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17.02.2007, 17:09 von anum74Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Festlegung der Miethöhe
Hallo zusammen,

ich wohne zur Zeit in einer kleinen Eigentumswohnung und ziehe bald in eine größere um. Da ich die jetztige nicht meinen Vorstellungen enstsprechend verkauft bekomme, möchte ich diese erstmal vermieten und später vermietet verkaufen.

Aber mit der Festlegung der Miete habe ich noch so meine Probleme. Die Wohnung ist 59 qm groß, 2 Zimmer, Baujahr 2001, alle Böden sind gefliest oder mit Laminat ausgelegt. Das Bad deckenhoch gefliest, Handtuchheizkörper und Hänge-WC. In der Küche befindet sich eine Einbauküche, die dort bleiben soll.

Laut Mietspiegel kann ich zwischen 6,05 und 6,49 EUR pro qm verlagen. Mittelwert 6,27 EUR/qm. Da es eine Dachgeschosswohnung (3. OG) ist kann man 8% abziehen, bei guter Ausstattung der Wohnung 15% aufschlagen.

Wenn ich vom Mittelwert ausgehe und die Zu- und Abschläge berücksichtige komme ich auf 6,63 EUR/qm das macht 391,- EUR. Ist das relistisch? Was kann man für die Boden und die EBK berechnen?

Zu der Wohnung gehört noch ein Stellplatz. Sollte man diesen extra vermieten oder in die Miete mit einrechnen?

Über die Problemmatik Einbauküche und Lamitböden habe ich schon einiges gelesen. Aber deswegen alles rausreißen wäre ja auch blöd.

Was denkt ihr, kann man für diese Wohnung an Miete verlangen?
Das MFH (8 Wohnungen) steht in einem gewachsenem Wohngebiet in einer verkehrsberuhigten Zone. Zu 80% nur EFH, DDH und Reihenhäuser. Bahnhof, Banken, Einkaufsmögichkeiten, Fußgängerzone sind in ca. 5-10 Minuten zu Fuß erreichbar.
Voerde ist eine Kleinstadt am Niederrhein nahe dem Ruhrgebiert. Nur ca. 20 km nach Duisburg.

Ich bin für jeden Tipp und Ratschlag dankbar.

Gruß
anum74
Alle 8 Antworten
19.02.2007, 08:10 von Augenroll
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@frischebrise:
Zitat:
Mittlerweile besteht jedoch ein Timelag zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem am Markt zu realisierenden Mietertrag

Die Angebots und Nachfragekuve hat sich veraendert.
Daraus resultieren dann für den VM Anpassungen.


Diese Aussage verstehe ich leider nicht ganz, was ist damit gemeint?
18.02.2007, 23:22 von CMAX_65
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Hallo Anita,

Zitat:
Der Durchscnitt liegt bei 5 Euro.


soviel ich mich noch erinnern kann war Ihr m² preis ja 5 € Kaltmiete oder ? Dann ist ja alles in "Butter"

MFG
18.02.2007, 20:24 von frischebrise
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Hallo,

die rechtliche Seite ist einzuhalten.
Mittlerweile besteht jedoch ein Timelag zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem am Markt zu realisierenden Mietertrag

Die Angebots und Nachfragekuve hat sich veraendert.
Daraus resultieren dann für den VM Anpassungen.
18.02.2007, 12:08 von Anita
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Hallo CMAX_65,

Zitat:
So ne` Art "Mini"-Marktanalyse


Ich hab Deine Idee mal aufgegriffen und anhand einiger Inserate aus unserer Tageszeitung so eine kleine Analyse erstellt.

Hier liegen die Kaltmieten/m² zwischen 4 und 7 Euro.
4 Euro ist überwiegend Plattenbau oder JWD (janz weit draußen).
7 Euro meist mit EBK, am Wasser oder "Ortsnamenzuschlag"
Der Durchscnitt liegt bei 5 Euro.

Gruß Anita

18.02.2007, 09:22 von anum74
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Ich habe mich schon mal umgeschaut, die Mieten sind aber meistens niedriger, die Ausstattung der Wohnung jedoch nicht so umfangreich. Die Idee mit Excel ist ganz gut, da werde ich mich gleich mal drangeben.
Mir scheint die Miete von fast 400 EUR recht hoch für so eine kleine Wohnung. Ich muss aber eingestehen, das ich da überhaupt gar keine Ahnung habe, da ich noch nie zur Miete gewohnt habe, und somit den Markt auch noch nie verfolgt habe.
Mein Nachbar, der in der spiegelbildichen Wohnung, nebenan wohnt, zahlt ca. 500 EUR warm. Jedoch ohne die Zustatzausstattung die meine Wohnung bietet.

Naja, mal schauen was der Markt sagt.

Gruß
anum74
17.02.2007, 20:35 von Ulrich
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Soweit der Markt das hergibt und jemand gefunden wird, der den Preis bezahlt, kann bei Neuvermietung die ortsübliche Miete problemlos und ohne negative Rechtsfolgen um bis zu 20 % überschritten werden.
17.02.2007, 20:16 von CMAX_65
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Hallo anum74 (Baujahr?),

also bei uns gibts beispielsweise eine "Wochenblattonlineversion", ebenfalls in der Lokalzeitung (online) stöbern und dann würde ich noch im Immobilienscout 24 schauen.

Ein Mietspiegel ist anscheinend vorhanden, der ist die Basis und mit den restlichen Daten in den verschiedenen Onlineanzeigenmärkten würde ich mir eine kleine Excel - Tabelle machen, die durchschnittlichen m² Preise eintragen und jeweils "plus und minuspunkte" der jeweiligen Objekte im Verhältnis zu Ihrem Objekt vermerken.

So ne` Art "Mini"-Marktanalyse. Dann sollte eine realistische Preisfindung nicht mehr schwer sein.

Eine kleine Marktanalyse ist schon allein deshalb sinnvoll, falls bei der Vermietung das Argument kommt, die Wohnung wäre zu teuer. Sie können dann locker dagaegen argumentieren.

Oder falls potentielle Mieter handeln wollen, kennen Sie Ihre Position ganz genau !

Frohes anlysieren und viel Glück bei der Vermietung ! Nicht vergessen den Mieter vorher abchecken:

Vermieterbescheinigung, Schufa, Gehaltsbescheinigungen, Kopie Personalausweis, Selbstauskunft etc.

MFG
17.02.2007, 17:24 von Cora
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Hallo

Angebot und Nachfrage - von weit weg kann man das immer schlecht beurteilen.

Am einfachsten ist doch, du schaust im Immobilienteil deiner Zeitung und suchst vergleichbare Wohnungen oder ruf einen Makler an, biete ihm die Wohnung zur "Mitvermietung" an, der kann dir dann auch sagen ob deine Vorstellung ok ist.

Gruß
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