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25.11.2007, 21:47 von SeegurkeProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Gewerbeobjekt mit oder ohne MwSt vermieten ???
Hallo,
ich habe ein Gewerbeobjekt aus einer Zwangsversteigerung erstanden.Der jetzige Mieter zahlt Miete ohne MwSt und hat mich jetzt nach der Übernahme gefragt ob man den Mietvertrag ändern könne um die Mwst auszuweisen.Ist das so einfach möglich?Ich selber bin Gewerbetreibender aber das Gewerbeobjekt wird von mir Privat vermietet,kann ich dann überhaupt die MwSt im Mietvertrag ausweisen?

Über einige Tipps würde ich mich sehr freuen.

Gruß
Seegurke
Alle 23 Antworten
26.11.2007, 20:26 von rrutz
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Zitat:
das habe ich von einer RA-Seite im Internet, bin selbst ganz verwirrt, da ich 2 Garagen an Nachbarn vermietet habe und so wie ich das da lese müsste ich eigentlich U-Steuer verlangen??? obwohl ich Privatvermieterin bin.


Nein, nicht Umsatzsteuer verlangen - zumindest nicht als Privatvermieter...

Wenn Du anderweitig gewerblich tätig bist und in diesem Zusammenhang mit diesem Gewerbe umsatzsteuerpflichtig muss Du von der Garagenmiete, so sie an Deine Nachbarn vermietet sind, Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen - bist Du rein privat hast Du mit der ganzen Geschichte gar nichts zu tun.
26.11.2007, 20:02 von Seegurke
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Hallo,
ich danke erstmal für die vielen Antworten.

Bin ja mal gespannt,werde mich mal mit meinem Steuerberater beraten.

Fals sich noch jemand 100% sicher ist würde ich mich über weitere Antworten freuen.

Man lernt ja immer dazu

Gruß
Seegurke
26.11.2007, 18:52 von Cora
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Hallo nass

Zitat:
Bite Bitte den Steuerberater fragen sonst gibt es bei diesen Antworten eine Katastrophe.


das habe ich von einer RA-Seite im Internet, bin selbst ganz verwirrt, da ich 2 Garagen an Nachbarn vermietet habe und so wie ich das da lese müsste ich eigentlich U-Steuer verlangen??? obwohl ich Privatvermieterin bin.

Blicke nicht durch
26.11.2007, 16:59 von zaunkoenig
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Hallo,

die einzig vernünftige Antwort, die bisher hier gegeben wurde, war der Rat sich mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen.

Es gibt zwei Arten von Vermietung:

1. kurzfristige Überlassung von Immobilien (Zimmer, Appartement, Ferienwohnung, -haus); Vermietung von Stellflächen (Parkraumgestellung); sonstige Vermietung von beweglichen Gegenständen

2. Vermietung von Immobilien in allen anderen Fällen (klassischer Wohn- oder Gewerbemietvertrag)

Im ersten Fall besteht grundsätzlich Umsatzsteuerpflicht.
Im zweiten Fall besteht grundsätzlich Umsatzsteuerfreiheit (§ 4 Nr. 12 UStG).

Allerdings besteht im zweiten Fall, unter bestimmten Voraussetzungen, die Möglichkeit der Umsatzsteueroption, also weg von der USt-Freiheit hin zur USt-Pflicht.
Immer dann, wenn der Leistungsempfänger (Mieter) ein Unternehmer ist, der die Leistungen für sein Unternehmen empfängt, besteht für den Vermieter die Möglichkeit zur Option (§ 9 UStG).

Aber Vorsicht: Auch ein Kleinunternehmer als Leistungsempfänger ist ein Unternehmer. Durch die Ausübung seines Wahlrechts hin zum Kleinunternehmer, ist er allerdings nicht Vorsteuerabzugsberechtigt und somit fällt er nicht mehr unter die Voraussetzungen für eine Option. Ausgewiesene Steuer wird geschuldet (§ 14c UStG), Vorsteuerabzug findet nicht statt.
Im Falle einer Veräußerung der Immobilie wird dies teuer.

Die Option zum Kleinunternehmer für den Vermieter macht nur dann Sinn, wenn er eine Vermietung nach Punkt 1 (gewerblich) vornimmt. Denn es macht keinen Sinn auf eine Steuerbefreiung zu verzichten, um dann aufgrund anderer gesetzlicher Vorschrift eine Steuerfreistellung (keine Befreiung) zu erlangen.

Irgendwo im www gab es auch mal eine nette Broschüre zu dem ganzen Thema. Kann sie aber momentan nicht finden.

26.11.2007, 16:41 von stefan_nuernberg
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@nass01

Das stimmt jetzt so aber definitiv nicht!!!

Auch wenn ich als Unternehmer eine Wohnung aus dem Betriebsvermögen vermiete, ist das umsatzsteuerfrei. Sonst müssten ja die ganzen Wohnungsbaugesellschaften zuzüglich Mehrwertsteuer vermieten.

Die steuerliche Behandlung beim Verkauf ist natürlich komplett anders, da ist der Beitrag dann wieder richtig. Als Unternehmer muss ich den Gewinn aus dem Verkauf von Anlagevermögen versteuern, es gibt keine Spekulationsfrist von 10 Jahren.
26.11.2007, 15:52 von nass01
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Zitat:

Für Mietverträge über Garagen oder Kfz-Stellplätze muß der Vermieter nicht besonders optieren. Solche Verträge unterliegen immer der Umsatzsteuerpflicht. Es sei denn, die Garage oder der Stellplatz ist im Zusammenhang mit einem Hauptmietvertrag vermietet, der 'den Abzug der Vorsteuer ausschließt', also einem Mietvertrag über eine Wohnung, eine Arztpraxis oder z.B. eine Versicherungsagentur. Denn dann ist die Überlassung der sWohnung, Arztpraxis etc. die umsatzsteuer-rechtliche Hauptleistung, die Vermietung des Stellplatzes die Nebenleistung, und es gilt wieder das oben unter V. Gesagte. Nur diesmal eben mit dem Ergebnis, daß die Umsatzsteuer-Freiheit der Hauptleistung zur Umsatzsteuer-Freiheit der Nebenleistung führt.



Bite Bitte den Steuerberater fragen sonst gibt es bei diesen Antworten eine Katastrophe.

Es ist egal was ich vermiete, ob Gewerberäume oder Privatwohnungen, Voraussetzung ist nur ob ich gewerblicher Vermieter bin oder privater Vermieter.
Vermiete ich gewerblich sind auch die Gebäude als Betriebsvermögen anzusehen und müssen bei Auflösung des Gewerbes voll versteuert werden.
Das ist auch der Grund warum Betriebe als ruhende Gewerbe weiter betrieben werden müssen weil eine Entnahme aus dem Betriebsvermögen zu einer nicht tragbaren Steuerlast führen würde.
Als Privatmann nur privat vermieten weil ich auch an Privatleute immer die 19% aufschlagen muss und damit bin ich 19% teurer am Markt wie nicht gewerbliche Vermieter.
26.11.2007, 14:51 von rrutz
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Hallo cora - genau so ist es, wissen aber die wenigstens...und bis zu meiner Steuerprüfung ich auch nicht.
26.11.2007, 13:47 von Cora
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Für Mietverträge über Garagen oder Kfz-Stellplätze muß der Vermieter nicht besonders optieren. Solche Verträge unterliegen immer der Umsatzsteuerpflicht. Es sei denn, die Garage oder der Stellplatz ist im Zusammenhang mit einem Hauptmietvertrag vermietet, der 'den Abzug der Vorsteuer ausschließt', also einem Mietvertrag über eine Wohnung, eine Arztpraxis oder z.B. eine Versicherungsagentur. Denn dann ist die Überlassung der Wohnung, Arztpraxis etc. die umsatzsteuer-rechtliche Hauptleistung, die Vermietung des Stellplatzes die Nebenleistung, und es gilt wieder das oben unter V. Gesagte. Nur diesmal eben mit dem Ergebnis, daß die Umsatzsteuer-Freiheit der Hauptleistung zur Umsatzsteuer-Freiheit der Nebenleistung führt.

gefunden bei www.ra-cunningham.de
26.11.2007, 13:28 von Cora
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Hallo

ich würde mal bei Steuern & Vermögen Forum nachfragen.
26.11.2007, 13:10 von rrutz
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Leider steht das so im Umsatzsteuergesetzt mit den Garagen - freistehende Garagen, die an Mieter des Hauses vermietet sind, sind umsatzsteuerbefreit - Garagen an Nachbarn sind mit der Umsatzsteuer belastet, wenn der Besitzer, auch wenn sie ihm privat gehören und kein Firmenvermögen sind, mit einem Einzelunternehmen selbst umsatzsteuerpflichtig ist.

Hat mich bei der Steuerprüfung für 3 Jahre zurück und das laufende Jahr mal eben 6000 Euro gekostet... und jetzt jedes vierteljahr 400.- Euro - die Mieter zahlen deshalb aber nicht mehr Miete.
26.11.2007, 12:17 von stefan_nuernberg
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@hecke

Wenn Du kurzfristig (unter 6 Monate) und dann am besten noch möbliert vermietest, kann das FA natürlich eine Art "Pension" annehmen, dann läge natürlich eine gewerbliche Tätigkeit vor.

Aber Garagen langfristig an private Nutzer vermieten ist nie von Haus aus (Möglichkeit der Option einmal außen vor gelassen) umsatzsteuerpflichtig, egal, ob der Vermieter gleichzeitig noch ein Gewerbe betreibt.

Ich kann neben meinem umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen im Rahmen meines Gewerbes ja auch umsatzsteuerfreie Umsätze erzielen, das eine hat dann mit dem anderen überhaupt nichts zu tun (z.B. Makler (umsatzsteuerpflichtig) und Versicherungsmakler (umsatzsteuerfrei)).

Bitte erst mal konkret nachlesen!
26.11.2007, 12:04 von hecke
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@stefan

nee nee da liegst du falsch, rrutz wurde vom fa nicht "ueber den tisch" gezogen das ist tatsaechlich so.

bei vermietungen in meinem falle appartements (ich bin auch gewerblich) fallen bei einem mietvertrag dessen dauer unter 6 monate liegt auch die mwst an, vileicht solltest DU dir mal einen stb goennen
26.11.2007, 11:22 von stefan_nuernberg
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@rrutz

Da hat Dich Dein Finanzamt ganz schön über den Tisch gezogen, ich empfehle Dir einen Steuerberater zu besuchen. Vermietung ist immer umsatzsteuerbefreit, außer Du hast irgendwann einmal freiwillig diesbezüglich zur Umsatzsteuer optiert. (§ 4 Nr. 12 UStG)

26.11.2007, 11:11 von rrutz
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Zitat:
... ich selber bin Gewerbetreibender aber das Gewerbeobjekt wird von mir Privat vermietet,kann ich dann überhaupt die MwSt im Mietvertrag ausweisen?


Hallo,
es gibt, wenn Du bereits ein Gewerbe hast und somit Umsatz steuerpflichtig bist, kein "privat"-Vermieten mehr - alle Deine Einnahmen sind, so sie denn der Umsatzsteuer unterliegen auch umsatzsteuerpflichtig - solltest Dich dazu dringend mit deinem Steuerberater beraten.

Musste diese schmerzliche Erfahrung selbst kürzlich machen - bei mir privat gehörenden und privat vermieteten Garagen muss ich seit einer Steuerprüfung 19% Umsatzsteuer abführen, obwohl die Garagen an Privatleute aus der Nachbarschaft vermietet sind, die natürlich keine 19 % zahlen.
26.11.2007, 11:10 von stefan_nuernberg
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@IRM

was Du meinst ist die Kleinunternehmerregelung - bis zu einer bestimmten Umsatzhöhe kannst Du Dir als Unternehmer die ganze Geschichte Umsatzsteuer sparen - Vermietung ist jedoch grundsätzlich steuerbefreit, unabhängig von der Höhe (wie Mortinghale schon ganz richig geschrieben hat), nur kannst Du als Vermieter zur Umsatzsteuer optieren und damit freiwillig auf diese Befreiung verzichten.

26.11.2007, 10:31 von Mortinghale
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Für Vermietung & Verpachtung besteht die Wahlfreiheit immer, da gibt es keine betragsmäßigen Grenzen.

26.11.2007, 10:26 von Irm
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Nach meinem Wissen besteht die Wahlfreiheit nur bis zu einer
Grenze von 17?? € monatliche Mieteinnahme . ? weil ich den genauen Betrag nicht mehr weiß.
Du solltest das mit einem Steuerberater besprechen,da Du auch noch Gewerbetreibender bist.
Irm
26.11.2007, 09:56 von hecke
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so ganz stimmt es nicht.

du kannst auf alle rechnungen die du fuer das objekt aufwendest die mwst. rausziehen.
du solltest das geanz genau mit deinem steuerberater festlegen du kannst nämlich nicht mehr nachdem du dich entschieden hast wechseln wie du es moechtest.
ausserdem, kann es meine ich, mich dunkel erinnern zu koennen auch von nachteil sein wenn du mwst. ausweist, sobald das objekt in dein betriebsvermoegen fällt, aber da du privat bist denke ich entfällt das bei dir
26.11.2007, 07:13 von chum
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Als Privatvermieter besteht die Wahlfreiheit.

Falls Sie doch mit MwSt. vermieten wollen;
dem Mieter mitteilen, dass praktisch die jetzige Miete zzgl. MwSt. anfällt.
25.11.2007, 23:10 von stefan_nuernberg
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Ich kann bei der Vermietung zur Mehrwertsteuer optieren, d.h. ich berechne zusätzlich zur Miete die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 % - Vorteil als Vermieter bei der beschriebenen Situation keiner, da ich die zusätzlich erhaltene Mehrwertsteuer ja an das Finanzamt abführen muss. Für den Mieter Nachteil auch keiner, da er ja die Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen kann. Vorteilhaft ist das nur, wenn das Objekt gekauft bzw. erstellt wird, dann kann ich als Vermieter sofort alle Vorsteuern aus den Baurechnungen etc. vom Finanzamt zurückholen. d.h. ich verbillige meine Baukosten um ca. 15 % - es gibt ja auch Rechnungen ohne Vorsteuer.

Was Dein Mieter will, ist natürlich, die Miete effektiv zu reduzieren. Er zahlt das gleiche wie vorher, kann aber einen Teil vom Finanzamt zurückholen. Würde ich natürlich nicht machen, wenn dann nur, indem die Mehrwertsteuer auf die Miete aufgeschlagen wird, das wird Dein Mieter aber natürlich nicht wollen - also guter Versuch des Mieters, mehr aber auch nicht!
25.11.2007, 22:46 von nass01
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Bei Privatvermietung wird nur ohne Mwst. vermietet da keine Vorsteuerabzungmöglichkeit und kein Gewerbe besteht.

Sollte ein Gewerbe bestehen wir die Mwst. zusätlich auf dei Mieter hinzugerechnet.

Aber sonst ein netter Versuch deines Mieters.
25.11.2007, 22:05 von Seegurke
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Hallo,doch....so denkt er!!!

Aber was habe ich da für vor oder nachteile wenn es klappt?

Vermiete es ja von Privat?

Eigendlich kann ich doch dann die MwSt garnicht ausweisen,oder?

Gruß
Seegurke
25.11.2007, 21:57 von Mortinghale
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Zitat:
ob man den Mietvertrag ändern könne um die Mwst auszuweisen


Der meint doch hoffentlich nicht, die MWSt aus der bisherigen Miete herauszurechnen ?

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