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26.11.2007, 18:53 von horstmannProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|kaution auszahelm
hallo
habe vor 4 wochen wohnungsübergabe gehabt der mieter ist raus und macht jetzt schon terror er will die kaution ich sagte ihm das ca im april 2008 die nebenkostenabrechnung fertig ist und wir dann abrechnen und er den rest der kaution erhält.

die miete für die letzten 3 wochen hat er gar nicht erst überwiesen.

wie sind die fristen was ratet ihr mir

gruß horsti
Alle 10 Antworten
27.11.2007, 21:20 von frischebrise
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Hallo,

grundsätzlich immer wieder festzustellen, dass folgende Möglichkeit seine Geldforderungen schnell und unbürokratisch geltend zu machen die URKUNDENKLAGE und noch zu wenig bekannt ist.

Zitat:
Nur für Geldansprüche steht Ihnen der Weg über eine Urkundenklage offen
Jetzt ein klares Wort vom Bundesgerichtshof zur Urkundenklage bei Zahlungsansprüchen im Wohnraum-Mietverhältnis: Mietrückstände und andere Geldansprüche aus dem Mietverhältnis dürfen Sie ab sofort auch im Urkundenprozess geltend machen - auch wenn Sie Wohnungsvermieter sind (BGH, Urteil v. 1.7.2005 - VIII ZR 216/04).
Ein Vermieter aus Jever erstritt dieses Urteil für Sie. Sein Mieter zog ihm einfach 490,20 von der Miete ab. Angeblich wegen Mängeln. Mit dem Mietvertrag in der Hand reichte der Vermieter daraufhin Zahlungsklage im Wege eines Urkundenprozesses ein - und bekam den Differenzbetrag zugesprochen!
Der Vermieter-Tipp:
Die Urkundenklage ist eine besondere Prozessart, mit der Sie normalerweise schneller zu einem Zahlungstitel kommen. Ihren Anspruch müssen Sie im Prozess nur mit einer Urkunde nachweisen können
Ohnehin können Sie nur einen Geldanspruch per Urkundenklage geltend machen. Das ist also die richtige Prozessart, wenn Sie beispielsweise eine rückständige Miete, eine Kautionsrate oder eine Betriebskosten-Nachzahlung einklagen wollen.
Ihr Mietvertrag ist beispielsweise eine Urkunde, mit der Sie Ihren Mietzahlungsanspruch vor Gericht belegen können. Wichtig: Es muss schon die Originalurkunde sein!



Zum Beispiel:
Der Mieter zahlt anstatt die letzten 3 Wochen von die letzten 2 MM nicht.

Die Kaution wäre nicht mehr auskömmlich.
Der VM kann mit dem Mietvertrag eine Urkundenklage führen und die Forderung sofort - oder nach Zahlungsfrist - vollstrecken
lassen.

Zum Fall:
Zitat:
BGH, VIII ZR 71/05 vom 18.01.06, Leitsatz:
"Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist."

27.11.2007, 12:28 von chum
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Teilen Sie schriftlich mit, dass die vorläufige Nebenkosten-/ Kautionsabrechnung angefangen hatten zu erstellen, Sie jedoch aufgrund dessen Verhalten abwarten bis die Kautionsabrechnung erstellt wurde und einige Gerichte bis zu 6 Monaten den vorläufigen Einbehalt der Kaution für rechtens halten.
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Sie sollten es praktisch zu "hindrehen", das Sie ein netter VM sind, sich jedoch nicht unnötig unter Druck setzen lassen, da es auch rechtlich keine Grundlage hierfür gibt.

27.11.2007, 11:34 von johanni
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Zitat:
Mietkaution teilweise einbehalten

Vermieter dürfen bei einer Beendigung des Mietverhältnisses einen Teil der Kaution des Mieters zurück behalten, wenn mit einer Nachforderung für angefallene Betriebskosten zu rechnen ist. Ein entsprechendes aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) (Az.: VIII ZR 71/05) wurde gefällt.

Die BGH-Richter entschieden, dass eine Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche sichere, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Diese umfasse auch Nachforderungen aus der Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Mit dieser Entscheidung folgt der Bundesgerichtshof dem Gesetzgeber, wonach die Kaution der Sicherung aller Ansprüche aus einem Mietverhältnis dienen soll. Angesichts von rund 2,2 Mrd. Euro Mietrückständen stützte der BGH die Position des Vermieters. Durch die Begrenzung der Kaution auf drei Monatskaltmieten seien Vermieter ohnehin oft nur unzulänglich abgesichert.

Das Urteil schützt Vermieter außerdem vor Nachforderungen von durch Mieter verursachten Betriebskosten, die der Vermieter für Versorgungsunternehmen oder die öffentliche Hand abrechnet.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Vermieter einen Anteil von 450 Euro von der Kaution einbehalten, weil sie mit Nachforderungen für die Betriebskosten rechneten. Die Richter entschieden, dass die dem Vermieter zustehende Zeit zur Einbehaltung der Kaution von den Umständen des Einzelfalles abhängig sei.


johanni
26.11.2007, 20:39 von JollyJumper
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Wichtiger Hinweis!
JJ
26.11.2007, 20:26 von Mortinghale
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Zitat:
-> 5) sollte in einer überschlägigen Berechnung unter Berücksichtigung der vorliegenden Belege ermittlt werden oder sich daran orientieren, in welcher Höhe derartige ev. Nachzahlungen in den letzten Jahren erfolgten.


Zur Ergänzung:

Das ist nicht vom Betrag her 1:1 übertragbar.
Wenn jemand z.B. Ende März auszieht, hat er die volle Heizperiode in den Kosten, ohne daß diese durch Vz im Sommer 'ausgeglichen' werden. Da muß man ein wenig 'umrechnen'.

26.11.2007, 20:06 von JollyJumper
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Die Kaution ist ausschließlich dafür da Ansprüche die sich aus dem Mietverhältnis für den Vermieter ergeben abzusichern.
Du musst aber i.d.R binnen 6 Monaten eine vorläufige Abrechnung über die Kaution erstellen, z.B. so

1) + 900 € z.B. Kaution
2) + 20 € z.B. Zinsen über die Laufzeit
3) - 200 € z.b. fehlende Miete für die letzten 3 wochen
4) - xxx € z.B. für Mängel die der Mieter verursacht hat und nicht auf Aufforderung behoben.
5) - xxx € für zu erwartende Nebenkosten/Heizkostennachzahlungen.
Ergibt den Abrechnung/Auszahlungbetrag!

-> 5) sollte in einer überschlägigen Berechnung unter Berücksichtigung der vorliegenden Belege ermittlt werden oder sich daran orientieren, in welcher Höhe derartige ev. Nachzahlungen in den letzten Jahren erfolgten.

Für die eigentliche Nebenkostenabrechnung hast Du dann wie immer bis 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes Zeit, als i.d.R bis zu 31.12.2008

Sollten zu erwartende Nahzahlungen für HK/NK dazu führen, dass nach obiger Abrechnung die Kaution nicht ausreichend ist empfieht es sich bei Dir sofort die fehlende Miete anzumahnen, ggf. Mahbescheid.

Gruß JJ
26.11.2007, 19:55 von Gicoba
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Die Nebenkostenabrechnung kannst Du bis 31.12. des nächsten Jahres anfertigen, die Kaution muss 6 Monate nach Auszug der Mieter ausgezahlt werden, zumindest, was davon übrig bleibt.

Erstmal würde ich die komplette Kaution einbehalten bis Ende der Frist, dann würde ich den Mietausfall sowie einen Betrag in etwa der Höhe der noch zu zahlenden Nebenkosten vom Kautionsbetrag in Abzug bringen und den Rest (wenn ein solcher noch übrig ist) an die Ex-Mieter überweisen.
26.11.2007, 19:46 von Cora
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Hallo

steht so im Gesetz meines Wissens.
26.11.2007, 19:23 von horstmann
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danke erstmal
aber warum nur 6 monate ich denke bis 31.12 des darauf folgenden jahres wenn einer z.b im märz 07 auszieht ist doch bis 09/1907 noch gar nicht die nebenkosten abrechnung fertig bei uns 20whg einheiten ist die immer erst im april fertig.
26.11.2007, 18:58 von Cora
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Hallo

lass ihn mal Terror machen. Du hast als VM das Recht, die Kaution bis zu 6 Monate nach Auszug einzubehalten.

Entweder teilst du ihm schriftlich mit, dass
a) noch Miete fehlt, die - wenn er nicht zahlt - von der KT einbehalten wird
b) lt. Mietrecht 6 Monate Zeit zur Auszahlung ist
c) die NK 2007 abgerechnet wird und je nach dem ob Nachzahlung oder nicht, dann über die Kaution gesprochen wird.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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