dass Sie vor 10 Jahren die Erfassungsgeräte hat abbauen lassen.
Die HKVO ist seit 1989 in Kraft, also schon während Ihrer Amtszeit.

Wenn Sie nun die Anbringung wieder fordert, würde ich einer Miete der Geräte ins Auge fassen und die alte Dame beteiligen.

Wenn man dieses ruhig darlegt, dürfte Ihre Zustimmung nichts mehr im Wege stehen.

03.04.2007, 11:50 von pbsenn
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Das ist der Punkt, an dem die HKVO wieder uneingeschränkt gilt:

Im Kompaktkommentar Mietrecht von Schmid ist dazu ausgeführt:

Zitat:
Notwendigkeit einer besonderen Vereinbarung

Auch bei einer Ausnahme nach § 2 HeizkostenV findet die HeizkostenV Anwendung, wenn keine anderweitigen Regelungen getroffen sind. Erforderlich ist also stets eine vertragliche Vereinbarung. Diese kann darin bestehen, dass eine andere Kostenverteilung vereinbart wird (vgl. LG Berlin GE 1987, 455) oder dass lediglich die Anwendbarkeit der HeizkostenV ausgeschlossen wird. Im letzteren Fall gelten dann die allgemeinen Regelungen (vgl zu § 556a BGB)


Da diese schriftliche Vereinbarung fehlt und die Mutter nun die Abrechnung gem. HKVO verlangt hat, würde ich sagen, ist diese auch zu gewährleisten.

Gruß

Torsten
03.04.2007, 11:40 von frischebrise
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Hallo,

Caharlyw schrieb:

Zitat:
Im Übernahmevertrag des Hauses wurde nur vereinbart, dass die anfallenden Nebenkosten zu zahlen sind, aber nicht, wie sie abgerechnet werden sollen. Und jetzt??



Damit ist doch eine klare Rechtsgrundlage gegeben:
§ 556a Abs. 1 BGB Satz 1
03.04.2007, 11:32 von frischebrise
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Hallo,

ja, dass ist die große Frage. Wo der Gesetzgeber diese sieht.

Wer diese Wertung vornimmt kann nur der Richter im Einzelfall entscheiden. Vielleicht bei 400 Euro?

Und dann sind wir da, wo frischebrise nicht sein wollte.
03.04.2007, 11:28 von pbsenn
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Ich habe es auch noch nicht wirklich verstanden (und möchte es doch so gerne). Wo kann ich etwas zu der Bagatellgrenze finden?

Höre ich im Zusammenhang mit Heizkostenabrechnung bei 2-Parteien-Haus zum ersten Mal.

Gruß

Torsten
03.04.2007, 11:23 von Charlyw
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Hallo frischebrise!

Irgendwie verstehe ich im moment nur Bahnhof!!

Ich habe Dich so verstanden, dass, wenn wir eine Vereinbarung zur Nebenkostenabrechnung getroffen hätten, würde der §2 für uns nicht gelten, sonder die Vereinbarung, so lange eine Bagatellgrenze nicht überschritten wird.

Wie hoch ist denn die Bagatellgrenze??

Im Übernahmevertrag des Hauses wurde nur vereinbart, dass die anfallenden Nebenkosten zu zahlen sind, aber nicht, wie sie abgerechnet werden sollen. Und jetzt??

Gruß
Charly
03.04.2007, 11:08 von frischebrise
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Hallo,

Der Grundsatz in §§ 2 HKVO heißt:
Grundsätzlich gehen die Bestimmungen der VO vor rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen.

Ausnahme:
In Bebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen können VM und M. Abweichendes vereinbaren..........bekannt

Achtung:
Bagatellgrenze:

Wird diese überschritten, gilt der Ausnahmetatbestand nicht mehr und die HKVO hat Vorrang.
03.04.2007, 10:57 von pbsenn
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@ frischebrise

Bitte erklär es mir für Doofe.

Wieso

Zitat:
§2 der HKVO Verordnung gilt vor Vereinbarungen, d.h. die jetzigen Eigentümer wären in der Pflicht


...wenn der jetzige Eigentümer und eine andere Partei in dem Haus wohnen und wir von einem 2-FH ausgehen? Ist dann nicht der Ausnahmetatbestand des § 2 HKV erfüllt?

Oder gehen wir nicht von einem 2-FH aus?

Gruß

Torsten
03.04.2007, 10:42 von frischebrise
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Hallo Torsten @Alle,

das Haus scheint z.Z. nicht mit Abgeschlossenheitsbescheinigung genutzt zu werden.
Darauf deuten die unterschiedlichen Zimmer und deren Nutzung auf den Geschossen hin. ( Könnte aber und dass sagt ja auch der Verfasser, ursprünglich ein 2. Fam. Haus sein mit entsprechendem Eintrag)

Konkludent hat die Dame schon den Abbau herbeigeführt und zum Widerruf ist Sie von Rechts wegen überhaupt nicht mehr berechtigt.

Im Falle eines Zerwürfnisses jedoch, kann Sie Ärger machen.

Nun sind wir jedoch schon zu sehr auf eine Schiene, die ich vermeiden wollte. ( Familie und § )

§2 der HKVO Verordnung gilt vor Vereinbarungen, d.h. die jetzigen Eigentümer wären in der Pflicht, wobei die Bagatellgrenze gilt. Die bisherigen Kostensteigerungen und die zukünftigen gehen deutlich darüber hinaus.
Eine bis dato funktionierende Vereinbarung hat die alte Dame mit Ihrer Forderung aufgekündigt. ( Folge: siehe vorherige Stellungnahme )

03.04.2007, 10:40 von Charlyw
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Also, auf diesen § 2 wollte ich auch zu sprechen kommen!! Meiner Meinung nach, trifft der auf uns zu! Allerdings sind wir ja eigentlich keine Vermieter??!!

Unser Haus wurde immer als 2-Familien-Haus genutzt. Die 3 Zimmer im 2. OG wurden immer als Kinderzimmer bzw. Gästezimmer genutzt, das es auch keine abgeschlossen Wohnung ist. Es ist weder eine Schelle noch eine Küche vorhanden, nur ein kleines Duschbad.
Wer bestimmt jetzt, ob unser Haus ein 2- oder 3-Familienhaus ist?? Ich gehe von der Nutzung aus, und die ist effektiv ein 2-Familienhaus. Unsere Nachbarn (Doppelhaushälfte) nutzen das Haus z.B. ganz alleine!!

Gruß
Charly

PS: Erklär mir bitte mal den Satz "Kann man den Abbau nicht als konkludente Handlung auslegen?"!!
03.04.2007, 10:21 von pbsenn
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@ frischebrise

wie sieht es denn mit § 2 HKV aus?

Zitat:
§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.


Die Wohnung ist zwar nicht vermietet und eine rechtsgeschäftlicht Bestimmung... nun ja. Kann man den Abbau nicht als konkludente Handlung auslegen?

Mich würde auch interessieren, da es ja EG, OG und 2. OG gibt, ob dieses Haus wirklich ein 2-FH ist oder nicht mitunter ein 3-FH.

Mal so als Frage. Bin mir nicht sicher.

Gruß

Torsten
03.04.2007, 10:10 von frischebrise
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Hallo,

Zitat:
Meine Fragen:
1. Sind wir verpflichtet, Heizkostenverteiler anbringen zu lassen?
2. Da wir keine Mieteinnahmen haben, zählt unser Haus rechtlich trotzdem als 2-Familien-Haus?



Im Grunde suche ich etwas an Worten, die HKVO nicht allzu gesetzlich in Paragrafen zu kleiden, denn der familiäre Aspekt innerhalb des 2. Fam. Hauses sollte auch berücksichtigt werden.

Rein rechtlich findet die HKVO bei einem 2. Fam. Haus schon Anwendung.
Der Gebäudeeigentümer ist demnach verpflichtet zu erfassen.

Gleichzeitig muß sich die alte Dame gegenrechnen lassen müssen, dass Sie vor 10 Jahren die Erfassungsgeräte hat abbauen lassen.
Die HKVO ist seit 1989 in Kraft, also schon während Ihrer Amtszeit.

Wenn Sie nun die Anbringung wieder fordert, würde ich einer Miete der Geräte ins Auge fassen und die alte Dame beteiligen.

Wenn man dieses ruhig darlegt, dürfte Ihre Zustimmung nichts mehr im Wege stehen.

Weitere Möglichkeit:
Prüfen ob über § 11 die Anbringung unmöglich oder mit verhältnismäßig hohem Kostenaufwand nur möglich ist. ( Einrohrsystem) ( Ausnahmetatbestand erfüllt ist zur Anbringung )

Andererseits wäre aber eine spätere verbrauchsabhängige Erfassung sowieso einmal von Nöten.

03.04.2007, 09:45 von Charlyw
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Hallo!

An alle, die meinen, ich soll mich nicht so anstellen:

Vielleicht habe ich mich etwas unglücklich ausgedrückt oder einige Fakten weggelassen. Ich habe zwar das Haus überschrieben bekommen, aber muss nach dem Tod meiner Mutter meine Geschwister nicht unerheblich auszahlen. Und bis dahin muss ich die Miete der Vormieter und die Haus-Instandhaltung bezahlen und alle anfallenden Arbeiten am Haus erledigen.

Also, geschenkt bekomme ich auch nichts!! Außerdem sind da noch einige private Sachen im Argen, die eigentlich nicht hierhin gehören, aber dazu führen, dass die Sache mit den Heizkosten für alle Seiten rechtlich einwandfrei geregelt werden muss.

Gruß
Charly
03.04.2007, 07:51 von pbsenn
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Schön geschrieben Sledge_Hammer.

Sowas in der Art wollte ich auch von mir geben, fand aber nicht die rechten Worte.

Gruß

Torsten
03.04.2007, 07:49 von Sledge_Hammer
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Moin,

da würde ich doch sagen, Danke fürs Haus Mutti!
400€ sind ja nicht die Welt...

Ich denke mal Ihr wohnt recht gut und günstig, Mit Mutti oben ist ja nicht immer nett, aber Sie wird nicht ewig....

Ist ein ernstgemeinter Ansatz : Überlegt mal überschlagsweise was Mutti die vergangenen 20 -30 Jahre alles gezahlt hat ?

Mfg S. Hammer

Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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