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08.12.2004, 10:48 von ConniProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Hausmeisterkosten
Ich hätte gerne gewusst, welcher Betrag angemessen ist für einen Hausmeister in einer großen Wohnanlage.
Bei unserer WA (38 Wohnungen) sind fast 9000 Euro jährlich zu zahlen. Alles ist zwar super gepflegt aber die Mieter wollen nicht 250 Euro im Jahr für den Hauswart ausgeben.
Können die Mieter die NK deswegen eigenmächtig herabsetzen, weil sie den Betrag nicht akzeptieren? Welchen %-Satz der Hausmeisterkosten MÜSSEN sie denn mindestens zahlen, natürlich vorausgesetzt, dies steht im MV?
Alle 16 Antworten
09.12.2004, 12:50 von hans_
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Ich habe bei einer Hausmeisterfirma angerufen und die sagten mir, daß die Honorare bei freiberuflichen Hausmeistern bei rd. 10,- bis 17,- EUR/Stunde liegen. Es kommt jetzt bei Conni darauf an, wieviele Stunden der Hausmeister pro Monat arbeitet. Dementsprechend sind in connis Liegenschaft die Kosten des Hausmeisters angemessen oder unangemessen.
09.12.2004, 12:25 von Conni
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@ Friederikchen

das würde also bedeuten, dass die Mehrheit in der ETV meinem Antrag, so ich den denn stellen würde, zustimmen müsste.....

Keine Chance, denn die anderen ET haben kein Problem, die HM-Kosten weiterzureichen, bei denen wird alles von den Mietern bezahlt, also warum sollen sie einer Verschlechterung (soll heißen: einen Teil mehr nicht umlagefähige Nebenkosten) zustimmen?
09.12.2004, 12:16 von friederikchen
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@ Conni

Meine Idee hierzu: Den Hausmeistervertrag dementsprechend abändern (im Leistung und Vergütung im Verhältnis umlagefähig / nicht umlagefähig). Aber ich denke, dass hier echt Eure Hausverwaltung gefragt ist. Zumal es bei einer Änderung auch noch darauf ankommt, ob es ein gewerblicher oder angestellter Hausmeister ist.
09.12.2004, 11:53 von Gerda
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Im Mietenspiegel von Pfungstadt werden für den Hausmeister Kosten angesetzt von 0,90 EUR/qm/Monat. Das sind Durchschnittskosten, die auf eine Erhebung der letzten 2 Jahre vor der Veröffentlichung beruhen.
09.12.2004, 11:35 von Conni
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@ friederikchen

Hausverwaltung hat einen Pauschalvertrag mit dem Hausmeister abgeschlossen, er bekommt also jeden Monat gleiches Geld, muss aber laut Vertrag auch Reparaturen überwachen (was aber nur ein verschwindend geringer Aufwand vom Gesamten ist).
Nur ist der Anteil natürlich nicht aufgeschlüsselt....
Eine Idee dazu?
09.12.2004, 11:07 von friederikchen
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@ Conni

Hinsichtlich der Höhe der Hausmeisterkosten orientieren wir uns z. B. an den Mietspiegel für München.

Im Mietspiegel sind die Hausmeisterkosten nach den Leistungen getrennt mit € / m² / Monat angegeben.

Hier:
-> Hausmeister: 0,30 €
-> Gartenpflege: 0,05 € (soweit nicht bei Hausmeister)
-> Hausreinigung: 0,14 € ( " )
-> Schneebeseitigung: 0,03 € ( " )

Allerdings kommt es vor, dass ein Hausmeister auch kleinere Reparaturen usw. erledigt. Dieser Aufwand ist nicht umlagefähig. Hier ist vielleicht ein Hausmeistervertrag getrennt nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Leistungen und dementsprechenden Vergütungen sinnvoll.

Was sagt denn Eure Hausverwaltung?
09.12.2004, 09:56 von Conni
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@ RM

Die Antwort von Ihnen kommt mir bekannt vor, haben Sie bei einigen anderen Threads schon gebracht.

Bitte aber noch meine letzte Frage beantworten, vielen Dank!
Stimmt die Behauptung des Mietervereins, ohne Aufschlüsselung keine Zahlung?
09.12.2004, 09:53 von Conni
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@ Frauke

Meinen Sie mit 17 % der Verwaltungskosten nicht vielleicht 17 % der Nebenkosten, die umlagefähig sind? Hier liegen Sie bei knapp 18 % der Nebenkosten.
Anm.: die reinen Verwaltungskosten sind 15 - 20 % höher als die Hausmeisterkosten.
09.12.2004, 09:48 von RM
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Grundsätzlich darf man sich nicht von Behauptungen der Mietervereine einschüchtern lassen.
Wenn der Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung hat, muss er diese Einwendungen begründen. Die häufig vorgebrachte Behauptung "zu viel" ist als Begründung ungenügend.
09.12.2004, 09:47 von Frauke
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Üblicherweise sollten die Hausmeisterkosten eine Obergrenze von 17% der Verwaltungskosten nicht überschreiten. Alles was darüber liegt, verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip. Kein Verstoß liegt aber dann vor, wenn die konkreten Besonderheiten vor Ort es erforderlich machen, daß der Hausmeister unüblicherweise wesentlich mehr arbeiten muß (z.B. Objekt mit sehr großer Gartenanlagen, die sehr viel Bewässerung benötigt oder entsprechend sehr viele Blätter abfallen, Reinigung eines Schwimmbads/Sauna, u.s.w.)
09.12.2004, 09:25 von Conni
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@ RM

Schon klar mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot - aber wie kann man als Vermieter in einer Wohnanlage beweisen, dass der Hausmeister sein Gehalt wert ist? Allein die Bestätigung aller Eigentümer in der ETV, dass alles picobello in Ordnung ist um man allseits zufrieden, interessiert doch den Mieterverein bzw. den Mieter einen feuchten Kehricht.

Ach noch eine Frage:
Ich habe gehört, dass man den Anteil der reinen Hausmeistertätigkeit belegen muss und nicht nur einen Pauschalabzug vornehmen darf, sonst muss der Mieter GAR KEINE Hausmeisterkosten zahlen.
Stimmt das?
Ich habe schon bei der Hausverwaltung nachgefragt, dort meinte man, das kann man nicht herausrechnen, da Pauschalvertrag mit Hausmeister.
Bleibt der Vermieter, dessen Mieter beim Mieterverein Mitglied ist, so auf diesen Kosten sitzen?

Was schlagen Sie vor?
09.12.2004, 09:18 von RM
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Ist es denn so schwer zu verstehen?
Bei der Umlage von Betriebskosten ist für alle Kostenarten, also auch für die Hausmeisterkosten, das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Für die Haumeisterkosten ergibt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot, dass
1. die Tätigkeit des Hausmeisters überhaupt einen Sinn haben muss und
2. die Vergütung in einem vernünftigen Verhältnis zum Arbeitsaufwand stehen muss.

Ob diese Bedingungen erfüllt sind, kann nicht pauschal nach der Relation zwischen Gesamtkosten und Wohnfläche entschieden werden. Unter Umständen wäre auch bei einem Wert von 0,10 €/m² monatlich schon eine überhöhte Vergütung denkbar. Es ist dabei völlig unerheblich, ob der Hausmeister einen Stundenlohn oder eine pauschale Vergütung erhält.

09.12.2004, 08:38 von Conni
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@ RM

Um hier nochmal nachzuhaken: 0,50 EURO pro qm und pro Monat und nicht pro Jahr?
Im konkreten Fall zahlt der Mieter ca. 0,25 EURO pro qm pro Monat, da per se schon mal vom VM bei den Hausmeisterkosten pauschal 20 % abgezogen worden sind - sonst wären es ca. 0,30 EURO - wegen Verwaltungsarbeiten etc., obwohl der Anteil effektiv nicht die 20 %-Grenze erreicht, sondern etwa bei 10 - 15 % liegt, je nach Aufwand, aber der Hausmeister hat einen Pauschalvertrag und wird nicht nach Stunden bezahlt. Oder ist dies auch nicht erlaubt?

Diese Kosten sind doch nicht "überhöht"?
Hat jemand ähnliche Erfahrungen gemacht?
08.12.2004, 17:18 von Diega
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@ RM

Jau, hast recht. War ein wenig voreilig und auf die schnelle von mir.

Nichts für ungut.

Gruss Dieter
08.12.2004, 16:54 von RM
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Auch wenn Mietervereine gelegentlich etwas anderes verkünden, gibt es doch keinen verbindlichen Höchstbetrag für Hausmeisterkosten.
Es gab neben dem hier erwähnten Urteil vom LG Wuppertal auch ein Urteil vom AG Köln, das von interessierten Kreisen immer wieder gerne als allgemeinverbindlich dargestellt wurde. In diesem Urteil wurde ein Höchstbetrag von 0,50 DM/m² Wohnfläche genannt.
Es ist allerdings nicht zu übersehen, dass der Sachverhalt der Entscheidung immer unterschlagen wird. Weiter wird unterschlagen, dass solche Urteile immer nur für den konkreten Einzelfall ergehen und nur dann einen Anhaltspunkt liefern können, wenn man auch den zugehörigen Sachverhalt kennt.
08.12.2004, 11:53 von Diega
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Hallo.

KOPIE:

LG Wuppertal
1999-03-02
16 S 280/98
Quelle: WM 1999, 342

In der Mietnebenkostenabrechnung aufgeführte allgemeine Betriebskosten dürfen für einen Hausmeister nicht mehr als 1 Mark pro Quadratmeter ausmachen.

Dies entschied das Landgericht Wuppertal. Außerdem sei bei einer Abrechnung zu berücksichtigen, daß weder die vom Hausmeister erledigten Verwaltungs- und Reparaturarbeiten, noch die Anschaffungskosten für Werkzeuge oder Geräte (z.B. Leiter, Besen, Staubsauger) umlagefähig seien.

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Welche Kosten zählen zu den "Kosten für den Hauswart"?

Umlagefähig sind die Vergütung, die Sozialbeiträge und die geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Vgl. Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung Nr. 14.

Gruss Dieter
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