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15.10.2007, 12:50 von stammiProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Kauf eines Mehrfamilienhauses
Hallo zusammen,

super das es dieses Forum gibt. Ist ja nicht unbedingt einfach an Informationen zu kommen, die die Sicht des Vermieters abdecken.

Ein Verwandter hat mich auf ein interessantes Renditeobjekt aufmerksam gemacht. Ein 7 Parteienhaus, dass vollständig vermietet ist. Der momentane etwas ältere Eigentümer möchte sich zur Ruhe setzen und noch ein wenig mit seinem Geld erleben
Es würde im Prinzip nur der Besitzer wechseln und alles weitere soll wie gehabt weiter laufen.

Ich habe mir bereits einige Informationen angelesen, allerdings fehlt mir der Bezug aus der Praxis. Auf welche Dinge sollte ich beim Kauf des Objekts unbedingt achten? Was sind potentielle Fallen?

Danke und Grüße
stammi
Alle 49 Antworten
25.10.2007, 01:42 von Ruhrpoettin
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Hallo,
Hammer, stammi und Andere haben ja schon sehr sinnvolle Beiträge geschrieben. Ich halte auch den Gedanken an die Umwandlung in Eigentumswohnungen nicht für sinnvoll, es sei denn man würde erreichen, dass sämtliche Mieter gleichzeitig ernsthafte Kaufinteressenten wären.

Ansonsten unbedingt die Bausubstanz (Keller, Dachboden, Holz der Dachkonstruktion, Elektrik und alle Wasserleitungssysteme gründlich mit einem Fachmann ansehen. Das ist kein rausgeworfenes Geld. (Ich hätte das tun sollen, als ich von einer Bekannten ein ähnlich großes Haus viel zu teuer bei höherem Zinsniveau gekauft habe.)

Die Relation des 10 fachen Preises der Mieteinnahmen ist nicht schlecht. Aber alles wird zudem davon abhängen, was Sie sonst noch verdienen. Damit es sich steuerlich auch wirklich lohnt. Und dann würde ich nicht bei der 100%igen Beleihung mit 1% Tilgung beginne, sondern höher. Steuerlich wird es sich dennoch rechnen, wenn sie selbst ein "Gutverdiener" sind. Dann hat sich in 10 Jahren z.B. die Schuldsumme schon erheblich reduziert.

Das alles kann man aber wirklich nur im Einzelfall genau sagen.
Auch ich würde es nicht über LV machen, sondern bei einer günstigen Bank und gegenwärtig durchaus über 10 oder 15 Jahre Festschreibung. Die Zinsen werden noch steigen.

Aber vor allem das Gebäude begutachten lassen - unbedingt!
Also viel Glück - und dann sich über Mietrecht aus beiden Perspektiven kundig machen. Es kann viel Arbeit werden, je nachdem in welchem Zustand Huas und Wohnungen sind, aber auch wie die Mieter vom Verhalten her sind.

Außerdem bitte die neuen Gesetze bezüglich des Energiepasses ab Mitte 2008 in Betracht ziehen.

MfG
23.10.2007, 13:30 von taxpert
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@ stefan_nuernberg

Über §35 EStG (Steuerermäßigung bei Einkünften aus Gewerbebetrieb) wird die GewSt pauschaliert auf die ESt angerechnet.

Zu prüfen wäre vorher jedoch noch, ob es wegen §9 Nr.1 Satz 2 bis 4 GewStG überhaupt zu einem steuerauslösenden Gewerbeertrag kommt!

taxpert
22.10.2007, 09:21 von stefan_nuernberg
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@taxpert

Wo wird bitte die Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer angerechnet?

Meinst Du wie vorausgezahlte Einkommensteuer, ZASt, oder wie???

Oder meinst Du, dass die gezahlte Gewerbesteuer als Betriebsausgabe abgesetzt werden kann - das ist klar richtig, aber dann bleibt immer noch genügend Aufwand nach Steuern für die Gewerbesteuer hängen.

Gruß

Stefan
21.10.2007, 17:41 von taxpert
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Der Verkauf von mehr als drei Objekten (Nicht Verkäufen, daher Masche mit Zwischenfirma nicht unbedingt hilfreich!) wird nicht mehr als private Vermögensverwaltung sondern als gewerbliche Tätigkeit angesehen. Insoweit hat stefan_nürnberg recht!

Da die Gewerbesteuer aber auf die ESt angerechnet wird, spielt sie hier keine Rolle!

taxpert
21.10.2007, 10:46 von stefan_nuernberg
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@apfelkuchen

Grundlage für die Gewerbesteuer ist ein Gewerbebetrieb, das muss aber nicht unbedingt dass sein, was man landläufig Firma nennt.

Im Grundstücksbereich ist ständige Rechtssprechung der Finanzgerichte, daß beim Verkauf von mehr als 3 Objekten regelmäßig von gewerblichen Handeln auszugehen ist.

Googeln Sie mal unter "gewerblicher Grundstückshandel", Top ist dort eine Seite von Haus und Grund, auf der das Ganze nochmal genau erklärt ist.

Wenn dann gewerbliches Handeln vorliegt, kommt natürlich die Stadt/Gemeinde und will ihre Gewerbesteuer, da ja dann ein Gewerbebetrieb unterhalten wird. (§ 2 GewStG)

Stefan
21.10.2007, 10:42 von Ahela
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Hallo Stammi,

Makler sind nach meinen Erfahrungen immer mit einer gewissen Vorsicht zu betrachten. Sie verdienen ihr Geld mit dem Verkauf - was danach passiert, tangiert sie nicht sonderlich.

Bei einer Aufteilung in ETW wird es noch kritischer: Die wenigsten Eigentümer wissen, dass sie eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden und dieser entsprechend ihres Miteigentumsanteils verpflichtet sind. Wenn sich die Eigentümer nicht einig sind, womöglich einer noch als Verwalter eingesetzt wird, statt einen externen zu wählen, ist der Ärger vorprogrammiert.

Ganz kompliziert wird es, wenn ein Eigentümer mehr als eine Wohnung kauft. Sein Miteigentumsanteil kann unter Umständen so hoch sein, dass er die übrigen Eigentümer ohne weiteres überstimmt. Die sind ihm dann hilflos ausgeliefert, weil sie die beschlussfähige Mehrheit nicht zusammen bekommen.
Ich weiß, wovon ich rede, denn ich erlebe es tagtäglich in der Praxis.

Gruß,
Ahela

21.10.2007, 08:02 von Apfelkuchen
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@ nuernberger

Zitat:
dann fällt auch noch Gewerbesteuer an


Können Sie mir dafür eine Rechtsgrundlage nennen ?
Das habe ich ja noch nie gehört.
20.10.2007, 14:02 von stefan_nuernberg
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Dieses Geschäft ist meines Erachtens aus zwei Aspekten problematisch:

1) Steuerliche Seite
Wenn die Wohnungen vor Ablauf von 10 Jahren verkauft werden, greift die Einkommensteuerpflicht (Spekulationsgewinne). Wenn mehr als drei Wohnungen im Zeitraum dieser 10 Jahre verkauft werden, wird das ganze zum gewerblichen Grundstückshandel, dann fällt auch noch Gewerbesteuer an. Bitte unbedingt in die Kalkulation des Objektes einbeziehen, am einfachsten zu umgehen, daß die Eigentumswohnungen als Paket (alle 7 gleichzeitig) an eine Firma verkauft werden, die dann den Weiterverkauf übernimmt, schmälert natürlich den Gewinn, vermeidet aber die Gewerbesteuer.

2) Finanzierung
Die Finanzierung dieses Geschäftes mit Tilgung über LV ist faktisch unmöglich!!!!! - Denken Sie mal, Sie verkaufen jetzt eine Wohnung, müssen diese natürlich Lastenfrei übergeben, die Bank verlangt dann natürlich für die Freigabe der Wohnung eine entsprechende Tilgung des Darlehens aus dem Verkaufserlös - ist ja auch sinnvoll. Nach dem Verkauf der letzten Wohnung ist das Darlehen dann getilgt, sie haben aber immer noch den LV-Vertrag an der Backe, den Sie dann ja nicht mehr brauchen, aber auch nur mit Verlust kündigen können.

Ich mache bei so einem Konzept eine Finanzierung über einen KK-Kredit bei meiner Hausbank - zu Hypotheken-Konditionen mit entsprechender grundbuchmäßiger Absicherung. Die Verkaufserlöse mindern den Kredit, die Bank gibt im Gegenzug die entsprechende Wohnung frei. Nachteil bei den jetzigen Zinsen ist, dass es keine Zinsbindung gibt, ich merke also steigende Hypothekenzinsen sofort. Das geht also nur, wenn die Aufteilung in ETW und der Verkauf schnell (innerhalb eines Jahres oder so) ansteht. Ansonsten würde ich ein ganz normales Hypothekendarlehen aufnehmen, mit der üblichen 1%-Tilgung, mir aber vertraglich vorbehalten, bei Verkauf von ETW´s jeweils Sondertilgungen maximal in Höhe des Verkaufspreises zu leisten, sonst fallen hier noch hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an.

Die Sache mit der Tilgung über LV ist fast nur für den Vermittler interessant, hohe Provision von der Versicherung und noch bis zu 3 % Vermittlungsprovision für das Darlehen, klar daß der keine normale Tilgung empfiehlt, dann erhält er ja nur die Darlehensvermittlungsgebühr, wenn überhaupt, denn so ein Darlehen kriege ich auch bei meiner Hausbank!

@augenroll und @andreasM

Haben Sie eigentlich kein anderes Hobby als hier zu nerven?

Mit den Besten Grüßen aus dem schönen Frankenland!

Stefan
17.10.2007, 13:41 von johanni
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Hallo Stammi,

solltest Du Dich tatsächlich für eine LV entscheiden, dann schließe diese aber bitte erst im Jahre 2008 ab. Dann gelten die neuen Rechte für Versicheurngsnehmer.

Mache Dich zu diesemThema schlau, ganz neue, für den Versicherungsnehmer wesentlich bessere Voraussetzungen.

Also auf keinen Fall noch in diesem Jahr abschließen!

Johanni
17.10.2007, 13:29 von Apfelkuchen
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@ andreas M

Zitat:
Woher kommt denn dieses?
Sonst jammern doch immer alle Vermieter im Chor, dass es sich nicht lohnt!


Lange Sicht = mehr als 5 Jahre

Darunter lohnt es sich schon allein wegen der Kaufnebenkosten nicht. Ist aber meine persönliche Meinung. ES gibt auch super Schnäppchen da klappt es auch schon früher.
Und eins ist doch wohl klar. Ich bin VM um Geld zu verdienen. Ansonsten würde an meiner Haustür nicht mein Name sondern CARITAS stehen.

P.S.: Wo haben Sie denn Ihren Kumpel gelassen ? Schäft der noch ?
17.10.2007, 13:25 von andreasM
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Zitat:
Als Renditeobjekt ist nur auf ganz lange Zeit positiv zu beurteilen.


Woher kommt denn dieses?
Sonst jammern doch immer alle Vermieter im Chor, dass es sich nicht lohnt!

AM
17.10.2007, 13:22 von Apfelkuchen
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Hallo Stammi

also ich bevorzuge das ganz normale Darlehen einer Bank. Gleichszeitig habe ich noch eine Risiko-LV abgeschlossen für den Fall das mir mal etwas passiert. Meine Angehörigen sind dann erstmal auf der sicheren Seite ( Finanziell ).

Der Vorteil ist die steuerliche Absetztbarkeit. Bei der LV weißt Du heute nicht wie sich die Rendite entwickelt.

Aber die Entscheidung liegt bei Dir.

Wichtiger ist aber das Haus. Wie schon in diversen Antworten geschrieben, kümmere Dich um einen Sachverständigen der sich das Haus anschaut. Außerdem mußt Du einen Gewissen Geldbetrag als " Stille Reserve" habe für evtl. Reparaturen oder auch mal Leerstandszeiten überbrücken können.

Ansonsten kann ich Dir nur sagen, ein Haus ist eine sehr gute Altersvorsorge. Als Renditeobjekt ist nur auf ganz lange Zeit positiv zu beurteilen.

Weiterhin Viel Glück... und halte uns auf dem Laufenden.
17.10.2007, 13:19 von Dernie
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Zitat:
Lohnt sich also nur für "fremdvermietete" Objekte und längerfristige Investiotionen


Auch das ist eine pauschalierte Aussage, die so nicht stehen gelassen werden sollte.

Es kommt auf den speziellen Einzelfall an. Es muß jeder Fall einzeln durchgerechnet werdenum entscheiden zu können, was für einen selbst günstiger ist!

Gruß,
Dernie
17.10.2007, 11:29 von stammi
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Hallo zusammen,

Ich bin immer noch Feuer und Flamme. Das Vorhaben besteht weiterhin, allerdings betrachte ich es kritischer als vorher. Wenn alle Rahmenbedingungen stimmen und ich die vielen Hinweise berückksichtige werde ich mich wohl dafür entscheiden.

Im Moment läuft eine Finanzierungsanfrage und noch nichts verbindliches.

Ich hab mich in der Zwischenzeit auch kurz mit dem Thema der Finanzierung auseinandergesetzt.
Der Vorteil der Finanzierung über die LV besteht darin, dass ich auf die LV-Raten(Tilgung) Guthabenszinsen bekomme und die Schuldzinsen steuerlich geltend machen kann.
Würde ich eine "normale" Tilgung durchführen, würden sich das Verhältnis Zinsen gegenüber Tilgunsraten verschieben. Außerdem bekomme ich keine Guthabenszinsen.
Lohnt sich also nur für "fremdvermietete" Objekte und längerfristige Investiotionen bzw. man erwirbt nach Verkauf gleich wieder ein neues Objekt und lässt die Tilgung über die bestehende Versicherung laufen.
Wenn ich da einen Denkfehler begehe, wäre ich für Kritik und Anregungen dankbar.

Grüße
stammi
17.10.2007, 10:55 von Apfelkuchen
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Stammi

Erzähl uns mal wie es weiter geht. Willst Du immer noch kaufen ?
17.10.2007, 09:35 von Lise
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Hallo Stammi,

vorsicht, da wohnen MIETER drin.

Das kann gelegentlich schlimmer sein als im Kindergarten.(Der hat aber..., wenn der nicht, dann ich auch nicht)

Es kann passieren, dass Du eine menge Zeit dareinstecken musst, v.a.wenn Du wenig Erfahrung mit Mietern hast.

Viele Grüße

Lise
16.10.2007, 14:05 von johanni
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Hallo Stammi,

Zitat:
Grundsätzlich will ich nicht davon Leben, sondern erhoffe mir eher ein paar Euro mehr durch Steuervorteile und zusätzliche Einnahmen aus der Vermietung. Da ich noch relativ jung bin, denke ich auch nochmal grundsätzlich darüber nach mich von dem Gedanken einzelne Wohnungen zu verkaufen zu lösen und das Haus als längerfristige Kapitalanlage zu betrachten.


Das hört bzw. liest sich gut. Aber denke bitte immer daran, die beste vermietet Immobilie läuft bze. rendiert sich nur so gut, wie auch die Verwaltung! Als neueinsteiger kann ich Dir nur raten, wenn Du von der Vermietermaterie nicht viel verstehen solltest, zunächst dann erst einmal eine versierte Verwaltung einzuschalten.

Johanni
16.10.2007, 14:01 von stammi
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Vielen Dank für die zahlreichen wirklich sehr konstruktiven Antworten.
Ich habe noch einiges zu klären und zu erledigen wenn ich das so sehe.

Parallel habe ich eine Finanzierungsanfrage laufen. Den Sachverständigen werde ich dann nach der Zusage durch die Bank hinzuziehen.
Wegen der LV werde ich mich mal mit meinem Steuerberater hinsetzen und das Ganze in verschiedenen Szenarien durchrechnen.

Grundsätzlich will ich nicht davon Leben, sondern erhoffe mir eher ein paar Euro mehr durch Steuervorteile und zusätzliche Einnahmen aus der Vermietung. Da ich noch relativ jung bin, denke ich auch nochmal grundsätzlich darüber nach mich von dem Gedanken einzelne Wohnungen zu verkaufen zu lösen und das Haus als längerfristige Kapitalanlage zu betrachten.

Vielen Dank für eure Hilfe. Ohne euch wäre ich doch etwas zu naiv an die Sache herangegangen. Ich werde euch auf jeden Fall auf dem Laufenden halten.
16.10.2007, 07:36 von Dernie
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Zitat:
Ich rate zum langfristigen Anuitätendarlen.


*seufz* Das hatten wir doch schon mal!

DIESER RATSCHALG IST UNSERIÖS!!!!!

Es mag sein, daß es das Richtige ist, das kann aber KEINER aus der Ferne beurteilen!!!!! Obwohl bei einer LV die garantierten Auszahlungen immer niedriger werden, habe ich dennoch den Vorteil, daß ich über den kompletten Zeitraum die (in der Höhe gleichbleibenden!!!!!!) Zinsen abschreiben kann. Und das sieht bei einem Annuitätendarlehen ganz anders aus. Das, was ich heute (an Zinsen) abschreiben kann, ist je nach Tilgung DEUTLICH höher als das, was ich nach einigen Jahren abschreiben kann. Hier droht potentielle Gefahr einer Überschuldung, wenn dieser Steuervorteil mit eingerechnet wurde. Dazu hängt das ganz erheblich von dem persönlichen Steuersatz aus, was dabei "rumkommt".

Dazu ist entscheidend, ob man das Objekt nach 10 Jahren wieder veräußern möchte oder "bis zum bitteren Ende" zu behalten gedenkt.

Ich rate DRINGEND (!!!!), sich entweder selbst damit auseinanderzusetzen (also alle Möglichkeiten bis zum Ende druchzurechnen; aber nur, wenn man sich mit Finanzmathematik auskennt) oder einen Steuerberater aufzusuchen!!!!

Nochmals: DIESER RATSCHLAG AUS DER FERNE IST GEFÄHRLICH UND UNSERIÖS!!!!!!

Gruß,
Dernie
15.10.2007, 22:29 von nass01
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Das Angebot ist nicht schlecht sogar fast zu gut.

Das Mit der LV würde ich sein lassen, frage mal die Leute denen die Rediten gekürzt worden sind in den vergangenen Jahren, hier musste nachfinanziert werden.
Die garantieten Auszahlungen liegen weit unter den versprochenen Versicheungsbeträgen, dass ist wie Roulette spielen.
Ich rate zum langfristigen Anuitätendarlen.

Wichtig ist die Gebäudesubstanz wie Zustand des Dachs,Keller Decken und vor allen ist alles Baurechtlich genemigt, weil so mancher Dachausbau ich mal eben schwarz erstellt worden und sollte das auffliegen musst du deinen Mietern auf deine Kosten eine Ersatzbleibe suchen.

So ein Dach schlägt auch mal schnell mit 30.000.-EUR zu Buche oder die defekte Heizung schnell mit 10.000.-EUR, da ist finanzielle Kraft gefordert.
Bedenke auch das so ein Haus Reperauren und Unterhaltung erfordert die mindestens 15% der Jahresmiete erfordern.
Da ist mal das Bad das erneuert werden muss oder eine Wohnungstüre, oder ein Fenster, der Briefkasten, das Treppenhaus muss gestrichen werden und und und.
Ich will dir das Haus nicht ausreden, nur gehe nicht blauäugig an die Sache, sehe es wie eine Ehe denn es bindet fast genau so lange und prüfe was sich ewig bindet ob sich nicht.......... u.s.w.

Hast Du damit keine Probleme, kaufe das Haus.

15.10.2007, 17:36 von Augenroll
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Zitat:
Dann erzähle uns doch mal was ist Dein Problem ?


Ich habe gar keine Probleme. Also was soll dass???

Ich rate Stammi ab, mit guten Gründen. Was er dann wirklich macht, ist mir egal, meinen Rat hat er jedenfalls bekommen.
15.10.2007, 17:33 von Apfelkuchen
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@ stammi

Also ich würde mir das an Deiner Stelle nochmal gut überlegen. Der Makler verdient sich an dem Haus eine goldene Nase und Du trägst das Risiko.

Gerade weil Du 0 € EK hast, klingt die ganze Sache für mich ziemlich abenteuerlich. Hast Du wenigsten ein gesichertes Einkommen. ( Beamter ) ??
15.10.2007, 17:28 von Apfelkuchen
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Zitat:
Das ist sicher nicht mein Problem. Denn wie gesagt, es interessiert mich doch gar nicht.


Dann erzähle uns doch mal was ist Dein Problem ? Du bist so verbittert, irgendetwas hat Dich verärgert. Aber was ? Bist Du eigentlich in Behandlung ?
15.10.2007, 17:25 von Augenroll
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Zitat:
Siehste und das ist Dein Problem.



Das ist sicher nicht mein Problem. Denn wie gesagt, es interessiert mich doch gar nicht.
15.10.2007, 17:23 von Apfelkuchen
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Zitat:
Und selbst wenn es so wäre, würde es mich nicht interessieren


Siehste und das ist Dein Problem.
15.10.2007, 17:22 von johanni
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hallo Stammi,

zu meinen bereits mitgeteilten Äußerungen nun eine öffentliche:

Zitat:
Die Idee(zusammen mit dem Makler) ist es, aus den Wohnungen Eigentumswohnungen für Kapitalanleger zu machen und diese dann wieder zu verkaufen. Das Objekt soll also nicht ewig in meinem Besitz bleiben.
Der m² Preis liegt beim Kauf bei 600€ und würde beim Wiederverkauf zwischen 900€ und 1100€ liegen. Ist das grundsätzlich machbar oder eher eine naive Herangehensweise?


Da hast Du ja einen guten Griff gemacht, dieser hat Dir auch sicher erklärt, dass die Früchte erst nach mindestens 10 Jahren geerndet werden können? Hat er Dir die steuerlichen Auswirkungen auch erklärt?
Und so einfach ist das heute nicht mehr, schnell mal aufteilen und dann verkaufen. Wenn Du auch nur eine Wohnung verkauft hast, hierbei haben die Mieter auch noch ein gesetzliches Vorkaufsrecht, bist Du nicht mehr " Alleinherrscher". Ebenfalls sollten genügend Pkw-Stellplätze vorhanden sein, denn es gilt die Regel pro WE ein Stellplatz, andernfalls müßte dieser für viele TEUROS von der Gemeinde gekauft werden.
Kann jedoch von Bundesland zu Bundesland anders sein.
Und was machst Du, wenn durch den verkauf vonnur einer Wohnung nun eine Eigentumsgemeinschft entstanden ist und dieser neue Eigentümer ein Querualnt ist?

Lass Dich bei Deiner Kaufentscheidung von einem unabhängigen Wirtschaftsberater beraten, der auch die Zulassung für Kreditvermittlungen hat. Dieser haftet dann für seine Angaben, solltest Du später einmal einen Klaganspruch haben.

Johanni
15.10.2007, 17:21 von Augenroll
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Zitat:
Aber Augenroll, merkst Du denn nicht das Du uns hier nervst ?


Und selbst wenn es so wäre, würde es mich nicht interessieren.
15.10.2007, 17:19 von Apfelkuchen
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Aber Augenroll, merkst Du denn nicht das Du uns hier nervst ?
15.10.2007, 17:15 von Augenroll
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Zitat:
sag ich doch Augenroll, sag ich doch.


ich bleib ja auch bei meinen "Tonnen".

Zitat:
Die Idee(zusammen mit dem Makler) ist es, aus den Wohnungen Eigentumswohnungen für Kapitalanleger zu machen und diese dann wieder zu verkaufen. Das Objekt soll also nicht ewig in meinem Besitz bleiben.
Der m² Preis liegt beim Kauf bei 600€ und würde beim Wiederverkauf zwischen 900€ und 1100€ liegen. Ist das grundsätzlich machbar oder eher eine naive Herangehensweise?



Schauen Sie sich die zahlreichen Angebote und Zwangsversteigerungen für ETW an. Es gibt ein riesiges Angebot. Denken Sie dran: Zum Verkauf brauchen Sie auch Käufer!

Ihre Masche ist seit Jahren durch!
15.10.2007, 17:09 von Apfelkuchen
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@ AR :Müllmann, bleib bei Deinen Tonnen! sag ich doch Augenroll, sag ich doch. Als ab in`s Mieterforum mit Dir ( Euch )

@ stammi :

Auf jeden Fall alle Wohnungen anschauen. Hast Du schon mal bei einer Bank nachgefragt ob Sie das finanzieren würden ?
15.10.2007, 17:09 von stammi
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Zitat:
Mal kurz gerechnet und aufgemerkt:

Zeitraum 30 Jahre

Einzahlung in die Lebensversicherung 140.400 €
Zinszahlung an ?? 504.000 €

Wann soll den die LV auszahlen und tilgen, wenn nach 30 Jahren gerade mal knapp die Hälfte des KP eingezahlt wurde??

Es sei den Du bist suizidgefährtdet und gönnst das Haus Deiner Frau.

In diesem Fall wäre die Finanzierung OK.

ansonsten schwer bedenklich...

GRuß S. Hammer


Vielleicht hätte ich auch noch auf die weitere Planung eingehen sollen


Die Idee(zusammen mit dem Makler) ist es, aus den Wohnungen Eigentumswohnungen für Kapitalanleger zu machen und diese dann wieder zu verkaufen. Das Objekt soll also nicht ewig in meinem Besitz bleiben.
Der m² Preis liegt beim Kauf bei 600€ und würde beim Wiederverkauf zwischen 900€ und 1100€ liegen. Ist das grundsätzlich machbar oder eher eine naive Herangehensweise?
15.10.2007, 17:05 von Augenroll
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Zitat:
Dann werde ich den mal heranziehen. Mir waren Risse im Außenbereich aufgefallen. Ob nun Putz oder Mauerwerk, kann ich nicht beurteilen. Ich denke da werde ich nochmal mit einem Sachverständigen reden.


Wer sowenig Ahnung hat von Häusern und Mietrecht wie Sie, sollte lieber die Finger von lassen.

Müllmann, bleib bei Deinen Tonnen!
15.10.2007, 17:03 von stammi
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Zitat:
Lass den Mist mit der LV!
Die Erträge daraus musst Du versteuern und Du hast keine Gewissheit ob die geplante Auszahlung auch zustande kommt.


Danke für den Tip. Werde ich entsprechend hinterfragen.

Zitat:
Vor Unterschrift solltest Du Dir alle(!) Wohnungen ansehen und mit allen(!) Mietern sprechen.


Notiert

Zitat:
Ein Architekt oder Bausachverständigen würde ich auch unbedingt empfehlen. Schäden/Reparaturstau an so großen Häusern gehen schnell in die 10.000de.


Dann werde ich den mal heranziehen. Mir waren Risse im Außenbereich aufgefallen. Ob nun Putz oder Mauerwerk, kann ich nicht beurteilen. Ich denke da werde ich nochmal mit einem Sachverständigen reden.

Zitat:
Werden die Nebenkosten auch alle abgerechnet? Nicht dass da ein so alter vertrag bei einigen ist dass Du gar nicht alle NK's umlegen kannst.


Guter Hinweis, werde ich gleich mal prüfen.
15.10.2007, 16:39 von Augenroll
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Zitat:
-> Hier tue ich mich in der Beurteilung sehr schwer. Eigenkapital = 0€.


Na da gibt es dann wohl bald die nächste ZV mit viiiieeelll Geschrei und Gejammer.
15.10.2007, 15:29 von Sledge_Hammer
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15.10.2007, 15:04 von Kobes
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Lass den Mist mit der LV!
Die Erträge daraus musst Du versteuern und Du hast keine Gewissheit ob die geplante Auszahlung auch zustande kommt.

Habe ich damals auch alles x-mal durchgerechnet. Und vergiss den Hinweis den jeder Makler immer gibt dass die Beiträge dabei von der Steuer absetzbar sind (ein Makler verdient verdammt gut an der Vermittlung einer LV). Hier gibt es eine Obergrenze bei der Absetzbarkeit die jeder halbwegs gut verdienende schon so mit seinen Sozialabgaben erreicht.

Nehme ein normales Darlehen mit Tilgung. Da Du kein EK hast solltest du hier erstmal nur mit 1% Tilgung starten damit Du Dir schnell ein kleines Polster aufbauen kannst.

Vor Unterschrift solltest Du Dir alle(!) Wohnungen ansehen und mit allen(!) Mietern sprechen.
Ein Architekt oder Bausachverständigen würde ich auch unbedingt empfehlen. Schäden/Reparaturstau an so großen Häusern gehen schnell in die 10.000de.

Und wenn Du keine Einsicht in die Kontoauszüge bekommst wg. der Mieten würde ich mir hier den rechtzeitigen Eingang derselbigen schriftlich bestätigen lassen.

Werden die Nebenkosten auch alle abgerechnet? Nicht dass da ein so alter vertrag bei einigen ist dass Du gar nicht alle NK's umlegen kannst.

Ansonsten: Nur 10fache Kaltmiete als Kaufpreis ist TOP. Aber hier muss man dann wahrscheinlich mit der ein oder anderen Reparatur die nächsten jahre rechnen.
Ohne EK nicht ganz ungefährlich.
15.10.2007, 14:49 von Sledge_Hammer
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15.10.2007, 14:29 von Sledge_Hammer
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15.10.2007, 14:18 von Apfelkuchen
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Was passiert wenn 2 oder mehr Mieter plötzlich ausziehen und die Wohnungen leer stehen ? Kannst Du die Zeit überbrücken ?

29.000 JKM zu einem KP von 290.000 € ist ok wenn das Objekt in einer beliebten Wohngegend liegt. Also nicht auf dem platten Land (z.B. Ostdeutschland ) Hier in unserer Gegend Uni Stadt in NRW, sagt man als Richtwert 12 fache JNKM = KP.

Nimm Dir auf jedenfall einen Sachverständigen ( Architekt oder ähnlichen ) ,mit der sich das Haus ( Keller, Dach usw.) anschaut. Das kostet vielleicht ein wenig Geld, bringt Dir aber Siherheit.

Zum Thema Eigenkapital kann ich Dir nur sagen , denk an zirka 10 % Kaufnebenkosten. Was passiert wenn nach 3 Monaten die Heizung ihren Geist aufgibt und eine neue 15.000 € kostet ?

15.10.2007, 14:15 von Musti1000
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In diesem Forum gibt es nichts überflüssigeres als den total ahnungslosen Troll andreasM

Kannst Du Dir nicht mal ein anderes Spielzeug suchen?

Du nervst !

Aber das ist auch Dein einziges Ziel hier... anders ist dein sinnloses Geschwafel und Gestänkere hier ja auch nicht zu erklären.
15.10.2007, 14:09 von stammi
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Erstmal vielen Dank für die zahlreichen(konstruktiven) Antworten.

@Sledge_Hammer:

2) Kaufpreis in Realitation zur Netto Kaltmiete beachten
-> Kaufpreis 290.000€ und Jahreskaltmiete 29.000€
3) Größere Instandhaltung nötig ?
-> Ich habe mir 2 Wohnungen angeschaut die mir auf dem ersten Blick sehr gut gefallen haben. Lediglich das Treppengeländer im Hausflur könnte einen neuen Anstrich vertragen.
4) Zahlen alle pünktlich ?
-> Laut Aussagen des Maklers ja. Soll ich mir das schriftlich geben lassen bzw. kann ich an dieser Stelle Kontoauszüge verlangen, die die Behauptung belegen?
5) Übergabe der Kautionen?
-> Bereits geklärt.
6) sinnvolle Finanzierung/ Verteilung des Eigen und Fremdkapitals
-> Hier tue ich mich in der Beurteilung sehr schwer. Eigenkapital = 0€. Darlehenssumme 305.000€ bei 5,44% effektiven Jahreszins. Tilgung 0% und Tilgung erfolgt über Lebensversicherung.
Im Monat hab ich etwa 2400€ Mieteinahmen. Ausgaben ca 1400€ Zinsen + 390€ Lebensversicherung.
Klingt für mich erstmal solide.

7) Besuch eines Steuerberaters !!!!!
-> Guter Hinweis, hatte ich glatt verdrängt

@Apfelkuchen:

Ist die Lage so gut, dass Du auch selbst dort wohnen würdest ?
->Ja
Sind die jetztigen Mieten realistisch ?
->Laut Mietspiegel für die Region im Mittel
Gibt es Streitigkeiten im Haus ?
->Kann ich nicht beurteilen, aber danke für den Hinweis
Ist die Substanz in Ordnung ?
->Da mache ich mir die größten Sorgen. Ich habe mir das Haus zwar angesehen, bin aber Laie was diese Themen angeht.
Kannst Du auch ein paar Monate überleben wenn die Miete ausbleibt ( Leerstand, Mietnormaden )?
->Mietnomaden sind keine drin, da das Objekt aktuell voll vermietet ist und teilweise Mieter drin sind, die schon Jahrzehnte dort wohnen. Allerdings wird es schwierig, sobald mehr als 1ne Wohnung leer stehen würde.
Hast Du starke Nerven ?
->Davon geh ich aus, da die Vorbereitung schon sehr viel Energie gekostet hat.
Genügend Eigenkapital ?
->Ganz klares Nein. 0€
15.10.2007, 13:51 von andreasM
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@Sledge_Hammer

Zitat:
oder 7 Hartz Trottel, wie Sie


Es schön, wie Sie beurteilen und sich hier äußern! Das zeigt ganz deutlich, was von Ihrer Kompetenz zu halten ist. Mit Ihren Worten
Zitat:
wenn man kein Ahnung hat Fre.... halten


Ich gebe Ihnen mal eine guten Rat, suchen Sie schnell, sehr schnell einen Doktor auf und lassen Sie sich behandeln.

Wir sollten hier eine ruhige und sachliche Diskussion führen, meinetwegen auch eine Kontroverse; aber immer Themen bezogen und sachlich. So wie ich und einige andere das auch praktizieren.

Ich hoffe, dass sich dies in Zukunft verwirklichen lässt.

Auch habe ich keine Lust mehr auf Ihre sinnfreien Beiträge.

Sie wollen so nett sein und sich dies Bitte versuchen merken.

AM
15.10.2007, 13:45 von Jobo
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Zitat:
Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert.


Allerdings ist nicht alles ein Mangel, was Mieter bemängeln !
Wenn etwas bemängelt wird das von Mietbeginn da war, so wird es später nicht zum Mangel !

Zitat:
Haben Sie geerbt, so wie ca 98% aller Vermieter?


Diese Frage beinhaltet gleichzeitig eine am typische Unterstellung die er nicht belegt, sondern nur dafür hernimmt um alle VM entsprechend seiner Weltanschauung zu diffamieren.

Zitat:
Mietnomanden eine Erfindung der Vermieterkartelle

Wo er das wohl her hat ? Das liegt am Verfolgungswahn dem "am" zu unterliegen scheint.

Also stammi, ich denke sledge_Hammer und Apfelkuchen haben Dir wesentlich wichtigere Informationen zukommen lassen.

Jobo
15.10.2007, 13:36 von Sledge_Hammer
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15.10.2007, 13:27 von andreasM
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@apfelkuchen

Zitat:
Kannst Du auch ein paar Monate überleben wenn die Miete ausbleibt ( Leerstand, Mietnormaden )?


Wir wissen doch alle hier, dass Mietnomanden eine Erfindung der Vermieterkartelle sind.

AM
15.10.2007, 13:26 von andreasM
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Es ist schon Schaden, dass es hier einige Trolle gibt, welche meine Zitate (Quelle: BGB) verunglimpfen. Das BGB ist schließlich das Gesetzt, auch wenn das einige nicht erkennen können.

Zitat:
Zahlen alle pünktlich ?

Was ein ausgemachter Unsinn!
Was ist heute und was ist morgen. Die Frage kann VM sich schenken oder eine Glaskugel benutzen!

Zitat:
Besuch eines Steuerberaters !!!!!

Auch der Besuch eines Friseurs hilft da nicht weiter.
Das Risiko trägt einzig der VM!
Denken Sie auch daran, viele Kreditunternehmen verkaufen Ihre faulen Kredite, da können Sie schnell darunter fallen! Falls das Zutrifft bleibt aber immer noch die Privatinsolvenz für Sie!

AM
15.10.2007, 13:20 von Apfelkuchen
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Hallo

Vergiß Beiträge von Augenroll und AndreasM.

Das Wichtigste ist die Lage des Objekts.
Ist die Lage so gut, dass Du auch selbst dort wohnen würdest ?
Sind die jetztigen Mieten realistisch ?
Gibt es Streitigkeiten im Haus ?
Ist die Substanz in Ordnung ?
Kannst Du auch ein paar Monate überleben wenn die Miete ausbleibt ( Leerstand, Mietnormaden )?
Hast Du starke Nerven ?
Genügend Eigenkapital ?

Wenn das alles passt und Du eine solide Finazierung bekommst - mach es.

15.10.2007, 13:14 von Sledge_Hammer
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15.10.2007, 13:00 von andreasM
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Wo haben Sie denn das viele Geld her?
Haben Sie geerbt, so wie ca 98% aller Vermieter?

Ich möchte Sie als NeuVermieter auf folgende Recht der Mieter unbedingt aufmerksam machen:

100 Prozent Miete gibt es nur für 100 Prozent Wohnwert, so wie es beim Mietvertragabschluss vereinbart war. Sinkt der Wohnwert, muss auch die Miete sinken.

Es ist oft so, dass Wohnungen gerade in älteren Gebäuden diverse latente Mängel aufweisen.

Nach dem Gesetz muss der Vermieter Mängel oder Fehler der Mietsache beseitigen bzw. reparieren. Tut er das nicht, kann der Mieter unter Umständen den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beheben lassen, er hat möglicherweise Schadensersatzansprüche oder ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete. Bei "schwersten" Mängeln kann er sogar fristlos kündigen.
Das wichtigste Mieterrecht bei Wohnungsmängel ist aber die Mietminderung. Solange Wohnungsmängel vorliegen, kann der Mieter die Miete kürzen, das heißt, er hat das Recht weniger Miete zu zahlen.
Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechtigen den Mieter zur Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einer Gaststätte oder Diskothek oder Störungen, die von einer benachbarten Baustelle ausgehen. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert.

Denken Sie daran, Sie wollen etwas von den Mieter -nicht die Mieter von Ihnen!

AM
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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