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20.10.2005, 21:55 von neulingProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Hilfe für Vermieter_Neuling
Habe dieses Forum rein durch Zufall entdeckt und habe Beiträge davon interessiert gelesen.
Habe aber tatsächlich ein akutes Problem!

Ich habe eine 3-Zimmer-Wohnung (Wohnanlage) in einer anderen Stadt geerbt. Diese möchte ich nicht verkaufen und ggf. zur späteren Eigennutzung verwenden. Doch die Nebenkosten für die Wohnung laufen ja auch jetzt weiter. So möchte ich die Wohnung vorübergehend vermieten. Die Wohnung insgesamt an einen Mieter zu vermieten halte ich für insofern schwierig, da ich unter Umständen bei Bedarf den Mieter nicht mehr aus Wohnung bekomme.

Ich möchte daher 1-2 Zimmer an Studenten vermieten. Es haben mehrere Interessenten angefragt aber als Vermieter bin ich wirklich noch nicht fit. Als „Vermieterneuling“ bräuchte ich dringend Starthilfe um beide Parteien eine faire Regelung zu treffen.

Mit der angestrebten Lösung hätte ich auch die Möglichkeit, 1- Zimmer gelegentlich (wirklich nur hin und wieder) zu nutzen. Die Studenten hätten also praktisch eine 2-Zimmerwohnung für sich. Die Diele ist sehr groß und könnte als Gemeinschaftsraum genutzt werden. Waschmaschine und Trockner sind im Bad noch vorhanden. Die Küche ist funktionstüchtig (Herd, Kühlschrank, Mikrowelle … Schränke). Andere Einrichtungsgegenstände können nach Bedarf noch zur Verfügung gestellt werden. Vermiete ich damit praktisch voll- bzw. teilmöbliert oder ist dafür eine separate Vereinbarung besser.

Wie sollte ein fairer Mietvertrag aussehen, ohne dass ich für jede kleine Reparatur aufkommen muss. Wie sieht eine gerechte Betriebskostenteilung aus? Sollte ich mich prozentual beteiligen, da ich ja nur gelegentlich das übrige Zimmer nutze. Was gehört tatsächlich zu den Betriebskosten (umlagefähige Betriebskosten lt. Verwalterabrechnung. Steuern, Versicherungen, Wasserverbrauch, Heizung, Strom ….). Wie hoch sollte die mtl. Abschlagszahlung für die Nutzer sein?

Wie hoch ist in der Regel die Kaution? 2 Monatskaltmieten? Wohne selbst schon ewig in meiner Mietwohnung und habe hier keine Kaution an den Vermieter zahlen müssen. Die Wohnung musste ich selbst renovieren und darf sie dafür aber „besenrein“ hinterlassen. So ähnlich würde ich es gerne auch handhaben. Die Studenten sollten ihre selbstgenutzten Räume selbst renovieren. Für die gemeinschaftlichen Räume könnte ich ihnen ja das Material zur Verfügung stellen. Sollte ich im Mietvertrag hier auch auf besondere Formulierungen achten?

Was ist bei Mietdauer, ggf. Mietverlängerung und Kündigungsfrist zu beachten?

Eine übliche Gebäudeversicherung gibt es ja für die Wohnanlage. Welche Versicherungen wären noch wichtig? Eine normale Privathaftpflicht habe ich. Eine Hausrat- und Glasversicherung läuft noch. Lt. Versicherung ist der Untermieter hier sogar mitversichert. Mir wäre natürlich lieb, wenn der Mieter eine eigene Haftpflichtversicherung hat. Kann ich einen Nachweis dafür vom Mieter anfordern?
Welche Nachweise neben der Immatrikulationsbescheinigung sollte ich noch fordern?

Sollte ich jetzt einen Vermieterverein betreten? Wo finde ich ggf. einen guten? Was ist mit einer Rechtschutzversicherung für Vermieter? Ist das sinnvoll?

Wie ist das überhaupt mit den Steuern für den Vermieter. Wonach bemessen sich diese. Grundsteuer musste ich ja jetzt schon zahlen. Muss ich mir jetzt einen Steuerberater suchen? Habe bisher nie einen wirklich nötig gehabt.

Zur Wohnung gehört noch ein überdachter Stellplatz. Dieser ist seit Jahren günstig vermietet und die Miete nie erhöht worden. Ich würde nun doch gerne erhöhen. Was muss ich dabei beachten und wie viel kann ich den überhaupt auf einmal erhöhen? Werde mich natürlich auch noch schlau machen, was die anderen für ihre Stellplätze verlangen in der Anlage. Er soll schließlich ja nicht „abwandern“.

Die Mieten sollten ja meine Unkosten mindestens decken. Zudem habe ich jetzt schon einiges an der 30-Jahre alten Wohnanlage für anstehende Sanierungsarbeiten gezahlt. Auch wenn ich mich plötzlich in der Rolle eines Vermieters eindenken muss, will ich natürlich keinen „Mietwucher“ treiben. Aber irgendwie müsste es sich doch schon soweit lohnen, dass das Erbe nicht doch schnell zur Last wird. Nicht einfach!

Also viele, viele Fragen ….. und ich würde mich freuen, wenn sich jemand finden würde der mir „blutigen Anfänger“ gute Tipps als Starthilfe geben könnte!!!!


Alle 12 Antworten
27.10.2005, 12:53 von Kasperkopf
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Hallöchen,

Danke für die Blumen. Man tut, was man kann. Dafür brauche ich bestimmt demnächst auch mal wieder Eure Hilfe.

Gruss Kasperkopf
27.10.2005, 11:55 von marie
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hallo neuling. Du könntest zB den Mietvertrag für eine bestimmte Zeit schliessen. Er endet dann automatisch nach Ablauf. Du solltest im örtlichen Haus-und Grundbesitzerverein Mitglied werden, kostet ca 80 Euro Jahresgebühr. Dafür hast du kostenlose Rechtsberatung.
27.10.2005, 11:09 von birke
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hallo kasperkopf,

danke für deine sehr ausführlichen Erläuterungen zur Studentenvermietung. Hast mal wieder unseren geistigen Horizont erweitert. Ernsthaft!

Gruß Birke

27.10.2005, 10:34 von neuling
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Danke für die Aufklärung darüber was alles passieren kann,wenn an Studenten vermietet wird. Die Punkte sicher ins Kalkül mit einzubeziehen. Dass einige Studenten scheinbar verwöhnt sind, reichlich Ansprüche haben, am liebsten kaum was an Miete zahlen wollen und bei Mietnebenkosten zusammenzucken( hätten diese am liebsten incl. Strom und Internetzugang in der möglichst billigen Miete, da sie ja schließlich Auto, Handy, Auslandsfahrten... etc. zu finanzieren haben),habe ich jetzt bei den Vorstellungsgesprächen erleben können.Naja, die übereilte Vermietung hat sich somit erstmal erledigt. Ich kann die Wohnung zwar nicht für länger nur leer stehen lassen wegen der trotzdem anfallenden Kosten. Aber ich denke, dass ich mich vor einer Vermietung (Teil-/oder Voll) besser ganz gut informiere. Daher sind meine ins Forum gestellte Fragen auch weiterhin aktuell und ich freue mich über weitere Beiträge dazu. Die Beiträge im Forum verfolge ich mit großen Interesse.
Lieben Dank und Grüße vom Neuling
25.10.2005, 15:34 von Gini
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Der Bericht von Kasperkopft ist ja echt interessant und amüsant....! Dachte bisher auch immer, daß die Vermietung an Studenten unkompliziert sei. Aber daß allgemein eine gute Zahlungsmoral bei dieser Gruppe vorherrscht, ist mir auch schon zu Ohren gekommen.

Gini
25.10.2005, 10:14 von Kasperkopf
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Hallo Neuling, hallo Birke,

habe etliche Studenten als Mieter und sowohl sehr gute als auch grotte-schlechte Erfahrungen gemacht - wie im Prinzip bei jeder "Mietersorte". Das grundsätzliche Problem bei Studenten ist, dass sie zumeist verwöhnte Gören sind, die überhaupt keine Ahnung vom echten Leben haben. Es gibt fast immer Probleme mit Mülltrennung, Treppenhausreinigung, Fahrrädern, die überall stehen, nur nicht da, wo sie hingehören, Kühlschränken und Waschmaschinen, die aufgrund von Fehlbedienung dauernd defekt sind usw. Studenten in frühen Semestern haben zudem ein ausgeprägtes Partybedürfnis, was wiederum zu Differenzen mit der Nachbarschaft führt. Da Gespräche im Allgemeinen nix bringen, heißt das: Abmahnen, abmahnen und irgendwann auch Ernst machen. Und dass man bei Abmahnungen tausend Fehler machen kann, wissen wir ja.

Außerdem sitzt in einer gut gemischten Studenten-WG mindestens ein Jurastudent, der seine an der Uni gelernte Theorie auch irgendwann im "Feldversuch" testen will und da bietet sich der Vermieter geradezu als "Versuchskanickel" an (so in der Art äußerte sich mal ein Jurastudent mir gegenüber, als ich von ihm wissen wollte, warum er wegen fünfmarkachtzig Nachzahlung aus der NK-Abrechnung so einen unglaublichen Terz vom Zaun gebrochen hatte.

Und auf einen Rutsch leer kriegst Du eine an Studenten vermietete Wohnung selten, da immer irgend einer Klausuren schreibt oder kurz vor dem Abschluss steht und deshalb die Kündigung eine besondere Härte für ihn darstellt. Zumindest ist da Ärger vorprogrammiert.

Das einzige, was bei Studenten wirklich (meistens) störungsfrei klappt, ist die Mietzahlung aber auch nur, weil die direkt von den Eltern kommt. Wenn nicht, dann wünsche ich schon mal viel Spaß beim Aufklären des Mieters über die Bedeutung von "monatlich im voraus" und "Dauerauftrag". Vor allem die Nebenkostenvorauszahlungen sollten sehr großzügig veranschlagt werden, denn bei drei offiziell in der Wohnung lebenden Studenten hat man mindestens sieben Bewohner (3 Bewohner + 3 Bettgenossen + 1 Kumpel, der gerade auf der Strasse sitzt), die zudem vom wirtschaftlichen Umgang mit Energie und Wasser keine Ahnung haben (Stichwort "verwöhnte Gören"). Auf Nachzahlungen aus NK-Abrechnung kommt meistens der wirklich qualifizierte Einwand: "Das habe ich nicht verbraucht!" und natürlich keine Zahlung. Auch hier gilt: qualifiziert abrechnen, mahnen, Mahnbescheid erwirken (und sich nicht erweichen lassen, wenn dann der Heulanruf kommt, weil sie die Mahnbescheidgebühren nicht bezahlen wollen oder können).

Studenten halten sich auch oft monatelang im Ausland auf, sind also postalisch nicht erreichbar, ein Bevollmächtigter wird natürlich nicht genannt. Außerdem wird dann das Zimmer oft ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, mitunter an recht dubiose Typen.

Wer meint, bei den Eltern etwaiger sich inkorrekt verhaltender Studenten Schützenhilfe zu erfahren, wird feststellen, dass genau das Gegenteil der Fall ist. Hier brechen dann unglaubliche Beschützerinstinkte durch, außerdem können sich viele Eltern nicht vorstellen, dass aus ihrem süßen kleinen Fratz ein andauernd die Hausordnung brechender sowie den Vermieter und die Nachbarschaft in den Wahnsinn treibender Student geworden ist (werde niemals das erschrockene Schweigen einer Mutter vergessen, als ich sie über die Anzahl der Polizeieinsätze aufklärte, die aufgrund des ausschweifenden Partylebens ihrer ach so braven Tochter inklusive offensichtlichem Drogenkonsum nötig wurden. Dies würde wohl auch die diversen Schäden in der Wohnung erklären. Von dem Anwalt, der mich bereits wegen der angeblich ungerechtgertigen Abzüge von der Kaution kontaktiert hatte, hörte ich nie wieder was. Hätte zu gerne Mäuschen gespielt, als die Mutter die Tochter zur Rede stellte).

Vielleicht wird es jetzt verständlicher, warum ich sage: nur nervenstarke, erfahrene Vermieter sollten an Studenten vermieten.

Gruss Kasperkopf
25.10.2005, 00:14 von neuling
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Vielen Dank für die bisherigen Beiträge. Aber von Kasperkopf möchte ich auch gerne erfahren, warum gerade die Vermietung an Studenten so problembehaftet sein soll. Risikolos ist Vermieten wohl in keinem Fall wie ich durch die Beiträge im Forum erkennen kann.. Halte die Vermietung an Studenten tatsächlich für die unkompliziertere Lösung. Bei Vermietung der ganzen Wohnung bekomme ich die Mieter bei Schwierigkeiten unter Umständen gar nicht mehr raus. Warum sind gerade bei den Studenten Kenntnisse im Mietrecht so wichtig?
Gruß vom Neuling
24.10.2005, 13:23 von birke
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hallo Kasperkopf,

eine Frage:warum rätst Du einem Neuling von der Einzelzimmervermietung ab? Was ist daran komplizierter? Studenten sind doch in der Regel keine Dauergäste und bekommt man möblierte Zimmer nicht auch schneller geküdigt? Interessiert mich wirklich.
Gruß Birke
24.10.2005, 10:54 von Kasperkopf
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Hallo Neuling,

einem Neuling rate ich dringend von der Einzelzimmervermietung an Studenten ab, insbesondere, wenn Du auch noch ein Zimmer selbst nutzen willst. Das sollte wirklich nur jemand machen, der sich im Mietrecht gut auskennt.

Wichtig ist auch, dass Deine zukünftigen Mieter eine Privathaftpflicht haben. Und da es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, solltest Du noch eine spezielle Haftpflicht abschließen, für den Fall, dass von Deinem Eigentum aus ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht (kann man meistens als Baustein zur eigenen Privathaftpflicht ergänzend hinzunehmen).

Gruss Kasperkopf
23.10.2005, 16:48 von Gini
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Hallo Neuling!
Für den Mietvertrag stellt die Vpaz diverse Formulare zur Verfügung, welche du dir runterladen kannst. Die Höhe der Kaution beträgt in der Regel 3 Monats-Kalt-Mieten. Für kleinere Reperaturen brauchst als Vermieter nicht aufzukommen, erst ab ca. € 75,-- jährlich. (Dies steht aber auch im Mietvertrag). Zu den abzurechnenden Nebenkosten kann ich nur sagen, daß wir diese anhand der Verbrauchswerte der letzten Jahre schätzen und ansetzen (bei neuen Mietverträgen). Für die Höhe der monatl. Kaltmiete erkundigst du dich durch den örtlichen Mietspiegel. Strom muß der Mieter in der Regel selbst und direkt an die Stromversorger bezahlen. Ich empfehle dir auch eine Vermieter-Rechtsschutz-Versicherung abzuschließen. Na dann gutes Gelingen!!!
23.10.2005, 15:50 von neuling
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Danke für die Rückantwort. Ich werde noch versuchen, herauszufinden wie die Garagenpreise in der Wohnanlage sind.Leider kenne ich dort bisher keinen Eigentümer, der ebenfalls vermietet hat. Die ortüblichen (soweit tatsächlich aussagekräftig) sollen jedoch höher sein als mein Mieter jetzt zahlt. Kann ich denn einmalig z.B. 1o,- EUR hochgehen oder sollte das nicht stufenweise gehen?
Viele Grüße von Neuling
21.10.2005, 01:56 von ich_bins
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Hallo und Willkommen Neuling,

da es jetzt schon spät ist nur eine Kurze Antwort auf die einfachste Frage.

Die Miete für den Stellplatz kann man hier ohne weiteres erhöhen.
In meiner Gegend kostet ein Stellplatz ca. 35,-- EUR, eine Garage etwa 45,-- EUR im Monat.
Ich würde die Miete für den Stellplatz sofort mit Stichtag 1.12.2005 auf den Ortsüblichen Betrag
anheben.
Wenn der jetzige Mieter nich will, kann er ja kündigen.
Bei der Parkplatzknappheit sollte eine Neuvermietung kein Problem sein (der Winter kommt bestimmt).

Zu den anderen Punkten später mehr.
Gute Nacht.

Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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