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08.10.2007, 11:10 von KirschkuchenProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Kann Mahnbescheid gestellt werden?
Ich habe meinen Ex-Mietern die Nebenkostenabrechnung per Einwurf-Einschreiben zukommen lassen. Zustellung ist durch die Post nachgewiesen. Die zu leistende Nachzahlung sollte innerhalb von 1 Monat erfolgen. Die Zeit verging, aber es traf nichts ein. Eine Mahnung brachte auch nichts. Zufällig begegnete ich einem meiner Ex-Mieter. Dieser behauptete, weder er noch die Freundin hätten Abrechnung und Mahnung erhalten. Unter der mir bekannten Anschrift wohne er nicht mehr, seitdem er sich von seiner Freundin getrennt habe und zahlen werde er schon gar nichts, da er die Abrechnung ja nicht erhalten habe und mittlerweile die Jahresfrist sowieso schon um wäre.

Erschwerend kommt hinzu, dass das Pärchen nach dem Auszug bei mir zu ihren Eltern gezogen ist. Dort zog der Freund irgendwann aus und bekam dadurch angeblich keine Post. Die Freundin zog angeblich ebenfalls dort aus und erhielt deswegen auch keine Post. Abrechnung und Mahnung könnten zwar unter der mir bekannten Anschrift zugestellt worden sein, jedoch dann wohl den Eltern der Ex-Mieterin, die ihr die Post nicht ausgehändigt, sondern als Werbung eingestuft, wahrscheinlich vernichtet hätten. So die Aussage des Ex-Mieters. Hmmmm...

Kann ich diesen Ex-Mieter, sowie natürlich die Ex-Mieterin, jetzt per Mahnbescheid zur Zahlung auffordern, oder muß ich dem Mieter, der behauptet, er habe nie etwas bekommen, eine neue Abrechnung zukommen lassen, nachdem ich, wenn ich Glück habe, irgendwie seine neue Anschrift herausgefunden haben werde, und was mache ich, wenn auch die Ex-Mieterin, so wie es der Ex-Mieter hat durchblicken lassen, behaupten wird, nie innerhalb der Abrechnungsfrist die Abrechnung oder Mahnung erhalten zu haben? Trotzdem zwei Mahnbescheide beantragen?
Alle 9 Antworten
11.10.2007, 18:55 von kittyhawk
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Würde zuerst aus dem Internet, den Nachweis holen wann / wo das Einwurf-EBF zugestellt wurde und dann nochmals and beide die letzte Mahnung zusenden mit Ankündigung eines Mahnbescheides und zu erwartenden zusätzlichen Kosten.

Die Verjährung ist unterbrochen worden, Sie haben die NEKO zugesandt und einen Nachweis wann/ wo der Briefträger zugestellt hat. Jemand muss ja das Einschreiben erhalten haben, ansonsten wäre es an Sie retourniert worden.

Auf solche Ausreden würde ich mich erstmal nicht einlassen.
...........................................................
Tipp für die Zukunft;
nach Auszug vom Mietern erstelle ich eine vorläufige NEKO mit Schätzung -> z.B. Nachzahlung 2006 = XX EURO : 12 = Nachzahlung/ Monat 2006 * Anzahl der in Monate 2007 zzgl. 10% Teurungsrate.
Diesen Betrag ziehe ich immer von der Kaution ab bzw. sende die Bürgschaftsurkunde, Verpfändungsschrieb erst zurück, nachdem das Geld auf meinem Konto ist.
(Das Sie so mit der vorläufigen (geschätzten) Neko verfahren, muss natürlich z.B. in der schriftlichen Kündigungsbestätigung angekündigt werden.

10.10.2007, 17:54 von JollyJumper
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Genau Mäuschen
10.10.2007, 17:42 von Augenroll
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Zitat:
DAS ZU ERKLÄREN WÜRDE SIE HOFFNUNGSLOS ÜBERFORDERN



Sie können es eh nicht.
10.10.2007, 17:26 von JollyJumper
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DAS ZU ERKLÄREN WÜRDE SIE HOFFNUNGSLOS ÜBERFORDERN
10.10.2007, 17:21 von Augenroll
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@JJ,

Zitat:
Wenn Du schlagfertig bist, hättest Du in dem Gespräch mit Deinem Mieter äußern sollen, dass Du die 200.- € gut für Deinen anstehenden Urlaub brauchen kannst!.
Was meinst Du wie schnell der Mieter ( Wie der Teufel hinter der armen Seele! ) dann mit einer Forderung nach Erstellung bzw. Übergabe der Abrechnung bei Dir vorstellig geworden wäre!!!

Gruß JJ


Ja aber was würde es nützen, denn nach Jahresfrist müssen natürlich Guthaben trotzdem ausgezahlt werden. Und die Jahresfrist ist nach der Schilderung wohl schon abgelaufen.
09.10.2007, 10:00 von Rita
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Die Frist ist nach der Sachverhaltsschilderung m.E. nicht "um"!
"Post nicht bekommen, weil umgezogen" - diese faulen Ausreden nutzen den Schuldner nichts, wenn sie nicht nachweisen können, dass sie dir ihre jeweils neue/aktuelle Anschrift mitgeteilt haben (z.B. auch hinsichtlich Ausschlussfrist/BK-Abrechnung, Verjährungsfrist).

z.B.
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen. Der Vermieter muss die Möglichkeit haben, sich ggf. aus der Abwicklung des Mietverhältnisses entwicklende Ansprüche dem Mieter gegenüber geltend zu machen. Versäumt der Mieter eine entsprechende Mitteilung an den VM, so muss er sich hieraus entstehende Nachteile zurechnen lassen. OLG Hamburg ZMR 80, 84 - aus Mieterlexikon DMB, S. 445

BGH: ständiger Wohnortwechsel - rechtsmißbräuchliches Verhalten des Schuldners/Mieters
Mieter war mit Schulden ausgezogen und verhinderte durch ständigen Wechsel des Wohnortes, dass man seine Anschrift ausfindig machen konnte. Der Bundesgerichtshof entschied, dass dadurch die Forderungen des Vermieters gegenüber seinem ExMieter nicht verjährten, da dieser sich rechtsmissbräuchlich verhalten habe (Az. VI ZR 217 / 86).
http://immobilienmarkt-content.sueddeutsche.de/immobilien/mietenvermieten/artikel/744/36708/

Verjährung bei unbekanntem Aufenthalt - Schuldner/Mieter unbekannt verzogen
http://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/2002/02273.htm
(Verjährung Schuldrechtsreform im Mietrecht)
(9) Verjährung bei unbekanntem Aufenthalt: Der Beginn der Verjährungsfrist knüpft u.a. auch an die Kenntnis von der Person des Schuldners an (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Zur Person des Schuldners gehört auch dessen Anschrift12 - ohne Kenntnis der Anschrift also kein Verjährungsbeginn. Zieht der Mieter ohne Angabe einer neuen Anschrift aus, können Ansprüche gegen ihn nicht verjähren. Grob fahrlässige Unkenntnis liegt noch nicht vor, wenn der Vermieter keine Einwohnermeldeamtanfrage stellt.13
Der Schuldner, der die Verjährungseinrede erhebt, hat die Beweislast für die Kenntnis des Gläubigers.14
12 BGH NJW 98, 988
13 so jedenfalls Börstinghaus ZGS 02, 102 (105); wohl a.A. Franke DWW 02, 86 (89)
14 Franke DWW 02, 86 (89)
(32) Unbekannter Aufenthalt und Verzug: Zu Recht weist Börstinghaus39 darauf hin, dass §286 Abs. 2 Ziff. 3 BGB (... der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert) für den Eintritt des Verzuges künftig eine Rolle spielen wird bei Mietern, die ohne Angabe einer neuen Anschrift ausgezogen sind.
39 ZGS 02, 102 (106)
http://dejure.org/gesetze/BGB/199.html

siehe auch
286 BGB Verjährung: (4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er NICHT zu vertreten hat.
http://dejure.org/gesetze/BGB/286.html

Für weitere Schritte benötigst du auf jeden Fall die derzeit aktuelle Anschrift > z.B. EW-Meldeamtsanfrage.
Die Abrechnung unverzüglich nach Ermittlung der neuen Anschrift nochmal zustellen.
Wenn damit zu rechnen ist, dass der Schuldner gegen den Mahnbescheid Widerspruch einlegt, kann man sich die ca. 50 Euro dafür eigentlich sparen, weil er dann eh' eine Zahlungsklage erforderlich macht.

Eine mögliche Erwiderung/Begründung ---------------------------------------
(aufgrund der Vorgeschichte würde ich dies als Zahlungsaufforderung/Mahnung gleich gerichtlich zustellen zu lassen - ca. 15 Euro/über Gerichtsvollzieher)

Zahlungsaufforderung/Forderung aus Mietverhältnis .....

SgMieter,
Ihnen musste bewusst gewesen sein, dass noch die Betriebskostenabrechnung für <Jahr> aussteht. Diese habe ich Ihnen fristgerecht an die mir zuletzt von Ihnen bekannte/mitgeteilte Anschrift (....) zugestellt. [Ggf: Zum damaligen Zeitpunkt waren Sie sogar noch dort wohnhaft gemeldet.] Beweis: Post-Zustellbeleg, EW-Meldeamtsauskunft

Ihren Einwand "nicht erhalten, da zwischenzeitlich umgezogen" und daher "verjährt/Ausschlussfrist gem. § 556 BGB abgelaufen" weise ich daher zurück. Da Sie mir eine neue/geänderte Anschrift nicht mitgeteilt hatten, haben vielmehr Sie etwaige aus Ihrem Versäumnis für Sie entstehende Nachteile selbst zu vertreten. Nach § 199 BGB beginn der Fristlauf ab Ende des Jahres, in welchem der Gläubiger "von der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste." Zur "Person des Schuldners" gehört auch die Zustellanschrift.

Die fragliche Abrechnung füge ich nun nochmals bei und fordere Sie nunmehr zur unverzüglichen Begleichung des sich für Sie ergebenden Nachzahlungsbetrages von <Betrag> Euro auf bis spätestens <Datum>. an <Bankverbindung>.

Nach erfolglosem Fristablauf zwingen Sie mich leider dazu, gerichtliche Schritte gegen Sie einzuleiten. Ich hoffe zwar, dass Sie mir dies - in Ihrem eigenen Interesse - nicht erforderlich machen werden. Dennoch weise ich Sie rein versorglich darauf hin, dass Sie dann auch verpflichtet sind, die mir dadurch von Ihnen zusätzlich erforderlich gemachten Kosten/Auslagen zu ersetzen.
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Hallo Kirschkuchen,

vielleicht kann dir das Einwohnermeldeamt weiterhelfen.

Wenn der Exmieter zur fraglichen Zeit an dieser Adresse gemeldet war, sollte ein Mahnbescheid möglich sein. Notfalls bei Haus und Grund oder einem RA mal nachfragen.
Auch ob die Frist wirklich schon um ist.

Viele Grüße

Lise
08.10.2007, 12:33 von Jutetuetchen
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Hallo,

kann mich JJ Meinung nur anschliessen - Du musst jetzt beweisen können dass Du die Abrechnung fristgerecht an den Ex-Mieter geschickt hast.

Natürlich kann man es versuchen und MB einreichen ...... eigentlich ist es ja fast unmöglich dass die Einschreiben angekommen sind aber behauptet wird keinerlei Post von Dir erhalten zu haben (ich denke mal da kann man Glück haben und einen Richter haben (falls es soweit kommt) der das auch so sieht und nicht glauben kann dass keinerlei Post angekommen ist - aber trotzdem gilt - du bist beweisspflichtig da kommt man nicht drumherum und hat meistens schlechte karten.

Zitat:
Wenn Du schlagfertig bist, hättest Du in dem Gespräch mit Deinem Mieter äußern sollen, dass Du die 200.- € gut für Deinen anstehenden Urlaub brauchen kannst!.
Was meinst Du wie schnell der Mieter ( Wie der Teufel hinter der armen Seele! ) dann mit einer Forderung nach Erstellung bzw. Übergabe der Abrechnung bei Dir vorstellig geworden wäre!!!

..... eine richtig gute Idee !!!!

Obwohl - ich habe einen Ex-Mieter wo ich vor gut 2 Wochen die Abrechnung und die Kautionsabrechnung vorgenommen und diese ihm zugeschickt habe (Guthaben!) und der Mieter meldet sich nicht ...... brauch das Geld wohl nicht - naja ! Htte ich auch ums eine Bankverbindung gebeten - naja, jetzt belibt es erstmal auf dem Sparbuch (so einen fall hatte ich auch noch nicht)

LGV
08.10.2007, 11:56 von JollyJumper
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Die Zustellungsproblematik bzw. Nachweisbarkeit des Zugangs von Schriftstücken ist hier im Forum ofters diskutiert worden. Ggf mal die Suche benutzen.
Wenn Du nicht nachweisen kannst, dass der Zugang fristgerecht erfolgte wirst Du wahrscheinlich auf Deiner Forderung sitzen bleiben!

Wenn Du schlagfertig bist, hättest Du in dem Gespräch mit Deinem Mieter äußern sollen, dass Du die 200.- € gut für Deinen anstehenden Urlaub brauchen kannst!.
Was meinst Du wie schnell der Mieter ( Wie der Teufel hinter der armen Seele! ) dann mit einer Forderung nach Erstellung bzw. Übergabe der Abrechnung bei Dir vorstellig geworden wäre!!!

Gruß JJ
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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