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07.08.2007, 20:37 von cinderellafamilyProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Kauf ETW
Hallo,

wir überlegen eine ETW zur Kapitalanlage zu erwerben.

Das Haus macht einen guten Eindruck, ebenso der Zustand der Wohnung. Die Mieterin will nicht ausziehen. Also erstmal alles in Ordnung.

- Könnt Ihr mir Tipps geben, was man abfragen sollte?
- Wie hoch sollte der Betrag im Invetitionstopf der Eigentümergemeinschaft sein (12 Eigentümer)?
- Welche Probleme haben wir mit einem Altmietvertrag zu erwarten? Nicht bezogen auf die Kündigungsfristen, sondern eher auf alte Vereinbarungen hinsichtlich Nebenkostenabrechnung o.ä.

Vielen Dank für Eure Hilfe.

Grüße

cinderellafamily
Alle 27 Antworten
08.08.2007, 19:09 von dontpanic
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Zitat:
Denn auch die Käufer waren sehr blauäugig.


Sicher. Oftmals auch nach dem Motto "Gier frisst Hirn".
08.08.2007, 19:08 von dontpanic
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Hallo johanni,

Zitat:
Du sprichst vom "Glücksfall"

Die Realität sieht oftmals aber anders aus.


Der Mensch ist die Summe seiner Erfahrungen. Ich habe bisher keine schlechten Erfahrungen gemacht. Kann natürlich noch kommen. Vielleicht hast du aber auch überdurchschnittlich viele schlechte Erfahrungen machen müssen. So kommen wir natürlich auf unterschiedliche Auffassungen.

Gruß,
dp
08.08.2007, 17:53 von Augenroll
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Zitat:
Die Realität sieht oftmals aber anders aus.

Jeder hat seine eigene Realität.
08.08.2007, 17:51 von johanni
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Hallo dp,

Zitat:
der WEG Verwalter erledigt für relativ wenig Geld (schluckt nichtmal 0,1% der Rendite) alle Aufgaben. Die Abrechnung für den Mieter schreibe ich einfach von der Wohngeldabrechnung ab und einmal im Jahr gehe ich zur Eigentümerversammlung. Das ist alles.


Du sprichst vom "Glücksfall"

Die Realität sieht oftmals aber anders aus.

Johanni
08.08.2007, 17:43 von Augenroll
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Zitat:
Viele Wohnungen wurden ahnungslosen Leuten in den 90er Jahren zu völlig überteuerten Preisen mit Hilfe von Banken angedreht.

Ja ich weiß. Dazu gehören aber immer zwei: Denn auch die Käufer waren sehr blauäugig.
08.08.2007, 15:15 von dontpanic
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Zitat:
Bei der günstigen Gelegenheit kann man auch gleich mal nachfragen, warum denn die entsprechende ETW zwangsversteigert wird.
Viele Wohnungen wurden ahnungslosen Leuten in den 90er Jahren zu völlig überteuerten Preisen mit Hilfe von Banken angedreht.

Gruß,
dp
08.08.2007, 15:11 von dontpanic
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Hallo Sommer,

der WEG Verwalter erledigt für relativ wenig Geld (schluckt nichtmal 0,1% der Rendite) alle Aufgaben. Die Abrechnung für den Mieter schreibe ich einfach von der Wohngeldabrechnung ab und einmal im Jahr gehe ich zur Eigentümerversammlung. Das ist alles.

Gruß,
dp
08.08.2007, 15:04 von Augenroll
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@MarieP:

Zitat:
" Die Berühmtheit mancher Zeitgenossen hängt mit der Blödheit der Bewunderer zusammen."


Wahre Worte!
08.08.2007, 14:48 von MarieP
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Hallo

Zitat:
siehste MarieP



ja und? Trotzdem hätte der Hinweis nicht kommen brauchen.

Außerdem

Zitat:
Für 30.000,- kannst du aus einer Zwangsversteigerung schon eine schöne ETW bekommen.

Bei der günstigen Gelegenheit kann man auch gleich mal nachfragen, warum denn die entsprechende ETW zwangsversteigert wird.


ist dass vollkommen o.k. oder... Erich!
08.08.2007, 14:23 von Erich
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siehste MarieP
08.08.2007, 14:17 von Sommer
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Zitat:
Mit einem Haus hast du m.E. auch wesentlich mehr Ärger als mit einer ETW.


Kapiere ich nicht ganz - sehe ich genau anders. Natürlich ist der Kauf eines EFHs zur Vermietung genauso unsinnig wie der Kaut einer einzelnen Wohnung. Bei beiden hast Du die Unsicherheit eines nicht-zahlenden und schwer entfernbaren Mieters.
Bei einem Mietshaus mit mehreren Parteien ist das natürlich günstiger, da das Risiko weitergestreut wird.

Zudem habe ich bei WEGs immer das Problem daß ich mich mit anderen Eigentümern arrangieren muß. Zum Teil sind das Konkurrenten (ebenfalls Vermieter) und zum Teil wohnen sie selber dort...dementsprechend bunt ist die Motivation.

In der Regel funkt dann noch ein mehr oder minder fähiger Verwalter dazwischen und so geht das letzte bisserl Verfügungsgewalt flöten.

Einziger Vorteil der Eigentumswohnung: Eben wirklich ein kleiner und rel. preiswerter Einstieg ins Wohneigentum.

Volle Flexibilität hat man aber eben nur mit dem Mietshaus - den grundsätzlichen "Ärger" hast Du mit jeder Art von Wohneigentum aber im Mietshaus kannst Du selber entscheiden, wie Du verfährst (also aufschieben auf später, gleich handeln, wie auch immer) aber in der WEG wird Dir das mehr oder weniger von außen aufobstruiert...eben wie im Verein.

S.
08.08.2007, 14:09 von Augenroll
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Zitat:
Für 30.000,- kannst du aus einer Zwangsversteigerung schon eine schöne ETW bekommen.


Bei der günstigen Gelegenheit kann man auch gleich mal nachfragen, warum denn die entsprechende ETW zwangsversteigert wird.
08.08.2007, 13:28 von dontpanic
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Hallo cinderellafamily,

wenn du alle bis jetzt geschrieben Hinweise/Ratschläge beachtest kann nicht viel schiefgehen. Als einziges Risiko bleibt es eine vernünftigen Mieter zu finden. Aber auch dieses Restrisiko kann minimiert werden. (Siehe diverse Beiträge hier im Forum)

Was die Wahl des Objektes betrifft würde ich immer eine ETW wählen. Aus Renditegesichtspunkten ist es i.d.R. nicht ratsam ein Haus zu erwerben. Ich erwirtschafte mit meinen ETW's zwischen 8% und 13% Rendite.(Jahresreinertrag/Anschaffungskosten*100) Davon müssen noch kalkulatorische Instandhaltungs- und Mietausfallkosten subtrahiert werden und Steuerersparnis durch AfA und Werbungskosten wieder addiert werden.

Diese Rendite wirst du bei einem Haus nie erzielen. Mit einem Haus hast du m.E. auch wesentlich mehr Ärger als mit einer ETW.

Ganz davon abgesehen kannst du mit einer ETW auch klein anfangen und erstmal Erfahrungen sammeln. Für 30.000,- kannst du aus einer Zwangsversteigerung schon eine schöne ETW bekommen.

Wenn du ein Haus für 200.000,- vermietest und Pech mit dem Mieter hast, dann kann dies dein finanzieller Ruin sein. Wenn du stattdessen 6 ETW hast und eine Mieteinnahme ausfällt, dann ist es i.d.R. zu verkraften.

Gruß,
dp
08.08.2007, 12:36 von MarieP
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Sorry Erich

Zitat:
wo bleibt die Meinung von Augenroll?
Der weiß bestimmt was dazu




musste das jetzt sein
08.08.2007, 12:13 von Erich
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wo bleibt die Meinung von Augenroll?
Der weiß bestimmt was dazu
08.08.2007, 12:12 von johanni
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Hallo,

möchte nicht missverstanden werden.

Die Investion in Eigentumswohnungen kann schon sehr interessant sein, aber das hängt von sehr unterschiedlichen Faktoren ab.

Für Kleinstanleger( ohne entsprechende Vermietererfahrung und die nötigen Finanzrücklagen) halte ich diese Anlage für sehr risikovoll!!

Manchmal gehts gut und manchmal gehts in den Ruin!! Ist leider eine Tatsache.

Johanni
08.08.2007, 12:06 von CMAX_65
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Hallo,

@Johanni

Zitat:
Theorie und Praxis liegen manchmal auch weit auseinander


....wohl wahr !!!

MFG
08.08.2007, 11:56 von scientia
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Jeder sollte sich wirklich überlegen, ob sich die Kapitalanlage ETW wirklich lohnt.
Wenn schon die Renditen für Mietshäuser eher schlecht sind ( je nach Lage), sind die Unwägbarkeiten und Mehrarbeiten bei ETW noch viel höher, siehe voriger detaillierte Berichte.
Wenn Sie jetzt noch Ihren persönlichen Stundenlohn dafür einsetzen und das sollten Sie, werden Sie merken, dass diese Kapitalanlage wirklich mit "spitzem Bleistift" gerechnet werden sollte.
Daher, eher Hände weg.
scientia
08.08.2007, 11:51 von johanni
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Hallo Cmax,

Zitat:
Mindestens theoretisch sollten die stimmen, sonst macht ein Investment keinen Sinn !!!


Natürlich gebe ich Dir Recht Aber auch hier gilt ja bekanntlich, Theorie und Praxis liegen manchmal auch weit auseinander

Johanni
08.08.2007, 11:47 von CMAX_65
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Hallo Johanni,

selbstverständlich spielt auch der menschliche Faktor u.U. auch das menschliche Risiko eine grosse Rolle.

Basis einer Kaufentscheidung sind meiner Meinung nach erstmal die ökonomioschen Varaiablen.

Mindestens theoretisch sollten die stimmen, sonst macht ein Investment keinen Sinn !!! ....der menschliche Faktor kommt ja noch dazu................

MFG
08.08.2007, 11:44 von chum
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Es ist immer gut Immobilien als Kapitalanlage zu erwerben, jedoch sollten Sie vor Kauf das Umfeld der Wohnung sehen, mit Hinblick auf einen Weiterverkauf in einigen Jahren. (z.B. attraktivität der Lage, Gesamteindruck des Hauses + Wohnung...- in einigen alten Forenbeiträgen hatten sich Eigentümer gewundert weshalb der Verkauf der Immobilie "auf dem Lande" extrem schleppend vor sich ging)

Falls Ihre Steuererklärung von einem Steuerberater gemacht wird, sollten Sie dessen Rat bzgl. eines Hauskaufes einholen.

Bedenken sollten Sie; mit der Tilgung eines Darlehens <> Mieteinnahmen ist es nicht getan, Sie sollten auch finanzielle Reserven haben, falls mal eine unvorhergesehene hohe Reparaturkosten auf die Gemeinschaft zukommen.

Unter http://www.redmark.de gibt es zum - kostenpflichtigen Download, einige Bücher bzgl. Kauf einer ETW und Finanzierung.
-----------------------------------
Beachten Sie;
in diesem Forum heulen sich die Vermieter aus, wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist (teileweise auch durch verschulden "unfähiger" Vermieter", lassen Sie sich nicht abschrecken, die meisten Mietverhältnisse sind problemlos.

Hallo,

Marie: wie immer, informativ, gut verständlich, besser gehts nicht

Cmax Ergänzung :
Zitat:
Also nicht ängstlich, aber kritisch alles durchleuchten, denn es ist ein Investment, nicht mehr und nicht weniger, dass Sie relativ nüchtern betrachten sollten.


Und meine Sicht dazu: Investment richtig, nur hierbei habt Ihr es dann mit Menschen zu tun, ein Papier liegt ruhig im Tresor!!

Für mich stellt sich immer zuerst die Frage: was passiert, wenn die Mieteinnahmen ausbleiben??

Johanni
08.08.2007, 11:35 von CMAX_65
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Hallo,

ergänzend zu MarieP`s sehr ausführlichen Tipps würde ich mir erstmal solide durchrechnen, was diese Kapitalanlage denn tatsächlich dauerhaft an Rendite erbringen kann.

Stichworte dazu :

-Kaufpreis
+Kaufnebenkosten

-dauerhaft erzielbare Miete

-Instandhaltungsrückstellungen vorhanden und in welcher Höhe

-Sanierungsbedarf in den nächsten 20 Jahren geschätzt(ist bei Objekten, die etwas älter sind manchmal riesig und manchmal nur durch eine sehr teuere Sonderumlage zu finanzieren !!!

-Was trägt der VM realistisch geschätzt an Kosten (Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, eventuell weitere Nebenkosten wie z.B. Grundsteuer, wenn im Mietvertrag nicht rechtsgültig umgelegt)

-Welches (Erhöhungs-)Potential bietet der Mietvertrag, den sie Übernehmen bzw. in deren Rechtsfolge sie beim Kauf treten

etc.

Fazit: Es gibt da eine Menge Variablen, die eine eventuelle Rendite ganz erheblich beeinflussen können, im Extremfall sogar torpedieren (negative Rendite) können. Es sollte auf jedenfall ein Dritter Sachkundiger Fachmann sich mal das alles durchrechnen. Da steckt so manche Überraschung im Detail.

Also nicht ängstlich, aber kritisch alles durchleuchten, denn es ist ein Investment, nicht mehr und nicht weniger, dass Sie relativ nüchtern betrachten sollten.

Viel Glück !!!

MFG
07.08.2007, 23:19 von MarieP
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Hallo

Der Erwerber kauft das Wohnungseigentum vom Veräußerer mit allen Rechten und Pflichten und tritt damit an seiner Stelle in die bestehende Eigentümergemeinschaft ein. Um unnötige Missverständnisse zu vermeiden, sind einige Hinweise zu beachten. Der Verwalter erteilt jedoch nur dann Auskünfte, wenn eine Vollmacht des Veräußerungswilligen Miteigentümers vorliegt!
als zukünftiger Miteigentümer sollten folgende Punkte abgeklärt sein:

Aus wie viel Einheiten (Wohnungen, Gewerbe und Garagen) besteht die Wohnanlage?

Wo befindet sich das Sondereigentum , der Keller und der Pkw-Stellplatz/Garage?

Wer verwaltet die Wohnanlage? Ein Profi? (Das Gesetz verlangt zwingend einen Verwalter)

Bestehen in der Eigentümergemeinschaft Zahlungsrückstände? (Mithaftung beachten!)

Ist eine ausreichende Instandhaltungsrücklage vorhanden? Höhe?
Für den Verkäufer besteht die Möglichkeit seinen Anteil an der Rücklage im Kaufvertrag mit einzubringen, da sie ihm nicht ausgezahlt wird.

Besteht ein aufgestauter Instandsetzungsbedarf? Sind Sonderumlagen zu erwarten bzw. fällig?

Sind Streitigkeiten zwischen den Eigentümern bekannt oder bei Gericht anhängig?

Steht in der Wohnanlage ein Hausmeister zur Verfügung?

Wurde von der Eigentümerversammlung ein Verwaltungsbeirat gewählt?

Bestehen beschränkende Vereinbarungen? (z.B. Hundeverbot, Konkurrenzklauseln etc.)

Welche Unterlagen mindestens werden vom Erwerber benötigt?
Vor dem Kauf sollte Einsicht und mit dem Kauf sollte der Veräußerer dem Erwerber folgende Unterlagen aushändigen :

Die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung.
Dieses Dokument beschreibt u.a. die Aufteilung bzw. Zuordnung des Sondereigentums sowie die Höhe der Miteigentumsanteile. Eine damit verbundene Gemeinschaftsordnung regelt ähnlich einer "Vereinssatzung" Rechte, Pflichten und Kostenverteilung der Wohnungseigentümer untereinander.

Den Wirtschaftsplan.
Daraus ist die Höhe des monatlichen Hausgeldes (Betriebskostenvorauszahlung) zu ersehen.

Die Abrechnung des letzten Jahres.
Die Abrechnung zeigt, welche tatsächlichen Kosten im letzten Jahr entstanden und mit welchen Kostenverteilerschlüsseln diese zwischen den Miteigentümern aufgeteilt wurden. Falls Sie vermieten, empfiehlt es sich, diese Kostenverteilung auch in den Mietvertrag zu übernehmen

Alle Versammlungsprotokolle .
Darin ist nachzulesen, was die Eigentümerversammlungen schon früher beschlossen hatten, da die Beschlüsse auch für den Erwerber gültig und von ihm zu beachten sind.

Die Hausordnung.
Die gültige Hausordnung gilt auch für den Erwerber. Falls vermietet wird, sollte diese Hausordnung als Bestandteil in den Mietvertrag aufgenommen werden, damit auch der Mieter daran gebunden ist.

Verwaltervertrag
In vielen Verwaltungsverträgen sind weitere Zusatzleistungen mit entsprechender Kostenregelung vereinbart.

Vom Veräußerer/Erwerber zu veranlassen bzw. klären:

- Mitteilung des vereinbarten Datums der Eigentumsübertragung an den Verwalter;
- Ablesen der Heiz-/Wassermessgeräte zu diesem Zeitpunkt (selbst bei dem Service-Unternehmen zu veranlassen) oder Verrechnungsmodus mit dem Verkäufer treffen;
- Mit dem Verkäufer im Kaufvertrag regeln, wem Guthaben bzw. Fehlbeträge aus der kommenden Jahresabrechnung zustehen, die dem Erwerber zugestellt wird.
(Der Verwalter ist nicht verpflichtet, eine getrennte Jahresabrechnung zu erstellen);
- Strom, Gas, Telefon, Einwohnermeldeamt etc. ab- bzw. anmelden;
-. Die Grundsteuer ist eine persönliche Steuer und hat nichts mit der Gemeinschaft zu tun.

Herrichten der neuen Wohnung und Einzug
Sie kaufen sich in eine bestehende Gemeinschaft ein. Beachten Sie deren Gemeinschaftsordnung ("Vereinsatzung") und Hausordnung. (z.B. Ruhe- und ggf. Umzugszeiten) um schon zu Anfang unnötigen Ärger zu vermeiden.

Um-/Einbauten, Reparaturen und Umzug
Änderungen in der Wohnung (Sondereigentum) können vorgenommen werden, sofern nicht gemeinschaftliches Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes davon betroffen wird. Zum Sondereigentum gehören: Wand-/Deckenputz, Fliesen, nicht tragende Wände (außer zum Nachbarn), Zu- und Ableitungen ab Anschluss von der gemeinschaftlichen Hauptleitung. Der Fußbodenestrich, Teppichboden, Fliesenbelag, eingebaute Einrichtungen, Innentüren, Tapeten und Anstrich. Ist Fliesenbelag oder Parkett geplant, sind die Schallschutzvorschriften zu beachten, damit die Nachbarn nicht durch Geräusche aus Ihrer Wohnung gestört werden.

Die Frischwasser-/Heizungsversorgung sollte nur in Abstimmung mit dem Hausmeister bzw. Verwalter entleert/entlüftet werden, da meist auch andere Wohnung da von betroffen sind. Heizkörper gehören zum Sondereigentum , dürfen aber - da Bestandteil der gemeinschaftlichen Heizungsanlage - nicht verändert/entfernt werden. Beschädigte Messeinrichtungen sind sofort durch das zuständige Fachunternehmen zu ersetzen. Nicht vergessen: Alte Zählerstände erfassen

Markisen, Rollläden, Balkonverglasung und Trennwände dürfen - da Veränderung der äußeren Gestaltung und bauliche Veränderung - nicht ohne Genehmigung der anderen Miteigentümer angebracht werden. Vorher ist zu klären, was durch frühere Beschlüsse gestattet ist. Im Streitfall kann die Gemeinschaft den Rückbau der nicht genehmigten Veränderung zwangsweise verlangen.

Umzug und Möbellieferungen. Vor dem Umzug und Möbellieferungen ist die Hausordnung zu beachten. Ruhezeiten , Aufzugbenutzung, Zufahrt etc. vorher mit dem Hausmeister klären. Für Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum (Zufahrten, Gartenanlage, Treppenhaus, Aufzug etc.) haftet der verursachende Eigentümer gegenüber seinen Miteigentümern.

Die Eigentümergemeinschaft
Die Wohnanlage gehört allen Miteigentümern gemeinsam. Die Verwaltung erfolgt im Rahmen der Selbstverwaltung durch die Eigentümerversammlung. Für die Verwaltung sind in der Reihenfolge zu beachten: Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, die Versammlungsbeschlüsse sowie richterliche Entscheidung dazu, das Wohnungseigentumsgesetz ( WEG ).

Bei Vermietung:
Klärung über die bis zum Eigentumsübergang gezahlten Nebenkostenvorauszahlung. Bei einem Eigentümerwechsel im lfd. Abrechnungsjahr ist der neuer Eigentümer für die Abrechnung zuständig.
Klärung und mit Einverständnis des Mieters -Übergabe der Kaution.
Mietvertrag unbedingt vor Kauf einsehen.
evtl. Mietminderungen abklären
07.08.2007, 22:57 von Benjamin
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Hi cinderellafamily,
die Erfahrungen der anderen beiden kann ich so nicht bestätigen.
Was ich mittlerweile als erstes Frage, wenn ich von privat eine ETW kaufe, ist wer ist der Hausverwalter? Bei meiner ersten ETW habe ich das nicht getan, und bin voll auf die Nase gefallen mit dem Hausverwalter. Wenn mal was an der Wohnung ist, muss man ewigkeiten hinterher telefonieren bis sich etwas tut. Bei den anderen Hausverwaltern ist es ein Anruf und es läuft. Ich habe nämich auch keine lust und zeit da ewigkeiten hinterher zu telefonieren. Also hör Dich mal im Bekanntenkreis um, wer Dir evtl. was zu dem Hausverwalter sagen kann.
Und mit den anderen Eigentümern habe ich keine Probleme. Die letzte Eigentümerversammlung hat bei uns 30 min gedauert. Und wir haben mal ebend beschlossen,die Heizung zu erneuern und den Garten neu anlegen zu lassen.
Also Du kannst Glück haben oder voll in die Sche**e greifen.

Gruß
Benjamin
07.08.2007, 22:30 von kathi2007
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kann mich lilibeth da nur anschliessen, würde niemals ne ETW als Kapitalanlage nehmen, es sei denn ihr habt sonst keine Hobbies. Das gibt nicht nur mal evtl Stress mit den Mietern, sondern Dauerstress mit den anderen Eigentümern ist vorprogrammiert. Viele Leute die in sowas investieren haben das als einzige Investition und entsprechend wichtig wird das auch genommen. Eigentümerversammlungen etc. etc. ........... furchtbar. Spart noch ein bisschen und kauft dann ein Haus, dass nur euch gehört
07.08.2007, 20:45 von Lilibeth
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Hallo

warum willst Du dir diesen Stress antun ??

Ich würde mir lieber eine EW nehmen die leer steht.

Ehrlich gesagt, sind Eigentumswohnungen eh nicht mein Ding.

Teure Umlagen, Stress mit den anderen Miteigentümern .

Kaufe Dir ein Haus wenns geht ,da hast Du mehr von !!
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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