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13.06.2007, 13:18 von locomotionProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Hilfe für einen Neuling
Hallo Experten!

ich bin ganz neu hier und unerfahren in der Materie Mietrecht etc.
Meine Eltern sind neulich auf eine Idee gekommen eine Eigentumswohnung (als Kapitalanlage) zu kaufen und haben mich gleichsam „beauftragt” so bisschen nach dem Thema im Internet zu recherchieren…

Ich hab mir gedacht – am besten schreibe ich einen Post im Vermieter-Forum und wende mich damit direkt an die „Praktiker“…

Ich hätte gern einige Ratschläge, die mich irgendwie schlauer machen könnten. Was sollte man alles beachten, was ist besonders relevant, worauf muss man eventuell vorbereitet sein…

Vor allem würde mich interessieren, wie hoch die Kosten sind, die vermutlich am Anfang anfallen (wie schaut es von der formellen Seite aus: Notarkosten, Grunderwerbsteuer…)

Eine weitere Besonderheit ergibt sich daraus, dass die Wohnung sozusagen auf meine Rechnung gekauft werden soll. Ich studiere zur Zeit in Berlin, beziehe jedoch kein BAföG, da meine Eltern nie in Deutschland beschäftigt waren (wir kommen aus Polen und sie wohnen eben da)…Ich jobbe auch nicht nebenbei...wie würde sich dann die Geschichte mit der Einkommensteuer darstellen?

Noch Einiges hinsichtlich der Wohnung – wenn ich die kaufe, erwerbe ich zugleich einen prozentualen Anteil am Gründstück, auf dem das Gebäude gelegen ist?

Ist jeder Eigentumswohnung in Eintrag im Kataster zugeordnet?

Bei allen Anzeigen bin ich mit dem sog. Wohngeld konfrontiert, das ich als Eigentümer an die jeweilige Verwaltung abzuführen habe…Ehrlich gesagt kann ich damit nichts anfangen – kann ich diesen Betrag dem Mieter in die Rechung einbeziehen?

Ich wäre dankbar für alle brauchbaren Hinweise

Danke im Voraus

Alle 26 Antworten
14.06.2007, 12:05 von dontpanic
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@jobo: Vielen Dank, ich fühle mich gebauchpinselt.

@johanni: Sehe ich genauso, ein Fachmann erspart evtl. negative Erfahrungen. Andererseits: "Der Mensch ist die Summe seiner Erfahrungen"

@swetlana: Das hört sich doch schon gut an. Die IR von ca. 500,- hört sich für mich etwas gering an. Aber das muss nicht schlimm sein. Eine Inst.Rücklage ist eben nur ein Sparstrumpf und wenn die Eigentümer lieber Sonderumlagen wünschen... Vielleicht ist auch gerade eine größere Sache gemacht worden. Googeln macht schlau! Googel einfach mal nach "Instandhaltungsrücklage".

Gruß,
dp
14.06.2007, 11:24 von Swetlana
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2 dontpanic:
vielen dank. wird der autor nicht bös wenn wir hier über mein fall diskutieren? hoffentlich nicht...

- Wohnungsbesichtigung
bereits erfolgt. gute eindruck. haus von aussen neu gemacht, in der wohnung muss noch einiges gemacht werden, aber nicht viel. und wenn mein mann nach mängel sucht - der findet. vielleicht nicht alles, aber viel mehr als ich
- ausführliches Gespräch mit dem akt. Mieter
ist geplant. ich weiss nur nicht, wie wir das machen konnten. wahrscheinlich werden wir die frau einfach anrufen und fragen, ob sie etwas zeit für uns hätte.
- WEG-Verwaltung (Künftige Sonderumlagen, Wohngeld, Inst.Rücklage, Eigentümerstruktur,...)
unterlagen sind angefordert, sind unterwegs.
- Außenbesichtigung (Zustand, Briefkästen --> Mieterstruktur, Leerstand, Schwarzes Brett --> Es erzählt Geschichten,...)
ich merke es
- Gespräche mit anderen Mietern die ich bei der Außenbesichtigung treffe
- Verkehrswertgutachten (Bei Zwangsversteigerungen)
gibt es nicht. reicht beleihungswert, was von der Bank ermittelt wird aus?
- Gespräch mit dem Zwangsverwalter (Bei Zwangsversteigerungen)
- Mietvertrag ansehen
- Teilungserklärung ansehen
- die letzten 3 ETV-Protokolle und WG-Abrechnungen, sowie den akt. Wirtschaftsplan
angefordert

noch folgendes: zwei häuser mit ca 50-60 wohnungen insgesamt. rücklage 2005: 12000 euro. z.zt. 26000. was wäre optimal bei der größe?
14.06.2007, 11:15 von Augenroll
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Einige Beiträge hier, die die "pro"-Seite vertreten lesen sich wie Werbebeiträge für Eigentumswohnungen. Das wundert mich nicht, denn in unserem Forum schreiben bekanntermaßen auch zahlreiche Wohnungseigentumverwalter und diese haben ja einen Ruf zu verlieren.

Darum: Holzauge sei wachsam, und nicht immer alles glauben!
14.06.2007, 11:15 von johanni
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Hallo dontpanic,

Zitat:
ich kann mich meinen Vorrednern glücklicherweise nicht anschließen. Ich habe bereits einige ETW und werde auch noch einige dazukaufen. Sicher gibt es manchmal Ärger, aber ich informiere mich vor dem Kauf intensiv mit dem Objekt.


Genau so solltes es sein, für einen " Profi" alles selbstverständlich.

Nur wie will ein "Neuling" denn prüfen etc., wenn er von der Materie gar nichts verstehst? Schon die Frage, was Wohngeld, wie will er denn die Abrechnungen , Protokolle für sich werten? Und dieses alles, bei Erwerb der 1. WE??

Natürlich ist es für einen " Profi" alles verständlich, er kann mit Ruhe seine Kaufentscheidung treffen. Aber warum fallen Kleinanleger mit Einzelobjekten in die wirtschafltichen Schwierigkeiten?

Ich finde es gut, dass sich Ratsuchende "wissend" machen wollen in einem Forum. Aber ein Forum kann niemals die Beratung vor Ort durch einen Fachmann ersetzen. Denn schließlich unterschreibt der Käufer, oftmals ohne Kenntnis der Folgen! Gerade der Kauf von älteren Wohnungen ist teilweise wie ein Lotteriespiel.

Ich wünsche Dir aber auf jeden Fall weiterhin so ein gutes "Händchen".

Johanni

14.06.2007, 11:02 von jaegermeister
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Ich habe vor Jahren eine ETW in einem 6Familienhaus gekauft. In diesem Hause wohnen 4 Eigentümer. 2 Wohnungen sind vermietet. Einmal im Jahr fahre ich zur Eigentümerversammlung und 2-3 mal im Jahr bekomme ich einen Anruf von einen Miteigentümer bz. irgendwelcher Kleinigkeiten. Sonst brauche ich mich um nichts kümmern. Ich bin sehr zufrieden damit wenn Eigentümer mit im Hause wohnen viele dinge regeln sich von ganz alleine. Sollte ich eine Whg kaufen dann nur wenn ein paar Eigentümer mit in dem Hause wohnen. Aber nur bis 8 einheiten. Es funktioniert halt besser bei der Gartenflege,Putzdienst, Schneedienst usw. die Eigentümer die im Hause wohnen kümmern sich um Kleinigkeiten selber, und es ist rundrum picobello.

MFG Werner Biermeyer
14.06.2007, 10:28 von Jobo
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Hallo dontpanic,
alleine Deine Ausführungen zeigen, dass du "Profi" bist. Bei der Anfrage von Swetlana (anderer Tread) habe ich da nicht den Eindruck. Zumal die Wohnung auch nicht in einer Boom Region zu liegen scheint.
Ansonnsten finde ich Deine Hinweise einen super Beitrag und diese zu beachten ein muß für den Wohnungskauf.
Jobo
14.06.2007, 10:12 von dontpanic
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Hallo swetlana,

ich kann mich meinen Vorrednern glücklicherweise nicht anschließen. Ich habe bereits einige ETW und werde auch noch einige dazukaufen. Sicher gibt es manchmal Ärger, aber ich informiere mich vor dem Kauf intensiv mit dem Objekt.
- Wohnungsbesichtigung
- ausführliches Gespräch mit dem akt. Mieter
- WEG-Verwaltung (Künftige Sonderumlagen, Wohngeld, Inst.Rücklage, Eigentümerstruktur,...)
- Außenbesichtigung (Zustand, Briefkästen --> Mieterstruktur, Leerstand, Schwarzes Brett --> Es erzählt Geschichten,...)
- Gespräche mit anderen Mietern die ich bei der Außenbesichtigung treffe
- Verkehrswertgutachten (Bei Zwangsversteigerungen)
- Gespräch mit dem Zwangsverwalter (Bei Zwangsversteigerungen)
- Mietvertrag ansehen
- Teilungserklärung ansehen
- die letzten 3 ETV-Protokolle und WG-Abrechnungen, sowie den akt. Wirtschaftsplan

Kein Objekt liegt weiter als 30 Minuten von meinem Wohnort entfernt!
Investition nur in wirtschaftlichen Boom-Regionen!
Bevölkerungsstruktur beachten. Am besten 2,5 Zimmer mit 60-70qm Wohnfläche!

Es gibt für mich momentan nichts besseres. Durch die Abschreibungen und dem Absetzten von Zinsen kann ich eine Menge Steuern sparen und im Alter habe ich ein schönes Vorsorgepolster.

Gruß,
dp

14.06.2007, 09:39 von Augenroll
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Hecke schrieb:
Zitat:
eines darf man bei einer eigentumswohnung nicht vergessen:

man kann nie richtig alleine wirtschaften.
wenn du dir einen wohnwagen kaufst der gehört dir, aber bei einer etw haben alle miteigentuemer immer irgendetwas zu melden.
ausserdem gibt es dann auch noch eigentuemerversammlungen auf denen du zwar ein mitsprachrecht hast, aber 50 % ausreichen um alles moegliche durchzusetzen.
und es gibt auch noch den nachteil, das du evtl. an solche typen wie augenroll geraetst, und die muss man ja nun wirklich nicht in seinem eigentum haben...oder ?

Da kann ich alle beruhigen, denn ich würde niemals (ob eigengenutzt oder vermietet) eine ETW kaufen. Aus dem Bekanntenkreis weiß ich bereits, wieviel Ärger und Fallstricke lauern. Ich habe ein Expose zu Hause über eine angebotene ETW, in deren Eigentümergemeinschaft und Hausverwaltung 950 Verfahren anhängig sind! Sie sollte auch "nur" 4000,- € kosten.

Man muss auch auf die Eigentümerstruktur achten. Nicht das eine Familie bzw. Firma 51% Anteile hat und die anderen Eigentümer gnadenlos dominiert. Das ist ja auch ein beliebtes "Geschäftsmodell".

Es gibt wahrlich bessere Anlagen und Hobbies.
14.06.2007, 09:29 von villaporta
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Ergänzend zu meinem letzten Posting möchte ich noch schreiben, dass ich die Angelegenheit durchaus anders beurteile, wenn eine Wohnung zur Eigennutzung gekauft werden soll.

Dann hat man wenigstens etwas von den "schönheitsentscheidungen", die auch von Hecke benannt wurden.

Viele Grüsse

Villaporta
14.06.2007, 09:12 von villaporta
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Hallo Swetlana,

Wie ich Dir schon früher geschrieben hatt und wie auch eben gepostet wurde kannst Du garnichts entscheiden, höchstens, dass Du mal das Zünglein an der Waage sein kannst.

Du bist einfach nur ein Miteigentümer, der die Entscheidungen mit vielleicht mit 5 % (von demnächst 70 %)beeinflussen kann.

Ich schliesse mich hecke an und rate von dem Kauf einer einzelnen Wohnung als Kapitalanlage dringend ab.

Viele Grüsse

Villaporta
14.06.2007, 08:51 von hecke
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@ swetlana,

bei einem unserer objekte ist die situation folgende:
9 parteien haus, wir haben dort 3 whg.en, es wohnen einige eigentuemer dort.
diese 4 eigentuemer, haben leider nichts besseres zu tun als "ihr" haus zu "verschönern".
das faengt z.b. bei einer briefkastenanlage an die seit jahren vorne im hausflur untergebracht war, nun aber nach der 50 % regelung (diese mehrheit benötigt die gemeinschaft nur) fuer teures geld um 2 meter nach draußen versetzt wurde.
dann wurde ein gartenhaus fuer die aufbewahrung der gelben saecke entfernt, weil dieses nicht mehr schick war (meinten die) ein neues wurde erichtet, und alle zahlen mit!!
dieses liste laesst sich ohne ende fortsetzen.....

kommt es dann zu wichtigen dingen wie z.b. dachsanierung, notwegerechte etc. kneifen sie den sch... ein und sind aus unkentniss und prinzip erstmal gegen alles.....

fuer mich sind diese eigentuemer bessere mieter!

ich wuerde mir nier wieder eine etw kaufen nur noch "ganze" häuser, und wenn ich mir die mieterrechte so anschaue muss man sich selbst das noch gut ueberlegen.

14.06.2007, 07:29 von Swetlana
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was gibt es zum beispiel für sachen, die ich dann eventuell bei eigentümerversammlung durchzusetzen muss?

bis jetzt fällt mir nichts ein, was es sein konnte. wer sagt aus erfahrung?
13.06.2007, 21:58 von hecke
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hallo,

eines darf man bei einer eigentumswohnung nicht vergessen:

man kann nie richtig alleine wirtschaften.
wenn du dir einen wohnwagen kaufst der gehört dir, aber bei einer etw haben alle miteigentuemer immer irgendetwas zu melden.
ausserdem gibt es dann auch noch eigentuemerversammlungen auf denen du zwar ein mitsprachrecht hast, aber 50 % ausreichen um alles moegliche durchzusetzen.
und es gibt auch noch den nachteil, das du evtl. an solche typen wie augenroll geraetst, und die muss man ja nun wirklich nicht in seinem eigentum haben...oder ?
13.06.2007, 21:35 von dontpanic
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Zitat:
Grunderwerbsteuer ist seit 01.01.2007 auf 4,5 % erhöht worden. Notar eher 1,5 als 1 %.
Siehe johanni und taxpert..!

Zitat:
Wenn Du die Wohnung kaufst uns selbst bewohnst kannst Du keine Abschreibungen geltend machen (jedenfalls in Dland), es hat dann keinerlei steuerliche Vorteile für DIch.
Stimmt, bei Eigennutzung entstehen natürlich keinerlei steuerliche Vorteile, was bei dem Einkommen eines Studenten wohl sowieso unrelevant wäre.

Gruß,
dp
13.06.2007, 19:51 von taxpert
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Seit 01.01.2007 haben die Länder, denen die GrESt zusteht, das Recht die GrESt in eigener Zuständigkeit zu erhöhen. Meines Wissens nach hat bisher nur Berlin davon Gebrauch gemacht und erhebt 4,5 % GrESt.

taxpert
13.06.2007, 19:49 von johanni
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Hallo,

noch eine Ergänzung zur Grunderwerbsteuer und Grundsteuer für alle Berliner:

Zitat:
Möglicherweise höhere Grunderwerbsteuer:
Die Föderalismusreform hat zur Folge, dass künftig nicht mehr der Bund, sondern das jeweilige Bundesland die Höhe der Grunderwerbsteuer bei einem Immobilienkauf bestimmt. Als erstes Bundesland hat Berlin angekündigt, künftig statt 3,5 nunmehr 4,5 Prozent des Kaufpreises zu verlangen. Zudem wird Berlin auch die regelmäßig anfallende Grundsteuer erhöhen - ein Posten, den in der Regel Mieter über die Betriebskosten zu zahlen haben. Es ist gut möglich, dass auch andere Bundesländer dem Beispiel Berlins folgen und die Steuersätze erhöhen.


Johanni
13.06.2007, 19:37 von johanni
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Hallo,

Zitat:
Grunderwerbsteuer:
Steuersatz [Bearbeiten]Gemäß § 11 GrEStG beträgt die Steuer 3,5 % der Bemessungsgrundlage (bis 1997 waren es noch 2 %); sie ist auf volle Euro nach unten abzurunden. Das Finanzamt kann im Einvernehmen mit dem Steuerpflichtigen von der genauen Ermittlung des Steuerbetrags absehen und die Steuer in einem Pauschbetrag festsetzen, wenn dadurch die Besteuerung vereinfacht und das steuerliche Ergebnis nicht wesentlich geändert wird.

Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Ab dem 1. Januar 2007 beträgt der Steuersatz in Berlin 4,5 %.


Johanni
13.06.2007, 19:31 von villaporta
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Hallo,

Grunderwerbsteuer ist seit 01.01.2007 auf 4,5 % erhöht worden. Notar eher 1,5 als 1 %.

Wenn Du die Wohnung kaufst uns selbst bewohnst kannst Du keine Abschreibungen geltend machen (jedenfalls in Dland), es hat dann keinerlei steuerliche Vorteile für DIch.

Viele Grüsse

Villaporta
13.06.2007, 19:21 von Mortinghale
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Zitat:
Eine weitere Besonderheit ergibt sich daraus, dass die Wohnung sozusagen auf meine Rechnung gekauft werden soll.


Je nach dem, um wieviel es da geht: mögliche Schenkungssteuer nicht vergessen.

13.06.2007, 19:08 von dontpanic
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Zitat:
Vor allem würde mich interessieren, wie hoch die Kosten sind, die vermutlich am Anfang anfallen (wie schaut es von der formellen Seite aus: Notarkosten, Grunderwerbsteuer…)
3,5% Grunderwebsteuer plus ca. 1% weitere Kosten (Notar, Grundbuch,...) Evtl. auch Courtage für einen Makler..?

Zitat:
Eine weitere Besonderheit ergibt sich daraus, dass die Wohnung sozusagen auf meine Rechnung gekauft werden soll. Ich studiere zur Zeit in Berlin, beziehe jedoch kein BAföG, da meine Eltern nie in Deutschland beschäftigt waren (wir kommen aus Polen und sie wohnen eben da)…Ich jobbe auch nicht nebenbei...wie würde sich dann die Geschichte mit der Einkommensteuer darstellen?
Anlage V

Zitat:
Noch Einiges hinsichtlich der Wohnung – wenn ich die kaufe, erwerbe ich zugleich einen prozentualen Anteil am Gründstück, auf dem das Gebäude gelegen ist?
Ja, bitte "Gemeinschaftseigentum", "Sondereigentum" und "Teilungserklärung" ausgoogeln.

Zitat:
Ist jeder Eigentumswohnung in Eintrag im Kataster zugeordnet?
Ja, aber du meinst wohl eher die Grundbuch-Eintragung.

Zitat:
Bei allen Anzeigen bin ich mit dem sog. Wohngeld konfrontiert, das ich als Eigentümer an die jeweilige Verwaltung abzuführen habe…Ehrlich gesagt kann ich damit nichts anfangen – kann ich diesen Betrag dem Mieter in die Rechung einbeziehen?
Bitte "Wohngeld" und "Hausgeld" ausgoogeln. Spez. "umlagefähig".

Gruß,
dp

13.06.2007, 16:36 von johanni
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Hallo Swetlana,

Zitat:
übrigens, für mögliche mietausfälle ist persönliche heimliche rücklage in höhe von 5000 gedacht. zu wenig
?

Bei einem Totalausfall der Miete und Arbeitslosigkeit wären die 5000( in denke Du meinst Euros) ideal für einen Neuanfang in Luxenburg. Dort bekommst Du ein Insolvenzverfahren in max. 1 Jahr abgewickelt und bist dann schuldenfrei!!!!!.

Johanni
13.06.2007, 16:35 von Augenroll
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Der "Vorwurf" der Naivität war keinesfalls beleidigend gemeint, sondern soll eher Ansporn sein, die Naivität abzulegen.

Rücklage sehe ich bei ca. 10 000,- €. Hier wurde ein Fall geschildert, der 50 000,-€ Verlust gebracht hat (Über den Wahrheitsgehalt wage ich aber nicht zu urteilen).

Vielleicht antworten ja noch ein paar WEG Spezialisten.
13.06.2007, 16:31 von Swetlana
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mit naivität war mit sicherheit auch (oder nur) ich gemeint. ihre Signatur ist mein lebensmotto. aber mit kalkulationen bin ich auch immer vorsichtig.

übrigens, für mögliche mietausfälle ist persönliche heimliche rücklage in höhe von 5000 gedacht. zu wenig?
13.06.2007, 16:17 von Augenroll
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Schön, dass die Naiven (mit Geld oder wenigstens mit geborgtem Geld) nie auszugehen scheinen, kurbelt die deutsche Wirtschaft an.

Aber trotzdem: Schauen Sie sich meine Signatur an, informieren Sie sich gut, lassen sich nicht blenden, versuchen Sie Ihr Glück und rechnen Sie schlimmstenfalls mit einem Totalverlust...
13.06.2007, 13:38 von Swetlana
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und ich habe mich gerade vorbereitet, hier aufmerksam zu lesen
13.06.2007, 13:31 von johanni
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Hallo,

schau mal u.a. aktuell unter Autorin Swetlana nach, da wurde schon sehr ausführlich berichtet und natürlich von weiteren Autoren in diesem Forum.

Johanni
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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Schreiben Sie uns!
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