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04.04.2007, 15:04 von hermannProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Fenster Gemeinschaftseigentum ??
Ich habe Fenster in meiner vermieteten Eigentumswohnung erneuert und nun stellt sich die Frage, ist dies Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung sieht wie folgt aus:
§ 1: Gegenstand des gemeinschaftl. Eigentums sind...
e)die nach außen weisenden Fenster und Türen.

§ 8: Instandhaltung (besagt dagegen:
c) Die im gemeinschaftlichen Eigenum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf gemeinsame Kosten dauern in gutem Zustand zu erhalten. Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen der Wohnungen sind jedoch von dem Wohnungserbbauberechtigen auf seine Kosten zu beseitigen. (Zitat Ende)"

Sind Fenster nun Gemeinschafts- oder Sondereigentum ?
Was bedeutet unter § 8 Schäden ? Wenn ich alte Fenster austausche, müssen diese ja nicht unbedingt beschädigt sein..

Kann mir jemand helfen ?
Alle 7 Antworten
04.04.2007, 18:44 von Fixfeier
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Hallo,

sofern es sich bei dem von Kasperkopf genannten Urteil um OLG Hamburg Beschluss vom 21.03.2002 - 2 Wx 103/99 handelt, war man der Auffassung, dass der Anspruch des Wohnungseigentümers nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag sondern aus ungerechtfertigter Bereicherung besteht. Das wär dann erst mal Antwort auf die Frage.

Möglicherweise ist es hier, wegen der Regelungen in der Teilungserklärung, Geschäftsführung ohne Auftrag. Aber mit diesen juristischen Spitzfindigkeiten werden wir uns kaum auseinandersetzen können, da so was von zu vielen Einzelfaktoren abhängt. Darüber hinaus sieht die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gerade für die Kostenverteilung umfangreiche Neuerungen vor.

Also lieber erst mal Einigung versuchen und Streit vermeiden.

Gruß
04.04.2007, 16:59 von Kasperkopf
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Hallo,

auch ich frage mich hier, warum erst die Fenster ausgetauscht wurden und sich dann darüber Gedanken gemacht wurde, wer dafür aufzukommen hat.

Selbst wenn diese Kostenübernahmevereinbarung rechtens sein sollte - was ich noch nicht unbedingt sehe - gilt hinsichtlich der Festlegung von Farbe, Form, Art der Fenster, was MarieP schon geschrieben hat: Da muss man sich vorher mit dem Rest der WEG abstimmen und nicht einfach darauf los werkeln.

Die Fenster stammen nicht erst seit gestern aus dem Jahre 1967. Ich kann mir kaum vorstellen, dass da von heute auf morgen ein derart drigender Handlungsbedarf besteht, dass man nicht vorher in der Lage ist, die Angelegenheit ordnungsgemäß mit der WEG abzustimmen.

Allerdings habe ich mal von einem Urteil gelesen, wo ein Eigentümer Jahre nach dem Fensteraustausch die Kosten von der Gemeinschaft erstattet bekommen musste, weil ihm seinerzeit irrtümlich der Eindruck vermittelt worden war, dass er diese selbst bezahlen muss.

Um daher Hermanns Fall besser beurteilen zu können, wäre etwas mehr Input sicher förderlich.

Gruss Kasperkopf
04.04.2007, 16:45 von MarieP
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04.04.2007, 16:37 von Fixfeier
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Nachsatz, Beiträge haben sich überschnitten:

Verhandele mit der Gemeinschaft. Sie hat ja aus dem Austausch auch Vorteile, evtl. haben die Miteigentümer ein Einsehen. Das würde dann ja auch für alle gelten.

Gruß
04.04.2007, 16:35 von Fixfeier
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Hallo,

Nach § 5 Abs. 2 WEG gilt:
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Fenster gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Demnach sind und bleiben Reparaturen und Austauschmaßnahmen Sache der Gemeinschaft und in deren Vertretung des Verwalters, keinesfalls des Einzeleigentümers.

Anders sieht es aus mit der Frage der Kostenverteilung. Es ist längst anerkannt, dass die Kostenverteilung durch Vereinbarung, wie beispielsweise die Teilungserklärung (nicht Beschlüsse) von § 16 WEG abweichend geregelt werden kann und darf.

Unglücklich an der zitierten Formulierung ist die Tatsache, dass hier nur von Schäden an der Außenseite der Fenster die Rede ist. Wie das ein Gericht im Streitfalle interpretiert ist nicht vorhersehbar. Es gibt m.E. Argumente für eine Auslegung in beide Richtungen.

Empfehlung: Die Gemeinschaft sollte sich einvernehmlich auf eine Richtung festlegen und versuchen eine gerichtliche Klärung schon aus Kostengründen zu vermeiden.

Gruß
04.04.2007, 16:22 von hermann
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Danke für die Info.
Die Fenster waren immer noch aus dem Baujahr 1967, mit Einfachverglasung und aus Holz. Somit war schon dringend Handlungsbedarf gegeben.
Unklar ist nun, ob die Fenster lt. §8 unter Instandhaltung fallen und somit jeder bezahlen muß.
Oder würdest Du auch bei dieser Formulierung sagen, daß Fenster unverändert Gemeinschaftseigentum sind ?
04.04.2007, 15:55 von peter98
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Fenster sind normalerweise Gemeinschaftseigentum (wenn in einer Eigentümerversammlung nichts anderes bestimmt wurde).

Ein Eigentümer (auch nicht als Vermieter) kann aber nicht gerade wenn er Lust und Laune hat neue Fenster einbauen und diese Kosten der Gemeinschaft aufbürden. Wenn Kosten aus der Eigentümergemeinschaft beansprucht werden sollen, muss dies vorher als Thema in einer Eigentümerversammlung erörtert werden und mit Mehrheit der Stimmen beschlossen werden. Gefahr im Verzuge scheint ja nicht vorgelegen zu haben.

Schäden wären, wenn beispielsweise der Mieter (oder ein anderer Eigentümer) durch Unachtsamkeit die Fensterscheibe beschädigt hat. Diese wäre dann wieder von demjenigen zu ersetzen.
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