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06.04.2006, 22:07 von horstjacobProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Heizkostenschlüssel
Mein Mieter sagt, das die angegebene Wohnfläche größer ist als die Tatsächliche. Könnte stimmen. Das Treppenhaus würde nicht zur Wohnfläche gehören. Stimmt auch. Bei der Errechnung des Heizkostenschlüssels habe ich die Daten des Bauamtes, bzw. der Baugenehmigung benutzt und nach diesen m2-Zahlen den Schlüssel für die 2 Wohnungen errechnet. Rechne ich nun das Treppenhaus der Mietwohnung heraus, komme ich an die Grenze von 10 %, d.h. eine Minderung wäre u.U. möglich.
Das Treppenhaus geht aber über 3 Etagen, d.h. ich müßte
doch dann in jeder Etage das Treppenhaus herausrechnen, wobei sich dann im Endefekt, der Heizkosten-Schlüssel nicht ändert.
Den HK-Schlüssel für die Mietwohnung 36% habe ich im Mietvertrag
festgeschrieben.
Die Größe der Wohnung steht nicht im Mietvertrag. Lediglich in der HK-Abrechnung habe ich - zwecks Durchsichtigkeit - die Daten angegeben. Wie seht Ihr die rechtliche Lage?
Alle 4 Antworten
09.04.2006, 10:48 von Rita
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Was "das Finanzamt rechnet" und was mietrechtlich zur Wohnfläche gehört sind 2 ganz verschiedene Paar Schuhe.
Zur Wohnfläche gehören jedoch grundsätzlich nicht - z.B. die Grundfläche von Treppen mit mehr als 3 Steigungen.

Dass mit einer Auslagerung auf ein Abrechnungsunternehmen alle Probleme gelöst sind, ist oft ein Trugschluss. Denn das Abrechnungsunternehmen kann auch nur dann korrekt abrechnen, wenn die vom VM zu "liefernden" Grunddaten/Umlageparameter auch korrekt sind. Genau das ist aber sehr oft nicht der Fall.

Nochmal zum Verständnis:
Sind eigengenutzte Wohnung und Mietwohnung quasi auf 2 verschiedene Gebäude(teile) verteilt, wobei die Mietwohnung ein eigenes Treppenhaus hat?
Oder warum sonst kommt (nur) bei der Mietwohnung das Treppenhaus ins Spiel?

Als Vermieter musst du für eine korrekte Heizkosten/Betriebskostenabrechnung beachten:
- Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächen-Verordnung)
- Verordnung zur Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskosten-Verordnung)
- Verordnung über Heizkosten-Abrechnung (Heizkosten-Verordnung)
Schau dir's am besten selbst mal an und prüfe deine vertragl. Vereinbarungen und deine BK-Abrechnung entsprechend ab.
==> http://www.steuernetz.de

Grundsätzlich bist du als Vermieter, der Heizkosten abzurechnen hat, an die Heizkosten-Verordnung gebunden.

Lediglich "bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt" erlaubt die HeizkV > gem. § 2 die Ausnahme, dass der VM rechtsgeschäftlich (= per Vertragsvereinbarung) eine von der HeizkV abweichende Vereinbarung mit dem Mieter treffen kann.

Wenn der Anteilsschlüssel 36/64% rechtswirksam vereinbart ist, kommt dein Mieter mit seinem Einwand nicht durch - es sei denn er könne beweisen, dass dieser Schlüssel in UNANGEMESSEN benachteiligt.
08.04.2006, 10:36 von mandi
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Als wir haben auch ein 2 Fam- Haus vermietet, in einer Wohnung wohnten wir früher selbst Abgerechnet werden die m2 ohne Treppenhaus. Wir haben von der Fa. Ista Heizkostenverteiler anbringen lassen. Kann ich dir nur wärmstens empfehlen, spart dir ne Menge Ärger. Haben nun in unserer Wohnung einen wirklich schlimmen Mieter, selbst der findet nichts zu bemängeln.
Mfg mandi
07.04.2006, 18:37 von horstjacob
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Kann meine HK-Abrechnung unkorrekt sein, wenn ich den vom
Finanzamt errechneten Schlüssel 36% Mietwohnung 64% eigengenutzte
Wohnung bei der HK-Abrechnung einsetze. (Zweifamilienhaus keine Wärmemesser) Keine Angabe von m2-Zahlen der Wohnfläche, an denen
man eine Minderheizfläche festmachen kann im Mitvertrag, sondern nur der HK-Schlüssel von 36%. Lediglich in der HK-Abrechnung - zwecks Transparenz - werden die vom Finanzamt aufgemessenen 90m² und meine 161 m2 genannt. Das Finanzamt hat die Treppenhäuser
mit in der Berechnung, die jetzt offenbar zu einer falschen HK-Abrechnung geführt haben. Wird das Treppenhaus in allen 3 Etagen herausgerechnet bleibt der Schlüssel bestehen. Wird das Treppenhaus nur in der Mietwohnung herausgerechnet, habe ich die
Arschkarte gezogen. Wer kann mir helfen?
07.04.2006, 00:06 von Wolf
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Hallo horstjacob,

das ganze klingt für mich noch etwas wirr. Will mal versuchen es etwas aufzuschlüsseln.

Du hast 2 Wohnungen, eine vermietet, eine selbst bewohnt. Das Treppenhaus geht aber über 3 Etagen. Keller, eventuell mit beheizten Räumen, oder gibt es noch eine leerstehende Mietwohnung?

Zitat:
Den HK-Schlüssel für die Mietwohnung 36% habe ich im Mietvertrag festgeschrieben.


Das bedeutet, die Heizkosten werden zu 64% über Verbrauch und zu 36% über Wohnfläche abgerechnet?

Was sagt denn dein Mieter noch. Hat er schriftlich der NK-Abrechnung widersprochen? Oder gar teilweise, unter Vorbehalt oder ganz bezahlt? Wenn ja, dann hast du wohl Pech und kannst strittige Punkte eventuell nicht abrechnen, der Mieter kann sogar eine Rückzahlung verlangen. Wenn nicht, dann kannst und solltest du die NK-Abrechnung noch korrigieren und eine neue, aber diesmal korrekte, ausstellen. Damit hättest du nochmal Glück gehabt.

Also immer dringend auf eine formal richtige NK-Abrechnung achten!
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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