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29.11.2007, 13:52 von CoraProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Ist meine NK-Abrechnung falsch? Teil 1
Hallo

klage gegen einen Mieter,der sich weigert, die errechneten Heizkosten in voller Höhe zu zahlen.
Jetzt kommt seine RÄ her, Klage soll abgewiesen werden, weil:
Abrechnung grundsätzlich falsch ist.

Abrechnung besteht aus:
Aufstellung der Gesamtkosten mit Umlageschlüssel, d.h. : durch Gesamt qm oder anderer wie Wohnungseinheiten.
Einzelaufstellung der Posten mit dem errechneten Umlageschlüssel x Wohnungs-qm
Mietername
Wohnung-Nr.
qm der Wohnung

= Kosten
+ Kosten, die durch Techem errechnet wurden mit einem Einzelnachweis für jeden Mieter
= Gesamtkosten
./. Vorauszahlung
= Nachzahlung/Guthaben

Das einzige, was ich nicht gemacht habe, ist in der Gesamtaufstellung eine Aufstellung der einzelnen Wohnungen mit qm.

Also: wo ist mein Fehler oder ist die Abrechnung richtig?
Alle 9 Antworten
29.11.2007, 22:00 von Cora
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Na dann bin ich ja beruhigt, dachte jetzt schon hätte einen eklatanten Fehler gemacht
29.11.2007, 20:06 von Mortinghale
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Müßte m.E. reichen.

29.11.2007, 18:22 von Cora
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gebe euch ein Beispiel:

Blatt 1

Heiz-und NK-Kosten Abrechnung 2006
Zeitraum: 01.01.2006 - 31.12.2006
Objekt: Musterstr. 1

Grundsteuer 1000 € : 500 qm = 2 €/qm
Hausversicherung 1000 € : 500 qm = 2 E/qm
usw.

Blatt 2
Heiz- und NK-Abrechnung 2006
Zeitraum 01.01.2006 - 31.12.2006
Mieter: Mustermann
Wohnung: Nr. 01
Grösse: 80 qm

Grundsteuer: 2 €/qm x 80 € = 160 €
Hausversicherung: 2 E/qm x 80 qm = 160 €
usw.

Dann Gesamtsumme :
+ Abrechnung Firma Techem gem. Anlage: ...
Gesamtsumme Kosten
./. gezahlte Vorausleistung
Nachzahlung/Guthaben

wobei ich die Abrechnung der Techem, die Heizung, Wasser, Warmwasser, Schornsteinfeger und Wartungskosten beinhaltet nicht extra aufliste, da dies ja in der Einzelaufstellung der Mieter enthalten ist, ich übernehme quasi nur den Zahlbetrag in der Gesamtheit, den die Techem-Abrechnung aufweist.

Macht mich jetzt bitte nicht schwach...

29.11.2007, 18:14 von Mortinghale
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Liebe Cora,

Zitat:
Das einzige, was ich nicht gemacht habe, ist in der Gesamtaufstellung eine Aufstellung der einzelnen Wohnungen mit qm.


Das ist auch nicht erforderlich. Es muß lediglich die Gesamtwohnfläche des Hauses angegeben werden.

Zitat:
Jetzt kommt seine RÄ her, Klage soll abgewiesen werden, weil:
Abrechnung grundsätzlich falsch ist.


Das machen die immer. Bezeichnenderweise verzichten sie dabei immer darauf, den "Fehler" zu benennen.

29.11.2007, 18:08 von Rita
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M.E. liegt es nicht an Dir, dass Du (bzw. alle im Forum) sich Gedanken darüber machen, was der RA-Mieter wohl als "formellen Mangel" beanstandet.
Der Einwand muss zunächst mal substantiiert vorgetragen werden > d.h. Erwiderung an RA "was genau (formeller und/oder inhaltlicher Mangel) beanstanden Sie bei welchen Betriebskostenpositionen?"

aus "Form und Inhalt der Einwendungen"
http://www.leipziger-institut.de/BK_einwfrist.htm
Der Mieter muss seine Einwendungen konkretisieren, nicht ausreichend ist ein pauschaler „Widerspruch" oder „Einspruch" (z. B. Beuermann/ Blümmel, Kommentar zu § 556 S. 170; Lützenkirchen, Rdnr. 149). Gegebenenfalls muss der Mieter Kontrollrechte geltend machen (Einsicht in die Originalbelege oder Abforderung von Kopien Zug um Zug gegen Kostenerstattung), um die Einwendungen substantiiert vortragen zu können. Dies folgt aus dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die eine zeitnahe abschließende Klärung über die Akzeptanz der Abrechnung zwischen beiden Parteien herbeiführen will.

sehr ausführlich zu "formellen Mängeln"
Vortrag Langenberg beim Mietgerichtstag 2006
http://mietgerichtstag.org/downloads/vortrag06langenberg.pdf

Womöglich wird fehlende Offenlegung eines getätigten Vorwegabzugs beanstandet - wirklich ein neuer "Super-Treffer" des BGH
Der Begriff der Gesamtkosten erfasse sämtliche Kosten, die dem Vermieter im Hinblick auf den jeweiligen Nebenkostenansatz entstünden. Der Vermieter dürfe die entstandenen Gesamtkosten nicht vorab um nicht umlagefähige Kosten bereinigen, ohne dies dem Mieter offen zu legen. Dabei handele es sich nicht nur um einen inhaltlichen, durch Nachbesserung heilbaren, sondern um einen formellen, zur Unwirksamkeit der Abrechnung führenden Fehler.
http://www.recht-in.de/urteile/urteilzeigen.php?u_id=133847

Hallo,

die Ausweisung der Gesamtsumme ist natürlich wichtig, führe doch daneben alle Mieter auf und verberge die Spalten, bis auf den jeweiligen Mieter. Diesen weist du dann aus.

Die Summe setzt du dann neben der Gesamtsumme. Im Gesamtblatt auf dem PC sind alle Mieter natürlich aufgelistet.

Sofern alle Mieter einverstanden, werden bei mir auch alle offengelegt. Darüber regt sich heute keiner mehr auf.
29.11.2007, 17:15 von Endu
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Sieht wohl so aus das deine Abrechnung nicht grundsätzlich falsch ist. Sondern vor allem aus formalen Gründen gar nicht fällig wird.

Ist aber schwer zu sagen wenn einem die Abrechnung nicht vorliegt.
29.11.2007, 17:11 von Cora
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Hallo frischebrise

die Gesamtsummen der einzelnen Mieter habe ich natürlich nicht irgendwo festgehalten, wusste auch nicht, dass das notwendig ist, da sieht ja jeder was der andere zahlt???
29.11.2007, 16:49 von frischebrise
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Hallo Cora,

nun, die Aufschlüsselung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter ist ein Muß und zwar für jede Kostenart.
Wenn die Summe aller einzelnen Mieter dann = der Gesamtsumme ist, gibt es nichts zu meckern.

Also flott, noch eine Spalte hinzugefügt und im MFH auch den Hausmeister mit einfügen, sofern er Verwaltungsarbeiten mit erledigt. Auch hier wird eine separate Ausweisung erwartet.

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