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07.02.2007, 00:51 von paleocastroProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Kauf von MFH mit Besetzungsrecht
Hallo zusammen,

folgender Fall läßt mich grübeln:

möchte ein MFH mit öffentlicher Bindung kaufen. Der Vorbesitzer löst das öffentliche Darlehen ab. Bei freiwilliger & vorzeitiger Ablösung gilt die Kostenmiete dann aber noch 10 Jahre.

Ich habe vor, den KP von einer Direktbank aufzunehmen. Darf ich dann bei der Berechnung der zukünftigen Kostenmiete meine Zins&Tilgungsbelastungen verwenden oder gibt es da eine Regelun, dass die alte weiter gilt.
Ich meine logisch ist es ja nicht - da, je nach Finanzierung, die Mieter dann durch einen Eigentümerwechsel dann auf einmal z.B. 20% mehr zahlen müssen ??

Habt Ihr weitere Tipps worauf kritisch Acht zu geben ist bei dem Vorhaben einen "Sozialbau" als Kapitalanlage zu kaufen ?

Schöne Grüße & vielen Dank

paleocastro
Alle 4 Antworten
07.02.2007, 13:35 von paleocastro
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gibt es noch andere Sachen, die ich als Käufer in den Notarvertrag ergänzen lassen sollte ??

habe halt bisher wenig mit öff.gefördertem Wohnungsbau zu tun gehabt. Jedenfalls nicht in der Praxis.
07.02.2007, 13:24 von paleocastro
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vielen Dank schon mal.

Die öffentlichen Mittel will der Eigentümer ablösen, wenn ich es wünsche. Nähere Angaben habe ich aber bisher noch nicht. Die suchen noch nach den Unterlagen.

Kennt jemand die Wohnungsbaufinanzierungen von 1970/71. Dann wüßte ich was für mich besser wäre: vorzeitig ablösen oder öff. Darlehen übernehmen. Gibt es auch eine Nachwirkungsfrist von 10 Jahren, wenn die öff. Bindung ganz normal ausläuft ?

Bin jetzt das erste mal hier - super Forum !
07.02.2007, 09:31 von Rita
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Zitat:
Der Vorbesitzer löst das öffentliche Darlehen ab. Bei freiwilliger & vorzeitiger Ablösung gilt die Kostenmiete dann aber noch 10 Jahre.


1. Grundsatz: informiere dich genau über das, was du einkaufst
Hier: Der Voreigentümer händigt dir sämtliche von dir einzuhaltenden Vertragsunterlagen vollständig aus und sichert dir zu, den Vertrag bisher eingehalten zu haben (entsprechende Absicherung auch im notariellen Kaufvertrag)
> Aus den erhaltenen bzw. z.B. vor Vertragsabschluss zwecks Prüfung in Kopie erhaltenen Unterlagenen sollte sich die Antwort auf die Mietpreis-Frage ergeben.

2. Warum löst der Vorbesitzer das Darlehen ab, obwohl für dich die Bedingungen weitergelten?
Besteht nicht die Möglichkeit, dass du in den Darlehensvertrag eintrittst?
(So hatten wir das mal gemacht - war allerdings Darlehen im 2. Förderweg - sehr viele vom nachkten Gesetz abweichende Bedingungen!)

07.02.2007, 07:47 von pbsenn
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Sofern man nicht auf Verluste erpicht ist....

auf jeden Fall die tatsächlichen Einnahmen mit den Ausgaben gegenüberstellen. Den Bewilligungsbescheid genau durchlesen, unter welchen Voraussetzungen dieser Bau genehmigt wurde. Prüfen, ob der bisherige Vermieter die Mietverhältnisse mietvertrags- UND gesetzeskonform abgewickelt hat.

§ 23 II. BV ist wohl die Antwort auf deine erste Frage:

Zitat:
§ 23
(1) Hat sich der Zins- oder Tilgungssatz für ein Fremdmittel geändert
1. im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel gegenüber dem bei der Bewilligung auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegten Satz,
2. im steuerbegünstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit, so sind in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach diesen Zeitpunkten aufgestellt werden, die Kapitalkosten anzusetzen, die sich auf Grund der Änderung nach Maßgabe des § 21 oder des § 22 ergeben. Dies gilt bei einer Erhöhung der Kapitalkosten nur, wenn sie auf Umständen beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, und nur insoweit, als der Kapitalkostenbetrag im Rahmen des § 21 oder des § 22 den Betrag nicht übersteigt, der sich aus der Verzinsung des Fremdmittels zu dem bei der Kapitalkostenerhöhung marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken ergibt.
...


Demnach darfst du die höheren Kapitalkosten nur weitergeben, wenn die Erhöhung auf Umstände beruht, die der Bauherr bzw. in deinem Fall der Erwerber nicht zu vertreten hat.

Gruß

Torsten
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