> zur Übersicht Forum
05.11.2007, 11:40 von albulaProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Gartenpflege
Hallo,

seit fast vier Jahren ein 1 Familienhaus mit Garten vermietet.

Die ersten 21/2 Jahre lief das mit dem Garten anstandlos.
Jetzt würde ich den Garten als verwildert bezeichnen.
Den Mieter mehrfach darauf angesprochen, als sich der Zustand zusehens verschlechterte.

Erste Aussage: aus beruflichen Gründen weniger Zeit, sollte sich aber wieder ändern.
Est tat sich aber nichts.

Zweite Aussage: Gartengestaltung wäre Geschmacksache, ihn stört das nicht, er wäre ein Freund von rustikalen Gärten.

Im Mietvertrag hat er separat folgendes Unterschrieben:
Heckenschnitt zweimal pro Jahr, Obstbäume einmal pro Jahr und regelmäßige Rasenpflege.

Von diesen Arbeiten wird offensichtlich nichts mehr ausgeführt.

Wie sollte ich weiter vorgehen, da höfliche aber bestimmte Auffordrungen nicht Fruchten, mehrmals mündlich und in diesem Spätsommer schtiftlich.

Gruß
Kalle
Alle 28 Antworten
11.11.2007, 13:24 von Peter_Pan
Profil ansehen
Ich stimme Ihnen zu. Verlassen kann man sich heutzutage auf gar nichts mehr, am wenigstens auf ein Gerichtsurteil. oder einen "gerechten" Richter. Deshalb liegt in Deutschland die Juristerei auch stark im Argen.
Aber und jetzt kommt das große aber:

Man kann sich nicht alles gefallen lassen, egal um was für einen Fall es sich handelt.
Wenn ein Mieter vorher weiß, was an Gartenarbeit auf ihn zukommt, dann kann er ablehnen oder zustimmen. Nur um die Wohnung zu bekommen, wohlwissend, die Gartenarbeit gar nicht ausführen zu wollen (oder evtl. auch können) setzt -Gott sei Dank- mittlerweile auch teilweise die Justiz einem Einmietbetrug bzw. einer arglistigen Täuschung gleich.
Wenn jemand keine Gartenarbeit machen will -bitte sehr- dann soll er sich aber auch eine andere Wohnung suchen. Es gibt ja genug.
11.11.2007, 12:06 von cavalier
Profil ansehen
Zitat:
Wenn vor Vertragsabschluß ausdrücklich die Fristen, in denen die Wohnung zu renovieren ist, benannt werden und der Mieter sich durch Unterschrift einverstanden erklärt, ist er verpflichtet, die genannten Arbeiten auch fristgerecht zu verrichten.

Unabhängig vom Zustand der Wohnung.
11.11.2007, 12:03 von Mortinghale
Profil ansehen
Zitat:
Wenn vor Vertragsabschluß ausdrücklich die zu verrichtenden Gartenarbeiten ausgelistet und benannt werden und der Mieter sich durch Unterschrift einverstanden erklärt, ist er verpflichtet die genannten Arbeiten im Garten zu verrichten.


Wenn vor Vertragsabschluß ausdrücklich die Fristen, in denen die Wohnung zu renovieren ist, benannt werden und der Mieter sich durch Unterschrift einverstanden erklärt, ist er verpflichtet, die genannten Arbeiten auch fristgerecht zu verrichten.

Eigentlich habe ich es ja immer geahnt.

11.11.2007, 12:00 von CMAX_65
Profil ansehen
Hi,

Zitat:
Was ich sagte stimmt.

Wenn vor Vertragsabschluß ausdrücklich die zu verrichtenden Gartenarbeiten ausgelistet und benannt werden und der Mieter sich durch Unterschrift einverstanden erklärt, ist er verpflichtet die genannten Arbeiten im Garten zu verrichten.


mag sein dass Sie das so sehen, aber bei der aktuellen Gerichtsbarkeit, die extrem mieterfreundlich ist, würde ich mich nicht darauf verlassen !

u.U. wird im Streitfall die ganze Klausel zerpflückt und es bleiben nur bestimmte einfache Arbeiten übrig.

Das finanzielle Risiko wäre mir zu gross mindestens ein Teil der Gerichtskosten zu zahlen !

Und jemand finden, der im Spass an der Gartenarbeit hat und sich was dazuverdienen möchte, ist nicht so schwer !

Darüberhinaus sollte ich mir Gedanken machen um wieviel % der Jahresmiete ich mir einen "Kopf" mache, oder ob ich ein paar Prozent ausgebe ( die selbstverständlich in die Berechnung der Kaltmiete einfliessen, d.h. draufgeschlagen werden )und dies dritte machen lasse !

MFG

11.11.2007, 11:47 von Peter_Pan
Profil ansehen
Was ich sagte stimmt.

Wenn vor Vertragsabschluß ausdrücklich die zu verrichtenden Gartenarbeiten ausgelistet und benannt werden und der Mieter sich durch Unterschrift einverstanden erklärt, ist er verpflichtet die genannten Arbeiten im Garten zu verrichten.

Anders verhält es sich, wenn im Mietvertrag nur der pauschale Passus steht:"....Der Mieter verpflichtet sich zur Gartenarbeit"....
Diese Vereinbarung ist null und nichtig, wie es im Juristendeutsch so schön heißt. Der Mieter muß dann keinerlei Gartenarbeiten verrichten.

Der Gesetzgeber geht davon aus, wenn Gartenarbeiten aufgelistet und spezifiziert sind, diese vom Mieter zu verrichten sind, da dem Mieter freigestellt ist, diese Mietsache anzumieten oder nicht.

Der Gesetzgeber unterscheidet im übrigen in der Praxis ,ob es sich um Gärten von Großwohnanlagen handelt oder um Privatgärten nach Sondernutzungsrecht. Ich erlebte bereits mehrfach, daß hier durch Vergleich zu Gunsten der Vermieter geurteilt wurde, da es im freien Ermessen des Mieters liegt, -wie o.a.- eine Wohnung/Haus mit der Verpflichtung zur Gartenarbeit anzumieten oder nicht

Genauso verhält es sich übrigens mit der Tierhaltung:

Steht im Mietvertrag: "....Dem Mieter wird Tierhaltung verboten...." ist dieser pauschale Passus null und nichtig. Der Mieter darf demnach alles Getier halten, mit Ausnahme der nicht ort- und landestypischen Gattungen und Tieren, die eine Gefahr für die Allgemeinheit darstellen.

Steht dagegen im Mietvertrag: "....Die Haltung von Hunden und/oder Katzen ist untersagt....", darf der Mieter alle Tiere halten, mit Ausnahme von Hunden und Katzen und wie o.a.. Dieser Passus greift.
11.11.2007, 11:36 von CMAX_65
Profil ansehen
Stimme cavalier zu !

Im Prinzip sind nur einfache Leistungen, wie z.B. Rasenmähen rechtswirksam auf den Mieter umlegbar.

Sobald "Fachkenntnisse" erforderlich sind bzw. Tätigkeiten vereinbart werden, wie Bäume und Hecken schneiden, "benachteiligen" sie den Mieter nach gängiger Rechtsprechung.

Und da kann man als VM tatsächlich alles mögliche vereinbaren, im Ernstfall ist es das Papier nicht wert, auf dem es steht !

Nicht einklagbar und damit so unnötig wie irgendwas ! ....es sein denn sie wollen eine Lachnummer für den Mieterbund abgeben. Fazit: Finger weg,

....oder positive Motivation durch finanzielle Anreize wirkt manchmel Wunder !!!

Ich spreche da aus Erfahrung !

MFG
11.11.2007, 11:14 von cavalier
Profil ansehen
Hallo Peter_Pan

Zitat:
Wenn der Mieter vor Beginn bzw. bei Vertragsabschluß den gesondert ausgewiesenen Gartenarbeiten zugestimmt hat, ist er zur Erfüllung des Vertragsverhältnisses, bzw. der Vereinbarungen verpflichtet.

Falsch, da so eine Vereinbarung unwirksam.

Selbst wenn der Mieter die Vereinbarung unterschrieben hat kann er sich zurücklehnen, da nach gänginger Rechtsprechung unwirksam.

Bedeutet, er muß es nicht machen.
11.11.2007, 10:36 von Peter_Pan
Profil ansehen
Irrtum!

Wenn der Mieter vor Beginn bzw. bei Vertragsabschluß den gesondert ausgewiesenen Gartenarbeiten zugestimmt hat, ist er zur Erfüllung des Vertragsverhältnisses, bzw. der Vereinbarungen verpflichtet.
Kann er diesen Vereinbarungen, aus welchen Gründen auch immer, (es können ja nicht nur Unwissenheit über gartnerische Tätigkeiten sein, sondern z. B. auch Krankheit, Absesenheit etc.)nicht nachkommen, ist er verpflichtet, dies von Dritten bestellen zu lassen, wobei er sogar noch die Kosten zu tragen hat.
Es ist wie im Winter mit dem Schneeschaufeln. Hat der Mieter vertraglich Vereinbarungen zum Schneeräumen zugestimmt, ist er auch verplichtet, dieser Tätigkeit nachzukommen. Nachträglich hier eine Veränderung der Vereinbarungen herbeizuführen, ginge nur über den Weg der Änderungsklage, bzw. der gütlichen Einigung mit dem Vermieter.
10.11.2007, 18:58 von cavalier
Profil ansehen
Hallo Peter_Pan

Zitat:
denn ein Mietverhältnis ist ein Schuldverhältnis

Aber nur bei wirksamen Vereibarungen.

Aufgaben wie Hecken-, Büsche- und Bäumeschneiden muß der Mieter bei der Auferlegung von Gartenarbeiten nicht durchführen.

Die Übernahme z.B. aufwändigerer Gartenarbeiten durch den Mieter kann nach Ansicht vieler Gerichte nicht auferlegt werden. Durch das Auferlegen von Arbeiten wie Hecken-, Büsche- und Bäumeschneiden wird der Mieter unangemessen benachteiligt.
10.11.2007, 16:12 von Peter_Pan
Profil ansehen
Was ich sage stimmt, denn ein Mietverhältnis ist ein Schuldverhältnis, nachzulesen im BGB, nur scheuen viele Mieter diesen strengen Wortgebrauch.
10.11.2007, 15:26 von cavalier
Profil ansehen
Hallo Peter_Pan

Zitat:
Der Mieter ist in der Bringschuld und hat den Vereinbarungen Folge zu leisten.

Falsch!
10.11.2007, 15:24 von Peter_Pan
Profil ansehen
Antwort von AndreasM:

Ihre Antwort ist totaler Quatsch!

Der Garten gehört zur Mietsache und der Vermieter ist überhaupt nicht berechtigt den Garten ohne Genehmigung zu betreten! Tut er dies trotzdem kommt dies einem Hausfriedensbruch gleich, der strafbar ist. Fordern Sie deshalb hier nicht unwissende Leute zu einer Straftat auf.
10.11.2007, 15:17 von Peter_Pan
Profil ansehen
Hallo albula,

habe diesbezüglich Rechtsauskunft eingeholt und in meinen Mietvertrag mit aufgenommen:

Die vereinbarte Gartenpflege, hier der Heckenschnitt und die Rasenpflege ist expliziet aufgeführt worden. Der Mieter ist in der Bringschuld und hat den Vereinbarungen Folge zu leisten. Tut er dies nicht und kommt er trotz mehrmaliger Abmahnung und Aufforderung der Gartenpflege nicht nach, berechtigt dies zur fristlosen Kündigung. Der Garten gehört zur Mietsache und ist wie diese pfleglich zu behandeln.

Am besten Sie machen Fotoaufnahmen vom jeweiligen Zustand des Gartens um somit lückenlosen einer Dokumentation nachzukommen. Damit hat man bei Gericht sehr gute Chancen.
07.11.2007, 13:13 von chum
Profil ansehen
Das Problem bei dieser Sache ist, das für ein Teil der, im MV vereinbarten, Arbeiten dem Gesetz nach Fachkenntnisse erforlderlich sind und ein Rückschnitt gar nicht vom Mieter zu erledigen ist. Ihr Mieter braucht praktisch nur den Rasen zu mähen.

Sie können zwar die Mieter schriftlich auffordern den Rasen zu mähen und kostenpflichtige Ersatzvornahme ankündigen, jedoch würde ich Abwägen; ob sich dies beim 1 EFH lohnt.

Nach einem künftigen Mieterauszug ist ein Rasen schnell gemäht und bzgl. Hecken-/ Baumrückschnitt müsste sich der Eigentümer sowieso kümmern. (die Bäume sollten eh jährlich Begutachtet werden, wenn hohe Bäume sind)

07.11.2007, 12:56 von albula
Profil ansehen
Hallo,

hier mal ein Beispiel, so sieht der 1,5m breite Hauszugang aus.



Gruß
Kalle
06.11.2007, 17:37 von Sommer
Profil ansehen
Also ehrlich gesagt würde ich es mir sehr überlegen, die Gartenpflege auf die Mieter zu übertragen. Besser einen Service hinschicken und diese Kosten über die BK-Abrechnung abrechnen. Die können einen Garten auch zugrunde pflegen - und beim Obstbaumschnitt kann man viel falsch machen.

S.
06.11.2007, 16:25 von polline
Profil ansehen
Hallo nochmal!

Kann es sein, dass hier einige Beiträge verschwunden sind?

Mal wieder sehr seltsam!!!!!!!!!!

Gruß Polline
06.11.2007, 13:23 von Rita
Profil ansehen
Wenn im Mietvertrag die Ausführung der Arbeiten übertragen ist, dann ist das übliche Brimborium erforderlich:
> Abmahnung, Aufforderung zur Ausführung, Androhung der Ersatzausführung bei erfolglosem Fristablauf.

Das Spielchen habe ich nach fruchtlosen Gesprächen genau einmal mitgemacht - als 2 der 3 Mietparteien wechselten
(um die neuen Mieter nicht zu benachteiligen):
Für ein 650m²-Grundstück (abzgl. Haus) mit mehreren Apfel+Quittenbäumen, diversen Heckensträuchern/Bäumen braucht der Hausmeisterservice/Gärtner rund 2 Tage für den jährlichen Grund-Schnitt samt Schnittgut entsorgen - Kostenpunkt rund 550 Euro + Mwst. (30 Euro je Std)
Da die 3 Mietparteien zuvor ca. 3 Jahre lang gar nichts gemacht hatten, fiel die Rechnung entsprechend höher aus ...

Seitdem die Mieter wissen, wieviel sie sich sparen können, läuft's nun ohne Probleme und die neuen Mieter sind sogar froh, dass ich ihnen erlaube selbst Hand anzulegen ...

Wegen der mir dadurch bewusst gewordenen Problematik vereinbare ich im Mietvertrag aber nur noch:
Umlage der Betriebskosten gem. Betriebskostenverordnung - z.B. auch für Gartenpflege, Treppenhausputzen.
Nach mündlicher Absprache dürfen die Mieter zur eigenen Kostenersparnis bis auf Widerruf und solange alles klappt selbst ausführen.
Dadurch vermeide ich m.E. auch die Frage, ob die übertragenen Arbeiten nach uneinheitlichen Richtermeinung(en) womöglich zuviel Fachkenntnisse erfordern oder das Direktionsrecht des Vermieters überschreiten.
Was soll das eigentlich - Schnitt, Rasendüngen, Unkraut beseitigen etc. sind nun mal in gewissen Abständen von der Natur aus gegeben erforderlich!?

Das Beschneiden von (höheren) Büschen/Bäumen wird i.d.R. als Arbeit angesehen, die dem Mieter zuviel Fachkenntnisse abverlangt. Eine formularmässige Übertragung derartiger Arbeiten ist zumindest strittig.
Siehe auch "Formulierungsbeispiele für die einzelvertragliche Gartenpflege höherer Art":
http://www.eigentumswohnungen.com/immobiliennews/problemebeidergartenpflegedurchdenmieter.html
dort z.B. auch: 3 Schadensersatz und Kündigung

oder "Welche Gartenarbeiten muss der Mieter erledigen?" und zum Unterschied zwischen einfach nur wild wachsen und verkommen lassen:
http://anwalt-abc.de/artikel/2005/11/07/welche-gartenarbeiten-muss-der-mieter-erledigen/
"Auch hinsichtlich der einfachen Gartenarbeiten, um die sich der Mieter zu kümmern hat, muss der Vermieter einen großzügigen Maßstab ansetzen. Die Grenze sei erst dort zu ziehen, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen lässt." OLG Düsseldorf (10 U 70/04)
http://www.tettenborn.com/aufzug.html

Im beschriebenen Fall würde ich nicht Abmahnen und "Frist zur Wiederherstellung" setzen
sondern "Frist zur Ausführung der bisher unterlassenen Arbeiten".
Entscheidender Unterschied: während des laufenden Mietverhältnisses besteht ein vermieterseitiger Anspruch auf Wiederherstellung nur wenn die Grenze von vertragsgemäßer Nutzung (= Gestaltungsfreiheit des Mieters während der Mietzeit) zu Verwahrlosung/Verwilderung des Garten überschritten ist. Allgemeine Leitsätze/Regeln dazu gibt es aber nicht ... gewiss ist aber, dass gerade beim EFH großzüziger zugunsten des jeweiligen Mietergeschmacks entschieden wird.

Übrigens: jahrelang vernachlässigte oder falsch geschnittene Obstbäume sind nicht durch nur einen Schnitt wieder auf Vordermann zu bringen
(unsere Obstbäume im Mietergarten schneide ich lieber selbst - hobbyhalber)

Zitat:
muß bei dieser Aufforderung oben Abmahnung direkt stehen


Auf jeden Fall sollte es.

Soll doch schließlich Wirkung entfalten.

06.11.2007, 09:24 von albula
Profil ansehen
Zitat:
besteht die moeglichkeit ihm irgendwie den garten wegzunehmen/abzutrennen?


Leider nein, Haus steht im Garten(Grundstück)

Ich verschicke jetzt zum ersten Mal eine Abmahnung,
muß bei dieser Aufforderung oben Abmahnung direkt stehen?

Gruß
Kalle
05.11.2007, 20:50 von hecke
Profil ansehen
besteht die moeglichkeit ihm irgendwie den garten wegzunehmen/abzutrennen?

05.11.2007, 17:39 von Lilibeth
Profil ansehen


Zitat:
Zuerst müssen Sie mal das bezahlen, was Sie als VM in Auftrag geben


ja ja über Rechtsschutz

und die Beiträge lasse ich mit der Einkommenssteuer verrechnen
05.11.2007, 16:50 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Jetzt würde ich den Garten als verwildert bezeichnen.


Ihnen als "Eigentümer" und Vermieter wird es niemals gefallen, was der Mieter da macht.

Das liegt in der Natur der Sache.

Daher empfehle ich Ihnen, es selbst zu machen.
05.11.2007, 13:49 von Jobo
Profil ansehen
Zitat:
Ihre Knebelklausel im Mietvertrag


vielleicht ein kleiner Unterschied zu den Renovierungsklauseln !
Beim Baumschnitt und beim Rasenschnitt handelt es sich um Zeitangaben die durch das Wachstum der Pflanzen bedingt sich ergeben. Dies ist demnach keine Knebelklausel. Sonst würde ja auch die Kehrwoche oder gar das winterliche Schneeräumen bis so und soviel Uhr als Knebelklausel gelten.

Zitat:
Heckenschnitt zweimal pro Jahr, Obstbäume einmal pro Jahr und regelmäßige Rasenpflege.


Damit ist auch sichergestellt, das die Hecke nicht über die Grenzen wuchert und durch zu seltenes Schneiden, innen zu Licht wird.
05.11.2007, 12:55 von albula
Profil ansehen
Zitat:
gestrige M begreifen einfach nicht, dass sich das Wohnrecht ständig ändert , in dem der VM bei Vertragsbruch einen Gärtner beauftragt und und dieses dem M in Rechnung stellt.


Ich werde den M diese Woche noch schriftlich abmahnen.
Die Frist für die Wiederherstellung des Gartens bis 31.12.07
setzen. Ich denke, ist für die Jahreszeit angemessen.

Ich werde den M daraufhinweisen, dass nach Ablauf der Frist ein Gärtner die Arbeiten übernehmen wird und die Kosten von im zu tragen sind.

Kann ich das so machen oder gibt es nicht irgend welche Fallen?

Gruß
Kalle
05.11.2007, 11:56 von Lilibeth
Profil ansehen
Zitat:
Am einfachsten Sie kümmern sich selber um die Pflege von Ihrem Grundstück. Nur wenn Sie es selber erledigen, wird es am Ende auch richtig sein


höre nicht auf dieses Chaterbox !!!

Der Mieter hat ganz einfach dafür zu sorgen das der Garten nicht verwildert !!!

Auch für die Nachbarschaft wäre es eine Zumutung !!!
05.11.2007, 11:51 von Lilibeth
Profil ansehen

Willkommen im Club

Das gleiche Problem habe ich auch !!!

Erst mal abmahnen , schriftlich . Wenn´s nicht fruchtet

übergebe ich sowas meinem Anwalt, die Rechnung bekommt dann der Mieter

Selber Schuld, denn er wurde vertragsbrüchig !!!
05.11.2007, 11:50 von andreasM
Profil ansehen
Zitat:
Heckenschnitt zweimal pro Jahr, Obstbäume einmal pro Jahr und regelmäßige Rasenpflege.


Ihre Knebelklausel im Mietvertrag wird vermutlich vor Gericht nicht bestehen, bzw. das Gericht wird zu Ihren ungunsten urteilen! Am einfachsten Sie kümmern sich selber um die Pflege von Ihrem Grundstück. Nur wenn Sie es selber erledigen, wird es am Ende auch richtig sein.

AM
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter