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08.02.2008, 08:28 von COffeeProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Fragen zu Besuch und Mieterhöhung
Hallo zusammen,

ich bin ein absoluter Neuling, was Vermietungen angeht, weil meine Eltern die Wohnungen vermieten. Aber hier wissen sie nicht mehr weiter.
Wir haben ein Mehrfamilienhaus (4 Wohnungen), wo meine Eltern und ich je eine bewohnen und zwei kleine sind vermietet.
Eine kleine Wohnung (38qm) ist an eine alleinstehende Frau zur alleinigen Benutzung vermietet worden. Die Wohnung ist teilmöbiliert vermietet worden und sie zahlt nur die Stromkosten, der Rest ist in der Miete drin.
Nun bekommt sie seit Monaten ständig einen Mann zu Besuch, der dann einige Tage am Stück bleibt. Ich weiß, da kann man nichts machen - Besuch halt.
Notfalls wollen wir die Miete erhöhen bzw. separate Zähler einbauen lassen. Wie kann man errechnen, wie weit wir erhöhen können? Was für Punkte müssen beachtet werden?
Und eine letzte Frage zum Schluss: können wir etwas dagegen machen, dass durch den Besuch auch tagelang 2 große Hunde in der Wohnung sind?

Viele Fragen, ich weiß, aber vielleicht könnt ihr uns helfen!
Danke!
Coffee
Alle 20 Antworten
11.02.2008, 10:27 von Augenroll
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Zitat:
es gibt aber auch BGB-Vorschriften, die vertraglich abgeändert bzw. aufgehoben werden können. Dann gilt eben nicht mehr das BGB, sondern der Vertrag.



Das steht dann aber im BGB drin (z.B. Betriebskostenumlage)!!
11.02.2008, 10:25 von stefan_nuernberg
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@augentroll

Wieder mal absoluter Blödsinn bzw. juristisches Nichtwissen:

Zitat:
Das heißt: Wenn der Vertrag dem BGB zuwiderläuft, ist der Vertrag an dieser Stelle nichtig.



Es gibt BGB-Bestimmungen, die zwingend sind - dann ist ein Vertrag bzw. die entsprechende Regelung darin tatsächlich nichtig, wenn er dagegen verstößt -, es gibt aber auch BGB-Vorschriften, die vertraglich abgeändert bzw. aufgehoben werden können. Dann gilt eben nicht mehr das BGB, sondern der Vertrag.

Sollten Sie als "juristischer Mieterberater" eigentlich wissen.

11.02.2008, 10:04 von Augenroll
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Zitat:
Mal sehen, was AR dazu sagt. Ist ja jetzt eine Zwickmühle: Einerseits besteht er ständig auf strikter Einhaltung auch uralter Verträge, andererseits läßt er immer das BGB hochleben. Was also nun?


Erstmal gilt: Vertrag ist Vertrag!

Aber: das BGB ist zu beachten!

Das heißt: Wenn der Vertrag dem BGB zuwiderläuft, ist der Vertrag an dieser Stelle nichtig.

Dabei ist es egal, zu welchen Gunsten das geht. Allerdings hat der Vertragsverfasser die Verantwortung für die Formulierungen und den entsprechenden Schaden aus falschen Formulierungen zu tragen.
09.02.2008, 19:56 von Mortinghale
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Hi CMAX,

das Recht zur Umstellung (und das damit verbundene Procedere) ergibt sich aus § 556 a Abs. 2 BGB.

Mal sehen, was AR dazu sagt. Ist ja jetzt eine Zwickmühle: Einerseits besteht er ständig auf strikter Einhaltung auch uralter Verträge, andererseits läßt er immer das BGB hochleben. Was also nun?

08.02.2008, 18:58 von CMAX_65
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Hi,

eben gefunden:

Zitat:
Umstellung der Pauschale auf Vorauszahlungen

Die vereinbarte Betriebskostenpauschale kann bei Umstellung der Vertragsbeziehung auf die Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch nur dann als Vorauszahlungsbetrag in der Abrechnung angesetzt werden, wenn das vereinbarte Leistungsverhältnis gewahrt bleibt.
Es ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalles und auf der Grundlage des geschlossenen Mietvertrages zu entscheiden, wie eine vereinbarte Nebenkostenpauschale aufzuspalten und auf die Vorauszahlung von Heizkosten und die pauschale Abgeltung der übrigen Nebenkosten zu verteilen ist. Interessengerecht erscheint es im Regelfall, die vereinbarte Nebenkostenpauschale um denjenigen Betrag zu kürzen, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bei vernünftiger Kalkulation für Heizung und Warmwasser rechnerisch in Ansatz gebracht worden ist. Dabei darf jedoch das von den Mietvertragsparteien gewählte Leistungsgefüge nicht außer Acht gelassen werden.

LG Bonn, Urteil vom 07.12.1989, Az. 6 S 271/89
WM, Heft 5/S. 229, 1990

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Vorrang der Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung geht auch mietvertraglichen Vereinbarungen vor, die eine pauschale Abgeltung der Heizkosten vorsehen.

AG Hamburg, Urteil vom 12.12.1985, Az. 48 C 2199/85
WM, Heft 4/S. 119, 1986

Die Heizkostenverordnung geht nur hinsichtlich der Abrechnung nach Verbrauch, nicht aber hinsichtlich Modalitäten der Heizkostenvorauszahlungen einer mietvertraglichen Vereinbarung vor.

AG Frankfurt, Urteil vom 8.11.1985, Az. 33 C 3068/85
WM, Heft 7/S 230, 1987

§ 2 Heizkostenverordnung erfaßt auch die Vereinbarung einer Heizkostenpauschale.
Die Parteien können mietvertraglich die Heizkostenabrechnung nach Verbrauch nicht abbedingen, soweit nicht die Heizkostenverordnung ihren Anwendungsbereich ausdrücklich eingeschränkt hat oder eine Befreiung ausgesprochen wurde.

OLG Schleswig, Beschluß vom 15.1.1986, Az. 6 RE Miet1/85
WM, Heft 11/S. 330, 1986

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Heizkostenverordnung/Pauschale Kostenumlage

Die Heizkostenverordnung findet keine Anwendung, wenn die Mietvertragsparteien in Privatautonomie eine pauschale Verteilung der Heizkosten vereinbaren; für die Zukunft kann eine Mietpartei die Anwendung der Heizkostenverordnung verlangen.
Die Mieter haben bewußt Abstand vom Vorrang der Heizkostenverordnung genommen. Sie haben eine andere vertragliche Regelung gewählt, obwohl sie wußten, daß entsprechende Geräte fehlen. Ihre nachträgliche Berufung auf den Vorrang der Heizkostenverordnung ist deshalb jedenfalls treuwidrig. Für die Zeit der Übereinstimmung müssen sie sich an der getroffenen Vereinbarung festhalten lassen. Die rückwirkende Berufung auf § 2 Heizkostenverordnung verstößt gegen Treu und Glauben.

LG Hamburg, Urteil vom 16.05.1991, AZ. 307 S 374/90
WM, Heft 3/S. 192, 1995

Die Durchsetzung der Heizkostenverordnung ist in die Hände der Parteien gelegt. Sind sich die Parteien, wie hier, über die abweichende Gestaltung einig, so gilt diese Regelung, bis sich ein Vertragspartner auf die Bestimmungen der Heizkostenverordnung beruft und eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt.

LG Berlin, Urteil vom 16.05.1994, Az. 61 S 70/93
WM, Heft 3/S. 192, 1995

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Quelle:http://www.brunata-metrona.de/Infothek/BM-Info-Urteil-b.html#anchor213744
Punkt 1 .........Kürzung der Heizkostenabrechnung möglich.....
Ich bedanke mich herzlich für die vielen hilfreichen Antworten ( die anderen werde ich einfach ignorieren!)

Leider habe ich den MV nicht vorliegen, aber laut Aussage, sei nur eine Warmmiete vereinbart. Werde mir aber schnellstmöglich den MV vorknöpfen!
Ich wußte gar nicht, dass es die Pflicht zur Verbrauchserfassung überhaupt gibt.
Danke für die vielen Hinweise!!

Coffee
08.02.2008, 18:17 von CMAX_65
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Hi,

Zitat:
Muß sie nicht. Der VM kann den Vertrag zum Beginn der nächsten Abrechnungsperiode bezüglich der verbrauchsabhängigen bzw. -erfaßbaren Kosten umstellen, ohne den Mieter überhaupt fragen zu müssen. Er muß ihn darüber lediglich in Kenntnis setzen.


tatsächlich ???

Wo steht das, würde mich interessieren

MFG
08.02.2008, 17:55 von Mortinghale
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Zitat:
die Dame einer Änderung des Mietvertrages, quasi zu ihren Ungunsten, zustimmen muss.


Muß sie nicht. Der VM kann den Vertrag zum Beginn der nächsten Abrechnungsperiode bezüglich der verbrauchsabhängigen bzw. -erfaßbaren Kosten umstellen, ohne den Mieter überhaupt fragen zu müssen. Er muß ihn darüber lediglich in Kenntnis setzen.

08.02.2008, 15:23 von Cora
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Hallo

ist denn im MV eine Pauschale vereinbart, die in der Miete enthalten ist oder einfach nur Warmmiete angegeben?

Eine etwas unglückliche Konstellation, denn Wasser, Müll, Heizung etc. schlagen doch ganz ordentlich zu Buche, auch bei einer Einzelperson.

Ich würde zum einen mal die Miete etwas anheben, die Dame höflich darauf hinweisen, dass Dauerbesuch nicht erwünscht ist, ebenfalls das Hundeproblem ansprechen.

Zähler einbauen nutzt nichts, da ja eine Pauschale vereinbart ist und die Dame einer Änderung des Mietvertrages, quasi zu ihren Ungunsten, zustimmen muss.

Probieren kann man es trotzdem.

Man sollte, auch für kleine Wohnungen nie eine Pauschale vereinbaren, denn "Platz ist in der kleinsten Hütte" - auch für 2.

Kommentare und blöde Sprüche von unserem Troll einfach überlesen
08.02.2008, 13:23 von skarlett
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Hallo Coffee,
ärgere Dich nicht über gewisse Mitglieder hier, denn der oder die ist es nicht wert.
Wenn im Mietsvertrag keine Tierhaltung zugestimmt wurde, dann kannst Du bzw. Deine Eltern dem Mieter es untersagen.
Besuch mit Hund darf man natürlich nicht verbieten. Anders ist es wenn der Hund tagelang und über Nacht in der Wohnung bleibt.
Wegen den Mehrkosten die Mieterin höflich ansprechen.
Viel Glück.
Liebe Grüße
08.02.2008, 12:52 von CMAX_65
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Hi,

Zitat:
Die Vermieterfamilie möchte hier mal ein bisschen den Boss raushängen lassen. Weil vielleicht sonst nichts zu tun? Oder Minderwertigkeitskomplexe?


vergiss den "Augenroll" und seine Kommentare, irgendwie muss er ja seine 5000 "Beiträge" mit mehr oder weniger ........ja voll kriegen !

Zurück zur Situation:

Schwierig und leider auch selbst verursacht:

- immer Zählereinbau (Wasser, Heizkostenverteiler etc.) zu empfehlen , wenigstens in der Zukunft

- nie Warmmiete vereinbaren, ist übrigens auch gar nicht zulässig, da die Heizkostenverordnung gilt und die normalerweise zwingend eine getrennte Verbrauchserfassung vorschreibt (ausser Einliegerwohnung, liegt hier aber nicht vor)

Problem hierbei ist halt egal was Sie machen es wäre eine Vertragsänderung zu ungunsten des Mieters / der Mieterin und dies können Sie vergessen.

Fazit: akzeptieren oder eben nicht dann vielleicht mit der Mieterin reden eine einvernehmliche und beiderseitige Vetragsänderung ist immer möglich, halte ich aber für nicht realistisch

- oder -

mittels Aufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis herauskommen. Dies kostet aber eine Menge Geld und überwiegt wahrscheinlich die Kosten, die jetzt nicht umgelegt werden können aufgrund ungünstiger Vertragsgestaltung des Vermieters !!!

MFG
08.02.2008, 12:34 von johanni
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Hallo Coffee,

Zitat:
Eine kleine Wohnung (38qm) ist an eine alleinstehende Frau zur alleinigen Benutzung vermietet worden. Die Wohnung ist teilmöbiliert vermietet worden und sie zahlt nur die Stromkosten, der Rest ist in der Miete drin.


Ich würde Euch vorschlagen, macht einen termin mit der Mieterin und legt ihr den Mietvertrag vor. Erklärt ihr, dass nun durch den Dauerbesuch höhere Kosten ( den Hinweis auf Heizung würde ich unterlassen) anstehen und außerdem die Hundehaltung nicht genhmigt ist bzw. wird. Dies alles bei einem Käffchen freundlich klären.

Johanni
08.02.2008, 12:16 von Mortinghale
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Weißt Du, Coffee,

vernünftige Antworten sind nicht alles. Was Du brauchst, ist eine vernünftige Lösung.

Und es ist fraglich, ob Ihr mit einer Lösung (Zählereinbau, Heizungserfassung und -abrechnung) mit den damit verbundenen Kosten letztendlich tatsächlich Geld spart.

08.02.2008, 10:42 von ADele
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Hallo COffee,
wenn der Besuch Deiner Mieterin sich regelmäßig mehrere Tage mit den Hunden in der Wohnung aufhält muß er mit den Vierbeinern Gassi gehen und dafür besitzt er sicher einen Haustür- und Wohnungsschlüssel und damit ist er kein Besucher mehr sondern ein Mitbewohner.
Durch das Autokennzeichen kannst Du den Namen des "Gastes" ausfindig machen. Am besten gehst Du dann mit dem Mietvertrag zu einer Rechtsberatung. Die sagen Dir genau welche Möglichkeiten Du hast und beraten Dich über die rechtlichen Schritte die für Dich Sinn ergeben.

Viuele Grüße
Adele
08.02.2008, 09:50 von COffee
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Selbstverständlich haben wir nichts besseres zu tun, als den ganzen Tag am Fenster zu hängen und die Miter zu beobachten, ist ein Volkssport geworden.

Wenn alle Geld zu verschenken haben, bitte! Wir nicht. Und das hat mit Stasi spielen auch nichts zu tun, denn das Besucherauto parkt immer direkt vor der Eingangstür. Vielleicht sollten wir über den Gartenzaun klettern, dann sehen wir das nicht!

Den Mehrverbrauch können wir ja nur belegen, wenn Zähler eingebaut werden.
Aber mit einer vernünftigen Antwort kann ich hier wohl nicht mehr rechnen. Schade!
08.02.2008, 09:38 von Augenroll
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Zitat:
Wo ist das Problem ???


Ich denke mal, dass Problem ist eher psychologischer Natur.

Die Vermieterfamilie möchte hier mal ein bisschen den Boss raushängen lassen. Weil vielleicht sonst nichts zu tun? Oder Minderwertigkeitskomplexe?
08.02.2008, 09:36 von Lilibeth
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Zitat:
Es geht mir nur darum, dass der Besuch tagelang bleibt und somit auch der Verbrauch (Wasser, Heizung, Müll,..) steigt aber die Kosten nur für eine Person abgerechnet werden. Es ist ja so, dass der Besuch seit Monaten für 4-5 Tage in der Woche da ist.



Bei Mehrverbrauch muß der Mieter nachzahlen.

Wo ist das Problem ???
08.02.2008, 09:30 von Augenroll
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Hallo Pfennigfuxer,

ist es wirklich nötig, dass Sie bei Ihren Mietern Stasi spielen?

wenn Sie arbeiten gehen würden, hätten sie auch nicht soviel Zeit Ihren Mietern hinterherzuspionieren.
08.02.2008, 09:27 von COffee
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Natürlich ist Besuch normal, auch mit Hunden.
Es geht mir nur darum, dass der Besuch tagelang bleibt und somit auch der Verbrauch (Wasser, Heizung, Müll,..) steigt aber die Kosten nur für eine Person abgerechnet werden. Es ist ja so, dass der Besuch seit Monaten für 4-5 Tage in der Woche da ist.
Die Wohnung war komplett renoviert,teilmöbiliert und es gibt nur einen Stromzähler für die Wohnung, der Rest ist in der Miete (für eine Person) mit drin.

Deswegen auch die Frage, inwieweit die Mieter erhöht werden kann, als normale Mieterhöhung oder was man noch für Alternativen zu separaten Zählern hat. Vielleicht hatte ich mich unklar ausgedrückt.

Danke,
Coffee
08.02.2008, 08:57 von Augenroll
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Na wenn bei ihnen Besuch kommt, ist das doch auch normal.

Sie sind den Mietern gleichgestellt.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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