> zur Übersicht Forum
07.05.2007, 07:36 von EnduProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Hohe Heizkosten - Mietminderung?
Hallo,

würde gerne mal ne Diskussion starten. Es handelt sich nicht um einen wirklichen Fall sondern ist rein fiktiv.

Ein Mieter stellt durch ein Gutachten fest dass die Heizung über 240 kwh/qm Energie benötigt um das Haus zu heizen. Dies ist lt. Gutachten ein viel zu hoher Wert im Vergleich zu Häusern in der näheren Umgebung. Der Durchschnitt dieser Häuser liegt bei ca. 120 kwh/qm. Nun stellt sich die Frage ob dies ein Mangel des Objektes darstellt der zur Minderung berechtigt.

Würd mich über eine sachliche Diskussion freuen.

Thx.

Endu
Alle 16 Antworten
09.05.2007, 09:25 von Augenroll
Profil ansehen
@dedl,
Zitat:
Das ist auch gut so! An meiner Haustechnik hat niemand herumzufummeln.


Darum ging es nicht, jedoch müssen Fragen zur Heizungsanlage vom Vermieter wahrheitsgemäß beantwortet werden und eventuell Wartungsbelege einer Fachfirma vorgelegt werden. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ist nicht umsonst im BGB verankert.

Zitat:
Zum Uhrenablesen sind sie herzlich eingeladen. Da bin ich ja auch dabei.

Um durch die Hintertür ein Zugständnis der Richtigkeit der Ablesung zu kreieren? Ziemlich hinterlistig, aber leicht durchschaubar!
09.05.2007, 01:28 von prinzregent
Profil ansehen
Auf gut Deutsch, der Mieter verbraucht doppelt so viel Heizung wie beim Nachbarn.

P:G: Pech gehabt.

Als Mieter würde ich sofort ausziehen.

Aber so ein Fall kann in Berlin schnell vorkommen, hat einer nen Altbau und einer hat eine modern isolierte Wohnung, kann der mit dem Altbau fest damit rechnen, doppelt so viel Heizung zu verbrauchen.
08.05.2007, 22:38 von Sommer
Profil ansehen
@ Augenroll
dito!

S.
08.05.2007, 11:11 von dedl
Profil ansehen
Zitat:
Zitat:
Keine Ahnung der Zugang zum Heizungskeller wird von meiner VM schön verschlossen gehalten.


Das ist auch gut so! An meiner Haustechnik hat niemand herumzufummeln.

Zitat:
Typisches Vermieterverhalten!

Hoffentlich!

Zitat:
Die Mieter sollen alles schön brav zahlen, aber dürfen keine Fragen stellen.

Zum Uhrenablesen sind sie herzlich eingeladen. Da bin ich ja auch dabei.

08.05.2007, 10:47 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Keine Ahnung der Zugang zum Heizungskeller wird von meiner VM schön verschlossen gehalten.

Typisches Vermieterverhalten!
Die Mieter sollen alles schön brav zahlen, aber dürfen keine Fragen stellen.

Zitat:
Naja, spätestens dann wenn wir ausziehen und sie neue Mieter sucht wird sie Probleme bekommen jemanden zu finden der nach Einsicht des Energiepasses dort noch einzieht.

Das ist meistens gar nicht das Problem, da wird im Vorfeld auf Nachfrage der Mietinteressenten nach Heizkosten gelogen und abgewiegelt, dass sich die morschen Balken biegen. Und nach der ersten Abrechnung ist das "Erstaunen" dann immer groß.

08.05.2007, 07:41 von Endu
Profil ansehen
Besten Dank an alle für die sehr konstruktiven Beiträge. So in der Richtung hatte ich mir das auch gedacht. Möchte da auch nicht wirklich ne Minderung durchsetzen, ich kann ja umziehen wenn es mir zu hoch wird. Sind auch an was "Eigenem" dran.

@Augenroll: Keine Ahnung der Zugang zum Heizungskeller wird von meiner VM schön verschlossen gehalten. Das Objekt ist mittlerweile fast 50 Jahre alt, bezüglich Energieeffizienz (Dämmung, Heizung, Fenster, Warmwasser) wurde da nie gross was gemacht. Woher der immense Verbrauch kommt ist da klar. Naja, spätestens dann wenn wir ausziehen und sie neue Mieter sucht wird sie Probleme bekommen jemanden zu finden der nach Einsicht des Energiepasses dort noch einzieht. Aber das soll mich nicht weiters belasten.
07.05.2007, 17:17 von Augenroll
Profil ansehen
@Sommer,

ist in der Tat nicht von der Hand zu weisen. Nun bräuchten Sie sich nur noch gelegentlich inhaltlich äußern.

@Endu,

kann es sein, dass die Heizungsanlage schlecht bzw. falsch eingestellt ist? Nicht optimal arbeitet oder fehldimensioniert ist?
07.05.2007, 15:39 von Sommer
Profil ansehen
@ Augenroll
schon mal darüber nachgedacht daß es auch ohne Provokation geht und daß man damit viel mehr erreichen könnte?

Also formatieren wir das doch mal um:
Augenrollisch:
Zitat:
Zur Mietminderung berechtigt das rücksichtslose unwirtschaftliche Verhalten des Vermieters aber nicht. Den allermeisten Vermietern ist es ja egal, was die Heizungen verbrauchen, wird sowieso umgelegt.



Streichen wir hier doch schon mal das "rücksichtslos" - so ein Wort impliziert nämlich, daß der Vermieter bösartig und vorsätzlich so handelt und läßt keinen Raum für den Typen, der die ganzen Moneten gerade in Hypotheken und Erbschaftssteuern versenkt.
Schreiben wir hier auch nicht "Den allermeisten" - das ist zum einen schlechtes Deutsch (es gibt keine Steigerung von "meistens") und schmeisst wieder mal alle Vermieter in einen Topf...was Du ja immer bei den hiesigen Mieterdarstellungen bejammerst.
Schreiben wir stattdessen "Vielen" und wir erhalten:

Allgemeinverständlich:
Zitat:
Zur Mietminderung berechtigt das unwirtschaftliche Verhalten des Vermieters aber nicht. Vielen Vermietern ist es ja egal, was die Heizungen verbrauchen, wird sowieso umgelegt.



Und schon erhalten wir einen Text mit einer vergleichbaren Aussage aber mit schon viel mehr an sog. emotionaler Intelligenz..an diesem Text würde sich wohl kaum jemand stoßen...ist das nicht total klasse? So einfach ist das - kleine Ingredenzien machen eben doch etwas in der Gesamtkomposition aus.

Und das habe ich schon hinbekommen ohne jemals eine "psychologische Verkaufsschulung" gemacht zu haben...finde ich ja klasse, will ich sofort hin, nenn mir mal einen guten Psychologen...vielleicht können wir da mal zusammen hingehen; der bietet bestimmt auch was zum Thema "Emotionale Intelligenz oder wie man beim Eintrag in Foren nicht gleich überall aneckt" an!

S.
07.05.2007, 12:20 von Rita
Profil ansehen
@ Endu:
... nicht die Wohnung alleine bewertet, sondern der Energieverbrauch der Heizung anfürsich im Verhältnis der zu heizenden QM. Also aller Wohnungen im Objekt.
wenn du dir die Tabellen anguckst, siehst du auch, dass die Einstufungen/Verbrauch je nach Gesamt-Gebäudeheizfläche differieren

Somit fällt unökologisches Heizverhalten nicht so stark ins Gewicht
Aus praktischer Erfahrung weiss ich, dass einzig durch unterschiedliches Verbrauchsverhalten der Heizverbrauch der betreffenden Einheit fast verdreifacht werden kann (direkter Wohnungsvergleich - verschiedene Mietparteien).
Je nachdem wieviele Parteien im Haus wohnen, kann das die Gebäudewerte dann schon ganz erheblich beeinflussen.

07.05.2007, 12:17 von Rita
Profil ansehen
Zur Mangelfrage - kurz und bündig z.B. hier:
http://www.geldpunkt.de/einnahmen_und_ausgaben/geld_ausgeben/leben_und_wohnen/betriebskosten_steigen/mietminderung_wegen_hoher_heizkosten_unzulaessig
Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant.“ Kammergericht Berlin (Aktenzeichen: 8 U 13/05).

Wie von frischebrise schon beschrieben, läge dann ein Mangel vor, wenn die Heizungsanlage den öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht entspricht > Modernisierungspflicht/Nachrüstpflicht nach Bundesimmisionsschutzverordnung (BImSchV) bzw. Energieeinsparungsverordnung (EnEV) - z.B. hier in Kurzform
http://www.wertermittlungsausschuss-ivd.de/downloads/down-enEvCheck_neu.pdf

Vertiefend m.E. hier recht schön beschrieben:
----------------------------------------------------------------------------------------------
Der Mangel - Begriffsdefinition
> geht leider nur mit "runterhangeln": > Mietrecht > Mietmangel

In § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wird gesetzlich geregelt: "Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

Zu klären ist damit, was unter einem Mangel zu verstehen ist.
Nach Auffassung der stetigen Rechtsprechung (BGH NJW 2000, 1714) ist unter dem Begriff des Mangels eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten zu verstehen, durch welche die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von den Mietvertragsparteien konkret vorausgesetzten Gebrauch völlig aufgehoben oder erheblich gemindert wird.
Enthält der zwischen den Parteien vereinbarte Mietvertrag keine Regelungen über die Beschaffenheit der Mietsache, so liegt ein Mangel der Mietsache immer dann vor, wenn diese von der üblichen Beschaffenheit abweicht (sogenannter objektiver Fehlerbegriff (Knöpfle NJW 1987, 801)). Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die übliche Beschaffenheit bei einem Neubau anders als bei einem Altbau zu beurteilen ist!
Von einem Mangel der Mietsache ist aber auch dann auszugehen, wenn dieser eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, gemäß § 536 II BGB. Dabei ist unter dem Begriff der Eigenschaft jede Beschaffenheit der Sache selbst und jedes tatsächliche oder rechtliche Verhalten, das für die Brauchbarkeit oder den Wert der Mietsache von Bedeutung ist und seinen Grund in der Beschaffenheit der Mietsache selbst hat, zu verstehen.Zugesichert ist die Eigenschaft, wenn der Vermieter durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, welche Vertragsinhalt wurde, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand einer bestimmten Eigenschaft (jedes der Mietsache auf gewisse Dauer anhaftende Merkmal) bzw. die Folgen des Fehlens einstehen will.Als typische Beispiele für Mietmängel sollen hier nur der Ausfall eines Lifts, Stockflecken infolge Pilzbefalls, eine unzulängliche Isolierung, Feuchtigkeit, fehlende Beheizbarkeit und Ungeziefer genannt werden.
----------------------------------------------------------------------------------------------
Anders aussehen würde die Sache m.E., wenn explizit "Wohnen mit geringen Heizkosten/mit geringem Heizungsverbrauch" bzw. "Heizenergieverbrauch max. ... kWh/m²/Jahr" vereinbart ist.

Daneben dürfte auch die Frage "was ist hoher Heizungsverbrauch" nicht so einfach zu beantworten sein > wegen der diversen Einflussfaktoren, z.B.
Haustyp (von freistehend bis großes Mehrfamilienhaus mit angrenzender Bebauung)
Baualter (Bestand bzw. ab WSVO 1984 dann beginnend mit immer besserer Wärmedämmung üblich)
Südausrichtung, Beschattung, Windverhältnisse, klimatische Lage und einfach nur das Wetter
...
Heizverhalten/Wärmebedürfnis der NutzerOh - natürlich, müsste das zunächst einmal ausgeschaltet werden, wenn der Vermieter da Maximal-Verbräuche zu garantieren hätte.
Gewiss hat man in Trolland dafür schon eine Lösung parat - in bin gespannt
Sämtliche Heizungsverbrauchs-Tabellen können da nur verallgemeinern, z.B.:
Heizkostenspiegel 2005 DMB
Der DMB beschränkt sich allerdings auf die Angabe "extrem hoch" beginnend bei ca. > 250 kWh/m²/Jahr
Primärenergieverbrauch Heizung - Tabelle Seite 6
Hier gehts weiter > Mittelbereich 150-300 = gelb "Ihr Heizenergieverbrauch entspricht etwa dem Durchschnitt
des gesamten Gebäudebestands"
bzw. die wirklich hohen Werte beginnen da ab über 300-400 kWh/m²/Jahr
Wem soll man nun glauben?

Zitat:
... das unwirtschaftliche Verhalten des Vermieters

Klar doch und und weil eben jeder Vermieter unwirtschaftlich denkt, braucht's dann z.B. 4 ganze DIN-A4 Seiten wie Mieter sich gegen den nicht-existenden wirtschaftlich denkenden, modernisierungswilligen Vermieter wehrt (> Maßnahmen zur Energieeinsparung = Modernisierung = Mieterhöhung nach § 558 BGB
http://bmgev.de/mietrecht/files/Modernisierung-2006.pdf
Dass Energieeinsparung meist mit Kosten verbunden ist, will der Nicht-Immobilienbesitzer oft nicht wahrhaben ...

aus der BMGEV-Schrift (passend zur Mängelfrage):
„Allgemein üblich“ ist ein Zustand dann, wenn mindestens zwei Drittel aller Mietwohnungen gleichen Alters innerhalb der Region diesen Ausstattungsstandard aufweisen. Als Region sind nach der Rechtsprechung des BGH die Bundesländer aufzufassen.
Im Gutachten wurde nicht die Wohnung alleine bewertet, sondern der Energieverbrauch der Heizung anfürsich im Verhältnis der zu heizenden QM. Also aller Wohnungen im Objekt. Somit fällt unökologisches Heizverhalten nicht so stark ins Gewicht.
07.05.2007, 11:21 von Senial
Profil ansehen
@Augen...
Gott sei dank haben wir im Süden noch den Luxus uns die Mieter aussuchen zu dürfen.

Du schreibst immer so, als müssten Vermieter froh sein überhaupt jemanden zu finden der einzieht. (Womöglich auch noch Geld mitbringen.)

Ne Ne

07.05.2007, 11:20 von Jobo
Profil ansehen
und ab nächstem Jahr soll dann der Energiepass darüber Auskunft geben. Zumindest muß die Heizung den entsprechenden Verordnungen entsprechen.
Was stellt den das Gutachten genau fest? Denn alleine durch ein unökologisches Heizverhalten können die Energiekosten auch in die Höhe getrieben werden.
Jobo
07.05.2007, 11:19 von Gartenfan
Profil ansehen
Hi,

naja, da es ein Gutachten gibt, sollten individuelle Gegeben-
heiten wie Südlage oder eigenes Heizverhalten schon eliminiert
sein. Und da ist da noch der Mietspiegel.
Letztlich könnte aufgrund des Gutachtens eine Einstufung in
eine andere 'Klasse', vielleicht von 'gehoben' nach 'mittel'
verursacht sein. Klar ist 'gemietet wie gesehen', allerdings
muss der Mietspiegel natürlich eingehalten werden.
Falls das Haus/ die Wohnung also durch Gutachten bedingt
niedriger eingestuft werden muss, die Miete aber höher liegt
als zulässig, kann natürlich schon gemindert werden...denkt
man so als Laie.

Gartenfan
07.05.2007, 11:05 von Augenroll
Profil ansehen
Interessantes Thema.

Zur Mietminderung berechtigt das rücksichtslose unwirtschaftliche Verhalten des Vermieters aber nicht. Den allermeisten Vermietern ist es ja egal, was die Heizungen verbrauchen, wird sowieso umgelegt.

Als Neumieter sollte man sich unbedingt eine Kopie der letzten BK- und HK-Abrechnung geben lassen. Man kann dann in Ruhe die Verbräuche anhand der BK-/HK-Spiegel vergleichen. Wenn dann der HK-Verbrauch später plötzlich über Gebühr ansteigt, kann man den Vermieter zum wirtschaftlichem Handeln aufforden. das Recht hat man nach dem BGB! Auch der Energiepass sollte zukünftig helfen.

Wenn man bei Neuvermietung auf Nachfrage die letzte HK-Abrechnung nicht ausgehändigt bekommt, weiß man, was man von dem Vermieter zu halten hat.

So wie man nicht die Katze im Sack kauft, sollte man nicht blind eine Wohnung anmieten. Und niemals vom Vermieter bzw. Makler beschwatzen lassen! Die haben sich nämlich meist im "Verkauf" psychologisch schulen lassen.
07.05.2007, 08:18 von frischebrise
Profil ansehen
Hallo,

um den Fall genau zu analysieren, sind in jedem Fall dezidierte Daten erforderlich.

1 - Diese betreffen den Baukörper - Außenhülle -
2 - den Heizkessel unter Berücksichtigung der EnergieeinsparVO
3 - den Energieträger

Sofern 1. bei Abschluss des MV. bekannt war, gilt vom M. - wie besehen gemietet.

Bei 2. Hat sich VM. an die gängigen Verordnungen und Fristen zur Umsetzung zu halten und die Energiequelle auf dem aktuellen Stand zu halten.

Erst wenn 2. nicht ordnungsgemäß vom VM. bereitgestellt wird, kann VM. mit einem Ordnungsgeld belegt werden.
Aus meiner Sicht käme zunächst keine Mietminderung in Frage, da der Mangel mehr in einer Ordnungswidrigkeit zu sehen ist.

Es muß aber auch das individuelle Heizverhalten von M. berücksichtigt werden um einen derartigen Verbrauch zu plausibilisieren.

Z.B. Habe ich in einigen Objekten feststellen müssen, dass einige M. - die keinen Zuschuss vom Kostenträger erhalten - immer wieder höhere Heizkosten verursachen, als solche, die selber alles tragen müssen.

Die Einflüsse der Sonnenseite, EG und DG wurden schon dabei berücksichtigt, so dass hier nur noch das unterschiedliche Heizverhalten zu werten wäre.

Warum das so ist, liegt dann wohl auf der Hand und Gegenstand einer weiteren Diskussion.

Zusammenfassend noch einmal:

Sofern 1. bei Abschluss des MV. bekannt war, gilt vom M. - wie besehen gemietet.

Erst wenn 2. nicht ordnungsgemäß vom VM. bereitgestellt wird, kann VM. mit einem Ordnungsgeld belegt werden.
Aus meiner Sicht käme zunächst keine Mietminderung in Frage, da der Mangel mehr in einer Ordnungswidrigkeit zu sehen ist.

Dem M. steht es zudem frei, sich bessere Wohnungen auszusuchen.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter