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24.12.2007, 16:42 von PoseidonProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Heizung (Zimmertemperatur)
Hallo,
bei uns ist es im Moment sehr kalt minus 8 Grad. Nun habe ich das Problem obwohl Neue Heizung, neuen Brennwertkessel, daß die größeren Zimmer erst gegen Mittag sich bei 20 Grad einpendeln.
Denn Heizkessel habe ich auf 22 Grad, Nachtabsenkung bei 19 Grad eingestellt. Altbau
Meine Frage: Kann mein Mieter diesbezüglich eine Mietminderung geltend machen. Und in welcher Höhe oder Lage des Raumes muß die Zimmertemperatur vorhanden sein. Am Boden ist ja die Temp. niedriger wie an der Decke.

Alle 15 Antworten
02.01.2008, 18:50 von hausproblem
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Wenn es nicht warm wird, sollten Sie die Nachtabsenkung früher auhören lassen, z.b. die Heizung fährt um ca. 4:30H hoch.
Sie sollten auch die Vorlauftemperatur erhöhen, die Heizkörper sind wahrscheinlich nicht für Niedertemperaturkessel dimensioniert.
Falls ein Mieterwechsel in Zukunft vorliegt, empfiehlt es sich hinter dem Heizkörper eine Reflexionsfolie (im Baumarkt erhältlich) anzubringen, damit nicht zuerst das Mauerwerk aufgeheizt wird, sonder die Hitze direkt in den Raum reflektiert wird.

Spassbeiträge wie z.B. automatische Nachtabsenkung abstellen würde ich ignorieren a) Sie haben einen Aufpreis hierfür gezahlt b) bei manueller Schaltung wird die nächste Heizkostenabrechnung sehr hoch ausfallen, da die Anlage immer 100% fährt und schon laufen Ihre Mieter zum Mieterschutzbund und Sie sind der Dumme, da Sie die Wirtschaftlichkeit zum Nachteil der Mieter nicht beachtet haben.

(Haben wir neue Forentrolle ....Nachtabsenkung ausschalten...)
02.01.2008, 16:02 von nass01
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Habe auch wieder so einen Fall, der Mieter bemängelt,dass er Raum nicht Warm wird.
Zum Mieter gefahren und die Heimeier Thermostatventile standen auf Stellung 2.
Diese Stellung bedeutet 18°C im Raum und ist natürlich nicht ausreichen.
Messungen mit einem Laeserthermometer ergaben 18°C - 19°C was für die gute Qualität der Ventile spricht.
Habe versucht dem Mieter die Situation zu erklären und erklärt, dass er die Ventile auf 3 - 4 stellen muss um eine Temperatur von 20°C oder 21°C zu erhalten, ohne Erfolg.
Der Mieter meint früher( erst seit 1 Jahr erneuert ) hätten die Ventile immer auf 2 gestanden und er wolle die Ventile nicht höher stellen BASTA.
Habe mich mit dem Satz verabschiedet, da müsse er nun weiter frieren und ich könne nichts daran ändern.
Manche ältere Mieter können einen mit Ihrem Starrsinn zu Verzweifelung bringen.
02.01.2008, 15:15 von scientia
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Das Problem mit den rel. zu niedrigen Vorlauftemperaturen hatte ich auch und sass dann in Räumen mit modernen wenig Wasser enthaltenden Konvektoren rel. in der Kälte.
Meine Gusskörper, die ja länger auch Wärme abgeben arbeiteten dann besser mit, daher haben sich meine Mieter auch nicht beschwert.
Seitdem ich den Vorlauf wieder erhöht habe auf 60 Grad, gibts bei mir im Altbau keine Probleme mehr.
Zur Nachtabsenkung, hier ist auch immer die Zeit zu berücksichtigen 22- 6 Uhr oder 24 Uhr bis 5 Uhr morgens.
Sind mehr Berufstätige im Haus, die noch früh raus muessen?
Gruesse Scientia
01.01.2008, 16:43 von frischebrise
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Hallo,

allen einen guten Rutsch und warme Füße bei angenehmer Raumtemperatur.
29.12.2007, 16:06 von frischebrise
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Hallo,

@ Rita schrieb:
Zitat:
@frischebrise: Du scheinst mir ja sehr fit bzgl. Heizung/Steuerng - Kannst du dazu mal was sagen?
Unsere ermietete Heizanlage (BRÖTJE Kessel Minobloc ME16 mit Sparautomatic HR KS - hat nur einfachste Steuerung) haben wir vorgefunden mit Einstellung
- Kesseltemperatur-Minimalbegrenzung 38 Grad (Werkseinstellung)
- Vorlauftemperatur-Maximalbegrenzung 38,5 Grad
M.E. widersinnig - oder? (und kein Wunder, dass unsere Mietvorgänger meinten, es wird nicht richtig warm bzw. die Heizkörper müsste man immer auf höchste Stufe aufdrehen ...)



Sofern die Heizflächen in den Wohnungen ausreichend groß ausgelegt wurden, macht es durchaus Sinn die Vorlauftemperaturen zu senken.
Leider kann man dieses jedoch nicht Restriktionsfrei sagen. Bei Öl ist noch der Taupunkt zu beachten, obwohl die Öle immer schwefelärmer werden.
In deinem Fall wird durch den sehr kleinen Spread von 0,5° vom Einschaltpunkt zur max. Begrenzung zwar nur optisch die Differenz dargestellt.
Diese ist jedoch aufgrund der Nachheizung - je nach Heizfläche und Medium im Kessel - in der Praxis um die ca. 12 ° höher.
Das Fahren der Anlage z.B. zwischen 52° und 35° wirkt einer langen Auskühlphase sowohl des Kessels als auch des Fuchses entgegen.

Bei Last wird ein langes Laufen des Brenners begünstigt.

Wenn Mieter jedoch die Heizkörper abdrehen besteht die Gefahr, dass der Brenner taktet.

Aufgrund der niedrigen Vorlauftemperatur wird ein aufgeklärter Mieter dieses jedoch vermeiden, weil ein kontinuierliches Heizverhalten die Mieter davon eher abhält die Heizkörper völlig abzudrehen um Abkühlphasen innerhalb der Wohnung nicht aufkommen zu lassen.

28.12.2007, 12:40 von Rita
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@musti1000: ... und genau so ist es - die Mieter stellen die Thermostatventile runter und beschweren sich dann über kalte Füße weil die tagsüber ausgekühlten Räume ewig nicht richtig warm werden.
Wie gesagt habe ich das ja auch schon erlebt. Meine Mieter waren aber durchaus belehrbar: Schliesslich leben wir nicht mehr in der Steinzeit und die Heizungseinlage spart automatisch für sie, wenn sie sich mit ihrem Heizverhalten nicht gegen die neue Technik arbeiten. Natürlich könnte ich auf Wunsch die Heizungsgrundleistung/Vorlauf generell hochdrehen, dann würde es aber für ALLE im Haus teurer und ggfs. sollen mir das dann ALLE schriftlich geben. Ich glaube, dass letztlich nur wenige auf ihrer Unvernunft beharren, wenn man sie nur ein bischen aufklärt.

Im übrigen läuft eine Heizungsanlage dann am besten und günstigsten, wenn der Brenner praktisch durchläuft und keine Abkühlungsphasen entstehen
Sehe ich auch so - allerdings mit dem Zusatz: wenn die hergestellte Wärme auch abgenommen/verbraucht wird.

@frischebrise: Du scheinst mir ja sehr fit bzgl. Heizung/Steuerng - Kannst du dazu mal was sagen?
Unsere ermietete Heizanlage (BRÖTJE Kessel Minobloc ME16 mit Sparautomatic HR KS - hat nur einfachste Steuerung) haben wir vorgefunden mit Einstellung
- Kesseltemperatur-Minimalbegrenzung 38 Grad (Werkseinstellung)
- Vorlauftemperatur-Maximalbegrenzung 38,5 Grad
M.E. widersinnig - oder? (und kein Wunder, dass unsere Mietvorgänger meinten, es wird nicht richtig warm bzw. die Heizkörper müsste man immer auf höchste Stufe aufdrehen ...)

@Poseidon:
Ich habe mich zwar ein bischen eingearbeitet und an unserer ermieteten Heizungsanlage "herumgespielt". Seitdem verbrauchen wir im Durchschnitt jährlich nur 30% der Gasmenge, die unsere Mietvorgänger&wir zuvor verheizten. Dabei spielt aber sicher auch der persönlich gewünschte Wärmekomfort eine große Rolle.
Auch ist "unsere" Heizanlage an Schlichtheit kaum zu überbieten - trotz Bj 1999 - anscheinend hat unser VM mind. ca. 20 Jahre alte Restbestände aufgekauft/verbaut
Bei dir/neue Anlage/Steuerung gilt daher sicher wieder was ganz anderes ...

Ich finde diese Seiten sehr interessant und hilfreich:
http://www.heizungsbetrieb.de/de/index.html
http://www.heizungsbetrieb.de/de/Heizungfaqs.html
z.B. hier 28. Regelung einstellen
http://www.haustechnikdialog.de/forum.asp?forum=1

Häufige Brennerstarts sind ja m.E. eher ein Zeichen dafür, dass die Anlage auf "zuviel Wärmeproduktion" (in kurzer Zeit bzw. zu hohe Kessel-Mindesttemperatur) eingestellt ist - aufgrund welcher Parameter auch immer.
Dass es dabei trotzdem nicht ausreichend warm wird, muss an anderen Ursachen liegen.

Vielleicht mal mit den einfachsten Punkten anfangen:
- wo sitzt der Aussenfühler? (wenn der z.B. morgens von der Sonne beschienen wird, richtet sich die Steuerung eben danach ...)
- erfolgt die Steuerung der Heizleistung (auch) durch Last-Einfluss?
- überdimensionierte, zu schnell laufende Pumpe? seitdem ich unsere ungeregelte Heizungspumpe von max. auf min. gestellt habe, "heizen" die Heizkörper deutlich besser, obwohl der Brenner weniger leisten muss.
Also wie ich das sehe, gibt es doch eine Menge verschiedener Meinungen, ich selber halte auch nichts davon, komplett manuell zu fahren. Da hätte man ja die ganze automatische Regelung weglassen können. Was mich allerdings auch stört, das der Brenner meiner Meinung nach, viel zu oft einschaltet. aber da muß ich mich mal beim Heizungsfritze erkundigen der die Anlage eingebaut hat, ob das nicht effektiver möglich ist.

Es ist eine Viessman Anlage mit Vitotronic 300 Steuerung, der Heizkessel Vitaplus 300, Momentane Einstellung: Neigung 1:7, Niveau bei 3, beide habe ich hochgestellt, um eine höhere Raumtemperatur zu erreichen. Zimmertemperatur steht jetzt auf 22, Nachtabsenkung bei 19 Grad.
Vielleicht findet sich jemand unter den Forums-Teilnehmern der mir hierzu Tipps geben kann, den Kessel optimal einzustellen.
27.12.2007, 19:31 von Musti1000
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@frischebrise

... und genau so ist es - die Mieter stellen die Thermostatventile runter und beschweren sich dann über kalte Füße weil die tagsüber ausgekühlten Räume ewig nicht richtig warm werden.

Daher habe ich die Regelung abgeschaltet, fahre bei der derzeitigen Witterung die (Gas-) Heizungen mit 70 Grad Vorlauf und habe Ruhe.
27.12.2007, 17:55 von frischebrise
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Hallo,

nun, wenn wir einmal dabei sind, die Heizung etwas näher zu betrachten, werfe ich gleich noch folgendes mit in die Waagschaale.

Außensteuerfühlung:
Das zunehmende Sparverhalten der M. führt zu folgender falscher Verhaltensweise.
Vor Verlassen der Wohnung werden die Heizkörper heruntergedreht, und zwar stark.
Der Raum kühlt ab. Abends - nach Heimkehr - wird erst einmal voll aufgedreht.
Die Niedertemperatur geführten Anlangen husten aber der plötzlich angeforderten Wärmemenge etwas. Bei 30, 40 oder 50° im Vorlauf braucht man keine Mathematik studiert zu haben um einen kalten Abend zu prognostizieren.

Dann wird beim VM reklamiert.

Was macht die Technik:
Die nicht angeforderte Wärmemenge am Tag wird im Zwischenspeicher der Anlage als Reduktion verstanden und der Mittelwert von Außentemperatur und nicht angeforderte Wärmemenge des Tages in der Vorlauftemperatur berücksichtigt.

Die Folge:
Die Vorlauftemperatur wird reduziert und müßte von Hand nachjustiert werden.

Bliebe nur noch die Frage, warum Thermostatventile, hochkomplexe Außenfühlersteuerungen die Anschaffungskosten pushen, um nachher wieder von Hand zu fahren?
26.12.2007, 21:40 von nass01
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Aua solche Antwoten bringen Euch um Kopf und Kragen.
Laut Heizungsanlagenverordnung ist eine Außentemperatur-Regelung oder die Raumführung vorgeschrieben.
Also nix mit konstant auf 70°C.
Anlagen die in den 70-80 er Jahren erstellt wurden sind meist auf 70°C/90°C ausgelegt so ist die 70°C Regel schon hinfällig.

Der Mieter hat ein Anrecht auf 21°C im Wohnzimmer, 22°C im Bad und 20°C in den übrigen Räumen, dafür hat der Vermieter zu sorgen.
Das Problen ist, dass Neukesselanlage nicht auf die Auslegungstemperaturen eingestellt werden und damit nicht die erforderlichen Systemtemperaturen erreichen, der gegenteilige Fall ist ebenso gegeben.
Was aber häufiger der Fall ist, dass die Mieter im Sparverhalten die Thermostatventile nich weit genug aufdrehen und damit die Raumtemperaturen nicht erreicht werden.
Hier hilft nur ein Termin indem die Thermostatköpfe demontiert werden und nach ca. 4Std. eine Temperaturmessung erfolgt sollte der Raum danach die erforderliche Temperatur erreichen, liegt ein Fehlverhalten des Mieters vor.
Nach der Messung weden natürlich die Köpfe wieder montiert.
Das Vorgehen soll nur verhindern das die Mieter die Heizkörper mit den Ventilen manipulieren.
25.12.2007, 19:19 von frischebrise
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Hallo

@Musty, trotzdem, eine Vorlauftemperatur von 70° ist nun wirklich nicht erforderlich.
Wofür setzen Sie denn die Außenfühlersteuerung ab?
Selbst unterstellt, sie fahren als Energieträger Öl und brauchen 60° im Vorlauf um die Abgastemperatur über Taupunkt am Austritt zu halten.

Eine derartige überschüssige Energiemenge muß nicht hoch gefahren werden, zumal die Abkühlphase der Heizfläche dann entsprechend länger ist bis zum Einschaltpunkt und die Aufheizphasenvorteile kompensieren.

Wenn der Taupunkt kritisch ist, auf 60° reduzieren und die Außensteuerung arbeiten lassen.
Korrekturen dann über die Spreizung/Steilheit regulieren.
z.B. von 1.1 auf 1.2 = 2° Zimmertemperatur

Zur Ausgangsfrage @ Poseidon
Die niedrigen Vorläufe sind ja nur bei Gas als Energieträger zu realisieren. Aber eine allzu kritische Untertemperatur ist auch nicht ratsam, wenn es dem Mieter zu kalt ist.

Über die Folgen hat ja schon @ Rita ausführlich geschrieben.

Auch der saure Niederschlag kann auf dem Dach zu Beeinträchtigungen führen. Persönlich würde ich so spitz die Anlage nicht herunterdrosseln, dafür sind Thermostatventile da.
Weiterhin kann das Timelag bei Temperaturschwankungen dann zu Problemen führen, weil kein Wärmepuffer vorhanden ist.
25.12.2007, 10:28 von Musti1000
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Zitat:
ein vernünftiger Mittelweg zwischen Selbstschutz und Klimaschutz finden lassen, sodass nicht unnötig Energie/Kosten verschwendet werden ...


Also, das Thema Klimaschutz, das hier in Deutschland immer so hochgejubelt wird (ich denke da nur an die geplanten Umweltzonen, die nur mit Plakette befahren werden dürfen - und was ist außerhalb dieser Zonen?)kostet uns jede Menge Geld, bringt aber im internationalen Zusammenspiel gar nichts, wenn nicht Länder wie die USA, China usw. mitziehen.

Deutschland ist ein kleinster Punkt gegenüber allen anderen Ländern...

Darum sehe ich das mit der Energieverschwendung, wenn es denn überhaupt eine ist (manche Mieter möchten es auch nachts mollig warm haben - zumal sich der Lebensrhythmus zeitlich stark in die Nacht verschoben hat) als nicht beachtenswert.

Im übrigen läuft eine Heizungsanlage dann am besten und günstigsten, wenn der Brenner praktisch durchläuft und keine Abkühlungsphasen entstehen.

25.12.2007, 10:09 von Rita
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Zitat:
Kann mein Mieter diesbezüglich eine Mietminderung geltend machen.

Ja, wenn die Mindesttemperaturen, die der VM im Rahmen seiner Heizpflichten zu ermöglichen hat, nicht erreichbar sind.
Ggfs. kommt's auf den zutreffenden Gerichtsbezirk an, da es auch unterschiedliche Urteile gibt, die unterschiedliche Mindesttemperaturen vorschreiben.
Allgemein dürfte 20° die Untergrenze für Wohnräume sein.
z.B.
http://www.mieterverein-muenchen.de/mietrechtsthemen/mietrechtsfragen/heizpflicht.htm
http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps/h/1heizpflicht-vermieter.html

Zitat:
Und in welcher Höhe oder Lage des Raumes muß die Zimmertemperatur vorhanden sein. Am Boden ist ja die Temp. niedriger wie an der Decke.

Da sich mir das Problem noch nicht stellte, habe ich keine Ahnung, wo zu den ergangenen Urteilen (duch Gutachter?) gemessen wurde.
In einer Info von E. Trems (anscheinend für Mieterbund Berlin) steht z.B. "gemessen in der Raummitte in 1 m Höhe"
http://www.trems.de/mieterinfos/mai/urteil61.pdf
Das erscheint mir auch ein angemessener Messbereich, da 20-22° nach meinem Empfinden schon recht mollig warm sind und die Ecken/Fussboden immer ein paar Grad kühler sind.

Wenn die Mindesttemperaturen nicht erreicht werden können, wäre bzgl. Mietminderung m.E. auch das WARUM zu prüfen
- Dreht der Mieter die Heizung nachts/tags ("auf Arbeit") komplett ab? Das ist bei einer moderner Heizungssteuerung weder vorgesehen noch erforderlich > bei ausgekühlter Wohnung packt es eine auf Energieeinsparung ausgelegte moderne Heizung auch bei "Mieterprogramm" (erhöhter Komfort = erhöhte Kosten) natürlich nicht, innerhalb von einer Stunde die Wohnung auf mollig warme 22 Grad zu bringen.
- Ist die Heizungsanlage falsch eingestellt oder hat sie sogar eine zu geringe Grundleistung?

@Musti1000, scientia
Eure Einstellung teile ich überhaupt nicht

"70 Grad Vorlauf" - halte ich für viel zu hoch
"keine Nachtabsenkung" - Heizungsgrundwissen: bereitgestellte Heizenergie, die nicht abgenommen wird, kostet unnötig
Solche Einstellungen sollten nur noch bei schlechten baulichen Gegebenheiten und falsch ausgelegter/eingestellter Heizanlage nötig sein.
"Kosten zahlen eh die Mieter" > m.E. sollte sich trotzdem ein vernünftiger Mittelweg zwischen Selbstschutz und Klimaschutz finden lassen, sodass nicht unnötig Energie/Kosten verschwendet werden ...
Sehe ich genau wie Vorredner,

über die Thermostatventile können die Mieter das selber bestimmen, habe nur Nachtabsenkung von 24.00 bis 6.00 Uhr
frohes fest
scientia
24.12.2007, 16:49 von Musti1000
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Habe bei allen Heizkesseln in meinen Häusern die Nachtabsenkung (und die automatische Steuerung) ausgeschaltet! Manuell zur zeit auf 70 Grad Vorlauftemperatur eingestellt - und die hält der Kessel Tag und Nacht.

Die Mieter haben Thermostatventile und können sich Ihre persönliche Temperatur wählen.

Kosten zahlen eh die Mieter - und wenn die es warm haben wollen - bitte schön - kostet eben etwas mehr.

Bevor ich in das Problem von Mietminderungen wegen mangelnder Temperatur begebe...

Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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