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10.05.2007, 16:34 von JollyJumperProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Heizkostenverordnung
Habe folgende Frage zu Heizkostenverordnung.

Eine mit bekannte Person hat von seinen Eltern ein Häusle (Erbschaft) übernommen.
In diesem Haus werden entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung die Heizkosten nicht verbraushsbezogen abgerechnent sondern nach m² der Wohnungen !
Dies erfolgt im übriegen mit Billigung und Zustiimung der dort wohnenden Mieterschaft!
Dabei betone ich auch nochmal
1) Die Pflicht zu verbrauchsbezogenen Abrechnung ist bekannt!
2) Darüber hinaus auch die Möglichkeit der 15%-tigen Minderung der Heizkosten bei nicht verbrauchsbezogener Abrechnung.
3) Die Möglichkeit der Umlegung der Kosten für die Messgeräte/Verdunster auf die Mieter ebenfals!

Durch den Erbfall ist jetzt eine Wohnung in dem Gebäude vakant, die wieder vermietet werden soll!
Dabei wird es möglicherweise das Problem geben, dass die neuen Mieter nicht bereit sind bei dem Abweichen von der HK-Verordnung mitzugehen!
Ergo: Messgeräte müssen beschafft werden, Folgende Variante stehen zu Auswahl:

1) Messgeräte kaufen und mit 11% pro Jahr umlegen.
...wäre dem Vermieter aber zu Hohe Investition. Er möchte mieten

2) Also Messgeräte mieten und Kosten auf Mieter umlegen

Zitat:
Dazu steht in der Heizkostenverordnung steht ja nun folgendes
§ 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtig, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtung zu verlangen.


Dabei könnte ja folgende Situation eintreten
Gem. (2) Grundsückseigentümer will Geräte mieten! Mehrheit der Mieter sind die Kosten dafür zu hoch!
Welche Konsquenz leitet sich daraus ab???

I) Vermieter muss Erfassungsgeräte kaufen + 11 % als Modernisierung umlegen!
oder (könnte man das auch so interpretieren??)
II) Weiterhin keine verbrauchsabhängige Abrechnung sondern (wie früher) z.B. nach Wohnfläche, weil Mieter nicht bereit sind Kosten zu tragen!
Gibt es hierzu ev. eine gefestigte Rechtsprechung/Urteile?

Darüberhinaus
III) Die "Altmieter", die bisher von der geltenden Abrechnungspraxis nach m² voll überzeugt waren, haben die einen Anspruch darauf, dass alles beim alten bleibt (Stichwort: Gewohnheitsrecht)?

Gruß JollyJumper
Alle 8 Antworten
14.05.2007, 08:45 von Rita
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@JollyJumper
Zitat:
Das einzige was ich an dem Link http://www.bfw-gohl.de
etwas komisch/irreführend finde ist, das dort den Mietern gesagt wird, dass wenn die Mieter der Miete der Erfassungsgeräte widersprechen, diese von Vernieter gekauft werden und keine Umlage der kosten erfolgt!

Da hast du Recht - an den Satz dachte ich gar nicht mehr:
"Kauf ... Eine Umlage dieser Kosten erfolgt nicht."
Dieser Satz ist tatsächlich irreführend, da beim Kauf die Kosten gem. § 559 BGB mit 11% auf die Jahresmiete "umgelegt" werden können.
Den vorgeschlagenen Satz würde ich so auch nicht schreiben ...

@fw68: Dass ein auf 10 Jahre kalkulierter Vertrag nicht einfach vorzeitig kündbar ist, sehe ich nicht als "Knebelvertrag". Es ist völlig rechtmässig, üblich und m.E. auch gerecht, dass der Vertragspartner bei einer vorzeitigen Kündigung angemessen zu entschädigen ist (z.B. Leasing/Mietkauf, Darlehensvertrag usw.)
13.05.2007, 11:20 von Ulrich
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JollyJumper schrieb:

Zitat:
@ulrich
zu III. "Gewohnheitsrecht" kann keine entgegenstehende klare gesetzliche Regelung unterlaufen.
Würde ich ja auch so sehen !!!
Wenn ich aber sehe wie man sich als Vermieter immer öfter durch länger andauernde oder manchmal auch nur kurzfristige Duldung macher Sachverhalte diese als manifestirten Ist-Zustand zurechnen lassen muss, würde ich da trotzdem nicht drauf wetten!



Würde ich auch so sehen in allen Fällen, in denen der Gesetzgeber den Vertragsparteien einen Gestaltungsspielraum lässt, der z.B. durch stillschweigend eingefahrene Verfahrensweisen ausgefüllt wird. Bei der Heizkostenverordnung handelt es sich aber um zwingendes Recht (mit ein paar wenigen klar definierten Ausnahmen), die dereinst mal im übergeordneten volkswirtschaftlichen Interesse zur Einsparung von Primärenergie erlassen wurde.

Deshalb hat die HKVO den schönen § 2 mit dem Inhalt:

Zitat:
"Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von den eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor."


Rechtsgeschäftliche Bestimmung in diesem Sinne kann ein Mietvertrag, eine Verabredung oder eine stillschweigende Übereinkunft sein. Und gerade darauf kann man sich eben nicht berufen, das gilt natürlich für beide Seiten. Weil außer dem Kürzungsrecht des Mieters keiner weitergehenden Sanktionen angedroht sind, kann man eben nur nach dem Motto verfahren: "Wo kein Kläger, ist auch kein Richter". Das geht auch solange gut, bis ein Beteiligter nicht mehr mitspielt. Bei JollyJumper bzw. seinen Rechtvorgängern hat das ja nun immerhin schon ein Viertel-Jahrhundert so geklappt, denn die erste HKVO datiert von 1981.

Vom eigenständigen Erstellen der Abrechnungen würde ich auch aus verschiedenen Gründen, auf die ich jetzt nicht weiter eingehen möchte, die Finger lassen.

Die zitierte Musterformulierung der Firma BFW (sog. "ausführliche Mitteilung") finde ich auch nicht so prall. Die will wohl nur zum Ausdruck bringen, dass im Falle eines mehrheitlichen Widerspruchs gegen die Anmietung keine Umlage im Rahmen der Heizkostenabrechung erfolgt. Weiter oben schreibt die Firma aber selbst, dass diese Rechtsbelehrung nach überwiegender Auffassung gar nicht erforderlich ist.

Bei mehrheitlichem Widerspruch gegen die Anmietung und daher Anschaffung der Geräte durch den Vermieter gelten dann aber auch für die Ankündigung andere Fristen und Bestimmungen ( s. § 554 Abs. 3 BGB). I.d.R. kann man davon ausgehen, dass diese Variante für den Mieter gegenüber der Anmietung die etwas billigere ist.

Die Vermischung beider Ankündigungsvarianten in einem Schreiben mit allen Wenns und Abers versteht bis auf ein paar Wissende kein Mensch. Deshalb würde ich erstmal eine "einfache" Anmietungs-Ankündigung nach HKVO machen und nur im Falle des mehrheitlichen Widerspruchs die Ankündigung nach § 554,3 BGB nachschieben.
13.05.2007, 10:29 von JollyJumper
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@Rita
Danke für die informativen Links.
Das einzige was ich an dem Link http://www.bfw-gohl.de/faq/miete_erfassungsgeraete.htm
etwas komisch/irreführend finde ist, das dort den Mietern gesagt wird, dass wenn die Mieter der Miete der Erfassungsgeräte widersprechen, diese von Vernieter gekauft werden und keine Umlage der kosten erfolgt!

Zitat:
Gemäß § 4 Abs. 2 der Heizkostenverordnung können Sie meiner Absicht, die Erfassungsgeräte zu mieten, innerhalb eines Monats - ab Zugang dieses Schreibens bei Ihnen - widersprechen. Wenn die Mehrheit der Wohnungen meiner Absicht widerspricht, darf ich die Miete nicht umlegen. In diesem Fall werde ich Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip kaufen. Eine Umlage dieser Kosten erfolgt nicht.


Kein Hinweis auf die Möglichkeit die nur durch den Einbau der Geräte entstandenen Kosten mit 11% auf die Miete umzulegen.

@ulrich
zu III. "Gewohnheitsrecht" kann keine entgegenstehende klare gesetzliche Regelung unterlaufen.
Würde ich ja auch so sehen !!!
Wenn ich aber sehe wie man sich als Vermieter immer öfter durch länger andauernde oder manchmal auch nur kurzfristige Duldung macher Sachverhalte diese als manifestirten Ist-Zustand zurechnen lassen muss, würde ich da trotzdem nicht drauf wetten!

@fw68
Thema eigenständiges Erstellen der Heizkostenabrechnung
Die Kosten der Erfassung/Abrechnung der Heizkosten durch das eigenständige Erstellen der Abrechnung so gering wie möglich zu halten ist ja zunächst mal "löblich".

Unter diesem Aspekt könnte man ja auch diverse andere Arbeiten wie Gartenpflege, Winterliche Schneereiniegung, Hausreiniegung..... selbst ausführen!!! Vielleich kostengünstiger als bei fremdvergebener Ausführung vielleicht auch nicht. Dabei fängt es doch schon an. Wieviel Geld , wieviel Zeit ist angemesen anzusetzen für die Arbeit.
Dann die endlosen Diskussionen, verweigerten zahlungen, vielleicht Gerichtstermine.
Oder stellst Du diese Leitungen nicht in Rechnung?
Ich halte sehr wenig von einer derartigen Abwicklung.
Das hat dann auch nicht mit "Der Mieter muss es ja sowieso bezahlen" zu tun.
Wozu gibt es denn Dienstleistugsunternehmen!
Vergleichsangebote einholen, auswerten, vielleicht noch den Preis nachverhandeln.
Dann ist aber Schluss!!!
Als Kleinvermieter mit 7 WE und normalem Job fehlt dazu auch einfach die Zeit.

Gruß JollyJumper
Hallo Rita,

mit Knebelvetrag meine ich, dass m. W. vor Ablauf der 10 Jahre der Vertrag nicht gekündigt werden kann bzw. dass im Falle einer Kündigung trotzdem der Umsatzausfall der Ista zu ersetzen ist, äquivalent einem Leasingvertrag mit fester Laufzeit oder einem Bankkredit mit Vorfälligkeitsentschädigung. Von einem Sonderkündigungsrecht z. B. im Falle einer Preiserhöhung finde ich in den AGBs nichts.

Im konkreten Fall war es so, dass ich den Vertrag vom Voreigentümer übernommen habe, einen Preisvergleich habe ich nicht gemacht. Es war seinerzeit für mich die einfachste Lösung, bewusst durchkalkuliert habe ich es leider nicht.

Es kann mir als Vermieter ja letztendlich egal sein, da ich es nicht bezahlen muss, aber mittlerweile sehe ich es etwas anders.

Mal davon ausgehend, dass die Ista bei mir marktübliche Preise verlangt, wäre in meinem Fall der finanzielle Aufwand bei Kauf um ca. 75 Prozent niedriger als die 10-Jahres-Miete incl. aller Gebühren. Der Aufwand für eine Selbstablesung und -abrechnung ist dagegen verschwindend gering.

Was den Gerätedefekt und die Schuldfrage angeht: Wenn ein Zähler komplett ausfällt wird geschätzt, das kann ich nach den Vorgaben der HKV auch selbst machen. Hatte aber auch schon den Fall, dass ein Mieter einen abgelesenen Wert anzweifelte, weil er ihm einfach zu hoch vorkam. Seiner Meinung nach müsse das Gerät defekt sein. Also habe ich bei der Ista angerufen und um Überprüfung gebeten. Die Antwort war - wenig überraschend - dass im Falle eines tatsächlichen Defekts selbstverständlich ein kostenloser Austausch stattfindet, stellt sich aber heraus, dass das Gerät i. O. ist, müsse ich die Kosten selbst tragen. Habe dem Mieter dann nochmal ins Gewissen geredet und angedeutet, dass ich die Kosten ggf. ihm in Rechnung stelle und siehe da, der Wert war plötzlich doch in Ordnung.

Ich bin selbst auch Mieter und erlebe so manches Jahr meine Überraschungen. Termine werden angekündigt, der Ableser kommt aber nicht. Passt von meiner Seite aus ein Termin nicht, soll ich den Ersatztermin selbst zahlen (30 EUR), zwar nicht rechtens aber versucht wurde es trotzdem.

Aus diesen Erfahrungen und Überlegungen heraus bin ich für Kaufen und Selbstablesen.

Gruß
Frank
12.05.2007, 11:26 von Rita
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fw68 - du redest anscheinend von einem kombinierten Vertrag - d.h. Gerätemiete und Verbrauchsabrechnung.
Man kann durchaus auch nur die Geräte mieten und die Abrechnung selbst erstellen.
Bzw: Was meinst du mit "Knebelvertrag"?

Bei meinem Preisvergleich 2006 lagen bei dem Unternehmen, für das ich mich letztendlich entschieden habe, die Gesamtkosten "Mietgeräte" nur ganz geringfüg über den Gesamtkosten "Kaufgeräte" (Zeitraum: Wärmemengenzähler 5 Jahre wegen Eichfrist)

M.W. müssen auch die Heizkostenverteiler -obwohl diese nicht der Eichfrist unterliegen- nach 10 Jahren wegen Ablauf der Zulassungserteilung und z.B. praktisch rein für den Batterietausch ausgetauscht werden (ein einfacher Batterietausch ohne Gehäuse/Verblombungs-Beschädigung gar nicht möglich), da die Geräte jeweils nur für 10 Jahre eine Zulassung gem. § 5 HKV erhalten.
http://www.bfw-gohl.de/gesetze/hkvo_5.htm

Ich habe inzwischen alles auf "Miete" umgestellt, da nach meiner Erfahrung die Akzeptanz besser ist bzw. es ist schon sehr zeitaufwändig nach 5/10 Jahren einen Eichaustausch/Zulassungsfrist-Austausch und die dann eben etwas deutlichere Kostensteigerung zu erklären. Ausserdem muss bei einem Gerätedefekt dann nicht mehr die leidige Schuldfrage geklärt werden, falls der Eigentümer/Vermieter nicht auf den Kosten sitzenbleiben will.

Ein Musterbrief und Infos wegen Anmietung/Mieter findet sich z.B. hier:
http://www.bfw-gohl.de/faq/miete_erfassungsgeraete.htm
oder: "weder Mieter noch Eigentümer können wirksam das Eichgesetz umgehen"
http://www.bfw-gohl.de/faq/eichung.htm
Möchte die Aussagen von fw68 doppelt unterstreichen und bekräftigen.
10.05.2007, 19:39 von fw68
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Hallo,

ich möchte hier dringend zur Umstellung auf verbrauchsorientierte Abrechnung raten, egal was die "Altmieter" meinen.

Sparen wird immer beliebter/notwendiger und die Gefahr, dass sich der eine oder andere ungerecht behandelt fühlt ("Ich heize doch fast gar nicht, warum zahl ich für die Nachbarn mit?"), wächst mit der Zeit. Diejenigen, die wegen ihres Heizverhaltens Vorteile haben, werden sich sicherlich nicht beschweren, die anderen aber...

Zum Thema Mieten oder Kaufen:
Ich selbst habe auch so einen 10-Jahres-Knebelvertrag bei der Ista und lege das auf meine Mieter um. Habe mir seinerzeit nichts Schlimmes bei gedacht. Wenn ich aber heute nochmal entscheiden müsste, würde ich die Geräte kaufen.

Mieten geht m. W. nur in Verbindung mit einem sogenannten Servicevertrag. Letztendlich entfallen bei mir ca. ein Viertel der Kosten auf die Gerätemiete, der Rest sind Einrichtungsgebühren, Aufmassgebühren, Liegenschaftsgebühren, Nutzergebühren, Ablesegebühren, Benachrichtigungsgebühren, Anfahrtsgebühren, Nutzerwechselgebühren, Abrechnungsgebühren, usw. usw. usw. Und selbtverständlich werden die Preise fast jedes Jahr erhöht.

Über 10 Jahre gerechnet kommt da einiges zusammen. Natürlich zahlen es die Mieter, aber hier steckt einiges an Einsparpotential drin. Geräte kaufen, einen Fachmann das Aufmass machen lassen und dann einmal im Jahr selbst ablesen. Das ist wirtschaftlich, das senkt die Nebenkosten.

Soviel ich weiß, kostet ein elektronischer HKV pro Heizkörper ca. 20 EUR und bedarf i. d. R. keiner Wartung, Batterie hält im Normalfall 10 Jahre.
10.05.2007, 17:21 von Ulrich
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Sie haben schon alles richtig interpretiert.

zu I. Lehnt die Mehrheit der Mieter die Anmietung ab, kann der VM die Geräte kaufen und die Kosten mit 11 % umlegen. Nicht vergessen: Form- und fristgerechte Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB.

zu II. riskiert der VM immer den 15 % - Abzug von der Jahresheizkostenrechnung.

zu III. "Gewohnheitsrecht" kann keine entgegenstehende klare gesetzliche Regelung unterlaufen.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
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