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25.04.2005, 09:57 von StB_CharlyProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Kautionsrückzahlung
Unser Mieter zieht aus. Wie lange darf ich die Kaution bzw. wieviel darf ich von der Kaution zurückbehalten, wenn die Nebenkostenabrechnung mit Auszug noch nicht gemacht werden kann.

Danke
Charly
Alle 34 Antworten
09.05.2005, 12:10 von Nachtfee
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Hallo Motzi,

an Fremde, niemals. Da lasse ich lieber leerstehen bei der
heutigen Situation. An gute Bekannte (gute Freunde)auch nicht, sondern an Menschen, deren Umfeld man kennt. Deshalb
muß man nicht befreundet sein, man kennt sich halt.
Aber jeder wie er möchte. Mir ist noch niemand eine Miete
schuldig geblieben und klagen mußte ich auch noch nie.
Alle Mieter haben in ihre Wohnungen investiert und sind oder
waren Langzeitmieter.
Grüße Nachtfee
08.05.2005, 18:57 von motzi01
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ja Nachtfee, richtig.
Aber die Leute (Handwerker) sollten mindestens nicht in dem Haus wohnen, wo sie ggfls. mal arbeiten müssen. Sonst kriegen die keine Ruhe vor den anderen Mietern. Den anderen fällt dann immer abends um 22 Uhr auf einem Sonntag ein, daß unbedingt da noch eine Birne gewechselt werden muß.
Andererseits hat es auch riesige Vorteile, wenn man eine Vertrauensperson in einem Objekt wohnen hat.
Wiederum andererseits begibst du dich, wenn du Handwerker oder auch nur Bekannte in deinem Haus wohnen läßt, u.U. in ein Abhängigkeitsverhältnis. Auch nicht gut.
Besser, die Handwerker wohnen einige Kilometer entfernt und du vermietest nur an Fremde.
06.05.2005, 22:55 von Nachtfee
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Hallo Motzi,

guter Tipp, setze dir solche Leute als Mieter ins Haus.
Ich habe z.B. u.a. einen Elektriker.
Das ist das beste was man nur machen kann, grins
Grüße Nachtfee
06.05.2005, 19:46 von motzi01
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Hi Nachtfee,
ich arbeite mit eigenen Leuten (nicht Firmen, sondern Arbeitnehmer) Hat allerdings ganz schön lange gedauert, bis ich da die richtigen gefunden hatte. Und auch Nerven gekostet.
05.05.2005, 23:56 von Nachtfee
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Hallo Motzi,

mußt halt keinen Laien nehmen, sondern einen, der dat
gelernt hat und dann mußte dabeistehen damit die auch
zügig arbeiten. Vor allen Dingen nicht nach Stundenlohn
abrechnen sondern immer nach qm.
Grüße Nachtfee
04.05.2005, 21:51 von motzi01
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Hallo Nachtfee,
wie ist die Qualität bei den Polen?
Da muß man aber sicher schon jemanden erwischen, der es wirklich kann. Das ist ja manchmal bei ortsansässigen Unternehmen schon schwierig.
04.05.2005, 21:48 von motzi01
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Hallo Eigentuemer,
wie soll das gehen, wenn 1 Liter Wandfarbe doch schon € 4,21 kostet? Arbeiten die Handwerker bei euch zu Eigenkosten?
Oder habe ich irgendwo falsche Vorstellungen?
Dann möchte ich doch mal wissen, wo bei uns die hohen Handwerkerpreise herkommen.
Ich muß doch immer davon ausgehen, daß mir ein Amtsrichter hinterher mindestens die Hälfte der Kosten wegkürzt. Den Handwerker muß ich dann aber trotzdem bezahlen.
Klar, wenn es ein langes, gutes Mietverhältnis war, würde ich einen ähnlichen Preis mit dem Mieter vereinbaren. Aber nur über Sondervereinbarung (z.B. "wegen Nichtrenovierung verbleibt Mietsicherheit beim Vermieter" Unterschrift).
Wie lange würde ein Maler denn für die 350m2 brauchen?

03.05.2005, 09:41 von Eigentuemer
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Hallo motzi01,
macht zusammen ca. 350 m² Wand- u. Deckenfläche
6 Räume inkl. Bad, Küche, Diele
Preis ca. 950 €
MfG
01.05.2005, 23:23 von Nachtfee
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Hallo Motzi,

nimm Polen, die machen alles supergünstig.
Die Handwerkerpreise stehen in keinem Vergleich zu den
Mieten, die man erhält. Wie soll sich das ganze auf
Dauer denn tragen? Kann nur Minusgeschäft sein.
Grüße Nachtfee
01.05.2005, 18:57 von motzi01
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ja Nachtfee, hast recht. An diese Preise der Handwerker muß man sich wohl erst gewöhnen. Die Frage ist wirklich, wo das Geld noch herkommen soll.
01.05.2005, 00:02 von Nachtfee
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Hallo Motzi,

bei dem Preis 3.500,00 Euro für 73 qm hätte ich, wenn ich
Mieter gewesen wäre, es selbst gemacht. Ist ja Wahnsinn.
Kein Wunder, dass jede 2. Familie hoch verschuldet ist
bei den Euro-Preisen.
Grüße Nachtfee
Entweder lebe ich in anderen Dimensionen oder dieser Planet
macht uns zwangsläufig fast alle Pleite.

30.04.2005, 22:14 von motzi01
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Hallo Eigentuemer,
Raumhöhe: 2,50 m
vorhandene Farbe: weiß
vorhandene Tapeten: Erfurt 52 an den Wänden, festsitzend, Decken Gipsputz
Fußboden und Türen müssen abgedeckt werden, ebenso Heizkörper
(aber das Streichen dahinter nicht vergessen)
macht zusammen ca. 215 m2 Wand- u. Deckenfläche
Preis?
30.04.2005, 22:07 von motzi01
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Hallo Sledge_Hammer,
die Adressen kenne ich. Geht aber nicht, denn nach deren AGB (zumindest bei einem der low-price-Anbieter) muß man den billigsten dann auch nehmen.
Habe heute von einem meiner Mieter eine Wohnung zurückgekriegt. Der hat alles machen lassen, streichen, PVC, Teppichboden, Fußleisten u.s.w. alles neu.
Kosten € 3.500,- bei 73m2 3ZI-Kü,Bad
War sehr angenehm überrascht weil ich das von dem nie gedacht hätte. Nur Strom hat die Wohnung keinen, weil sie ihm den wegen etlicher hundert Euro Rückstand gesperrt haben. Hätte ich bei dem auch nie gedacht. Aber so kann man sich irren.
29.04.2005, 11:49 von Sledge_Hammer
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@ Motzi

in der Ausgabe des Stern letzte Woche, wurden Internetplattformen erläutert, in denen Handwerker, sonstige, und Schattenarbeiter Ihre Dienste in Form einer Versteigerung nach unten darbieten.

So wie ebay nur andersrum :-)) Auch mit Bewertungen !!

Empfohlener Startpreis 30 % unter Handwerkerangebot

und dann nach unten...... sollte aber noch realisierbar sein.

sprich materialeinsatz und 5 € je Stunde sollten schon sein.

z.b. bei 70 qm für 70 € kann nix werden :-))

MFG Sledge

PS. für Großraum Berlin hätte ich eine flexible Ich AG anzubieten, ggf. mit Rechnung Fliesen , Malern, Tapezieren, Mauern und verputzen.
29.04.2005, 09:23 von Eigentuemer
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ja klar - ich hatte schon verstanden
es gibt halt Landstriche wo nur 2 MM genommen werden können

3-Zi.Whg ca. 70 m²
Wozi, Schlazi, Kizi, Kü und Bad
welche Raumhöhe ?
streichen auf Tapeten, ist diese fest verklebt ?
welche Farbe zur Zeit ?
müssen der Fußbodenbelag, die Heizkörper, etc.pp
geschützt werden ? oder evtl. nicht vorhanden

Gruß
28.04.2005, 21:07 von motzi01
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Hallo Eigentuemer,
bei 1 u. 2-Zi.Whgn nehme ich 3 Kaltmieten, bei allen anderen 2 Kaltmieten. Wenn keine Forderungen sind, wird zurückgezahlt, wenn Forderungen sind, reicht die Kaution regelmäßig nicht.
Aber sogar 3 KM reichen teilweise nicht für eine Renovierung.
Ich hatte nur die Reihenfolge der möglichen Verrechnungen, so wie ich es handhabe, mitteilen wollen.
Ganz nebenbei: mich würde einmal interessieren, was bei Ihnen eine Renovierung einer 3-Zi.Whg, sagen wir 70m2, nur Wand u. Decke streichen, kosten würde.
28.04.2005, 10:55 von Tanja
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Hallo,

ich mache das alles etwas anders.
Beim Einzug der neuen Partei weise ich darauf hin, daß angezeigte Mängel in den nächsten 3 Monaten noch auf das Konto der Ex-Partei gehen und daß erst danach die neuen Mieter für künftige Schäden aufkommen müssen.
Natürlich sind optische Mängel hiervon ausgenommen, die werden sofort bei Übergabe verrechnet.

Tanja
28.04.2005, 09:18 von Eigentuemer
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Hallo motzi01,
Ihre Kautionsbeträge müssen sehr hoch sein
bei den Vermietern mit lediglich 2 MM reicht der Betrag nicht einmal zum Renovieren
Gruß
27.04.2005, 21:29 von motzi01
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Hallo Eigentuemer,
Korrektur: der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution besteht i m m e r nach Beendigung des MV.
Allerdings kann der Vermieter mit Gegenansprüchen (z.B. wegen unterlassener Renovierung) innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des MV wirksam die Aufrechnung erklären.
Das heißt aber nicht, daß über die Kaution erst nach 6 Monaten abgerechnet werden muß.
27.04.2005, 21:13 von motzi01
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Hallo Nachtfee,
ich verrechne die Kaution (wenn erforderlich) in folgender Reihenfolge:
1) auf Schäden
2) auf Renovierung
3) auf Wassergeld und NK-Rückstände
4) auf Mietrückstände
Immer die unsichersten Forderungen zuerst verrechnen.
27.04.2005, 10:47 von SiSi
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Hallo alle,

wie Rita bin ich auch der Meinung, dass man die Kaution nicht einfach so - just for fun - einbehalten kann. Das Thema "Zustand der Wohnung" läßt sich ja meist schnell abhandeln. Die Ansprüche an den Mieter, die sich evtl. noch aus der BKA ergeben, dürften eigentlich nicht sehr hoch sein (sonst würde wohl an der Kalkulation der anfallenden BK was nicht stimen). Plausibel dargelegte Aufrechnungen müssten eigentlich auch für Mieter verständlich sein. Ich hatte so jedenfalls auch noch nie Probleme.
Die Geschichte von Cordan ist ja der Horror. Das zeigt doch wieder deutlich, dass man als Vermieter bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung schon von vornherein als Vermieter "schlechte Karten" hat.

Liebe Grüße
SiSi
27.04.2005, 10:22 von Rita
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Im Normalfall fahre ich im Umgang mit Mietern keine "harte Linie" und habe daher "Das Mieterlexikon" des DMB zu jedem Mietergespräch parat.
Dort kann der Mieter z.B. selbst in der "Mieterbibel" SEINES Interessenverbandes an erster Stelle zur Rückzahlung der Kaution bzw. teilweisem Einbehalt nachlesen:
"Steht die Heiz- oder Nebenostenabrechnung noch aus, kann der VM einen angemessenen Betrag einbehalten, wenn zu erwarten ist, dass der Mieter etwas nachzahlen muss (div. AG Urteils Verweise), grundsätzlich jedoch nicht mehr als in Höhe von 3 bis 4 monatl. Vorauszahlungsbeträgen (AG Hamburg WM 97, 213)."
... Natürlich verschweigt der DMB aber auch nicht, daß sich selbst die Gerichte hier uneinig sind:
"Demgegenüber meinen einige Gericht, dass der VM die Mietsicherheit wegen einer ausstehenden BK-Abr nicht oder zumindest nach einer Prüfungsfrist von 6 Monaten nicht mehr zurückhalten kann (LG Berlin ZMR 99, 257; und div. weitere AG Urteils Verweise)

Eine eindeutige Antwort auf die Fragestellung gibt's also nicht ... bzw. nur dann, wenn das eigene örtlich zuständige Gericht eines AG's/LG's der positiven oder negativen Urteile ist.

Mit einem sachlich entsprechend begründeten teilweisen Kautionseinbehalt für die noch geschuldete BK-Abr habe ich bisher jedoch ebenfalls keine Probleme gehabt.

27.04.2005, 09:30 von Eigentuemer
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hier ging wohl beim Forumsbetreiber einiges durcheinander -

Kautionsabrechnung
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Abrechnung und die Auszahlung der vom Mieter geleisteten Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt, ist der Auszahlungsanspruch fällig, wenn kein Mangel vorhanden oder Schönheitsreparaturen/Instandsetzungen nicht mehr durchzuführen sind.

Wenn der Mieter seine Kautionsverpflichtung durch Übergabe eines Sparbuchs erfüllt hat, so hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses nur Anspruch auf Herausgabe des Sparbuchs, nicht jedoch auf Auszahlung des Sparguthabens (Beschluss vom LG Berlin 01.02.2002 - 64 S 316/01).

Der Vermieter darf lediglich einen kleinen (angemessenen) Teil der Kaution bis zu sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrages zurückbehalten wegen noch nicht abgerechneter Nebenkosten (Urteil des AG Hannover 05.05.2000 - 515 C 16736/99).

27.04.2005, 00:13 von Eigentümer
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Hallo Eigentümer,

glaub ich nicht im vorliegenden Fall. Ich gebe Charly
Recht, weil die NK erst im darauffolgenden Jahr abgerechnet
werden und weil der Mieter jeden Monat Vorauszahlungen
leistet, die vorerst mit seinem Mietende abgegolten sind und
dann im nächsten Jahr abgerechnet werden.
Grüße Nachtfee
27.04.2005, 00:09 von charly
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Hallo Charly,

genauso sehe ich das nämlich auch. Auf eventuelle Nachzahlungen der NK besteht erst ein Anrecht im darauffolgenden Jahr, weil der Mieter ja auch laufend
vorausbezahlt. Also habe ich als Vermieter nicht das
Recht einen Teil der NK zur Sicherheit bei der Kaution
einzubehalten.
Grüße Nachtfee
26.04.2005, 11:19 von StB_Charly
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ich glaub ich habe die Antwort in einem Urteil bereits selbst gefunden. Die Kaution dient zu Sicherung von Anpsrüchen des Vermieters. Da ein Anspruch aus einer evtl. Nebenkostennachzahlung noch nicht besteht, so der Urteilstenor kann deshalb auch keine Kaution zurückbehalten werden.

26.04.2005, 09:33 von Eigentuemer
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"ReihenMittelHausVermieter", langsam wird es Zeit einmal einen konkreten und sachlichen Beitrag zu posten und nicht nur Beiträge zu kopieren -

@Nachtfee, es ist so wie @chum schreibt, ein gewisser Anteil zur Begleichung der BA kann vom Kautionsbetrag einbehalten werden - z.B. 1 Monat Vorschuss
MfG
26.04.2005, 08:28 von RMHV
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Zitat:
Hallo Sisi,

also mir wäre es neu, wenn ich eine Kaution und auch nur
einen Teil davon zurückbehalten darf, um etwaige offene
NK-Nachzahlungen damit sicherzustellen .
Eine Kaution einer Wohnung dient meiner Meinung nur dazu,
falls Mängel beim Mietsende sind, diese damit sicherzustellen
und mehr nicht.
Sollte ich mich irren, lasse ich mich gerne belehren.
Grüße Nachtfee


Hier haben wir mal wieder den Beweis, dass Halbwissen zu ganz falschen Ergebnissen führt. Eine gesetzliche Beschränkung des Sicherungszwecks gibt es nur für preisgebundenen Wohnraum. Im Normalfall wird sich der Sicherungszweck aus dem Mietvertrag ergeben. Ist eine Beschränkung nicht vereinbart, dient die Kaution als Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters.


Zitat:
Cordan schreibt:
Dann kam der nächst Hammer: Der gegnerische Anwalt beantragte, uns die Kosten des Rechststreites aufzuerlegen! Wir haben natürlich sofort einen entsprechenden Gegenantrag gestellt. Gestern kam der Gerichtsbeschluß: jetzt sollen wir die Kosten dieses Rechtsstreites übernehmen!... Was ist denn dass bitte schön für eine Rechtsprechung??
Ist mal wieder ein typisches mieterfreundliches Urteil.


Die Vorgeschichte liest sich durchaus gut. Die Kostenfestsetzung legt allerdings die Vermutung verfahrenstechnischer Fehler nahe.

26.04.2005, 08:25 von chum
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Hallo StB_Charly,
- die Kaution können Sie max. 6 Monate behalten
- Erstellen Sie eine vorläufige Kautionsabrechnung;
d.h. wenn der Mieter im vorhergehenden Jahr eine Nachzahlung X leisten musste, rechnen Sie diesen Betrag um auf die Monate die er bis Auszug in diesem Jahr in die Wohnung angemietet zzgl. Teuerungsrate 10%. (in dieser Rechnung sind natürlich festgestellte Mängel bei einer Wohnung nicht berücksichtigt)

Den errechneten Betrag ziehen Sie von der Kaution ab und überweisen den Rest Ihrem Mieter bzw. falls Sie eine Bürgschaft haben, teilen Sie Ihrem Mieter mit, dass Sie die Urkunde zurücksenden, nachdem der vorläufige Neko-Betrag an Sie überwiesen wird.

Ob dies rechtens ist kann man sich streiten, aber im Endeffekt zählt doch nur dass Sie Ihrem Geld nicht hinterherlaufen.
(Habe bisher - seit Jahren - noch keine Probleme mit dieser Verfahrensweise gehabt)

Gruß
Chum

P.S.:
Sorry, noch etwas vergessen:
Ich sende meinen Mietern nach deren Kündigung eine Kündigungsbestätigung zu (Muster: www.redmark.de) und erwähne darin bereits, daß eine vorläufige Neko erstellt wird. (Wichtig - denn so kann hinterher kein Mieterverein irgendwelche Ausreden erfinden und den Mieter unnötig aufhetzen)
26.04.2005, 08:07 von Cordan
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Zu dem Thema kann ich auch eine ganz aktuelle Geschichte beisteuern:

Mieterin zieht im Juli 04 aus. Fordert auf ziemlich unverschämte Art und Weise die Rückgabe des Kautionssparbuches schon bei der Übergabe der Wohnung, natürlich abgelehnt.
Nach etwa 2 Wochen haben wir das Konto an die Mieterin übergeben, haben jedoch einen Teilbetrag der Kaution (ca. 50 %) einbehalten und dies natürlich auch begründet: 1. NK-Abrechnung für 04 noch nicht erstellt und Nachzahlungen der Vorjahre jeweils über 350 €, 2. Einbauküche der Mieterin ist in der Wohnung verblieben - falls Nachmieter diese nicht übernimmt und die Küche demontiert werden muss. Insgesamt haben wir 400 € einbehalten. Es kamen einige Briefe vom Mieterschutzbund, der uns dann erklärte, wir dürften nur maximal 200 € einbehalten. Wir haben dann nochmal genau erklärt, warum wir 400 € einbehalten, damit war die Sache für uns erstmal erledigt.
Im Dezember erhielten wir dann einen Mahnbescheid über den vermeintlich zuviel einbehaltenen Kautionsbetrag. Da wir im Urlaub waren konnten wir hierauf nicht reagieren. Im Januar folgte dann der Vollstreckungsbescheid. Hierzu haben wir dann Einspruch eingelegt. Nach diversem Schriftwechsel sollte es im April zu einem Gerichtstermin kommen. Zwischenzeitlich wurde die Nebenkostenabrechnung erstellt. Auch die Sache mit der Küche war nun geklärt. So haben wir dann Ende März den Restbetrag der Kaution an die Mieterin überwiesen. Dies wurde vom gegnerischen Anwalt als Schuldeingeständnis aufgefasst. Den Zahn haben wir ihm dann aber ziemlich schnell gezogen, schließlich haben wir uns nur an unsere Zusagen gehalten. Nach einem Telefonat mit der Mieterin ("Ich weiß auch nicht, was da passiert ist, die Sache ist irgendwie aus dem Ruder gelaufen") wurde der Gerichtstermin auf Antrag der Mieterin aufgehoben.
Dann kam der nächst Hammer: Der gegnerische Anwalt beantragte, uns die Kosten des Rechststreites aufzuerlegen! Wir haben natürlich sofort einen entsprechenden Gegenantrag gestellt. Gestern kam der Gerichtsbeschluß: jetzt sollen wir die Kosten dieses Rechtsstreites übernehmen! Ist ja wohl 'ne Frechheit. Die blöde Kuh kann's nicht abwarten, ihre Kaution zurück zu bekommen, reicht voreilig einen Mahnbescheid ein, gibt dann klein bei und wir sollen jetzt für die Kosten aufkommen??? Was ist denn dass bitte schön für eine Rechtsprechung??
Ist mal wieder ein typisches mieterfreundliches Urteil. Frei nach dem Motto, wer vermietet, hat Geld. Das uns das Wasser nicht zuletzt dank Hartz IV bis zum Halse steht, interessiert niemanden.
25.04.2005, 23:15 von Nachtfee
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Hallo Sisi,

also mir wäre es neu, wenn ich eine Kaution und auch nur
einen Teil davon zurückbehalten darf, um etwaige offene
NK-Nachzahlungen damit sicherzustellen .
Eine Kaution einer Wohnung dient meiner Meinung nur dazu,
falls Mängel beim Mietsende sind, diese damit sicherzustellen
und mehr nicht.
Sollte ich mich irren, lasse ich mich gerne belehren.
Grüße Nachtfee
25.04.2005, 18:15 von SiSi
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Hallo nochmal,

sie können natürlich erst die BA erstellen, wenn ihnen alle Unterlagen dafür vorliegen.

Problematisch sind evtl. Ansprüche an den Mieter, die sich erst nach Ablauf eines halben Jahres beziffern lassen, z.B., wenn das Mietverhältnis Ende Januar endet und der Vermieter die BA für jedes Jahr regelmäßig zu Beginn des Folgejahres erstellt, oder sich die Erstellung der BA ohne ihr Verschulden verzögert. Das bedeutet aber nicht, dass sie dann die gesamte Kaution über diesen Zeitraum hinaus einbehalten können. In diesem Fall sind sie verpflichtet, einen Abschlag auf die noch zu erstellende Kautionsabrechnung zu leisten. Dieser Abschlag entspricht der Differenz zwischen dem Kautionsguthaben und einer voraussichtlichen Betriebskostennachzahlung.

Ich hoffe ich konnte jetzt ihre Frage beantworten?

Liebe Grüße
SiSi
25.04.2005, 14:33 von StB_Charly
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Hallo Sisi,
das beantwortet nicht ganz meine Frage. Abrechnen kann ich erst wenn, alle Belege vorliegen. Dies wird zum Zeitpunkt des Auszuges nicht der Fall sein.
Frage nochmals:
Kann ich einen Teil der Kaution erst nach möglicher und fristgerechter Abrechnung ausbezahlten, d.h. so lange zurückbehalten.
25.04.2005, 11:21 von SiSi
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Hallo Stb-Charly,

mit der Kaution können sie sich maximal 6 Monate Zeit lassen, wenn nicht besondere Umstände einer Abrechnung innerhalb dieses Zeitraums entgegenstehen. Darüber hinaus erscheint es allerdings unverhältnismäßig (so haben es manche Gerichte gesehen), die gesamte Kaution noch einzubehalten. Daher sollten sie dann einen entsprechenden Abschlag vornehmen.

Betriebskostenabrechnung - Kopie aus Vermieternetz:

Für die Abrechnung haben Sie nur noch 12 Monate Zeit!

Die Abrechnungsfrist bestimmt den Zeitraum, in dem Sie nach Ablauf Ihres mietvertraglich festgelegten Abrechnungszeitraums abrechnen müssen. Seit dem 1.9.2001 beträgt er für alle Abrechnungszeiträume, die danach enden, exakt 1 Jahr (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Trifft Ihre Abrechnung auch nur 1 Tag später beim Mieter ein, verlieren Sie Ihren Nachzahlungsanspruch.

Also ist es sinnvoll, wenn sie die Abrechnung so bald es ihnen möglich ist, erstellen.

Liebe Grüße
SiSi

Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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