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21.03.2008, 20:03 von spidertiProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|fristlose Kündigung
Hallo Leute,

folgende Frage(n):

Eine 4-köpfige Familie hat den von ihr angemieteten Wohnraum verschimmeln lassen. Dies ist bereits gutachterlich festgestellt und festgehalten worden. Ein Mitarbeiter des BZA (Wohnungsaufsicht, Amt für Planen) konnte ebenfalls feststellen, dass ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten die Ursache für die Schimmelbildung war. Baumängel konnten ausgeschlossen werden.

Ich habe die Familie um Beseitigung der Mängel/Schäden unter Fristsetzung (6 Wochen) gebeten. Doch leider tut sich da überhaupt nichts. Im Gegenteil: Ich habe nunmehr von der Familie die Aufforderung erhalten, fachgerecht zu sanieren und zu renovieren, da ansonsten die Miete um 35 % gemindert würde.

Da die von mir gesetzte Frist nunmehr verstrichen ist möchte ich wissen,

ob das Mietverhältnis nunmehr fristlos durch mich gekündigt werden kann und wenn ja, welche Gründe angegeben werden müssen?

Muss ich vorher noch einmal abmahnen ?

Muss ich auch noch etwas hinsichtlich der zwei Kinder der Mieter beachten (Härteklausel etc.)?

Das Mietverhältnis besteht seit 1999.

Für Eure Anregungen bin ich sehr dankbar.

Liebe Grüße aus Berlin
Alle 8 Antworten
24.03.2008, 18:49 von spiderti
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danke frischebrise,

hast mir sehr weiterhelfen können.

Gruß aus Berlin
24.03.2008, 11:52 von frischebrise
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Hallo,

BGB
§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

nach Klärung der Rechtsgrundlagen für diesen Fall - siehe auch ergänzend @RMHV - ist die Suche nach einem geeigneten Weg - aus Vermietersicht - ein durchaus legitimes Recht des VM. sein Eigentum zu schützen.

@spiderti schrieb:
Jedoch bestünde die Möglichkeit, das Mietverhältnis aufgrund erheblicher Pflichtverletzungen des Mieters o. ä. zu kündigen, oder ?

Die Nachweisung durch den VM. dürfte der dornigste Weg sein.
Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

@spiderti schrieb:
Eine 4-köpfige Familie hat den von ihr angemieteten Wohnraum verschimmeln lassen. Dies ist bereits gutachterlich festgestellt und festgehalten worden.

Ist das Gutachten von einem am zuständigen Gericht zugelassenen SV erstellt worden?
Oder bedarf es zur gerichtsfesten Beweislage weiterer Gutachten/Kosten?

Die Risiken muß der VM. in jedem Fall abwägen, die Verhaltensweise des M. läßt jedoch schon Rückschlüsse zu.

Hier wäre eine Abmahnung zur Beseitigung der Mängel aus Sicherheitsgründen erforderlich.

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Ich habe die Familie um Beseitigung der Mängel/Schäden unter Fristsetzung (6 Wochen) gebeten. Doch leider tut sich da überhaupt nichts. Im Gegenteil: Ich habe nunmehr von der Familie die Aufforderung erhalten, fachgerecht zu sanieren und zu renovieren, da ansonsten die Miete um 35 % gemindert würde.

Dieses läßt den Schluss zu wie RMHV schrieb:
In der Zusammenfassung lautet das Ergebnis: im Grundsatz liegt ein Grund für eine fristlose Kündigung vor. Da vieles aber von subjektiven Wertungen abhängt, ist ein Erfolg keineswegs gewiss. Anwaltliche Beratung scheint dringend erforderlich.


@frischebrise schrieb:
Bei Erreichen von 2. MM Mietminderung fristlos kündigen, gerichtsfest verfassen, Räumungsfrist nicht zu knapp bemessen, vorsorglich der Weiterführung widersprechen und über die Härteklausel belehren. Damit nach § 543 Absatz 3 Ziffer 3 BGB, weil nach § 543 Absatz 3 Ziffer 1+2 zu viele Restrisiken bestehen.

Am besten RA mit der rechtsicheren Formulierung beauftragen.


23.03.2008, 14:21 von RMHV
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spiderti » 21.03.08 20:03 «
... ob das Mietverhältnis nunmehr fristlos durch mich gekündigt werden kann und wenn ja, welche Gründe angegeben werden müssen?

Muss ich vorher noch einmal abmahnen ?

Muss ich auch noch etwas hinsichtlich der zwei Kinder der Mieter beachten (Härteklausel etc.)?

Ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung...

Voraussetzung für eine fristlose Kündigung ist nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB, dass ein wichtiger Grund vorliegt.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Ob diese Voraussezungen im konkreten Fall vorliegen, wird aus der Entfernung kaum zu beurteilen sein.

Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfalt ist in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 als wichtiger Grund ausdrücklich genannt. Die Einschränkung ist, dass eine erhebliche Gefährdung der Vermieterrechte vorliegen muss.

Die Voraussetzungen nach Abs. 1 Satz 2 müssen allerdings trotzdem erfüllt sein. Hätte der Mieter z.B. nicht schuldhaft gehandelt, wäre eine fristlose Kündigung unzulässig. Wäre für den Vermieter eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses zumutbar, wäre die fristlose Kündigung ebenfalls unzulässig.

Ein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB steht dem Mieter bei einer fristlosen Kündigung nicht zu. Auf diese Vorschrift kann sich nur der vertragstreue Mieter berufen.
Allerdings müssen Aspekte, die bei einer Interessenabwägung nach § 574 BGB zu berücksichtigen wären auch in die Feststellung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, eingegangen sein.

Eine vorherige Abmahnung mit Kündigungsandrohung wird die Erfolgsaussichten des Vermieters sicher verbessern.

Die Vernachlässigung von Sorgfaltspflichten durch den Mieterist auch ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB. In diesem Fall könnte der Mieter nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen, "wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, ... eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist", es sei denn, es liegt ein Grund vor, der auch zur fristlosen Kündigung berechtigen würde.

In der Zusammenfassung lautet das Ergebnis: im Grundsatz liegt ein Grund für eine fristlose Kündigung vor. Da vieles aber von subjektiven Wertungen abhängt, ist ein Erfolg keineswegs gewiss. Anwaltliche Beratung scheint dringend erforderlich.

23.03.2008, 12:24 von frischebrise
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Hallo,

ausgehend davon, dass VM. den M. gerne gehen lassen möchte, wäre die beste, schnelle Lösung als VM. ruhig abwarten, mindern lassen, smuth widersprechen nach der 2. Minderung.

Bei Erreichen von 2. MM fristlos kündigen, gerichtsfest verfassen, Räumungsfrist nicht zu knapp bemessen, vorsorglich der Weiterführung widersprechen und über die Härteklausel belehren.

Am besten RA mit der rechtsicheren Formulierung beauftragen.

Weiteres siehe Cavalier - BGH Urteil
22.03.2008, 10:17 von cavalier
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Die Miete wird z. Zt. auch noch durch die Mieter in voller Höhe gezahlt
Kündigung wegen ungerechfertigter Mietminderung möglich

Hier ein BGH Urteil
Hallo

das ist ja ziemlich dreist von den Mietern.
Hast du diesen das Gutachten vorgelegt?

Einen Kündigungsgrund sehe ich hier nicht, könnte sich dann ergeben, wenn sie tatsächlich die Miete mindern und in Rückstand kommen.

21.03.2008, 20:42 von spiderti
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ja ist alles schriftlich festgehalten.

Die Miete wird z. Zt. auch noch durch die Mieter in voller Höhe gezahlt. Aus diesem Gesichtspunkt kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sicherlich nicht erfolgen.

Jedoch bestünde die Möglichkeit, das Mietverhältnis aufgrund erheblicher Pflichtverletzungen des Mieters o. ä. zu kündigen, oder ?

Die Mieter haben schließlich ihre Sorgfalts- und Obhutspflicht nicht unerheblich vernachlässigt.
21.03.2008, 20:27 von CMAX_65
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Hi,

Dies ist bereits gutachterlich festgestellt und festgehalten worden. Ein Mitarbeiter des BZA (Wohnungsaufsicht, Amt für Planen) konnte ebenfalls feststellen, dass ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten die Ursache für die Schimmelbildung war. Baumängel konnten ausgeschlossen werden.

haben sie das schriftlich ?

Wenn ja, ist unverständlich, weshalb sie die Renovierung übernehmen sollen !

Ich würde mal mit dem Gesundheitsamt reden und die Situation schildern !

Für eine fristlose Kündigung wird es noch nicht reichen, da müssen 2 Monatsmieten ausstehen und bei 35 % Mietminderung
würde es rechnerisch 6 Monate dauern und ausserdem auch dann nicht reichen, wenn nicht eindeutig klar ist, wer die Schuld trägt !

Ich denke darüberhinaus, dass sich die Lage noch verschlimmern muss, damit so oder so eine Entscheidung gefällt wird (z.B. Auszug der Familie).

Schätze mal das dies ohne einen Anwalt nicht mehr zu machen ist !

MFG
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