> zur Übersicht Forum
13.11.2006, 16:12 von mamouschProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|fristlose Kündigung möglich?
Liebe Forum-Gemeinde,

Unsere ETW haben wir seit Anfang 2004 an ein junges Pärchen vermietet (ohne Kaution, glaub(te)noch an das Gute bei den Mitmenschen).
ich habe nun folgendes Problem:
die (offenen) NK-Nachforderungen aus 2004 und 2005 wurden bis heute nicht beglichen. Desweiteren fehlte im Juli 2005 eine komplette Monatsrate (Miete + NK + Garage),was ich dann im Rahmen der NK-Abrechnung 2005 mit den offenen Forderungen 2004 aufkumuliert hatte.
Danach kamen wieder Mietzahlungen (unregelmäßig) mal Mitte des Monats, dann gegen Ende etc obwohl im Mietvertrag eindeutig die Vorauszahlung zum 3. eines Monats vereinbart ist.
Seit Oktober 2006 kommt nun gar nichts mehr ..., obwohl ich zwischendurch bestimmt ca zig mal vergeblich angerufen,ca 10 x vergeblich geklingelt und mehrere "Erinnerungsschreiben" (mit Gesprächsangebot) per Post und (persönlich eingeworfen)hatte.
Meine Sorge war groß ("Mietnomaden") weil der Briefkasten mit Post übervoll war; die Mieter wohnen aber noch drin (abends ist Licht und der Fernseher läuft) aber sie spielen total "toter Mann" will sagen: keine Reaktion auf klingeln, Post, Telefon...

konkret:
a) kann ich nun fristlos kündigen? oder muß ich den November
noch abwarten
b) welcher Räumungstermin ist dann richtig?
c) raten Sie mir besser zu einem Anwalt zu gehen ? (ich habe keine Rechtsschutzversicherung o.ä; auch nicht Haus und Grund)
Da ich auf eine pünkliche Mietzahlung angewiesen bin (komme selbst in wirtschaftliche Probleme, weil die Finanzierung + NK weiter laufen)
Bin deshalb für Ihren Rat sehr dankbar

PS: ich scheue eigentich eine gerichtliche Auseinandersetzung aber ich sehe keine Chance / Willen für eine gütliche Lösungsfindung (z.B. Raten o.ä.) weil die Mieter bisher auf kein gütliches Gesprächsangebot eingegangen sind.

Alle 4 Antworten
13.11.2006, 18:02 von CMAX_65
Profil ansehen
Hallo,

hmmmm, schwer zu sagen. Eigentlich sind Kündigungsschreiben + Glodene Brücke irgendwie widersprüchlich.

Ich würde es mündlich anbieten und bei Intersse und Bedarf auch eine schriftliche Vereinbarung (... erst wenn sich die Türen des Umzugswagens schliessen...)machen. Erst mal abwarten, wie die auf das Angebot reagieren.

Manche haben z.B. auch vollkommen unrealistische Vorstellungen, wollen buchstäblich "Zocken".
Man kann auch ruhig ein bischen von Mahnbescheid, Schufa-Eintrag, Vollstreckung, Kontenpfändung "plaudern".

Es kommt individuell darauf an, ein Patentrezept gibt es leider nicht. Ein Versuch ist es jedoch allemal wert.

PRO Zimmer kann eine Räumung locker € 2.000,00 kosten, zzgl. Mietausfall, Nebenkosten, Gerichtskosten, RA-Kosten etc.

Ich denke, es lohnt sich allemal Alternativen zu überlegen.

Viel Glück!!!
13.11.2006, 17:21 von mamousch
Profil ansehen
Hallo CMAX_65

schönen Dank für das prompte und konkrete Feedback.
kleine Nachfrage zu Ihrem Rat unter c)
"Auszugs-Bonbon" + aktive Mithilfe bei Auszug"

Wüden Sie raten, dies im Kündigungsschreiben sozusagen als "goldene Brücke" gleich mit anzubieten?

danke
mamousch
13.11.2006, 17:08 von peter98
Profil ansehen
Hallo Mamousch

Nach deinen Angaben ist eine fristlose Kündigung möglich. Siehe hierzu:
Zitat:
§ 543 BGB
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Der letzte Absatz bedeutet, dass die fristlose Kündigung hinfällig ist, wenn der Mieter die Mietrückstände bezahlt. Deshalb ist es ratsam, neben der fristlosen auch gleichzeitig eine fristgerechte Kündigung auszusprechen.

Bei einer fristlosen Kündigung ist eine Frist von 14 Tagen ausreichend. Ob er die Wohnung dann allerdings räumt, steht auf einem anderen Blatt Papier. Wenn der Mieter nicht auszieht, ist eine Räumungsklage einzureichen.
Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes sollte dann in Betracht gezogen werden, wenn man mit dieser Materie nicht allzu viel Erfahrung hat, da auf gewisse Dinge geachtet werden muss (Beispielsweise muss die Kündigung an alle, die den Mietvertrag unterzeichnet haben, gerichtet sein).

Jeden Monat, den du länger wartest, wird noch teurer für dich, da du die Wohnung nicht weiter vermieten kannst.

Du solltest aber die erheblichen Kosten einer gerichtlichen Vorgehensweise mit berücksichtigen. Bis eine Räumungsklage erteilt wurde und die Wohnung zwangsgeräumt ist, kann zum einen sehr lange dauern und zum anderen schnell fünfstellige Beträge nach sich ziehen.
Evtl. ist es dann sogar günstiger, nach einer erfolglosen fristlosen Kündigung den Mieter mit einem bestimmten Betrag aus der Wohnung zu locken. Vor allen Dingen, wenn feststeht, dass von dem Mieter nichts zu holen ist. Dieser Betrag wird aber erst ausgehändigt, wenn der Möbelwagen schließt.
13.11.2006, 16:50 von CMAX_65
Profil ansehen
Hallo,

a) ja, es fehlen ja Oktober/Novembermiete von dem restlichen mal abgesehen

b) Räumungsfrist würde ich mit 2 Wochen ansetzen

c) das hängt von verschiedenen Umständen ab ob dies sinnvoll ist u.a.

- sind die Mieter berufstätig, gibt es überhaupt was zu pfänden (Arbeitslohn) Arbeitsstelle???

- sind die Mieter insolvent, Privatinsolvenz, Sozialamt bzw. Arge

- sind sie arbeitslos - Arge zuständig

Generell sind sie überhaupt zahlungsfähig und willig:
- wie gut kennen die Ihre Rechte???
GottseiDank kennen nicht alle Ihre Rechte
- alles was Sie schildern, deutet auf keine Kooperation hin

Ich bin kein Fan von Anwälten, dennoch hielte ich es für besser in Ihrer Situation einen einzuschalten.

Selbstverständlich gäbe es auch die Möglichkeit eine "Abfindung" bei Auszug anzubieten. (wie hat ein anderer so treffend bemerkt: erst wenn sich die Türen des Umzugswagens schließen!!!).

Ich habe auch schon persönlich bei einem Auszug (ohne Gewalt)geholfen (4 Stunden Arbeit und eine Menge Müll), Mieter hat das hingenommen. Wenn er seine Rechte gekannt hätte.........................

MFG
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter