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02.03.2007, 17:49 von goldbaerProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Hausmeister Betriebskostenabrechnung
Liebe Forumsgemeinde,

für mein 5-Fam.-Haus liegt mir ein Angebot eines Hausmeisterdienstes vor. Bezahlt wird ein Pauschalpreis für Außenreinigung und (Vor-)Gartenpflege, Überwachung der Haustechnik (Heizung, Beleuchtung, Klingelanlage, Duplexgarage), Winterdienst, 24-Std.-Notdienst, Vermittlung von Fachhandwerkern, kleinere Reparaturarbeiten. Größere Reparaturen und Instandhaltungen gehen extra.

Wie können die Kosten für die Betriebskostenabrechnung aufgeteilt werden? Der zeitliche Aufwand für die einzelnen Arbeiten ist ja unterschiedlich über das Jahr verteilt. Können die Kosten in Höhe der Werte im Mietspiegel umgelegt werden?

Vielen Dank und
viele Grüße

G. Reckmeyer
Alle 11 Antworten
04.04.2007, 08:58 von Augenroll
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Zitat:
Wer kann mir sagen, wo sich diese Fachkommentarliteratur findet?


Ja, das würde ich auch mal gerne wissen, denn die genannten Prozentsätze sind unglaubwürdig und keineswegs rechtlich gesichert. Offenbar Wunschdenken des Autors.

Weiterhin kann man diese nicht einfach übernehmen und sich darauf beziehen. Denn dafür sind die Abrechungsfälle viel zu individuell.
03.04.2007, 11:29 von goldbaer
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Zitat:
Da die Herausrechnung dieser Kostenanteile allgemein nicht und wenn, nur mit einem unwirtschaftlichen Aufwand (Leistungsverzeichis der Hausmeisteraufgaben vergleichen mit arbeitsvertraglichem Auftrag) und meist nur mit Hilfe teurer Sachverständiger möglich ist, hat sich in in der Fachkommentarliteratur ein Abzug von 22,5 % für Instandsetzung und 7,5% für Verwaltungtätigkeit als üblicherweise angemessen herausgebildet.


Wer kann mir sagen, wo sich diese Fachkommentarliteratur findet?
04.03.2007, 21:10 von vonBreitenstein
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Richtig ist, daß die Kosten für Instandhaltung(Reparaturen) und für die Verwaltung nicht als Bekos umlagefähig sind.Da die Herausrechnung dieser Kostenanteile allgemein nicht und wenn, nur mit einem unwirtschaftlichen Aufwand (Leistungsverzeichis der Hausmeisteraufgaben vergleichen mit arbeitsvertraglichem Auftrag) und meist nur mit Hilfe teurer Sachverständiger möglich ist, hat sich in in der Fachkommentarliteratur ein Abzug von 22,5 % für Instandsetzung und 7,5% für Verwaltungtätigkeit als üblicherweise angemessen herausgebildet.Wer meint, das sei zu viel oder zu wenig muß dann einen Sachverständigen beauftragen und natürlich auch bezahlen. Deshalb funktioniert der pauschalierte Abzug in der Praxis.
einfach machen...
vonBreitenstein
04.03.2007, 18:31 von frischebrise
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Hallo,

wie alle Pauschalen bieten diese bei der Betriebskostenabrechnung ein hohes Maß an Angriffspunkten für den VM.

Diese sehe ich besonders in den Bewertungen der Anteilen

1 - der Instandsetzung
2 - der Wartung, Pflege, Unterhaltung
3 - der Verwaltung

hier ist eine unbedingte Abgrenzung erforderlich da 1+3 nicht oder nur teilweise zu den abrechnungsfähigen BK zugeordnet werden können.

Mein Vorschlag wäre:
Soweit wie möglich die direkten, umlagefähigen BK belegen.

Durch Arbeitszeitermittlung die indirekten umlagefähigen BK über einen längeren Zeitraum mind. ein Jahr ( da nicht Zyklisch ) beobachten und bewerten. (Kennzahlen ermitteln)

( Siehe auch RMHV Ansatz )

Die Kennzahlen als Grundlage für die Ermittlung der Pauschalen verwenden.
Somit würden sich die Gesamtkosten aus den
- direkten Kosten
- den indirekten Kosten
- der Restgröße ergeben

Das subjektive Bewertungsmoment wird sich im Laufe der Jahre unter c.p. objektivieren.

04.03.2007, 18:19 von goldbaer
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Vielleicht hab ich es ein bißchen falsch formuliert :-(

Der Münchner Mietspiegel (übrigens aus 2003!) listet die ermittelten Durchschnittswerte für Betriebskosten auf. Diese betragen für Hausmeister 0,31 EUR, Gartenpflege 0,05 EUR und für Schneebeseitigung 0,03 EUR monatlich und je qm Wohnfläche. Bei einer Wohnfläche von 232 qm in meinem Haus wären das Kosten in Höhe von 125,97 EUR monatlich. Die tatsächlichen Kosten für den Hausmeisterservice betragen monatlich 238 EUR, d.h. die im Mietspiegel angesetzten Durchschnittswerte würden ca. 53% der tatsächlichen Kosten ausmachen.

Meine Überlegung war, dass ein Ansatz in Höhe der Mietspiegelwerte den Mietern gegenüber fair wäre und keiner sich die Arbeit machen müßte, den tatsächlichen Anteil der umlegbaren Kosten herauszurechnen. Ich bin nur unsicher, ob diese Lösung auch rechtlich in Ordnung ist, falls ein Mieter dagegen vorgehen sollte.

04.03.2007, 09:52 von RMHV
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Zitat:
goldbaer » 03.03.07 14:42 «
Wenn aber aus Vereinfachungsgründen eine Pauschale vereinbart wird, ist es dann möglich für Reparturen oder sonst. nicht abrechenbare Arbeiten einen Abschlag von den Kosten vorzunehmen?

Selbstverständlich... Die Frage ist allerdings, ob ein Abschlag überhaupt vorgenommen werden muss. Der Aufwand für Kleinreparaturen, wie z.B. der Austausch defekter Glühlampen gilt als umlagefähig und muss keineswegs als Instandhaltungsaufwand behandelt werden. Es wird immer auf den Verhältnisse des Einzelfalls ankommen.

Zitat:

Wie hoch sollte der Abschlag sein? Können evtl. die Werte aus dem Mietspiegel für die NK-Abrechnung (in München ca. 53% der tatsächlichen Kosten) herangezogen werden?

Verstehe ich richtig, dass im Mietspiegel München ausgewiesen ist, dass 53% der tatsächlichen Hauswartskosten umlagefähig sein sollen und der Rest auf Verwaltung und Instandsetzung entfällt? Zu solchen Schwachsinnszahlen fällt mir fällt mir immer wieder ein, dass der Mittelwert der Temperaturen von Eiswasser und heißer Herdplatte ein ganz angenehmer Wert sein dürfte. Ich möchte nun den Versuch mit der rechten Hand im Eiswasser und der linken Hand auf der heißen Herdplatte niemandem empfehlen...
Sinnvollerweise sollte man durch Erfassung von Arbeitszeiten über einen gewissen Zeitraum den Anteil der Instandsetzungsrbeiten an der gesamten Arbeitszeit ermitteln oder - noch besser - die Arbeitszeitkalkulation des Auftragnehmers kennen und die Gesamtkosten, falls dies überhaupt erforderlich ist, entsprechnend aufteilen.
03.03.2007, 15:02 von Mieterliebe
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ich denke nicht - ist eine pauschale vereinbart, dann kann der mieter hier um aufschlüsselung bitten.

es vereinfacht überhaupt nicht, wenn ein mieter einspruch einlegt, musst du alles rückwirkend auseinanderbauen.

die kleinreparaturen etc. würde ich mir separat in rechnung stellen lassen.

was du mit den werten aus dem mietspiegel meinst, verstehe ich leider nicht.

werden im münchner mietspiegel die nebenkosten pauschal abgerechnet? also 53 % von den tatsächlichen nebenkosten? verstehe nicht!!!
03.03.2007, 14:42 von goldbaer
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Wenn aber aus Vereinfachungsgründen eine Pauschale vereinbart wird, ist es dann möglich für Reparturen oder sonst. nicht abrechenbare Arbeiten einen Abschlag von den Kosten vorzunehmen? Wie hoch sollte der Abschlag sein? Können evtl. die Werte aus dem Mietspiegel für die NK-Abrechnung (in München ca. 53% der tatsächlichen Kosten) herangezogen werden? Wer hat da Erfahrung und kann mir weiterhelfen?

Danke.
02.03.2007, 18:04 von Mieterliebe
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hallo goldbaer,

herzlich willkommen hier im forum der "bösen" vermieter

zur sache:

hausreinigung, innen wie außenreiniung, fensterreinigung, winterdienst, überwachender haustechnik, notdienst und mülltonnen raus ziehen, lassen sich, wenn es im mietvertrag als nebenkosten vereinbart ist, umlegen. der gesamte posten wird unter hausmeisterdienst oder hauswart geführt.

hier ist es ratsam, die umlage nach qm vorzunehmen - allerdings ist auch für den verteilerschlüssel das ausschlaggebend, was im mietvertrag vereinbart ist.

die posten wie kleinreparaturen gehen voll zu deinen lasten.

ratsam wäre bei der rechnungslegung darauf zu achten, dass die eigentliche hausmeistertätigkeit separat in rechnung gestellt wird.

reparaturen sind kostenrechnungen, wie zb. auch die glühbirnen.

grüße

02.03.2007, 18:02 von goldbaer
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Die Kosten betragen 200 EUR + MWST (München)
02.03.2007, 17:58 von Hansjuergen
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Leider habe ich keine Antwort auf Ihre Frage .

Da ich selbst eine WE mit 6 Wohnungen verwalte, würde mich mal interessieren, was Sie zahlen sollen.

Gruß Hans-Jürgen
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