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27.04.2007, 10:22 von KasperkopfProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Instandsetzungspflicht der WEG
Hallo zusammen,

ich verwalte eine WEG, wo es einige Eigentümer gibt, die sich grundsätzlich gegen Instandhaltungen sperren.

Um gleich mal unserem lieben Augenroll entgegen zu wirken: es sind nicht die Eigentümer, die ihre Wohnungen vermietet haben sondern Eigennutzer.

Nun liegt ein unbestritten akuter Handlungsbedarf vor: Die Holzfenster, 16 Jahre alt, sollten neu gestrichen werden. Die eine Fraktion sagt: unbedingt sofort von einem guten Malerfachbetrieb abschleifen und neu streichen lassen. Die andere Fraktion sagt: nein, das machen wir nicht. Wir machen gar nichts und wenn die Fenster dann kaputt sind, kaufen wir eben neue Kundststofffenster.

Das Problem ist, dass beide Fraktionen über die gleiche Anzahl Stimmen verfügt. Also kam der Beschlussantrag auf Abschleifen und Streichen mangels fehlender Mehrheit nicht zustande.

Die Streichen-Fraktion ist natürlich ziemlich fassungslos und sieht den Grundsatz der Instandhaltungspflicht einer WEG aufs Gröbste verletzt. Auch ich sehe durchaus das Problem, dass das Haus verkommt, denn derartige Abstimmungsergebnisse hatten wir auch schon bei anderen Themen: Bloß nichts machen und wenn doch, dann darf es nichts kosten und hinterher schimpft man über die unfähigen Handwerker, die eine schlechte - dem Preis entsprechende _ Leistung abgeliefert haben. Manche Handwerker erstellen mir für dieses Haus schon gar keine Kostenvoranschläge mehr, weil sie sagen: "Das bringt doch eh nix. Ich investiere hier die Zeit und dann kommt es doch zu keinem Auftrag."

Jetzt meine Frage: Wie seht Ihr die Chancen, wenn die Streichen-Fraktion diesen Beschluss anfechtet? Hattet Ihr schon mal so einen Fall?

Gruss Kasperkopf
Alle 13 Antworten
02.05.2007, 16:13 von dimager
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Hallo,
deshalb hatte ich IdR (in der Regel) geschrieben. Der BGH hatte die Ausnahme entschieden.
02.05.2007, 09:43 von Augenroll
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An diesem Thread kann man wieder mal gut sehen, wie verzwickt und diffizil das WEG-Recht ist. Also am besten Finger weg vom Teileigentum, es sei denn, man hat keine anderen Hobbies. Irgendwoher muss ja der Begriff "Händelhaus" kommen.

Nur meine Meinung, aber nicht dass später jemand ankommt: Er hätte von nichts gewusst.
01.05.2007, 20:18 von Fixfeier
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Hallo,

seit der Grundsatzentscheidung des BGH vom 23.8.2001, V ZB 10/01, sind abgelehnte Beschlüsse zweifelsfrei anfechtbar.

Gruß
30.04.2007, 14:39 von Kasperkopf
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Hallo Dimager,

Zitat:
Bei einer Abstimmung mit Patt-Situation ist ein Antrag abgelehnt.

Das ist mir klar. Soweit sind wir uns noch einig.

Zitat:
Da hat kein Gericht etwas zu entscheiden. IdR kann der Antrag noch nicht einmal angefochten werden.

Das sehe ich anders! Ich lasse mich aber gerne etwas Besseren belehren. Kannst Du Deine Sicht näher begründen?

Gruss Kasperkopf
30.04.2007, 02:50 von dimager
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Hallo,
kleine Anmerkung:
Bei einer Abstimmung mit Patt-Situation ist ein Antrag abgelehnt. Da hat kein Gericht etwas zu entscheiden. IdR kann der Antrag noch nicht einmal angefochten werden.
27.04.2007, 22:51 von Fixfeier
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Hallo Kasperkopf,

es ist dazu wie so oft nicht wirklich eindeutig zu raten. Verwalter und Eigentümer müssen abwägen.

Grundsätzlich teile ich deine Meinung. Die Gemeinschaft ist verpflichtet das Gemeinschaftseigentum instand zu halten.

Richtig: Durch Stimmengleichgewicht kommt ein Beschluss nicht zustande. Von daher verstehe ich d. Beitrag MarieP, dass der Weg für eine Instandsetzung nur über ein Gericht führt. Aber ich denk schon, dass es momentan nicht nur diesen Weg gibt, man momentan auch nichts tun könnte. Ich kenne Gemeinschaften, die einvernehmlich festlegten die alten Fenster nicht mehr zu pflegen. Wichtig eben einvernehmlich, sonst geht das normalerweise nicht. Bei Defekt sollen dort einfach neue Fenster gekauft werden. Bezüglich des Wärmedämmstandards kann das sogar sinnvoll sein (Problematik Energiepass beachten) und wenn es sich vernünftig rechnet geht es eben per Mehrheitsbeschluss doch.

Nehmen wir mal an, ein Eigentümer führt die von dir befürwortete Beschlussanfechtung durch. Richtiger, ich denke er sollte einen Antrag auf Feststellung stellen, wonach die Eigentümergemeinschaft zur Durchführung der Maßnahme verpflichtet wird.

Bei diesem Antrag wird von der Gegenseite die Notwendigkeit wahrscheinlich angezweifelt und ersatzweise die Wirtschaftlichkeit in Frage gestellt. D.h. da ein Austausch sich möglicherweise rechnen kann, wird sich der Richter in einem solchen Fall wohl nicht anmaßen, das alleine zu beurteilen. Er wird wahrscheinlich einen Sachverständigen benennen. Was der dann sagt ??? offen! Demnach wird das Gericht entscheiden.

Mein Rat: Auf diesen Verlauf gefasst sein, also die passende Argumentation parat haben.

@Jobo: Der Verwaltungsbeirat hat bei einer Anfechtung nichts zu vermelden. Dass kein Beschluss zustande kam hatte Kasperkopf bereits geschrieben. Ein Verwalter haftet für seine Fehler, nicht für Versäumnisse einer Gemeinschaft.

@Augenroll: Teileigentum ist das - nicht zu Wohnzwecken - dienende Sondereigentum einer Eigentümergemeinschaft. Du solltest keine derartigen Kommentare abgeben wenn du die einfachsten Grundlagen nicht im Griff hast. Händelhaus – was für ein Blödsinn. Nicht überall wo geht was hintippen.

Gruß
27.04.2007, 16:50 von Jobo
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@augenroll

Zitat:
Aber höchstens 5% der Mieter machen es, der Rest bleibt (aus Unkenntnis) ja still.



bitte um Quellenangabe.

Jobo
27.04.2007, 16:08 von Augenroll
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Zitat:
Auch mal nachgeben und nicht immer nur maxiamle Forderungen im eigenen Interesse fordern, wie man das als Mieter machen kann.


Aber höchstens 5% der Mieter machen es, der Rest bleibt (aus Unkenntnis) ja still.
27.04.2007, 16:03 von Jobo
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@augenroll ein Link zu ihrem gleichen Beitrag hätte gereicht.

Zitat:
Es sei denn, man hat Lust auf ständige Streitereien und endlose Diskussionen um Spitzfindigkeiten.



Der Vorteil einer WEG ist doch, dass man darüber diskutieren kann. Nun hat sich hier eine Patt Situation ergeben. Aber wie MarieP schreibt hat das Gericht darüber zu entscheiden. Deshalb muß man sich doch nicht zu sehr darüber ärgern.
Kritisch wird die Sache doch erst, wenn nun ein Mieter wegen verloterten Fenster Mietminderung geltend macht (zu Recht).

Allerdings gehört es in einer WEG dazu, dass man sich zusammenraufen will und kann, ergo sollte eine gewisse Sozialkompetenz vorhanden sein. Auch mal nachgeben und nicht immer nur maxiamle Forderungen im eigenen Interesse fordern, wie man das als Mieter machen kann.

Ich rate trotzdem jedem, lieber in der eigenen Wohnung zu wohnen.
Jobo


27.04.2007, 15:22 von MarieP
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27.04.2007, 11:05 von Augenroll
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Ich rate immer wieder dringend davon ab, Teileigentum zu erwerben.

Es sei denn, man hat Lust auf ständige Streitereien und endlose Diskussionen um Spitzfindigkeiten.

Es verdienen sich nur Hausverwalter, WEG-Verwalter und Makler daran dusslig.

Nicht umsonst werden diese Häuser Händelhäuser genannt.
27.04.2007, 10:56 von Kasperkopf
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Hallo Jobo,

der Beirat besteht nur aus einer Person (wollten die ausdrücklich so) und die Person gehört zur Kundststofffenster-Fraktion. Der Beirat zeichnet sich nicht gerade durch Kompetenz aus aber es ist halt die Person, die dazu gewählt wurde, nächstes Jahr wählen wir neu und ich hoffe, es macht jemand anders.

Zitat:
Kam ein Beschluß nicht zustande oder wurde er von einer Mehrheit abgelehnt ?

Hierzu schrieb ich:

Zitat:
Das Problem ist, dass beide Fraktionen über die gleiche Anzahl Stimmen verfügt. Also kam der Beschlussantrag auf Abschleifen und Streichen mangels fehlender Mehrheit nicht zustande.


Zitat:
Würde allerdings den Anwalt fragen, in wie weit Du von Deiner Haftung für verschleppte Schäden, entbunden bist.


Deswegen setze ich die Maßnahmen, die bereits abgelehnt wurden, immer wieder auf die Tagesordnung und ins Protokoll kommt immer wieder der Satz rein: "Die Verwalterin weist nachdrücklich darauf hin, dass die Ausführung der Arbeiten dringend angeraten ist, um weiteren Schaden zu verhindern. Die Eigentümer xyz jedoch ....."

Zitat:
Wenn eine Gemeinschaft möchte, dass etwas nicht gemacht ist wird es schwierig dagegen an zu gehen.

Daher die Überlegung der Anfechtung, da das WEG tatsächlich die Eigentümer verpflichtet, das Gebäude instand zu halten.

Gruss Kasperkopf

27.04.2007, 10:34 von Jobo
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wie sieht es denn der Verwaltungsbeirat ?
Kam ein Beschluß nicht zustande oder wurde er von einer Mehrheit abgelehnt ?
Würde allerdings den Anwalt fragen, in wie weit Du von Deiner Haftung für verschleppte Schäden, entbunden bist.

Wenn eine Gemeinschaft möchte, dass etwas nicht gemacht ist wird es schwierig dagegen an zu gehen. Allerdings dann einfach zu sagen wir machen Kunsstofffenster rein, geht dann auch nicht so einfach (Bauliche Änderung, usw. bedarf der Mehrheit).

Jobo
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