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18.01.2007, 12:04 von johanniProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Falsche Wohnflächenangaben
Hallo,

in der gestrigen SternTV Sendung wurde dieses Thema ja von Seiten des Mietervereins wieder einmal sehr brillant "ausgeschlachtet". Man kann davon ausgehen, dass nun auch wieder einmal die Mietgliederzahl steigen werden.

Das die Mehrzahl der Vermieter von Ihren Bauunterlagen ausgehen, wenn sie die Flächen angeben, wurde m.E. nur mal so am Rande erwähnt, es machte sich besser, hier nicht weiter darauf einzugehen.

Ich kann jedem Vermieter nur empfehlen, das tatsächliche Aufmass der Wohnung durchzuführen. Bei Neubauten, bevor der Architekt bzw. Unternehmer seine Schlusszahlung erhält, ein Aufmass nach Fertigstellung durchführen zu lassen.Nicht umsonst steht in den ( sollte zumindest) Kaufverträgen, dass Massenabweichungen von z.B. 5 % vorhanden sein könnten und diese nicht zu Minderungsansprüchen führen.

LG Johanni

Alle 26 Antworten
29.01.2007, 12:35 von Vermieterheini1
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Nachdem die Moderatoren nicht gewillt sind User, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen ALLE meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos NICHT wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
29.01.2007, 11:28 von Augenroll
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@johanni:

Hmm naja, wie immer sehr viel Polemik von Ihnen.

Zum Thema: Eine Grenze für "Messfehler" festzulegen finde ich eigentlich ganz gut. Angemessener wären aber 5%! Die 10% Abweichung nach oben überschreitet allerdings auch selten ein Vermieter. Es ist ja bekannt: Wer zuviel will, bekommt gar nichts.

Daher sehe ich das pragmatisch letztendlich so: Wenn eine Vertragspartei am Vertrag rüttelt (z.B.) Mieterhöhung, dann wird eben nachgemessen, oder wenn sowieso bauliche Veränderungen vorgenommen wurden. Die Vermessung bezahlt dann derjenige, der die Vertragsänderung begehrt.

Jetzt denke ich aber mal daran, wenn der Mieter mal die Miete um 9% mindert? Was da die Vermieter auf die Barrikaden gehen. Sie wollen doch sicherlich Ihre Miete centgenau überwiesen bekommen, oder?
29.01.2007, 11:01 von johanni
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Hallo Augenroll,

Zitat:
-Mieterhöhung nach Mietspiegel (geht nach qm!)

-Vermieter wohnt mit im Haus und gibt seine Whg. kleiner an, die der Mieter aber größer und spart kräftig bei der Nebenkostenverteilung

-Bildung von "Schwellenzahlen", 91 qm hören sich doch besser an als 88 qm.

Diese Tricks sind so altbacken, das ich sie hier beruhigt schreiben kann. Kennt eh jeder.


Von der Praxis scheinst Du wirklich keine Ahnung zu haben

Warum sollten Vermieter ein so unnötiges Risiko eingehen??
Spätestens bei einer Überprüfung kommt es raus und dann??

Der Beitrag von Rita gibt die Zahlen sehr gut wieder und macht auch sehr sehr nachdenklich, wie die Sache Wohnflächen aufgebauscht werden, wie sagt man, der Sturm im Wasserglas!!

Warum glaubst Du, hat der BGH die Prozentzahl auf 10 % beschlossen??

Ich behaupte auf Grund von meinen Erfahrungen, dass es nicht möglich ist, die Wohnflächen exakt auf 1 m² genau zu bemessen, weil eben viele Faktoren eine große Rolle spielen. Wenn auch nur der Putz um einige Milimeter abweicht, stimmt das Aufmass nach den Bauzeichnungen schon nicht mehr. Viele andere Beispiele könnte ich hinzufügen.

Mein Tipp an Dich: lege Dir ein Archiv an und wenn Du dann in späteren Jahren das Vermieterleben kennenlernen darfst, lese mal in Deinem Archiv nach.
In jungen, unerfahrenen Jahren meint man ja, die Welt aus zu Angeln heben zu können, aber hier schießt Du weit über Feld hinaus.

Offenbar träumst Du bzw. hast Dich von der ehemaligen "Gehirnwäsche" Deines vormaligen "TRaumstaates"
noch nicht befreit. Hierfür gibt es aber Hilfen, die Du konsultieren solltes. Wirklich nur ein bescheidener Rat, bevor Du dann mit den Tatsachen des Kapitalismus wirklich konfrontiert wirst.

LG Johanni

29.01.2007, 08:28 von Augenroll
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Jeder kann ja mal seine eigene Wohnung nachmessen und sich so seine eigenen Gedanken machen.

Dann kommt jeder sehr schnell selbst drauf, dass Vermieter ein grosses finanzielles Interesse daran haben, die Wohnfläche größer als tatsächlich anzugeben.

nur ein paar Beispiele:

-Mieterhöhung nach Mietspiegel (geht nach qm!)

-Vermieter wohnt mit im Haus und gibt seine Whg. kleiner an, die der Mieter aber größer und spart kräftig bei der Nebenkostenverteilung

-Bildung von "Schwellenzahlen", 91 qm hören sich doch besser an als 88 qm.

Diese Tricks sind so altbacken, das ich sie hier beruhigt schreiben kann. Kennt eh jeder.
27.01.2007, 15:56 von CMAX_65
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Wie Rita schon ausführlich dargestellt hat:

Es kommt immer darauf an:

Wer was sagt
Was gesagt wird
Welche Interessen damit verbunden sind

Ich kann jede Statistik interpretieren, je nach dem welchen Zeitraum man zugrunde Legt, kann man fast alles beweissen, je nach Betrachtung der x und y Achse in einem Koordinatensystem !

Und genau so ist es mit einer pauschalen Aussage 80% der Wohnflächen weichen von den offizielen Zahlen ab.

Beispiel Angabe 83m² Ausgangspunkt,
dann sind 82,99 m² je nach Betrachtungsweise eine Abweichung, genauso wie 83,01 m² tatsächlich spielt es aber keine messbare Rolle.

Darüberhinaus kann es bereits eine Rolle spielen ob ich nur Aufmass des Putzes habe oder bereits eine Tapete und oder Fussleisten einrechne oder nicht.

So oder so ähnlich kann man natürlich weitere Abweichungen konstruieren, je nach

Stern-Niveau
Bild-Niveau
Mieterbund-Niveau
oder je nachdem welche Interessen ich vertrete !

MFG
27.01.2007, 13:38 von Rita
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Laut Zufall sollten sich die Abweichungen nach oben und unten in der Waage halten.
Eigentlich schon - wenn jeweils dieselben Methoden/Grundlagen verwendet wurden.

Unterschiedliche Berechnungsmethoden
Das dürfte sehr oft die Ursache für Differenzen sein.
Zwischen 1951 und 1983 wurde ja z.B. nach der DIN283 gerechnet ...

Daneben werden i.d.R. die Wohnflächenberechnungen zum Bauantrags = "nach Rohbaumaßen auf Grund einer Bauzeichnung abzgl. 3 % Putzabschlag" (z.B. gem. II. BV) zugrundegelegt.
Neben Abweichungen bei der tatsächlichen Bauausführung, kommt's m.E. auch mit dem 3%igen Putzabschlag oft nicht hin.

Und natürlich werden gewiss auch oft Fehler beim Aufmaß/Berechnen gemacht.
Ich habe z.B. nur selten alte Bauantragsunterlagen gesehen, bei denen die "alte" Flächenberechnung wirklich exakt mit den alten Bauplänen übereingestimmt hätte - und gänzlich ohne rechnerische Fehler gewesen wäre ...

Mögliche Ursache hat der STERN ja (ansatzweise) auch erklärt - dass trotzdem die Überschrift "Mieter-Nepp" drüber musste bzw. dass man natürlich die extremen Ausnahmefälle gerne rausstellt, muss man wohl Marketinggründen oder "Zeitungs-/Illustrierten-Nepp" zuschreiben.

müssen die Betriebskosten, wenn diese nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt sind, korrigiert werden
In vielen Fällen dürfte das entfallen, weil i.d.R. dann alle Flächen im Haus "überbewertet" wurden und sich das Ergebnis im Kostenanteil dann wieder relativiert.

Um zu vermeiden, dass (alte) Äppel mit (neuen) Birnen verglichen werden, müsste der Vermieter ggfs. im Vertrag erwähnen nach welcher Methode die Flächen ermittelt wurden ...
[Obst=Flächenberechnung nach ...]
bzw. der Vermieter sollte sich natürlich sicher sein, das eine m²-Angabe, die er im Mietvertrag macht, auch tatsächlich korrekt ist.

noch ein Wort zu STERN und DEKRA
Zitat:
Das Ergebnis: Von den zehn gemessenen Wohnungen waren sieben kleiner und drei größer als im Mietvertrag angegeben.

D.h. aus 7 (sieben!) Wohnungen, die kleiner waren als sie sollten, macht der STERN repräsentativ "Millionen Mieter in Deutschland"
Also eine fast 15.000.000 %ige Abweichung! > 15 Millionen Prozent - oder sollte es 'ne Null weniger sein?
Ist bei der Größenordnung des STERN-Nepp's ja auch egal!

Bei der technischen Sorgfaltsprüfung von Immobilien im Gesamtwert von rund einer Milliarde Euro stellten die Bausachverständigen der DEKRA Real Estate Expertise im Jahr 2006 starke Abweichungen zwischen Quadratmeterangaben in Verträgen und der realen Größe fest. „Bei etwa 80 Prozent der untersuchten Immobilien wurden Abweichungen von den tatsächlichen Wohn- und Büroflächen um bis zu zehn Prozent festgestellt“, so das Fazit von Pascal Klein, Teamleiter Due Diligence des Unternehmens.
Quelle:
http://www.dekra.de/dekra/content/show.php3?id=2192&nodeid=1&_language=de
"rund eine Milliarde Euro" - d.h. den aktuellen Schlagzeilen liegt eine tatsächliche Untersuchung von 5-10 Wohnungen bzw. einem größeren Mehrfamilienhaus zugrunde
Zudem geht daraus nicht hervor, ob sich diese Abweichung nun wirklich im nennenswerten oder rechtlich massgeblichen "mehr als 10%-Bereich" bewegen ...

Wahrscheinlich ist es der DEKRA selbst inzwischen schon peinlich, dass man diese Untersuchung derart aufbauscht ...
Zitat:
Millionen Mieter in Deutschland zahlen zu viel. Der Grund: Ihre Wohnungen sind kleiner als im Mietvertrag angegeben. Nach einer Dekra-Studie waren in rund 80 Prozent der untersuchten Fälle falsche Angaben enthalten.
...
Das Ergebnis: Von den zehn gemessenen Wohnungen waren sieben kleiner und drei größer als im Mietvertrag angegeben.



Quelle:

http://www.stern.de/tv/sterntv/581112.html?nv=cp_L2_


Hatte ich ja bereits geschrieben, dass sich dieses Ergebnis mit meinen Erfahrungen deckt. Ziemlich komisch finde ich, dass die Wohnungen so oft tatsächlich kleiner sind als im Mietvertrag angegeben. Laut Zufall sollten sich die Abweichungen nach oben und unten in der Waage halten.
Hallo,

Zitat:
b) Im Mietvertrag ist keine Flächenangabe, NK werden jedoch
z.T. nach Flächen abgerechnet. Kann der Mieter diese
Flächenangabe annehmen und überprüfen auch für die
Kaltmiete?


Ja, denn aus den Abrechnungen kannst Du die Wohnfläche entnehmen, d.h. evtl. rechnet der Vermieter Flächen hinzu,
die als beheizbare Flächen genutzt werden, aber keine Wohnflächen sind, wie z.B. Garage, aber diese Flächen nur in den Heizkosten, nicht jedoch in den Betriebskostenabrechnungen. Wenn also in den BK -Abrechnungen eine Fläche mit z.B. 65 m² abgerechnet werden, ist diese Angabe Deine Wohnfläche.

LG Johanni
25.01.2007, 11:50 von Mallo
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Was ist in folgenden Fällen:

a) Es besteht kein Mietvertrag, aslo auch keine Flächenangabe?
Es wird nur Wasser und Heizkosten abgerechnet.
Umlage: je 1/2, da 2-Familienh., Wohnungen gleich groß,
Anzahl der Bewohner gleich. Also auch keine Flächenangabe
Abrechnung.

b) Im Mietvertrag ist keine Flächenangabe, NK werden jedoch
z.T. nach Flächen abgerechnet. Kann der Mieter diese
Flächenangabe annehmen und überprüfen auch für die
Kaltmiete?
19.01.2007, 10:02 von CMAX_65
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Hallo,

Zitat:
Man sollte Andere nicht immer für dümmer halten als man selbst ist.


Sie merken hoffentlich schon, dass Sie sich selbst lächerlich machen mit Ihren Sprüchen ?

Ich habe ja gerade extra erwähnt in Wohnflächenangaben korrekt zu sein, damit Besserwisser, "ich habs schon immer gewusst", und "alle anderen machen die Fehler ich natürlich nicht" keine Munition bekommen.

Liebe Grüsse speziell an Augenroll !
19.01.2007, 09:41 von Augenroll
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@CMAX_65:

Zitat:
Alles andere ist Murks und Futter für die "Mieteroberschlaumeier" bzw. Mieterbund!



Daran sind Vermieter oft selbst Schuld.

Man sollte Andere nicht immer für dümmer halten als man selbst ist.

@cavalier:

Zitat:
was ist eigentlich, wenn der Mieter nachmisst und es sind mehr m²?


Kommt wohl sehr selten vor. Aber dann bindet er es seinem Vermieter hoffentlich nicht auf die Nase. Er bekommt ja schließlich auch nicht alles gesagt.
18.01.2007, 17:19 von ChristophL
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Ich gebe zwar keine m² in meinen Mietverträgen mit an, aber beim Bewerbungsgespräch um die Wohnung sage ich es sind ca. 120m² Wohnfläche. Tatsächlich sind es aber fast 125m², wenn ich die Terasse mitrechnen würde gar 139m².

Ich denke, dass ich so auf der sicheren Seite bin.

Gruß Christoph
18.01.2007, 16:29 von cavalier
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Hallo johanni,

Zitat:
dann gibsts "NICHTS"

siehste, so ist das!
18.01.2007, 16:24 von johanni
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Hallo Cavalier,

dann gibsts "NICHTS"

LG Johanni
18.01.2007, 16:21 von cavalier
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Hallo,

was ist eigentlich, wenn der Mieter nachmisst und es sind mehr m²?
18.01.2007, 16:16 von CMAX_65
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Hallo,

ohne wenn und aber, Wohnflächenangaben so korrekt wie es nur geht, immer nachmessen !.

Alles andere ist Murks und Futter für die "Mieteroberschlaumeier" bzw. Mieterbund!
18.01.2007, 16:10 von johanni
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Hallo dontpanic,

Zitat:
ich glaube wir müssen nicht alle gleich hyperventilieren.

Mietrückzahlungen müssen erst bei Abweichungen über 10% geleistet werden. In


Nicht nur Mietrückzahlungen sondern auch davon betroffenene Betriebs-und Heizkosten!!

LG Johanni
18.01.2007, 15:26 von pbsenn
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Hallo,

Zitat:
Zitat:
Ich kann jedem Vermieter nur empfehlen, das tatsächliche Aufmass der Wohnung durchzuführen.


Das schafft Rechtssicherheit!

... und Vertrauen. Wir nehmen den von einem Drittunternehmen nach den Maßgaben der WoFlV erstellten und von uns geprüften Grundriss grundsätzlich mit zum Mietvertrag (ich weiß, würden hier einige Mitglieder nicht machen... machen wir aber). Dann hat der Mieter bereits bei Einzug die Möglichkeit, die ermittelten und zur Grundlage des Vertrags gemachten m² auf einfache Weise zu kontrollieren.

Abgesehen davon denke ich, dass, wenn die m² doch mal durch z. B. unterschiedliche Messtechniken differieren sollten, mitunter durch jahrelange Anerkenntnis des Grundrisses der Vorteil auf unserer Seite sein könnte. Dieser Aspekt ist für mich jedoch absolut sekundär. Primär sehe ich die Zuverfügungstellung des Grundrisses als Service am Kunden (Mieter), da dieser bereits in der alten Wohnung die Platzierung der Möbel testen und ausprobieren kann.

Gruß

Torsten
18.01.2007, 15:07 von Augenroll
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Zitat:
Ich kann jedem Vermieter nur empfehlen, das tatsächliche Aufmass der Wohnung durchzuführen.


Das schafft Rechtssicherheit! Es ist auch gut, wenn man im Streitfalle den vermaßten Grundriss vorzeigen und die zugrundegelegten Bestimmungen nennen kann. Dann können Messfehler auch schnell ermittelt werden.

Mit der Wohnflächenverordnung sollte man nicht falsch liegen.

Besonders relevant wird das Thema bei einer Mieterhöhung, die sich auf einen Mietspiegel bezieht. Da die Vergleichsmieten dort nach qm angegeben sind.

Ich geriet ins Grübeln, weil alle von mir je nachgemessenen Wohnungen kleiner waren, als im Mietvertrag angegeben. Von den Vermietern/Maklern kam meist ein simples Schulterzucken.

Meine Messungen sind aber sicher nicht repräsentativ, nehme ich mal an.
18.01.2007, 13:47 von cavalier
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Hallo,

Zitat:
Mietrückzahlungen müssen erst bei Abweichungen über 10% geleistet werden. In dem Fall finde ich es aber auch gerechtfertigt.

Das sehe ich genau so.
18.01.2007, 13:43 von dontpanic
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Hallo johanni,

ich glaube wir müssen nicht alle gleich hyperventilieren.

Mietrückzahlungen müssen erst bei Abweichungen über 10% geleistet werden. In dem Fall finde ich es aber auch gerechtfertigt.

Was die BK betrifft kann es nervig werden, ist aber m.E. in erster Linie ein Problem der WEG-Verwaltung, denn für mich sind die BK ein durchlaufender Posten..!

Ich habe die Sendung auch gesehen und das Gefühl gehabt, dass Jauch eher auf unserer Seite steht. Vielleicht ist er auch ein VM?!

Gruß,
dp
18.01.2007, 13:24 von cavalier
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Hallo,

in den Verträgen z.B. von H & G werden doch keine m² mehr angegeben.
18.01.2007, 13:06 von johanni
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Hallo Hammer,

Du hast ja Recht, die winkligen / schrägen Flächen sind eine Herausforderung!!

Aber es gibt ja Fachleute, die dann für ihre Angaben haften!

LG Johanni
18.01.2007, 12:49 von Sledge_Hammer
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Hallo Johanni,

wenn 3 verschiedene Personen messen kommen auch 3 Ergebnisse raus.

Allein das Übermessen der Heizung oder der Fensterbank führt schon zu Unterschieden von ganzen qm.

Beispiel nur mit Fußleisten:
4x5 = 20 qm glatt
aber mit Fußleiste 1,5cm. dick gemessen.
3,97x4,97 = 19,73 qm

macht bei 3 Zi Küche Bad auch 1 qm.

Oder das Messgerät schräg, oder in der Mitte der Wand angesetzt verändert das Ergebnis...

Ich hab immer ca. Angaben im MV.

Versuche doch mal einen Raum von allen 4 Ecken mal zu messen, es gibt auch unterschiedliche Ergebnisse, wenn die Wände nicht genau rechtwinklig und gerade sind.

Mfg S. Hammer (Der öfter mal große Gebäude ausmisst)

Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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