> zur Übersicht Forum
03.01.2007, 17:39 von Maik_ratlosProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Heizkostenabrechnung nach Verbrauch
Hallo liebes Forum!

Erst mal ein herzliches Dankeschön für alle Gedankenanstöße und fachlichen Ratschläge.

Prinzipiell muss man die Heiz- und Warmwasserkosten ja mindestens 30% (Grundkosten) nach der Wohnfläche und 70 % (Verbrauchskosten) nach dem erfassten Verbrauch abrechnen.

Ich habe gerade folgenden Beitrag gefunden, die

Ausnahmen:
In Einliegerwohnungen (Zweifamilienhaus, von denen eine Wohnung der Vermieter bewohnt) können sich Vermieter und Mieter darauf einigen, dass die Heizkostenverordnung nicht angewendet wird (§ 2 HeizkostenVO).

Deshalb meine Frage:

Wenn in einem 2-Familienhaus die zweite Wohnung von mir grundsätzlich nicht vermietet wird und ich selbst als Ferienwohnung benutze - kann ich dann die kompletten Heizkosten nach dem Verbrauch abrechnen? Dann wäre doch auch die Frage welche Fläche in die Abrechnung der Grundkosten miteinzubeziehen ist, hinfällig, oder ?!

Vielen Dank für eure Rückmeldung!
Alle 16 Antworten
15.01.2007, 21:57 von Taliesin
Profil ansehen
Was mich bei dieser Flächenberechnung immer noch unklar ist, nach welcher Fläche soll ich berechnen?
Nur die beheizten Räume?
Alle bewohnten Räume?
Was ist mit den Abstellräumen?
Wir haben hier einen Altbau, der in einigen Räumen keine Heizung hat oder z.B. auch Räume mit einer Elektroheizung.
Ich konnte bisher noch keine genaue Formel/berechnungsgrundlage finden

Gruß
Tali
04.01.2007, 01:03 von Rita
Profil ansehen
Ich vereinbare grundsätzlich nur noch, dass sowohl Strom für den Betrieb der Heizungsanlage/Umwälzpumpen als auch für Allgemeinbeleuchtung, Fernsehsignal-Empfangs-und Verteilanlage und für sonstigen Firlefanz als Heiznebenkosten umgelegt werden, weil die Beträge so gering sind, dass eine Aufdröselung a) für den Mieter nur unübersichtlich und b) für den Vermieter nicht vertretbarer Abrechnungsmehraufwand wäre, der zudem nur zu unerheblich anderen Abrechnungsergebnissen führen würde..

Ansonsten haben sich schon viele Gedanken gemacht über von den üblichen/bekannten/vorgeschriebenen Kostenverteilssschlüssel abweichende Modalitäten.

Früher oder später wird irgendein Mieter immer ein Haar an der Suppe finden, sodass der Vermieter schliesslich zum normalen, anerkannten zurückkehrt und einsieht, dass zuviele Gerechtigkeitsgedanken nur unnütze Zeitvergeudung sind (und manchmal falsch - vom Ansatz/vom Ergebnis/vom rechtlich möglichen).

> M.E. müsste erst noch ein Gericht entscheiden, inwieweit eine Ferienwohnung des Vermieters zu einer Mietwohnung "im vom Vermieter selbstbewohnten Haus mit max. 2 Wohnungen" führt.
> D.h. inwieweit eine (i.Ü. erst noch rechtswirksam zu treffende) zivilrechtliche Vereinbarung über abweichende %-Anteile rechtswirksam wäre.

Zitat:
D.h. aber wirklich nicht, dass ein hoher verbrauchsabhängiger Anteil nicht ungerecht ist - sondern vielmehr gerechter -

Das sehe ich ganz anders - hängt aber wohl vom jeweiligen Einzelfall - von Lage-Vor-/Nachteilen ab
z.B. bei 3-Fam.-Wohnhaus (Wohnungen = EG-OG-DG) führt "100% nach Verbrauch" zu einer erheblichen Begünstigung von Wohnung-OG und zu einer ganz erheblichen Benachteiligung von Wohnung-DG

Alles geht solange gut, bis ein Mieter die Abrechnung wirklich nachprüft oder nachprüfen lässt ...
Dann kommt's halt drauf an, ob/wer womöglich Vor-/Nachteile erleidet (begünstigt darf der Mieter immer sein - aber ja bloß niemals benachteiligt).

03.01.2007, 18:56 von ChristophL
Profil ansehen
Ich habe bis jetzt auch immer 5% für den Betriebsstrom abgerechnet. Ich habe mir vor kurzen aber einen extra Zähler für die Heizung einbauen lassen und siehe da, aus 5% werden locker 8%.

Gruß Christoph
03.01.2007, 18:54 von MarieP
Profil ansehen
Hallo

Zitat:
Ist es in Ordnung, wenn ich für den Betriebsstrom 5 % des Wertes des verbrauchten Heizöls ansetze ?



Wird das Warmwasser über die Heizung erwärmt?

Abgerechnet werden darf nur der tatsächlich entstandene Betriebsstrom. Wenn nun kein separater Stromzähler dafür vorhanden ist, ergeben sich zwei Möglichkeiten für die annäherungsweise Verbrauchsermittlung.

Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte, multipliziert mit der 24stündigen Laufzeit je Tag, multipliziert mit der Anzahl der Heiztage, multipliziert mit dem Strompreis je KWh.

Beispiel:
0,25 kWh x 24 h x 150 Tage x 0,25 EUR / kW = 225,00 EUR oder:

0,35 kWh x 24 h x 170 Tage x 0,30 EUR / kW = 428,40 EUR.

Zum anderen können Erfahrungswerte herangezogen werden, wonach die Kosten des Betriebsstroms zwischen 3 und 6 % der Brennstoffkosten betragen. Sie sollten in der Regel nicht mehr als 5 % der Brennstoffkosten betragen.

Generell ist eine Erfassung durch einen Stromzähler der Schätzung oder einem prozentualen Anteil vorzuziehen. Der Strompreis hängt ja nicht prozentua) mit dem Ölpreis/Gaspreis zusammen.


Weicht der Anteil des Betriebsstroms nach oben erheblich von den Standardwerten 3 bis 6 % ab, sollte der Abrechnung unbedingt eine detaillierte Begründung beigelegt werden, weshalb sich ein so höherer Anteil ergibt. Das gilt insbesondere, wenn der Stromverbrauch geschätzt wurde. Hier sollten in der Begründung auch die Schätzgrundlagen ausführlich genannt werden.
03.01.2007, 18:40 von MarieP
Profil ansehen
Hallo frischebrise

Zitat:
der Gesetzgeber und die Rechtsprechung weiß sehr wohl, dass die Umlage nach 50/50 oder 70/30 alles andere als gerecht ist.
Dem VM soll die Verteilung über mehrere Parameter aus Vereinfachungsgründen nicht zugemutet werden.



Die Heizkostenverordnung ist doch nicht in Kraft getreten um irgendwas gerecht zu machen. Genausowenig die Pflicht zur Ausstattung mit Thermostatventilen.

Zitat:
Dem VM soll die Verteilung über mehrere Parameter aus Vereinfachungsgründen nicht zugemutet werden.



Nette Darstellung - es ging hier lediglich um Energiesparung und nicht was dem VM zugemutet werden kann.

Zitat:
D.h. aber wirklich nicht, dass ein hoher verbrauchsabhängiger Anteil nicht ungerecht ist - sondern vielmehr gerechter -
Siehe auch § 556a Absatz 2 BGG
§ 556a Abs. 1 BGB Satz gilt nur dort, wo nichts vereinbart wurde.
Dann ist er natürlich rechtlich abgesichert.



Ich hoffe du findest dafür den Richter der das genauso sieht.

Nach knappt 20 Jahren Heizkostenabrechnung, würd ich mich auf den Vorschlag als Vermieter nur einlassen, wenn der Mieter dies ausdrücklich wünscht und das würd ich noch beglaubigen lassen.

Zur Info - bei Ferienwohnungen oder dort wo welche in einem MFH vorhanden sind, werden die Kosten überwiegend 50/50 umgelegt.
03.01.2007, 18:37 von Maik_ratlos
Profil ansehen
Ich hätte noch eine Frage:

Ist es in Ordnung, wenn ich für den Betriebsstrom 5 % des Wertes des verbrauchten Heizöls ansetze ?

Vielen Dank @ Marie und @ frischebrise

Wenn die Kosten der Wartung usw. nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden dürfen, dann ist es m.E. das Einfachste an der 30%/70%-Regelung festzuhalten.
03.01.2007, 18:25 von frischebrise
Profil ansehen
Hallo @ MarieP
der Gesetzgeber und die Rechtsprechung weiß sehr wohl, dass die Umlage nach 50/50 oder 70/30 alles andere als gerecht ist.
Dem VM soll die Verteilung über mehrere Parameter aus Vereinfachungsgründen nicht zugemutet werden.

D.h. aber wirklich nicht, dass ein hoher verbrauchsabhängiger Anteil nicht ungerecht ist - sondern vielmehr gerechter -
Siehe auch § 556a Absatz 2 BGG
§ 556a Abs. 1 BGB Satz gilt nur dort, wo nichts vereinbart wurde.
Dann ist er natürlich rechtlich abgesichert.
03.01.2007, 18:19 von Maik_ratlos
Profil ansehen
Liebe MarieP,

genau das ist mein Ansinnen - wollte nur die Möglichkeiten abklären und dabei waren Sie mir eine ganz große Hilfe !!

Vielen Dank !!!


03.01.2007, 18:17 von frischebrise
Profil ansehen
Ja @ Maik,
folgende Vorgehensweise ist ein "MUß?
Wenn in einem bestehendem Mietvertrag eine andere Regelung vorgesehen war, ist der Mieter umfassend zu informieren.
Die Abweichung in einem 2 Zeiler festzulegen und dem MV vom Mieter unterschrieben, beizufügen.

Die Zeiten hatte ich schon mitgeteilt.

Folgendes sei noch anzumerken:
In einer Umlage nach qm befinden sich auch Fixkostenanteile zur Betriebsbereitstellung Z. B. Messung, Wartung, Verluste usw.
Diese würden mit einer 100% igen Verbrauchszuweisung nicht berücksichtigt und würden dann separat noch verteilt werden müssen.
03.01.2007, 18:10 von MarieP
Profil ansehen
Hallo

Zitat:
wie gehe ich vor, wenn ich es im Mietvertrag nicht vereinbart habe und nachträglich 100 % nach Verbrauch abrechnen möchte ?
Muss der Mieter damit einverstanden sein ?



sorry, aber kopfschüttel.
100% Verbrauch, wie soll das in deinem Fall rechtlich gehen.
Evtl. über das schriftliche Einverständnis deines Mieters, aber rechtlich abgesichert ist das nicht.
Man kann seine Probleme auch selbst vorprogrammieren.

Warum nicht korrekt?
Soviel Aufwand ist das nicht.
03.01.2007, 18:05 von Maik_ratlos
Profil ansehen
Vielen Dank für den Hinweis @ frischebrise,

hast recht - hätte ich zum vorangehenden Tread gleich dazu schreiben können - dachte aber, dass es zu sehr verwirrt;

zum anderen vielen Dank für den Hinweis auf § 10 HeizkostenVO - wie gehe ich vor, wenn ich es im Mietvertrag nicht vereinbart habe und nachträglich 100 % nach Verbrauch abrechnen möchte ?
Muss der Mieter damit einverstanden sein ?

03.01.2007, 18:05 von MarieP
Profil ansehen
@ Frischebrise

Zitat:
§ 10 der Heiz.VO. läßt im Interesse eines möglichst hohen Energieeinsparanreiz auch höhere verbrauchsabhängige Kostenanteile als 70% zu.



absolute Ausnahmen, hier ist Vorsicht geboten um im Problemfall nicht auf verlorenen Posten zu stehen.
03.01.2007, 18:00 von frischebrise
Profil ansehen
Hallo @ Maik,
hättest ja im vorherigen Tread die Fakten gleich an einem Stück sagen können.
§ 10 der Heiz.VO. läßt im Interesse eines möglichst hohen Energieeinsparanreiz auch höhere verbrauchsabhängige Kostenanteile als 70% zu.
Diese müssen Individual mit den Mietern oder Mieter vereinbart werden.
Und zwar vor Beginn der Abrechnungsperiode.
03.01.2007, 17:59 von MarieP
Profil ansehen
Hallo

Nein - entweder du nimmst die angefallenen Kosten bei einem 2 FH in dem du eine Whg selbst nutzt und legst sie nach Quadratmeter um oder du hälst dich an die Heizkostenverordnung.
03.01.2007, 17:55 von Maik_ratlos
Profil ansehen
Nein ich meine, dass ich die gesamten Heizkosten nach dem tatsächlich erfassten Verbrauch abrechne und überhaupt nicht nach qm !
03.01.2007, 17:50 von MarieP
Profil ansehen
Hallo

Zitat:
kann ich dann die kompletten Heizkosten nach dem Verbrauch abrechnen?


Du meist nach Quadratmetern, oder?

Grundsätzlich um Problemen weit möglichst aus dem Weg zu gehen, würd ich nach der Heizkostenverordnung abrechnen.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter