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07.05.2007, 18:00 von villaportaProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|HILFE!! unseriösen Verwalter loswerden - wie?
Hallo liebes Forum,

ich hatte die Problematik schon mal angesprochen, habe aber erst letzte Woche nähere Informationen erhalten, so dass ich jetzt noch mal hier um Hilfe bitten möchte. Folgender Sachverhalt:

WEG mit ca. 35 Einheiten, meist Mieter, viele Eig in aller Welt, vornehmlich irgendwelche Künstler etc.

Der Mehrheitseigentümer (48 %) bestimmt sich selbst zum Verwalter. Er beauftragt dubiose Firmen mit allen möglichen Arbeiten.

ZB Gas-Wasser-Fa. macht Treppenhaussanierung für 9000 Euro usw. Auf der Rg steht nur: da jetzt soundsoviel von der Arbeit erledigt ist überweisen sie bitte auf unser Konto eine a Conto Zahlung von ....

Er lässt sich jede Information aus der Nase ziehen, stellt sich total an, Belege herzuzeigen, kann nicht sagen, wofür 16000 Euro aus der Rücklage ausgegeben wurde, nicht mal ansatzweise. Um Belege dafür zu sehen, muss ich einen neuen Termin machen.

Eig-Versammlung grundsätzlich im August, wo keiner da ist.

Für 2005 wurde er als Verwalter nicht entlastet, aber offensichtlich spielt das keine Rolle.

Was kann man da bloss tun????

Vielen Dank Villaporta

Alle 13 Antworten
08.05.2007, 20:51 von Fixfeier
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Hallo,

wirklich blöde Situation. Wenn ich mich recht erinnere erfolgte hier schon mal in einem anderen Thread der Hinweis, dass das leicht eine unendliche Geschichte in Verbindung mit ganz viel Arbeit werden kann.

Ich will damit weder sagen, dass ich "nichts tun" als befriedigend erachte, noch dass man nicht gegen solche Machenschaften angehen sollte. Ganz im Gegenteil. Nur ist es gut, wenn man sich klar ist, auf was man sich da einlässt.

Nehmen wir mal an: Anzeige ist erfolgt, Anfechtungen beantragt etc... alles ist bestens am laufen. Verwalter beruft Versammlung ein, legt kurzerhand sein Amt nieder, präsentiert gleich seinen Nachfolger (seine eigene Firma, einen Angestellten, einen Freund, denkbar ist da einiges...). Und nun raten wir mal, wer da, auch wenn es andere Bewerber gäbe, mit Mehrheitsbeschluss gewählt wird.

Der Hinweis deines Anwaltes, wonach man hier nur über ein Angehen gegen einzelne nachzuweisende Verstöße in kleinen Schritten zum Ziel kommt, hat was. Der Tipp von Zaunkönig natürlich auch, das wäre dann der Angriff in der Breitseite. Die Breitseite oder das offene Visier, ganz wie man die Taktik nennen mag, haben den Nachteil dass man als Gegner besser zu treffen ist.

Gruß
08.05.2007, 14:39 von dedl
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Zitat:
Und Ihr habt dann immer noch diesen unfähigen Möchtegernverwalter an der Backe!

Und womöglich eine Anzeige wegen Verleumdung, übler Nachrede oder dergl.

08.05.2007, 14:07 von Kasperkopf
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Hallo Villaporta,

natürlich ist der Gedanke eines Strafverfahrens gegen den Verwalter verlockend. ABER: Du weißt nicht, wie das ausgeht! Vielleicht kann keine Unterschlagung, Untreue oder Steuerhinterziehung festgestellt werden! Und Ihr habt dann immer noch diesen unfähigen Möchtegernverwalter an der Backe!

Daher parallel dazu: Verwaltungsbeirat anspitzen und das eigene Belegeinsichtrecht durchsetzen!! Der Verwalter muss jeden eingenommen und ausgegebenen Cent belegen können. Außerdem darf er sich nicht nach Lust und Laune an der Rücklage bedienen. Abberufung des Verwalters auf die nächste Tagesordnung setzen und bei Ablehnung des Beschlusses den gerichtlichen Weg beschreiten. Nur so werdet Ihr den Verwalter auch los!!

Denn: Eine Straftat ist zwar ein Abberufungsgrund. Der Verwalter wird jedoch nicht zwangsläufig mit der Verurteilung abberufen. Vielleicht findet Ihr es ja auch chic von einem verbrecher verwaltet zu werden. Es führt also kein Weg am Abberufungsverfahren vorbei.

Gruss Kasperkopf
08.05.2007, 13:56 von Kasperkopf
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Hallo Zaunkönig,

interessanter Ansatz, den Du da hast! Zumal ein Straftatbestand in Zusammenhang mit der Verwaltung ein unbestrittener Abberufungsgrund eines Verwalters ist. Allerdings laufen Zuwendungen von Handwerkern an Hausverwalter oftmals bar oder in anderer Form, die schwer nachweisbar ist.

Wir hatten in unserem Haus vor Jahren eine sehr teure Dachsanierung. Drei Angebote wurden eingeholt, zwei lagen ziemlich ähnlich, eines deutlich günstiger. Der Günstigste bekam den Auftrag, die Rechnung war dann jedoch genauso hoch wie bei den anderen Angeboten, angeblich wegen nicht vorhersehbarer Sonderkosten. Damals habe ich gekämpft wie ein Löwe, um unserer Verwalterin ein Fehlverhalten nachzuweisen, gegen die Dumpfbacken von Miteigentümern hatte ich jedoch keine Chance und mir fehlten die Beweise. Einige Zeit später habe ich erfahren, dass dieser Handwerker mit der Verwalterin verwandt ist. Zufall?

Bei einem Kunden habe ich mal erlebt, der eine vermietete Immobilie sanieren ließ und gleichzeitig sein eigengenutztes Heim von den gleichen Handwerkern renovieren ließ. Durfte man den Handwerkern glauben, wurden die Renovierungen fürs Privathaus bei den Rechnungen für die vermietete Immobilie draufgeschlagen wegen der steuerlichen Absetzbarkeit. Natürlich wurden nur die Handwerker beauftragt, die bei dieser Türkerei mitmachten.

Auch das könnte ein Ansatz sein: Dieser Möchtegernverwalter vergibt überhöhte Reparaturaufträge auf WEG-Kosten und bekommt seine eigenen Wohnungen von den gleichen Handwerkern zum Vorzugspreis renoviert. Auch das ist Untreue und was weiß ich nicht alles. Nur der Nachweis wird schwer. Welcher Handwerker redet sich schon selbst gerne um Kopf und Kragen?

Gruss Kasperkopf
08.05.2007, 13:46 von villaporta
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Hi Zaunkönig,

Ja wunderbarer Tip!!!

Genauso werden wir es in die Wege leiten.

Zunächst werde ich die abstrusen RG an die Handwerkskammer schicken.

Dann werden diese RG an die Steuerfahndung gegeben, ausserdem können wir auch noch einen Verdacht bei Hauptzollamt wg. Schwarzarbeit melden.

Ich gehe davon aus, dass ich nicht so ohne weiteres eine Betriebsprüfung veranlassen kann, oder??

Einen Strafantrag kann ich doch erst stellen, wenn ein konkreter Verdacht vorliegt, d. h., ich muss dem Verwalter Gelegenheit geben, nachzuweisen, was er mit der Inst-Rücklage gemacht hat. Wenn er dass nicht kann, dann, oder?

Viele Grüsse

Villaporta

08.05.2007, 13:19 von zaunkoenig
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Hallo,

woran scheiterte der große "Al Capone"?

Der gute hat ganz Chicago kontrolliert. Der Polieziapparat wurde geschmiert, die Stadtverantwortlichen erpresst. Nachweisbar war nichts, weil man den Zusammenhang nicht herstellen konnte.

Was hat das mit dem Thema hier zu tun.

Ganz einfach. Al Capone flog über seine Steuererklärungen auf. Und es hat sich in all den Jahren nichts geändert. Immer wieder kommen Kriminelle mit ihren Machenschaften durch, stolpern aber irgendwann über die Steuer.

Ich habe zwei Konkrete Vorschläge:

1. Strafantragsstellung wegen Untreue § 266 StGB
2. Beantragung einer Betriebsprüfung

Der BGH hat am 8. Juni 1988 einen Hausverwalter verdonnert, weil dieser die Eigentümer daran gehindert hat Ihr Vermögen zu überprüfen. Seine Ehefrau war mit der Buchführung beauftragt und hatte diese nicht sachgerecht geführt.

Ich verwette meinen restlichen mir verbliebenen Verstand, dass der werte Herr Verwalter über die Auftragsvergabe an die dubiosen Firmen ein schönes Stück ins eine eigene Tasche wirtschaftet.

08.05.2007, 11:43 von Kasperkopf
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Hallo Villaporta,

Zitat:
Lt. Auskunft eines Anwalts kann ich nur viele kleine Unsauberheiten zusammensuchen und ihn als Verwalter damit wg. Vorteilsnahme oder ähnlichem verjklagen.

Das, was Du da beschreibst sind keine kleinen Unsauberkeiten sondern grobes Fehlverhalten, dass die Abberufung eines Verwalters rechtfertigt.

Hierzu folgendes:
Zitat:
Die Wohnungseigentümerversammlung kann den Verwalter bestellen bzw. wieder abberufen. Ebenso kann die Eigentümerversammlung über die Kündigung des Verwaltervertrags beschließen. Dafür reicht schon ein mit einfacher Stimmenmehrheit gefasster Beschluss (§ 26 Abs. 1 WEG).

Stimmberechtigt sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Ist der Verwalter auch gleichzeitig Eigentümer, darf er mitstimmen, wenn es um seine Bestellung oder Abberufung geht (OLG Hamburg, Urteil v. 16.7.2001 – 2 Wx 116 / 00, ZMR 2001, S. 997; OLG Stuttgart, OLGZ 1977, S. 433).

Nicht mitstimmen darf er dagegen, wenn er wegen Vorliegens eines wichtigen Grundes abberufen bzw. ihm gekündigt werden soll (BGH, Urteil v. 19.9.2002 – V ZB 30/02 ZMR 2002, S. 930).


Scheitert die Abberufung per Mehrheitsbeschluss bleiben folgende Wege:
Zitat:
Mit einem gescheiterten Abberufungsbeschluss ist das Verwalteramtsende noch nicht vom Tisch. Der erfolglose Eigentümer kann sich jetzt noch an das Gericht wenden, wenn er für seinen Abberufungsantrag nicht die notwendige einfache Mehrheit erhielt.

Er kann jetzt noch einen Antrag auf Abberufung beim Gericht stellen. In seinem Antrag muss er darlegen, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer, die für das Verbleiben des Verwalters im Amt gestimmt haben, damit den Tatbestand der nicht ordnungsgemäßen Verwaltung erfüllen.


oder
Zitat:
Lehnt die Eigentümerversammlung den Beschluss auf Abberufung des Verwalters ab, obwohl dafür triftige Gründe nach § 26 WEG vorliegen, ist die Angelegenheit damit noch nicht erledigt. Der Wohnungseigentümer, der den Verwalter abberufen will, kann sowohl den Ablehnungsbeschluss anfechten als auch die einzelnen Mit-Wohnungseigentümer verklagen.

Der Verfahrensantrag lautet dann – neben der Ungültigkeitserklärung des Ablehnungsbeschlusses – auf Abgabe der Zustimmung zur Verwalterabwahl.

Ein derartiges Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht nach §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG bedeutet, dass durch einen Gerichtsbeschluss die Zustimmung des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abwahl ersetzt werden kann.


Aber einfach, unbeschwerlich und schnell geht das alles nicht!

Quellenangabe: Verlag für Vermieter und Immobilienwirtschaft.

Gruss Kasperkopf
08.05.2007, 11:15 von villaporta
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Hallo zusammen,

Dernie: es verhält sich genauso wie von Dir geschildert.

Kasperkopf: Für die Massnahme gibt es natürlich keine Beschlüsse. Der Verwalter hat wohl (das weiss ich aber nicht) einige Angebote eingeholt und überraschenderweise war das von seinem Kumpel am günstigsten....

Wie dann auch das Angebot für Putz- und Malerarbeiten, auch mal eben schlappe 10000 Euro (die nebenbeigesagt von einer anderen Fa. ausgeführt wurden, die interesanterweise dieselbe Anschrift, TelNummer etc hat, wie diese dubiose Gas- Wasserfa.!), Ach ja, die Heizpumpe wurde von der Hausmeisterfirma(!!!) für 1000 brutto ausgetauscht....

Ist es denn möglich, nachträglich diese "Abrechnungen" zurückzuweisen? Der Verwalter ist für das Geschäftsjahr auch nicht entlastet worden.

Die Verwalterbestellung läuft Ende 2007 aus, d. h. mE., dass sich der Verwalter bei der diesjährigen Versammlung wieder selbst bestellen wird.

Er hat jetzt die Abrechnung für 2006 vorgelegt. Ich denke, die werde ich erstmal komplett zurückweisen, aber richtig weiterhelfen tut mir das auch nicht.

Lt. Auskunft eines Anwalts kann ich nur viele kleine Unsauberheiten zusammensuchen und ihn als Verwalter damit wg. Vorteilsnahme oder ähnlichem verjklagen.

Wäre schön, wenn jemand vielleicht einen weniger mühseligen Weg weiss, denn das ganze Verfahren wird natürlich auch dauern und diese Verwalter zieht den Eigentümer-Schafen jeden Monat Geld aus der Tasche.

Viele Grüsse

Villaporta
08.05.2007, 10:45 von Kasperkopf
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Hallo Augenroll,

Zitat:
Ich verstehe das nicht ganz, wozu braucht man denn überhaupt einen Verwalter? Das kann man doch selbst machen.


Ja, das dachte sich der jetzige Verwalter = Miteigentümer auch und was dabei herauskam, sieht man ja jetzt.

Du gehörst wahrscheinlich auch zu den typischen Deutschen, für die Geiz geil ist und die ja nicht blöd sind und meinen, alles selbst machen zu müssen, um ja nicht einem Fachmann seine wohlverdiente Entlohnung gönnen zu müssen.

Eine gute Hausverwaltung ist ein anstrengender Job, der neben vielen anderen Talenten (Buchhaltung, Baurecht, Nachbarschaftsrecht, handwerkliche Begabungen, Psychologie etc.) umfangreiche Kenntnisse im WEG- und gegebenenfalls Mietrecht voraussetzt. Dass Du diese nicht besitzt, beweist Du täglich mit Deinen Beiträgen.

Gruss Kasperkopf

Gruss Kasperkopf
08.05.2007, 10:31 von Augenroll
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Zitat:
HILFE!! unseriösen Verwalter loswerden - wie?


Ich verstehe das nicht ganz, wozu braucht man denn überhaupt einen Verwalter? Das kann man doch selbst machen.
08.05.2007, 09:44 von Kasperkopf
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@Dernie,

so wie Du die Sache beschreibst wird es auch sein und so kommt ein Eigentümer mit 48 % plötzlich zu ungeahnten Mehrheiten.

@Villaporta,

klingt übel und es wird sicherlich nicht ohne Ärger vonstatten gehen, den loszuwerden! Gibt es denn einen Verwaltungsbeirat und wenn ja, was sagt der denn dazu? Für wie lange wurde der Verwalter bestellt? Wurde seinerzeit bei der Bestellung geprüft, ob die Verwalterbestellung überhaupt rechtens war?

Zitat:
ZB Gas-Wasser-Fa. macht Treppenhaussanierung für 9000 Euro usw. Auf der Rg steht nur: da jetzt soundsoviel von der Arbeit erledigt ist überweisen sie bitte auf unser Konto eine a Conto Zahlung von ....

Gab es für diese Maßnahme und für die Kostenerhebung einen Beschluss?

Zitat:
kann nicht sagen, wofür 16000 Euro aus der Rücklage ausgegeben wurde, nicht mal ansatzweise.

Und ich habe letzte Woche einen halben Tag damit verbracht, 100 Euro zu "suchen", da die Hausgeldabrechnung um diesen Betrag fehlerhaft war. Am Ende stellte sich dann heraus, dass ich eine Hausgeldzahlung zwar verbucht aber versehentlich einem falschen Abrechnungsjahr zugeordnet hatte. Manche Verwalter machen sich das Leben wirklich einfach!!

Gruss Kasperkopf
08.05.2007, 07:54 von Dernie
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Zitat:
Da muss ich in der Schule etwas versäumt haben. Ich erkenne weder eine qualifizierte noch eine einfache Mehrheit.


Na jaaaa, man muß schon ein bißchen grübeln , kommt dann aber auf Folgendes:

Bei MEA von 48% und mehreren Eigentümern (->viele Eig in aller Welt), die bei einer Eigentümer-Versammlung nicht anwesend waren, ergibt sich ja schon eine Mehrheit..... .

Ich hoffe, ich lag mit meiner Transferleistung nicth allzu weit daneben.

Gruß,
Dernie
08.05.2007, 07:38 von zaunkoenig
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Hallo,

Zitat:
Der Mehrheitseigentümer (48 %)


Da muss ich in der Schule etwas versäumt haben. Ich erkenne weder eine qualifizierte noch eine einfache Mehrheit.

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