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05.10.2004, 10:05 von StB_CharlyProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Heizkostenabrechnung
Wer kennt Sich aus, benötige Hilfe.
Ein Mehrfamilienhaus wurde bis zum letzten Jahr nicht gem. der Heizkostenverodnung abgerechnet. Da nur Eigentümer bis zu diesem Zeitpunkt im Objekt wohnten.
Nach Vermietung zweier Wohnungen (stehen im Eigentum des A) wurde eine Abrechnungsfirma beauftragt.
Inzwischen liegt die Abrechnung vor. Abrechnungsmaßstab sollte die beheizte Wohnfläche sein. Verteilungsschlüssel 70% nach Verbrauch und 30% nach Grundkosten beheizter Fläche.

Die Abrechnungsfirma teilte die Kosten für Heizung und Warmwasser richtigerweise auf. Nun möchte Eigentümer B die Verteilung der Warmwasserkosten nach Grundkosten (30%) nicht nach beheizter Wohn- und Nutzfläche (wie bei den Heizkosten geschehen), sondern lediglich nach beheizter Wohnfläche verteilen. Dadurch würde ein beheizter Kellerraum aus der Warmwasserabrechnung nach Grundkosten herausfallen. Ist dies möglich? Als Argument wird angeführt, es befinden sich keine Wasseranschlüsse im Keller.
Kann für die Verteilung der Grundkosten der Heizung (30%)die beheizte Wohn- und Nutzfläche herangezogen werden, während für die Verteilung der Warmwassergrundkosten (30%) nur die beheizte Wohnfläche Maßstab ist.
Meiner Meinung nach ist dies nicht sinnvoll.
Es handelt sich übrigens um eine verbundene Heizungsanlage.
Für jegliche Antwort bin ich dankbar.

Viele Grüsse,
ein gestresster Wohneigeigentümer und Verfechter des Alleineigentums.
Alle 17 Antworten
06.10.2004, 14:23 von Kleines Arschloch
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Mahlzeit Markus.

Kann es sein das wir ein kleeeeeeiiiiiiiin wenig aneinander vooooooooooooooorbei reden ?

Wie war die Frage von Charly noch??

Kann für die Verteilung der Grundkosten der Heizung (30%)die beheizte Wohn- und Nutzfläche herangezogen werden,

während für die Verteilung der Warmwassergrundkosten (30%) nur die beheizte Wohnfläche Maßstab ist.

Und wie war die Antwort darauf???

Die Teilungserklärung sagt garnichts aus, d.h. es gilt Gesetz.

wenn nicht, gilt der gesetzliche Verteilungsschlüssel (§ 16 Abs.2 WEG: Verteilung nach Miteigentumsanteilen).

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Wärmeschmarotzer?

Nur keinen Neid.

06.10.2004, 13:21 von markus
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@Kleines Arschloch

"Was ist wenn meine Wohnung direkt über dem Heizungsraum ist? Die wird dann ja zum Teil auf Gemeinschaftskosten geheizt, oder nicht?"

Genau - und deswegen darf man nach HKVO nicht alle Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen, sondern muß eben min. 30 nach qm umlegen, damit die "Wärme-Schmarotzer" doch irgendwie an den Kosten beteiligt werden.
05.10.2004, 17:01 von Kleines Arschloch
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Mahlzeit Markus

Wenn: tatsächlich "patt"

Wenn: nicht "patt"
dann: mehrheitlich beschließen als erstmalige Regelung.

(ich merke wieder an es gibt keine Mehrheitsverhältnisse):

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Was ist wenn meine Wohnung direkt über dem Heizungsraum ist? Die wird dann ja zum Teil auf Gemeinschaftskosten geheizt, oder nicht?
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wenn nicht, gilt der gesetzliche Verteilungsschlüssel (§ 16 Abs.2 WEG: Verteilung nach Miteigentumsanteilen).

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Kann ein Eigentümer die Bestelltung eines Verwalters verlangen auch ohne Zustimmung der anderen Eigentümer (ich merke wieder an es gibt keine Mehrheitsverhältnisse):

§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer



(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere.......bla bla

05.10.2004, 15:43 von markus
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Ich versuch's nochmal:
MFH mit 4 Einheiten.
Eigentumsrechtlich also mit einer Teilungserklärung aufgeteilt und SOndereigentum an einzelner WE samt Kellerabteil zugewiesen (oder handelt es sich um Bruchteilseigentum?)
Normalerweise ist in der Teilungserklärung auch das Stimmrecht geregelt: entweder nach 1000stel oder ein Stimme je WE. Und offenbar ist in der Teilungserklärung nichts zum Thema Kostenaufteilung der Heizkosten gesagt.
Wenn: tatsächlich "patt"
dann: einen amtlich anerkannten Gutachter oder Schiedsstelle anrufen, welche Regelung nun am gerechtesten ist und diese dann gemeinschaftlich beschließen. Einen Zwang lt. Gesetz zum Einbeziehen oder Nichteinbeziehen des Kellerraums gibt es nicht. Es gibt aber logische Argumente (siehe unten extra nochmal für Kleines Arschloch erläutert).
Wenn: nicht "patt"
dann: mehrheitlich beschließen als erstmalige Regelung.

@Kleines Arschloch
Heiz- und Warmwasser-Betriebsräume (also da wo der Kessel etc. drinsteht - bei einem 4-FamH wird wohl alles in einem Raum stehen ) sind gemeinhin deutlich wärmer als der umliegende Teil des Gebäudes. Warum wohl? Weil Kessel, Rohrleitungen, WW-Speicher in den Raum bzw. das Gebäude abstrahlen - deswegen Abstrahlungsverluste. Und diese Verluste haben alle zu tragen, deshalb ist es gerecht, die Grundkosten auch für die Warmwasserbereitung (und nicht nur für die Heizung) auf alle (z.B. nach qm Nutzfläche) aufzuteilen.

05.10.2004, 15:29 von Ein Dritter Gast
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Wo ist das Problem? Es gilt, wie bisher abgerechnet wurde. Da dürfte es seit 1966 ja wohl ein Verfahren geben. Wer etwas ändern will, muß das auf der Eigentümerversammlung beantragen. Und wenn sich dafür keine Mehrheit findet (Patt ist keine Mehrheit), dann ist der Antrag abgelehnt. Ende der Durchsage.
05.10.2004, 14:19 von StB_Charly
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Ich weiss nicht, entweder ich bin im falschen Film oder Ihr habt mich immer noch nicht verstanden.
Haus Baujahr 1966.
In den Vorjahren wurde nicht gesetzeskonform nicht nach Heizkostenverordnung abgerechnet. Hat auch niemanden interessiert, da nur Eigentümer das Gebäude (Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen, aber nur 3 Wohneinheiten nach WEG, für die 4. gibt es aber ohne Probleme eine Abgeschlossenheitsbesscheinigung, so dass eine Pattsituation u.E. vorliegt).
Im Vorjahr wurde eine Abrechnungsfirma mit der Abrechnung beauftragt. Danach so dachten wir wurde festgelegt, dass die beheizte Wohnfläche und Nutzfläche als Grundlage dienen sollte die Kosten für Heizung und Wasser zu verteilen (wohlgemerkt nur 30% der Kosten der Rest geht nach Verbrauch, hier herrscht auch weiterhin Einigkeit..
Eigentümer B (Miteigentumsanteil 5/10) möchte nicht, dass sein Kellerraum, der beheizt ist in die Verteilung der 30% Grundkosten nach Fläche für das Warmwasser mit einfließt, wohl aber in die Verteilung der Grundkosten für die Heizung.
Und jetzt, mit Euren Paragraphen kann ich leider nicht viel anfangen, da wir wohl keinen ordentlichen Beschluss gefasst haben, muss dies also nachgeholt werden. Und nun, wenn jeder Eigentümer auf seiner Position beharrt, was dann.
Kann ein Eigentümer die Bestelltung eines Verwalters verlangen auch ohne Zustimmung der anderen Eigentümer (ich merke wieder an es gibt keine Mehrheitsverhältnisse):
05.10.2004, 13:19 von Kleines Arschloch
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Mahlzeit Charly,

Die Teilungserklärung sagt garnichts aus, d.h. es gilt Gesetz.

Warum fragst du, wenn du die Antwort doch selber gibst?

05.10.2004, 13:04 von Z
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wie schon mal festgestellt, Ihr werdet ihn nicht zufriedenstellen
05.10.2004, 13:02 von Diega
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Mahlzeit.

Kostenverteilungsschlüssel ist der Schlüssel, nach dem die laufenden oder im besonderen Fall aufzubringenden Kosten von dem Verwalter im Wirtschaftsplan und in der Wohngeldabrechnung und ggf. bei einer Sonderumlage auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt werden. Der Kostenverteilungsschlüssel ist regelmäßig in der Teilungserklärung enthalten; wenn nicht, gilt der gesetzliche Verteilungsschlüssel (§ 16 Abs.2 WEG: Verteilung nach Miteigentumsanteilen). Der Verteilungsschlüssel ist grundsätzlich verbindlich, auch wenn er von dem einen oder anderen Wohnungseigentümer oder von dem Verwalter generell oder im Einzelfall als unbillig angesehen wird. Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist wegen seiner üblichen Verankerung in der Teilungserklärung grundsätzlich nur durch einstimmigen Beschluss oder durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich (OLG Düsseldorf Beschluss vom 2.6.2003). Ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels besteht nach der Rechtsprechung nur dann, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an dem geltenden Verteilungsschlüssel grob unbillig wäre und deshalb gegen Treu und Glauben verstoßen würde; dabei wird ein strenger Maßstab angelegt. Über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bestehen unterschiedliche Auffassungen (OLG Düsseldorf Beschluss vom 13.6.2001; KG Berlin Beschluss vom 10.3.2003); die Sache ist jetzt dem Bundesgerichtshof vorgelegt worden.
Landgericht

Gruss Dieter
05.10.2004, 13:01 von Kleines Arschloch
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MAHLZEIT,

Abstrahlungsverluste -hä

Die Kostenverteilung bestimmt sich grundsätzlich nach Gesetz (§ 16 Abs. 2 WEG),

§ 16.(1)

1. Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums.
2. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
(2)
Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

nach den Regelungen der Teilungserklärung

Nur in Ausnahmefällen kann nach § 242 BGB eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssel verlangt werden, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG oder einer anderen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bestimmten Kostenverteilung als grob unbillig und als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Miteigentumsanteile nicht sachgerecht festgelegt worden sind und die Miteigentumsanteile den Kostenverteilungsschlüssel bilden. Nicht jede Abweichung rechtfertigt bereits eine Berichtigung des Kostenverteilungsschlüssels. Vielmehr kann der Kostenverteilungsschlüssel nach § 242 BGB nur dann berichtigt werden, wenn der Kostenverteilungsschlüssel objektiv grob unbillig ist

und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft

Ein in der Gemeinschaftsordnung festgelegter Kostenverteilungsschlüssel kann, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht, selbst bei auf Dauer nicht fertiggestellten Wohnanlagen nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geändert werden. Der Anfechtung eines gleichwohl gefassten Mehrheitsbeschlusses durch einen Eigentümer kann nicht entgegen gehalten werden, daß der Anfechtende nach Treu und Glauben verpflichtet sei, einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zuzustimmen

05.10.2004, 13:00 von StB_Charly
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Ihr seid lustig. Bei der Eigentümerversammlung herrscht eine Pattsituation vor. Die Teilungserklärung sagt garnichts aus, d.h. es gilt Gesetz.
Gruss,
charly
05.10.2004, 12:34 von markus
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Als Argumentationshilfe für die Widersinnigkeit sollte meine o.a. Erläuterung der Abstrahlungsverluste ausreichen.
Ansonsten gilt, wie EDG ausgeführt hat: Eigentümerversammlung entscheidet über Schlüssel. Wenn Sie das Haus im Alleineigentum haben, brauchen Sie keine Versammlung, sondern legen ihn selbst fest.
05.10.2004, 12:11 von Ein Dritter Gast
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Zulässig ist erstmal alles, was in der HeizkostenV steht. Wie weit Sie das dann in Ihrem Haus anwenden können, dafür sollten Sie in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des Objekts schauen. Steht auch dort nichts (was eigentlich nicht passieren sollte), müssen Sie wohl die Eigentümerversammlung entscheiden lassen.
05.10.2004, 11:47 von StB_Charly
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Tja, das dachten wir auch. Wir haben den vermeintlichen Nachteil von 2 € unseres Miteigentümers auch bereits mit Verzicht auf Nebenkostenforderungen in Höhe von 6€ honoriert. Nichts desto trotz beharrt er auch die unterschiedlichen Flächen.
Wir finden dies jedoch total Hirnrissig und für die Mietparteien auch nicht einsichtig, wieso hier mit unterschiedlichn Flächen gerechnet wird.
Deshalb nochmals die Frage. Ist dies zulässig?

Gruss,
Charly
05.10.2004, 11:27 von Ein Dritter Gast
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Ziemlich viel Aufwand für 2 €. Aber ich bin mir sicher, die Eigentümerversammlung wird in der Lage sein sowas abzustimmen.
05.10.2004, 11:23 von StB_Charly
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Hallo Markus,
zunächst mal vielen Dank.
Hier etwas konkreter.
Das Haus ist mit elektronischen Heizkostenverteilern und Wasseruhren in jeder Wohnung ausgestattet, soweit gibt es auch kein Problem.
Das Problem bezieht sich auf den Verteilerschlüssel 70% nach Verbrauch und 30% nach Grundkosten.
Da der Verbrauch durch Messgeräte festgehalten wurde, gibt es auch hier keine Probleme.
Unsere Miteigentümer wollen jedoch für die Verteilung der restlichen 30% nach Grundkosten unterschiedliche Flächen für die Verteilung Heizung und Warmwasser zu Grunde legen.
D.h. für Heizung => Grundkostenverteilung nach beheitzter Wohn- und Nutzfläche (also mit Keller, da dieser ja beheizt ist)
für die Verteilung der Grundkosten nach Warmwasser soll aber nur die Wohnfläche bzw. beheitzte Wohnfläche (also ohne Keller) Maßstab sein.
Kurz gesagt unterschiedliche Flächen für die Verteilung der Grundkosten Heizung und Warmwasser.
P.s. wir reden hier über eine Differenz von 2€
05.10.2004, 11:12 von markus
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Wenn ich Sie richtig verstehe, handelt es sich nicht nur um ein reines Zweifamilienhaus, sondern ein Mehrfamilienhaus (> 2 Familien). Mindestens zwei Wohnungen sind vermietet. Heizkosten für leerstehende Wohneinheiten sind vom Eigentümer zu bezahlen.

Dann gilt zwingend die Heizkostenverordnung, mithin MÜSSEN Sie nach Verbrauch abrechnen, die dazu notwendigen Meßeinrichtungen (Verdunster, WMZ o.ä.) installieren und danach abrechnen. Ebenso müssen Sie die Warmwasserkosten getrennt erfassen und ermitteln (ersatzweise die 18%-Klausel anwenden).
Für die Verteilung der Grundkosten läßt die HKVo Wohn- oder Nutzfläche zu, der Schlüssel muß aber einheitlich für das ganze Haus angewendet werden und nicht etwa für eine Wohneinheit ein geänderter. Sie als Vermieter düfen den Schlüssel festlegen. Allerdings sind Sie für die Folgejahre daran gebunden und dürfen nur mit Zustimmung aller den Schlüssel ändern.
Wenn man es nur nach der Fläche sieht, würde man sicher nicht von vornherein den warmwasserlosen Kellerraum in die Verteilung der Grundkosten einbeziehen (Mietersicht). Vergegenwärtigt man sich aber, daß die Grundkosten Bereitschaftskosten sind (Zirkulationsverluste, Abstrahlung des Kessels in die Hauswände und damit "unerwünschte" Beheizung des Hauses etc.), dann erkennt man, daß sehr wohl die Nutzflächen - auch wenn sie keinen Warmwasseranschluß haben - richtigerweise mit in die Verteilung der Grundkosten mit einfließen müssen.

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