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01.10.2008, 09:23 von Mimi125Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Habe Stress mit meinen Mietern
Esrt mal ein Hallo an alle, ich bin froh, dass ich Euch gefunden habe.

Mein Fall ist folgender:

Wir kauften vor zwei Jahren ein Einfamilienhaus mit großem Garten auf dem Land, das als Altersruhesitz geplant ist.
Noch leben wir in der Stadt über unserer physiotherapeutischen Praxis. Das Haus soll bezogen werden, wenn mein Mann in Rente geht (in 8-10 Jahren). Beim Kauf des Hauses wurde dieses gerade frisch vermietet (2 Monate vorher), an eine junge Familie mit zwei Kindern, die den neuen Besitzern einen sehr guten Eindruck machten. Der Mietvertrag wurde vom Vorbesitzer übernommen.
Da das Haus etwa 25km von der Stadt entfernt ist kommen wir nicht so oft vorbei, um nachzuschauen. Nun wollten wir wieder mal nach dem Rechten sehen und sind aus allen Wolken gefallen, denn der Zustand des Hauses und des Gartens ist unter jeder Sau.
1) Die Türen und die Holztreppe, die erst kurz vor dem Einzug dieser Mieter neu eingebaut wurden, sind vollkommen zerkratzt von den drei Katzen und dem Hund, die mittlerweile angeschafft wurden. (Tierhaltung ist laut Mietvertrag erlaubt).
2) Im Wohnzimmer wurde ein Schwedenofen eingebaut, dazu ein Loch in die Wand zum Kamin gebohrt und danach notdürftig verputzt. Unter dem ofen ist kein Schutz, so dass der Laminat verkohlt ist.
3) Die Fenster wurden wahrscheinlich noch nie geputzt. Die ehemals weißen Rahmen sind grau und die Schmiere nur sehr schwer zu entfernen.
4) Der Rasen wurde wahrscheinlich seit Wochen nicht mehr gemäht, er ist circa 40 cm hoch, angeblich ist der Rasenmäher kaputt (der vom Vermieter gestellt wurde und für dessen Pflege und Wartung der Mieter laut Mietvertrag verantwortlich ist.
5) Das Unkraut wächst am Haus hoch, der ganze Sockel ist schon grün.
6) Im Rasen wurde ein circa 12qm großes Stück ausgegraben, um einen Gemüsegarten anzulegen. Dort wachsen 2 Tomatenstöcke und ein paar Erdbeeren, ansonsten soviel Unkraut, dass man den Boden nicht mehr sieht (im Mietvertrag steht dazu lediglich: „Der Mieter hat für die Pflege des Gartens zu sorgen“)
7) Die Miete kommt nicht regelmäßig, oft erst Ende des Monats.

Wir ist nun natürlich sehr besorgt, wie unser Alterssitz wohl in 10 Jahren aussehen wird. Alle Gespräche mit den Mietern und die Bitten um pfleglichen Umgang wurden abgeblockt, als Mieter ist man ja fast immer im Recht.

Nun meine Frage:
Wie kann man die Mieter abmahnen, wie formuliert man das?
Welche Fristen für Wiederherstellung des Ursprungszustands kann man setzen?
Was kann man tun, wenn die Mieter nicht reagieren?

Liebe Grüße

Mimi
Alle 2 Antworten
07.10.2008, 10:01 von Frau Schlau
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Guten Tag,

hier die Antworten auf Ihre Fragen:

Frage 1) Türen & Holztreppe
Da die Tierhaltung erlaubt ist, können Sie sich mit dem Mieter darüber streiten, ob nun die Kratzer noch zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören. Wer die Tierhaltung erlaubt, muss auch mit den üblichen Gebrauchsspuren von Tieren leben. Ein schmaler Grat, denn beispielsweise gehört eine, von einer Katze zerrissene Grastapete sicherlichlich nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch, sondern stellt eine (schadensersatzpflichtige) Eigentumsbeschädigung dar.
2) Schwedenofen
Das ist mit Substanzbeschädigungen verbunden, die Ihr Mieter beim Auszug wieder beseitigen muss. Während des laufenden Mietverhältnisses können Sie aber auf eine ordnungsgemäße Installation beharren und dazu gehört es auch, vor dem Ofen einen feuerfesten Boden zu verlegen. Wahlweise können Sie auf Beseitigung bestehen, weil eben keine ordnungsgemäße Installation vorliegt. Glaubt Ihnen der Mieter nicht, können Sie ihm ja den Schornsteinfeger vorbei schicken. Allerdings macht der dann IHNEN Auflagen...
Deswegen kündigen? Das geht meines Erachtens nicht. Eine Unterlassung bzw. Wiederherstellungsklage hätte hier Vorrang vor einer Kündigung!
3) Ungeputzte Fenster
Sie können den Mieter allenfalls auf die Nebenpflicht aus seinem Vertrag hinweisen, die Sachen sorgsam zu behandeln. Erst beim Auszug stellt sich dann die Frage, ob die Fenster vertragsgemäß abgenutzt sind oder ob eine Eigentumsbeeinträchtigung vorliegt. Zudem ergibt sich meist aus einer (wirksamen!) Schönheitsreparaturen-Klausel, dass der Mieter die Fenster von innen streichen muss.
4) Rasen
Der Mieter darf aus einem Ziergarten keinen Urwald machen. Das ist die grobe Richtlinie. Ob bereits eine Verwilderung vorliegt, ist häufig Ansichtssache. Spätestens bei Mietende muss der Garten jedenfalls in einem ordnungsgemäßen Zustand sein. Bezüglich des Rasenmähers können Sie auf Ihr Eigentum hinweisen und auf die Wartung hinweisen. Allerdings ist eine Wartung eben was anderes als eine Reparatur. Schlimmstenfalls müssen Sie die Reparatur zahlen!
5) Hausbewachsung
Hier können Sie nur damit argumentieren, dass Ihr Mauerwerk dadurch Schäden nimmt.
6) Gemüsegarten
Wie gesagt: Keine groben Umgestaltungen - eine Gemüsebeet würde ich jedenfalls noch nicht als grobe Umgestaltung beurteilen. Spätestens bei Mietende muss aber wieder ein Rasen da sein.
7) Mietzahlungsverzug
Abmahnen und zwar so, wie es Mr.Teufel empfiehlt und das bei jeder Mietzahlung, die zu spät kommt.
8) Formulierung für eine Abmahnung
Exakt das Verhalten bzw. den Zustand beschreiben, der abmahnungswürdig erscheint. Gefahr für das Eigentum beschreiben. Gewünschtes Verhalten exakt und sachlich formulieren. Frist setzen, in der das machbar erscheint.
9) Frist Wiederherstellung
Sofern man einen Anspruch auf Wiederherstellung während des laufenden Mietverhältnisses bejaht (was ich tendenziell eher verneinen würde!), bemisst sich die Frist an dem Aufwand, der nötig ist, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
10) Weitere Maßnahmen
Eine Kündigung würde ich für nicht gerechtfertigt halten. Dafür sind die Gründe nicht gewichtig genug - sorry. Aber nach einer oder zwei fruchtlosen Abmahnungen, kann man auf die gewünschte Tätigkeit klagen. Jedoch mit dem Risiko, dass der Richter sagt: Rückbau bzw. Wiederherstellung ja, aber erst bei Mietvertragsende.

Unerfreulich, aber sehr wahrscheinlich.

Mit besten Grüßen

Frau Schlau
03.10.2008, 08:22 von MrTeufel
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Zitat:
Original geschrieben von Mimi125

Wie kann man die Mieter abmahnen, wie formuliert man das?


Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlungen

Sehr geehrter Herr / Frau,

laut § X im bestehenden Mietvertrages vom xx.xx.xxxx ist die Miete spätestens bis zum 3. Werktag im Monat im Voraus zu zahlen.

Miete für Monat …………
Zahlungstermin …………
Zahlungseingang …………

Miete für Monat …………
Zahlungstermin …………
Zahlungseingang …………

Miete für Monat …………
Zahlungstermin …………
Zahlungseingang …………

Wir fordern Sie auf, Ihre Miete rechtzeitig zu dem vertraglich vereinbarten Termin zu überweisen. Sollten Sie Ihrer Zahlungsverpflichtung weiterhin nicht pünktlich nachkommen, weisen wir Sie bereits jetzt darauf hin, dass wir das bestehende Mietverhältnis, notfalls fristlos, kündigen können.

MFG

Zitat:
Original geschrieben von Mimi125

Welche Fristen für Wiederherstellung des Ursprungszustands kann man setzen?
Zitat:

ich kenne nicht den Mietvertrag den Du mit deinen Mieter geschlossen hast. Bei meinen steht drin, dass Bauliche Änderung erst nach schriftlicher Genehmigung des Vermieters durch geführt werden darf.

Sollte das bei Dir auch so sein, dann kannst Du deinen Mieter Kündigen.
Denn dann liegt eine schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters vor.

- unerlaubte bauliche Änderungen, die in die Bausubstanz eingreifen

Die Fristen kenne ich auch nicht, aber 14 Tage würde ich ihm geben, es sei den es ist Gefahr in Verzug. Achte aber darauf das es Fachmännisch wieder hergestellt wird.


Zitat:
Original geschrieben von Mimi125

Was kann man tun, wenn die Mieter nicht reagieren?



KÜNDIGEN und sich eventuell auf eine lange Räumungsklage vorbereiten.

Gruß
MrTeufel
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