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01.03.2008, 17:47 von ALOHMProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Hilfe, Kauf und Vermietung?
Liebe Foren-Besucher,

bräuchte dringend Hilfe.

Wir haben eine tolle Immobilie gefunden, aus privaten Gründen können wir aktuell aber nicht reinziehen.

Wir würden den Grossteil der Wohnung finanzieren, wir könnten mehr Miete erzielen als wir aktuell zahlen. Die BankDame hat mir vorgerechnet, dass es sich nicht lohnt, ich meine Sie hatte einen Denkfehler.

Kann ich einfach rechnen, dass wenn Miete und Zinsen etwa gleich hoch sind wir keine Steuerlast haben?

Was gibt es da zu beachten? Kann ich irgendwo Infos finden?

Tausend Dank

Andreas
Alle 26 Antworten
05.03.2008, 09:31 von det11
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armer Tro(ll)pf
05.03.2008, 09:21 von Augenroll
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isser nicht süss ?

Und Sie wohl "stinksaueraufAR" was?

05.03.2008, 09:19 von det11
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isser nicht süss ?
05.03.2008, 09:18 von Augenroll
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Hallo det11,

welch ein Geschwafel......

Wenn Sie meinen. Mir doch egal, was Sie mit meinen Tipps und Ratschlägen machen.

Fakt ist: Sie sind mit der Vermietung gescheitert, nicht ich!

Sie hatten Wissensdefizite! Nicht ich!

Sie hatten den fin. Verlust und den Ärger in Marktbreit. Nicht ich!
05.03.2008, 09:08 von stinksaueraufAR
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basale Dinge?



05.03.2008, 09:03 von det11
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welch ein Geschwafel.......
Den Punkt 11 von unserem Troll sehe ich etwas anders: Für mich sind nicht andere VM die Konkurrenz, sondern andere Wohnungen/Häuser. Das ist ein sehr großer Unterschied, denn die Zahl der Whg wird nicht plötzlich größer.

Schrecklich wäre der Grenzfall, wenn es außer mir nur noch einen einzigen VM in D gäbe, der dann Millionen von Häusern hat und mich leicht platt machen kann. Daher freue ich mich (ehrlich) über jeden VM-Kollegen. Wären wir mehr, gäbe es auch so manches Gesetz nicht, das einem wie aus längs überstanden geglaubten Enteignungszeiten vorkommt.
04.03.2008, 08:03 von Apfelkuchen
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Der Selbsthilfeverein Haus und Grund hilft Ihnen auch nicht, auch er tut nur so. Das merken Sie aber alles erst, wenn Sie wirklich Hilfe brauchen

Also wieder eine Unterstellung von AR.

Mir hat mein H&G Verein vor Ort schon einmal richtig gut geholfen.

Ich glaube nicht, dass AR schon oft als Mitglied mit dem H&G zutun hatte. Eher mit dem Mieterverein.

Aber die Leistung von H&G sind hier ja nicht das Thema.
03.03.2008, 22:49 von Cora
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Was meinen Punkt 11 nur untermauert.


wenn du meinst

gut, dass du nicht alles weißt und alles mit bekommst - aber, das muss auch nicht sein, du gehörst ja nicht unserer Kaste an
03.03.2008, 19:18 von himme
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Tatsächlich gibt es auch einen schönen Aspekt des Vermietens: Man ist so richtig altruistisch und kann sich als Menschenfreund fühlen. Da hat man zwar materiell vielleicht nichts von, aber vielleicht kommt ja irgendwann das Bundesverdienstkreuz.
03.03.2008, 18:06 von stinksaueraufAR
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03.03.2008, 17:58 von Augenroll
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...das ist, wie immer....

,...die Reaktion, wenn man in ein Wespennest sticht oder die unbeliebte Wahrheit sagt.

Was meinen Punkt 11 nur untermauert.
03.03.2008, 17:51 von Cora
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1. Von ihren Vermieterkollegen haben Sie keine brauchbare Hilfe zu erwarten.

...das ist, wie immer, der reinste Schwachsinn, was du da von dir gibst

mach dich hier doch vom Acker, Freund augentroll und müll andere Foren voll.

Du hast dem User noch keine Ratschläge erteilt:
erzähl doch mal ein paar Tipps, was Mieter so alles fertig bringen, da bist du doch Spitze
03.03.2008, 17:36 von Augenroll
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Es gibt aber auch schöne Momente als Vermieter.
Wenn ich mir z.B. heute meinen Kontostand anschaue... alle haben brav bezahlt

Ich setze mal die Liste von Himme fort:

11. Von ihren Vermieterkollegen haben Sie keine brauchbare Hilfe zu erwarten. Die Solidarität ist gering, wegen der unerbittlichen Konkurrenz um die wenigen solventen Mieter. Daher rät man Ihnen hier auch ab, um Sie weg vom Geschäft zu halten. Auch versucht man Sie, durch Falschaussagen in die Irre zu führen. Der Selbsthilfeverein Haus und Grund hilft Ihnen auch nicht, auch er tut nur so. Das merken Sie aber alles erst, wenn Sie wirklich Hilfe brauchen (also dann, wenn es zu spät ist.)

03.03.2008, 16:10 von Apfelkuchen
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Es gibt aber auch schöne Momente als Vermieter.
Wenn ich mir z.B. heute meinen Kontostand anschaue... alle haben brav bezahlt
03.03.2008, 15:28 von Dernie
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@himme:

Eine sehr schöne (und leider auch richtige) Zusammenfassung!

Gruß,
Dernie
03.03.2008, 14:47 von himme
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Hallo ALOHM,

mit dieser Frage haben Sie mich aber erschreckt!
Ich vermute mal, Sie kenen sich im VM-Geschäft nicht aus. Dann lassen Sie mich ein paar wichtige Punkte bringen:

1. Als VM müssen Sie hellsehen können:
- wie entwickelt sich die finanzielle Situation der Mieter-
- was quakt der BFH (Beschlüsse zu schönheitsrep., die er vor 20 Jahren aufgestellt hat, sind nach der derzeitigen Unrechtssprechung dieses Vereins auf einmal hinfällig
- selbst wenn die einzelnen Mieter in Ordnung sind, müssen Sie voraussehen, wie sich die Gemeinschaft entwickelt.

2. Als VM müssen Sie Unrecht ertragen können: Nirgends sonst können Beschlüsse rückwirkend zu Ihren Ungunsten erlassen werden (siehe wieder BFH-Stuß). Ändert sich die Umgebung des Mietobjektes (z.B. Lautstärke), ohne daß sie was für können, darf der Mieter trotzdem die Miete kürzen, usw. 99% aller Gesetze auf diesem Gebiet sind VM-feindlich (ist auch klar, da es mehr Mieter als VM gibt --> Wählerstimmen)

3. Als VM sind Sie in einer besonderen Unternehmerrolle: wenn ein Kunde eines normalen Unternehmens nicht mehr zahlt, wird er halt nicht mehr beliefert, so daß man zumindest keine zukünftigen Nachteile hat. Für VM sieht es ganz anders aus

4. Als VM müssen Sie sich um jeden Kleinkram kümmern: Die Mieter rufen sogar an, um Glühbirnen gewechselt zu bekommen.

5. Sie brauchen ein dickes finanzielles Poster: Ein mietnoMade kostet locker 50 000 Euro. Leider können Sie ihn nicht vor die Tür setzen, auch wenn er die Wohnung verwüstet. In D haben wir keine Gesetze dafür. Ist ja auch klar, denn nach einem Rauswurf läge die Made dem Staat auf der Tasche, so halt nur Ihnen.

6. Sie haben plötzlich mit Banken zu tun, die sie liebend gern über den Tisch ziehen und immer Ihr bestes wollen,nämlich Ihr Geld.

7. Lieben Sie Bürokratie? Dann schauen Sie sich mal an, was Sie alles für Ihre nächste steuererklärung brauchen.

8. Hoffentlich sind sie ein Perfekionist, denn der kleinste Fehler wird nach BGB *immer* zu Ihren Ungunsten ausgelegt.

9. Ich hoffe, Sie sind auch nicht hinter Geld her. Die Rendite ist lächerlich. Festgeld bringt mehr. Zu beachtende Kosten gibt es reichlich.

10. Sie dürfen sich nicht draus machen, von weiten Teilen der Gesellschaft als Parasit gesehen zu werden.

Sofern Sie nicht Nerven aus Stahlseilen haben, sollten sie sie Finger vom VM-Geschäft lassen. Aber vielleicht sind Sie ja mit gute Nerven ausgestattet (z.B. als Stunman oder als Hauptschullehrer in Berlin).

Sollten Sie sich trotzdem als VM betätigen wollen, empfehle ich Ihnen, dieses Forum mindestens alle paar stunden zu besuchen. Sie kriegen auch schnell raus, wer hier nur rumstänkert (z.B. Aug...ll; an...sM; ber...ner), und wer überlebenswichtige Info liefert.

03.03.2008, 11:21 von Augenroll
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Zitat cora:

"Jeder ist seines Glückes Schmied."
02.03.2008, 15:42 von CMAX_65
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Hi,

Mal vom steuerlichen ganz abgesehen, sehe ich mehrere Variablen die diese Annahme

Kaufen und irgendwie relativ "rentabel" vermieten
(inkl. aller Kosten WM zu Zins, Tilgung1% bei vollem EK-Einsatz im Vergleich)

erheblich ins Schleudern bringen können

1. bei 1 % Tilgung läuft der Kredit je nach Zins mindestens 30-35 Jahre, davon ist in der Regel der Zins festgeschrieben für 10-15 jahre und danach kann es erhebliche Zinsrisiken geben

2. Ehrlich gerechnet muss auch das Eigenkapital verzinst werden (Opportunitätskosten = Einnahmen, die dem Investor fehlen, die er z.B. durch einen Sparbrief bekäme) und dann sieht diese rentable Vermietung mit Sicherheit ganz anders aus

3. Darüberhinaus stimmt die rentable Vermietung langfristig nur dann, wenn Ihre derzeitige Miete konstant bleibt. Angenommen ihre Miete ist sehr niedrig, wie sie selbst sagen. Beispiel Ihre Nettokaltmiete ist € 2,00 pro m² (Marktmiete angenommen € 5,00) Wenn sie (ihre jetzige Miete) alle 3 Jahre um 20% steigt innerhalb des gesetzlichen Rahmens, sieht ihre "rentable Rechnung" wieder anders aus.

4. Es gibt noch weitere Punkte, die einer Rentabilität wiedersprechen, z.B. Instandhaltungsrückstellungen, dies führt aber über diesen Rahmen hinaus.......

Ich denke Sie haben genügend Anhaltspunkte um alles durchzuchecken und dann sehen sie ja wie die Rentabilität sein wird !

MFG

02.03.2008, 13:25 von Cora
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Hallo

Wir würden den Grossteil der Wohnung finanzieren, wir könnten mehr Miete erzielen als wir aktuell zahlen.

"könnten" ist das Schlüsselwort, muss aber nicht sein.

Gewinnerzielung hat zaunkoenig schon erklärt, ist momentan nicht relevant für Sie.

Bei Vermietung sollte man bedenken, dass man "schlechte" Mieter bekommen kann, die aus irgendwelchen Gründen Miete mindern, nicht zahlen und dann steht man da.

Außerdem muss eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden.

Jeder, der baut oder kauft, hat wahrscheinlich mehr zu zahlen als wenn er zur Miete wohnt, aber das nimmt man dann in Kauf.

Überlegen Sie mal gründlich ob Sie das Objekt nicht doch selbst nutzen und ans Herz legen möchte ich Ihnen ein ausführliches Gespräch mit Ihrem Steuerberater.
02.03.2008, 10:55 von zaunkoenig
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Hallo,

ihr gebt Eure Antworten alle Eindimensional!

Hier wird zwar von Steuerlast gesprochen, dass bedeutet aber doch nicht, dass auch wirklich die Absicht besteht hier die Einkünfte aus V+V wirklich steuerlich zu nutzen, oder?

Fakt ist, dass lt. § 2 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erklären wären.

Dies gilt doch nur, weil der Gesetzgeber alle Gewinne + Überschüsse erfasst haben will und jeden Steuerbürger anhand seiner Leistungsfähigkeit belasten möchte.
Was der Gesetzgeber nicht möchte, ist eine Verlustberücksichtigung, da diese ihn selbst belastet.

Daher kommt nun die Frage mit der Gewinnerzielungsabsicht.

Und die kann letztlich nicht anhand der aktuellen Einnahmesitutation festgemacht werden, sondern ist (entsprechend BFH-Rechtsprechung) in einer wirtschaftlichen Vorausschau für die nächsten 30 Jahre zu treffen. Und da sehen die Zahlen insgesamt ganz anders aus.

Kommt es nicht zu einer "Totalgewinnsituation", so erfolgt keine steuerliche Erfassung, da die reine Absicht Verluste zu erzielen steuerlich nicht berücksichtigungsfähig ist.

Und wenn ich dieses Ziel habe, eben um eine steuerliche Erfassung meiner Einnahmen zu vermeiden, dann bin ich steuerlich auch nicht belastet.

Für diesen Fall, wäre einzig die steuerliche Berücksichtigung eines privaten Veräußerungsgewinns nach § 22 EStG i.V. § 23 EStG, im Falle einer tatsächlichen Veräußerung zu prüfen.

Nichts desto trotz, ein Besuch bei einem Steuerberater schadet nicht!

Infos im Zusammenhang mit Steuern + Immobilien gibt es bei der Finanzverwaltung oder beim BMF als Broschüre, die man downloaden kann.

02.03.2008, 09:31 von Park
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Guten Tag,
wie CMAX 65 schon sagt und ich selbst mit meiner WHG und Gewerbeobjekte die ich saniert und weitervermietet erlebt habe.

Bitte entschuldigen Sie, doch Ihre denkweise erinnert mich schon sehr an meine, darmals.

Nun heute, nach sehr vielen hoch und tiefs sehe ich das nicht mehr soooo einfach und locker die Situation als VM.

Die Prüfung der einzelnen Punkte die CMAX anspricht sind absolut, absolut ratsam.

Vor allem der Punkt mit dem mal eben schnell einziehen wenn Eigenbedarf ansteht.

Grüße.
01.03.2008, 20:59 von ALOHM
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Hallo und vielen Dank,

mit der Gewinnabzielungsabsicht habe ich nicht verstanden.

Grundsätzlich haben wir etwa 1/3 des Kaufpreises als Eigenkapital. Wir würden das Objekt gerne kaufen, weil es vergleichsweise günstig und schön ist. Wir wohnen allerdings momentan eben besser und günstiger (inkl. aller Kosten WM zu Zins, Tilgung1% bei vollem EK-Einsatz im Vergleich) zur Miete in einem Objekt, dessen Wert unsere Möglichkeiten übersteigen würde.

Also die Überlegung:Kaufen und irgendwie relativ "rentabel" vermieten, und rein, falls wir eine neue Wohnung bräuchten (z.B. selbst gekündigt werden.)

Noch ne Meinung wäre super
01.03.2008, 18:05 von cavalier
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Die BankDame hat mir vorgerechnet, dass es sich nicht lohnt
Recht hat sie.

Kann ich einfach rechnen, dass wenn Miete und Zinsen etwa gleich hoch sind wir keine Steuerlast haben?
Nein.
01.03.2008, 18:03 von CMAX_65
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Hi,

ich sehe da mehrere Dinge, die es abzuklären gilt:

1. Wenn Miete und Abzahlung praktisch auf null ausgehen, dann könnte möglicherweise die Gewinnerzielungsabsicht nicht gegeben sein. Könnte ich mir jedenfalls vorstellen. Daher unbedingt Steuerberater fragen !

2. Das Objekt würde ich an Ihrer Stelle nur kaufen, wenn sie ausreichend finanzielles Polster haben auch mal Verluste, Mietausfall, Mietnomaden etc. durchzustehen. Mindestens 20 bis 40 Tausend € wären notwendig um soetwas abzufedern. Sonst droht irgendwann einmal Zwangsversteigerung !

3. Falls Sie sich im Mietrecht nicht auskennen, würde ich mir professionell helfen lassen oder eine Mietverwaltung / Makler beauftragen, die mindestens langjährige Erfahrung hat. Sonst ist an der falschen Stelle gespart.

4. Ebenfalls brauchen sie jemand, der unabhängig mal alles durchrechnet: Verwaltergebühren, Instandhaltungsrücklage, eventueller Reparaturstau, weitere Kosten etc. haben schon manche Finanzierung ins Schleudern gebracht..........

5. Diese wie sie sagen "tolle Immobilie" würde ich nocheinmal von einem unabhängigen Dritten (nicht der der in den Verkauf involviert ist) bewerten lassen oder zumindest um seine Meinung bitten. Schon manches Schnäppchen hat den Käufer in den Ruin gestürzt !

Euphorie ist gut, bei Immobilienkauf sollte man aber immer gründlich prüfen.

MFG
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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