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30.11.2005, 19:45 von hausfeeProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|heizkosten
Hallo liebe Forumsteilnehmer.

Ich habe folgendes Problem. Ich vermiete seit Anfang September 2004 erstmals meine Dachgeschosswohnung. Jetzt wollte ich die Betriebskostenabrechnung machen und komme da leider nicht weiter.

Ich heize mit Heizöl. Anfang 2004 habe ich den Heizöltank auffüllen lassen. Ich weiß allerdings momentan nicht wie der aktuelle Stand ist. Da ich nur einen Wärmemengenzähler habe und der mir nur kWh anzeigt, weiß ich ja nicht, wieviel Liter Öl das entspricht. Wie kann ich das ausrechnen?

Die Kosten für die Warmwasseraufbereitung habe ich anhand der Formel aus §9 Abs. 2 HeizKV errechnet.
Könnt ihr mir vielleicht weiterhelfen.

Außerdem mache ich alles was ums Haus ist selber (Rasen mähen, Reparaturen, Winterdienst, etc.) Kann ich da irgendwie ne Pauschale ansetzen für Hauswartkosten oder Kosten der Pflege der Außenanlagen? Wenn ja, wonach richte ich mich da am besten?

Ich hoffe, jemand kann mir bei diesem Problem weiterhelfen. Ich weiß sonst nicht, wen ich da fragen kann.
Vielen Dank schon erst mal.
Alle 11 Antworten
13.12.2005, 16:59 von hausfee
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Hallo Leute,

also nur noch mal vielen Dank an euch. Ich hab die Abrechnung jetzt fertig und ihr habt mir dabei wirklich sehr geholfen. Wünsche euch ein schönes Weihnachtsfest und alles Gute fürs neue Jahr.

Liebe Grüße, eure Hausfee
08.12.2005, 11:19 von Tanja
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Hallo V-heini,

da bin ich doch froh, daß ich weder Öli noch Gasi bin, sondern nur Uhu.

Tanja
08.12.2005, 10:50 von Vermieterheini1
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04.12.2005, 14:40 von volker
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Hallo hausfee,

aus den Werten der Wärmemengenzähler kann nicht auf den Ölstand zum Jahresende 2004 zurück gerechnet werden.

Eine Möglichkeit besteht in der Form, dass der derzeitige Stand des Öltanks in Relation zum Verbrauch nach den Wärmemengenzählern für 2004 und 2005 bis zum Zeitpunkt des Ablesens des Ölstandes gesetzt wird.

Zitat:
Beispiel:

Beide Wärmemengenzähler 2004 10000 kWh. 2005 bis heute 15000 kWh. Öltank über 10000 Liter (voll gefüllt Anfang 2004). Heutiger Stand 4000 Liter.

Ergibt 6000 Liter Verbrauch für 2004 bis heute. In der Zeit laut Wärmemengenzähler 25000 kWh. Also je kWh 0,24 Liter Öl.

Bei 10000 kWh also 2400 Liter und bei 15000 kWh also 3600 Liter. Ergibt zusammen wieder die ursprünglichen 6000 Liter.

Bei einem Anfangsbestand von 10000 Litern betrug der Endbestand 2004 also 7600 Liter. Dieses wäre gleichzeitig der Anfangsbestand für 2005.

Das Beispiel soll nur die Berechnungsweise verdeutlichen. Deshalb nicht gleich mitteilen, dass die Heizwerte höher sind.

Der so errechnete Verbrauch für 2004 wird in Relation der kWh-Werte der Wärmemengenzähler auf die beiden Wohnungen verteilt. Die unterschiedliche Nutzungszeit ist dann nur noch hinsichtlich der Grundkosten nach der Heizkostenverordnung (mit den vertraglich vereinbarten Prozentwerten) zu berücksichtigen.

Und nicht vergessen: den Ölstand am Jahresende 2005 ablesen.
04.12.2005, 11:02 von hausfee
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Also momentan sind nur zwei Wohnungen in meinem Haus. Eine bewohne ich mit meiner Familie und die Dachwohnung ist vermietet. Früher hat noch meine Oma mit im Haus gewohnt, aber das war, bevor die Familie in die Dachwohnung eingezogen ist.

Und als die eingezogen sind, habe ich auch eine Zwischenablesung gemacht. Jeder hat seinen eigenen Wärmemengenzähler. Ich weiß also wieviel kWh die Familie in den vier Monaten verbraucht hat. Aber die Frage ist: WIE RECHNE ICH DIE KWH IN LITER UM, UM DIE HEIZÖLKOSTEN ANSETZEN ZU KÖNNEN.

Das ist das eigentliche Problem. Ich weiß nicht wieviel kWh wieviel Litern entspricht. Sonst hab ich soweit ja alles ausrechnen können. Nur das ist halt noch offen.

Vielen Dank erst mal, aber vielleicht habt ihr zu diesem Problem noch nen Tipp. Ich wäre euch echt megamäßig dankbar.

Bis dahin... liebe Grüße
03.12.2005, 08:46 von Rita
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Hallo Hausfee

eigentlich wollte ich dich vorher ja noch was fragen, das habe ich dann aber im Eifer des Gefechtes völlig vergessen - glücklicherweise hat mit Diega darauf aufmerksam gemacht.

In § 2 der HeizkV ist folgende Ausnahme geregelt:
Zitat:
§ 2 Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.


Deine Frage klingt danach, als ob das hier bei dir zutreffen könnte.
Wenn dem so ist, könntest du also mit deinem Mieter vereinbaren, dass abweichend von der HeizkV z.B. einfach nur nach Wohnfläche abgerechnet wird.

Dazu noch einen Link - auf der Seite stehen nicht nur Gesetze/Verordnungen, sondern auch Erläuterungen dazu:
http://www.bfw-gohl.de/gesetze/hkvo_2.htm

zu § 2 steht hier: -----------------------------------------------------------------------

Dies bedeutet, dass die Heizkostenverordnung für alle Arten der Verteilung von Heiz- und Warmwasserenergie gelten soll.

Falls in bereits bestehenden Verträgen anderslautende Regelungen enthalten sind, werden diese durch die Heizkostenverordnung zwar nicht aufgehoben, jedoch hat die Heizkostenverordnung ein stärkeres Gewicht und muss beachtet werden.

Der Gebäudeeigentümer muss also auf Verlangen nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abrechnen. Es bleibt der Parteien jedoch freigestellt, weiterhin nach den "privaten" Regelungen abzurechnen - so lange alle Parteien damit einverstanden sind.

Wenn auch nur eine einzige Partei die Abrechnung nach Verbrauch gemäß der Heizkostenverordnung verlangt, muss entsprechend umgestellt werden. Der betreffende Nutzer kann dies auch durch Klage erzwingen.

Ausnahmen
Als Ausnahme gilt, dass dann nicht nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abgerechnet werden muss, wenn es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in welchem der Vermieter (oder eine Ihm gleichgestellte Person) selbst wohnt.

Der Mieter einer solchen Wohnung kann daher nicht verlangen dass nach Verbrauch abgerechnet werden muss.

Hintergrund dieser Ausnahme ist, dass der Vermieter aufgrund der Nähe zu seinem Mieter den sinnvollen Umgang mit Heiz- und Warmwasserenergie besser kontrollieren und gegebenenfalls beeinflussen kann.

Diese Möglichkeit der Beeinflussung ist in der Praxis eher fraglich. Es kommt hierbei auf die Einsicht des Mieters an. Einen wie auch immer gearteten Zwang für den Mieter gibt es zumindest aus rechtlicher Sicht nicht.

------------------------------------------------------------------------------------------------
02.12.2005, 20:21 von Rita
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Verstehe ich das richtig:
Ihr habt nur einen Wärmemengenzähler = für die vermietete Wohnung installiert?
Und darüber willst du dann von den Gesamtkosten "ausscheiden" welcher Anteil auf die Mietwohnung entfällt?
Gem. Heizkostenverordnung ist das so nicht erlaubt -> beide Wohnungen müssten einen Zähler haben.
Da hier die selbstgenutzte Wohnung nicht gemessen wird und damit Ihr selbst die Benachteiligten seid, sollte ein vernünftiger Mieter froh drum sein. -> Der Wärmemengenzähler misst ja nur, das, was in der Mietwohnung ankommt und nicht den wirklich Energieverbrauch (= inkl. Umsetzung Brennstoff in Wärme und Leitungsverluste).

Grundsätzlich musst du zunächst die Gesamtkosten des Abrechnungsjahres ermitteln und danach verteilen.

Auch bei der Kostenaufteilung ist die Heizkostenverordnung zu beachten:
- Zunächst sind da mind. 30% max. 50% der Gesamtkosten als "Grundkosten" nach der anteiligen Wohnfläche zu verteilen.

- Lediglich der Rest = "Verbrauchsanteil" ist dann nach dem gemessenen Verbrauch zu verteilen.

Und jetzt zu deinem Spezialfall:
Wenn beim Einzug der Mieter keine Zwischenablesung des Wärmemengenzählers erfolgte bzw. von diesem nicht verlangt wurde, dann kann der Verbrauch auch nach der Gradtagszahlen-Tabelle verteilt werden.

Die GTZ-Tabelle samt Berechnungsbeispiel findest du z.B. unter
http://www.hsb-heidelberg.de/swh/dienstleistungen/aservice-erlaeuterung.html

-> Die berücksichtigen allerdings in dem Beispiel auch bei den Grundkosten bei einem Nutzerwechsel die GTZ > das kann - muss aber nicht sein.
02.12.2005, 18:30 von hausfee
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Also erst mal vielen Dank für eure Antworten.

Das Problem ist allerdings, dass ich den Öltank Anfang 2004 hab füllen lassen, die Wohnung ist aber erst seit September 2004 vermietet. Ich weiß also nicht, was die Familie verbraucht hat. Ist es möglich dass ich das anhand der Personenzahl im ersten Jahr halt erst mal schätze?

Dass ich meinetwegen sagen, meine Familie sind 3 Personen, die sind 4 und wir teilen die Heizkosten durch 2. Da kommen die ja noch besser weg, oder?

Danke erst mal und ich hoffe ihr könnt mir da noch mal eure Meinung dazu sagen.
01.12.2005, 18:37 von Kasperkopf
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Hallo Vermieterheini,

Du vermutest genau richtig!!

Gruss Kasperkopf
01.12.2005, 18:13 von Vermieterheini1
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01.12.2005, 09:43 von Kasperkopf
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Hallo Hausfee,

Zitat:
Ich heize mit Heizöl. Anfang 2004 habe ich den Heizöltank auffüllen lassen. Ich weiß allerdings momentan nicht wie der aktuelle Stand ist.


Dann schau nach, denn ohne Anfangs- und Endbestand sowie zwischenzeitliche Betankung kannst Du keine Abrechnung erstellen.

Hinsichtlich der von Dir angesprochenen, selbst ausgeführten Arbeiten kommt es darauf an, was Du im Mietvertrag vereinbart ist. Grundsätzlich können Eigenleistungen mit € 12,78 je Stunde angesetzt werden, sofern die Umlage auf den Mieter im Vertrag vereinbart wurde.

Wenn Du es genauer wissen willst, musst Du uns den konkreten Wortlaut Deiner Mietvertragsvereinbarung zu den Nebenkosten schreiben.

Gruss Kasperkopf
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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