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07.06.2015, 17:49 von dornechProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Hausverwaltung ohne Sondereigentumsverwaltung veranlasst Sondereigentumsreparatur
Nehmen wir mal folgenden theoretischen aber m. E. praxisrelevanten Sachverhalt an:
Eine Hausverwaltung verwaltet nur das Gemeinschaftseigentum. Der Hausverwaltung wird von einem Mieter ein Schaden gemeldet. Der schaden liegt aber im Sondereigentum. Ob dies für den Mieter direkt erkennbar war/ist, bleibe zunächst mal dahingestellt. Korrektes Verhalten wäre m. E.:
1. grds. Verweis des Mieters an den Sondereigentumsverwalter/Vermieter
2. handeln der HV nur bei Gefahr im Verzug.
3. auch bei Gefahr im Verzug sofortige Information an den Sondereigentumsverwalter/Vermieter durch Hausverwaltung aber auch Mieter
4. sofortige Weiterbelastung der Rechnung an den Sondereigentumsverwalter/Vermieter außerhalb der WEG-Abrechnung
Nehmen wir mal an, der Hausverwalter veranlasst eine Reparatur.
Die Kosten werden aus der WEG-Kasse gezahlt und in der nächsten regulären Abrechnung als Kosten Sondereigentum ausgewiesen.
Für den Vermieter ergibt sich jetzt die Frage, ob Gefahr im Verzug war und ob das Wirtschaftlichkeitsgebot eingehalten wurde. Entsprechende Informationen der Hausverwaltung fehlen.
Wie sehen den Praktiker foglende Fragen:
1. Hat die Hausverwaltung mit der Reparatur zu Lasten der Gemeinschaftskasse die Grenzen des Verwaltungsvertrages überschritten ? Führt dies ggf. zu Haftungsansprüchen ggü. der WEG ?
2. Wenn es Unstimmigkeiten mit dem Vermieter gibt beispielsweise wegen Zweifel an der Einhaltung Wirtschaftlichkeitsgebot (Gefahr im Verzug gelte mal als nicht nachgewiesen) und er die Zahlung verweigert, dann verweigert er formal die Begleichung des Abrechnungsergebnisses. Normalerweise führt dies zu einem Klageanspruch der WEG gegen den einzelnen Eigentümer. Wie ist dies zu werten, wenn diese Weigerung sich aber auf den Teilbetrag aus der Reperatur im Sondereigentum bezieht ? Denn bei diesem Auftrag steht die Frage einer "Geschäftsführung ohne Auftrag" im Raum, für die die Hausverwaltung selber haften muß.
3. Die Hausverwaltung hat für die WEG-Kosten als Vertragsbedingung eine Einzugsermächtigung, da sonst pro WEG-Zahlung Zusatzgebühren entstehen. Darf die Hausverwaltung diese Einzugsermächtigung überhaupt nutzen, um auch strittige Kosten für eine Reparatur im Sondereigentum einzuziehen ?
4. Welche Ansprüche ergeben sich für den Vermieter aus möglichen Informationspflichtverletzungen ?
P.S.
Ich kenne durchaus den Fall, daß Zwischenablesungen als Kosten Sondereigentum in der Gesamtverbrauchsabrechnung ausgewiesen und in der regulären Jahresabrechnung dann auf das Sondereigentum weiterbelastet werden. Da hier die WEG den Vertrag mit dem Versorger/Abrechnungsunternehmen hat, ist die Fallkonstellation m E grundsätzlich anders als bei einer einzeln beauftragten Reparatur.
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