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08.05.2006, 12:20 von scarletProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Hundehaltung
Hallo, habe seit 3 Jahren eine ETW vermietet und den Mietern im Vertrag die Haltung von Hunden mittlerer Größe erlaubt. Der Hund der Familie ist nun verstorben und sie möchten wieder einen Hund haben. Inzwischen wurde allerdings vor einem Jahr in der WEG ein Beschluß gefasst das die Hundehaltung in den Wohnungen verboten ist. Laufende Mietverträge sind hiervon nicht betroffen. Nun wird von mir durch die WEG ein Widerruf des Mietvertrags gefordert, so dass die Mieter nun auch keinen Hund mehr halten dürfen. Meine Mieter hingegen drohen dann mit Auszug und fordern die Umzugskosten wegen besonderer Kündigung. Wie ist die Sachlage, kennt jemand das Problem auch. Danke für alle Stellungnahmen.
Alle 12 Antworten
11.05.2006, 12:51 von KleinesArschloch
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MAHLZEIT.

Ich habe schon gelesen. Ist ja auch nicht bös gemeint. ( Mein Gott, ich werde weich)

Zitat:
Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung:


Entweder:
1. Der Mietvertrag enthält keine Bestimmung:
In diesem Fall ist nach dem "vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache" zu fragen. Ist z.B. Hundehaltung ebenso üblich wie das Aufstellen einer Waschmaschine? Die Antwort der Gerichte fällt zwar höchst unterschiedlich aus, die meisten Gerichte tendieren aber bei Hunden zu einer negativen Beurteilung. Katzen werden in der Regel eher als 'normal' angesehen und Tiere wie Meerschweinchen oder Goldhamster, Zierfische etc. bedürfen keinesfalls der Zustimmung des Vermieters.

oder

Der Mietvertrag verlangt die Zustimmung des Vermieters:
Zwar hängt die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters, aber nicht von seiner Willkür ab. Mieter/innen können deshalb davon ausgehen, dass der Vermieter gewichtige Gründe für die Versagung der Zustimmung geltend machen kann. Halten z.B. bereits andere Mieter/innen Hunde oder Katzen, wäre ein Verbot rechtsmissbräuchlich.

++
Wenn ich mich recht entsinne, wurde diesbezüglich schon in vorhergegangenen Beiträgen auf die Besonderheit einer ETG hingewiesen.

Dies sollte ein jeder beachten.

Zitat:
Der Mieter ist der Erfüllungsgehilfe des vermietenden Eigentümers bei der Erfüllung dessen Verpflichtungen als Miteigentümer gegenüber den übrigen Eigentümern nach §§ 13, 14, 15 WEG.

Damit der vermietende Wohnungseigentümer diesen seinen Verpflichtungen gerecht werden kann, empfiehlt es sich in den Mietvertrag einen entsprechenden Passus aufzunehmen.


Die Eigentümergemeinschaft kann beschliessen. Sie muss ja nicht.

Nur wenn:
Der Beschluß über die Hundehaltung regelt den Gebrauch nach § 15 Abs. 2 WEG. Insoweit besitzt die Eigentümergemeinschaft Beschlußkompetenz im Sinne der neueren Rechtsprechung. Der nicht angefochtene Beschluß, der eine Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, wird nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig und bindet sämtliche Wohnungseigentümer.

Die Eigentümergemeinschaft hat nichts mit deinem Mieter zu tun.

Schon gar nicht mit der vertraglichen Gestaltung gegenünber Deinem Mieter.

Dass ist einzig und alleine Dein Problem.

Zitat:
Für bestehende Verträge gilt die Laufzeit des Vertrages als Übergangsfrist.


Hier ist Dir die ETG noch entgegengekommen.
Eine Art Bestandsschutz.

Ob sich dies auf den laufenden Vertrag bezieht?

Unglücklich formuliert.
Was ist , wenn damit jegliche Neuanschaffung gemeint ist?

Die Formulierung in den Versammlungsprotokollen geben nicht immer das tatsächliche besprochene und abgestimmte wieder.

11.05.2006, 12:26 von scarlet
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Mahlzeit Kleines Arschloch,
ich habe meinen Mietern zu keiner Zeit Rechte eingeräumt, die ich selbst nicht hatte oder habe. Wenn du nachliest ist der Beschluss nach Abschluss des Mietvertrages gefasst worden und bestehende Mietverträge sind ausgenommen.
scarlet
10.05.2006, 00:41 von KleinesArschloch
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MAHLZEIT.

Schieb es nicht auf andere.

Es ist einzig und allein Dein Fehler.

Du kannst und darfst in einer EGM dem Mieter nicht mehr Rechte einräumen als Du selbst besitzt.

Jeder Eigentümer, ebenso Mieter, hat sich an den Beschlüssen zu halten.

Wenn Du dies nicht vertraglich regelst, dass ist Dein Problem.

Kinder,
da gibt es keine Beschlüsse, höchstens Einhaltung der Hausordnung, na, ob die immer so.............

Und Rauchen?
Das wird in Zukunft wohl ein anderes Thema sein. Zumindest ausserhalb des Sondereigentums.

Zitat:
Und die WEG-Gemeinschaft sowie der Verwalter haben kräftig dazugelernt.



Glaub ich nicht.

Ich gehe davon aus, der Eigentümer wird oder muss noch lernen.
09.05.2006, 21:48 von scarlet
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Hallo zusammen, danke für eure Hilfe.
Auch meine Mieter haben keine Lust mehr, sich weiter von Einzelnen in der Wohnanlage thyrannisieren zu lassen, da sie sich bis jetzt bei Auseinandersetzungen immer entgegenkommend bzw. sogar nachgiebig gezeigt haben. Wer jedoch immer nachgibt ist irgendwann der Dumme. Das nächste, was dann per Beschluss verboten wird sind dann Kinder oder das Rauchen oder sonst was, was irgendwen stört.
Gruß scarlet
09.05.2006, 10:02 von Kasperkopf
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Hallo Scarlet,

so wie Du das in Deinem ersten Beitrag geschildert hast, ist Deine mietvertragliche Erlaubnis zur Hundehaltung ganz allgemeiner Natur. Sie war wohl nicht auf den bereits existenten Hund beschränkt sondern Du hast generell Hunde mittlerer Größe erlaubt.

Bitte korrigiere mich, wenn ich Dich da falsch verstanden habe.

Der Beschluss nimmt vom Hundehaltungsverbot ausdrücklich bestehende Mietverträge aus. Da Dein Vertrag aber grundsätzlich die Hundehaltung erlaubt und diese nicht auf den einen Wautzi beschränkt war, hat Vermieterheini Recht.

Zitat:
Na also, wo ist hier das Problem?
Eindeutig ein laufender Mietvertrag.
Die "Neu-/Ersatzanschafffung" des Hundes ist hier nicht relevant.


Daher dürfen sich Deine Mieter einen neuen Hund mittlerer Größe anschaffen. Und die WEG-Gemeinschaft sowie der Verwalter haben kräftig dazugelernt.

Gruss Kasperkopf
08.05.2006, 22:20 von scarlet
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Hallo zusammen, vielen Dank für die Infos, die ich bis jetzt von euch erhalten habe. Hier der geforderte Beschlusstext:

Es wurde ein Beschluss zum Halten von Hunden gefasst. Zukünftig dürfen Eigentümer und Mieter keine Hunde mehr in den Wohnungen halten. Für bestehende Verträge gilt die Laufzeit des Vertrages als Übergangsfrist. Neuverträge müssen einen entsprechenden Hinweis enthalten.
804/1000 Zustimmung.

Desweiteren steht in der Hausordnung kein Passus bezüglich Tierhaltung und es gibt keinen Verweis vom Mietvertrag auf die Hausordnung. Diese wurde nur von mir als Vermieter ausgehändigt.

Der Beschluss wurde gefasst, weil angeblich Beschwerden vorlägen wegen Hundegebell und Hundekot auf dem gemeinschaftlichen Garten. Der Hausmeister weigere sich den Rasenmäher länger von Hundekot säubern zu müssen. Meinen Mieter selbst dagegen liegen keinerlei Beschwerden vor weder mündlich noch schriftlich. Außerdem haben die Mieter ein Kleinkind, das im Garten spielt und sind selbst daran interessiert, dass kein Hundekot im Garten ist.
Gruß scarlet
08.05.2006, 15:58 von Diega
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Hallo zusammen.

Gebe Dir ja im grossen und ganzen Recht,
hatte gehofft scarlet ergänzt ein wenig.
Naja, kommt vielleicht noch.

Tierfreundlich hin, tierfreundlich her. Die Beweggründe sollten hier nicht interessieren.

Und, ob mit oder ohne "pflichtgemassen Verwalter", die Eigentümergemeinschaft hat beschlossen und offenbar hat keiner
angefochten.

Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer, der die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, vereinbarungsersetzenden Charakter und bindet alle Wohnungseigentümer, da er weder gesetzwidrig noch sittenwidrig ist, noch in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts eingreift.

Ein nicht angefochtener Mehrheitsbeschluß ist auch dann allgemein und gerade für einen Sondereigentümernachfolger eines Eigentümers nach § 10 Abs. 3 WEG verbindlich, wenn an sich eine Vereinbarung notwendig gewesen wäre.

Das generelle Verbot der Hundehaltung durch Mehrheitsbeschluß ist nicht sittenwidrig.

Das ergibt sich schon daraus, daß es einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verboten ist, im Wege der Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 und § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Gebrauchsbeschränkung in der Form eines generellen Verbots der Hundehaltung aufzustellen.

Das Verbot der Hundehaltung verstößt auch nicht gegen ein gesetzliches Verbot und enthält darüber hinaus auch keinen Eingriff in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts mit der Beeinträchtigung von Rechten, auf die im Sinne des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht verzichtet werden kann.

Zu beachten ist die Umsetzung des Verbots der Hundehaltung im Mietvertrag.

Ein solches Hundehalteverbot kann im Mietvertrag nur individualvertraglich vereinbart werden.

Ein solches individualvertraglich wirksam vereinbartes Verbot der Hundehaltung ist verfassungsrechtlich unbedenklich.

Das Verbot der Hundehaltung kann aber nicht formularvertraglich im Mietvertrag vereinbart werden.

Der Gesetzgeber lässt dem vermieter, zumindest im WEG schon eine Lücke.

Der vermietende Wohnungseigentümer ist nach § 14 Nr. 2 WEG gegenüber den übrigen Miteigentümern der Eigentümergemeinschaft verpflichtet dafür Sorge zu tragen, daß sein Mieter von dem vermieteten Sondereigentum und den mitbenutzten Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch macht, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß ein Nachteil erwächst.

Diese Verpflichtung setzt bereits mit der "Auswahl" des betreffenden Mieters und der Ausgestaltung der mietvertraglichen Vereinbarungen ein, durch die dem Mieter keine weitergehenden Rechte eingeräumt werden dürfen, als dem vermietenden Wohnungseigentümer selbst zustehen.

Ergibt sich im Verlaufe des Mietverhältnisses, daß der Mieter von dem vermieteten Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum in unzulässiger Weise Gebrauch macht und dadurch die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden, so obliegt es dem vermietenden Wohnungseigentümer, seinen Mieter - notfalls gerichtlich - auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen und notfalls das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden.

Der Mieter ist der Erfüllungsgehilfe des vermietenden Eigentümers bei der Erfüllung dessen Verpflichtungen als Miteigentümer gegenüber den übrigen Eigentümern nach §§ 13, 14, 15 WEG.

Damit der vermietende Wohnungseigentümer diesen seinen Verpflichtungen gerecht werden kann, empfiehlt es sich in den Mietvertrag einen entsprechenden Passus aufzunehmen.

Desweiteren würde ich nachfolgenden Satz empfehlen:

Die Hausordnung in der jeweils von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Fassung ist Gegenstand des Mietvertrags.

Nun, wenn nicht in irgendeiner Form der schriftliche Hinweis erfolgt ist, hat der Vermieter gegenüber seinem Mieter und der Eigentümergemeinschaft ein Problem.

Eine Tierhaltung oder besser gesagt eine Haustierhaltung kann nicht gänzlich verboten werden, auch nicht in einer Eigentümergemeinschaft, sie kann lediglich auf ein bestimmtes Mass reduziert werden.

Gruss Dieter
08.05.2006, 15:48 von Kasperkopf
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Hallo Vermieterheini,

okay, Deine Sicht der Dinge ist absolut nachvollziehbar.

Gruss Kasperkopf
08.05.2006, 15:25 von Vermieterheini1
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Nachdem die Forenbetreiber bzw. Moderatoren nicht gewillt sind Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen alle meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos nicht wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
08.05.2006, 15:08 von Kasperkopf
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Hallo Zusammen,

Zitat:
Eindeutig ein laufender Mietvertrag.
Die "Neu-/Ersatzanschafffung" des Hundes ist hier nicht relevant.


Kommt darauf an, wie der Beschlusstext genau lautet. Vielleicht kann Scarlet den mal reinstellen.

Auch würden mich die Beweggründe der WEG interessieren, die sie zu einem Hundehaltungsverbot bewogen haben.

Zitat:
Und wo war wieder einmal der WEG-Verwalter, der pflichtgemäß die Eigentümergemeinschaft hätte darauf hinweisen müssen, dass es so nicht geht?

Der fühlt sich wahrscheinlich schon als Held, dass er der tierfeindlichen WEG die Einschränkung mit den laufenden Mietverträgen aus dem Kreuz geleiert hat. Wenn wir den Beschlusstext von Scarlet haben, werden wir ja sehen, ob da ein "Der Verwalter weißt die Gemeinschaft ausdrücklich auf blablabla hin. Die Gemeinschaft beschließt trotzdem...." finden.

Gruss Kasperkopf

08.05.2006, 14:50 von Vermieterheini1
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08.05.2006, 13:02 von Diega
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Hallo scarlet.

Wird nicht gerade einfach.

Was habt Ihr für einen Mietvertrag genommen?

Ist in diesem der Hinweis enthalten, dass es sich hierbei um eine vermietete Eigentumswohnung handelt und dass einige Punkte durch Eigentümerbeschluss geändert werden können?

Gruss Dieter
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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