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13.06.2007, 09:17 von gafoProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|ETW Wohngeldabrechnung
Guten Morgen,

unser Verwalter versteht mich nicht, die Miteigentümer verstehen mich nicht - vielleicht versteht Ihr mich, vielleicht mache ich aber auch Denkfehler.

Laut Wirtschaftplan 2006 wurden folgende Kosten für 2006 vorausgesagt:

(Nicht zur Umlage auf evtl. Mieter bestimmte Kosten)

Zuführung Rücklagen: gesamt 2.577,00 EUR
Bankkosten: gesamt 80,00 EUR
Instandhaltungskosten: gesamt 500,00 EUR
sonstige Kosten: gesamt 500,00 EUR
Verwaltervergütung: gesamt 2.563,00 EUR
-----------------
Nun die Hausgeldabrechnung für 2006:

Entnahme Rücklagen: gesamt -1.600,00 EUR
Aufzug Instandhaltung: gesamt 2.552,00 EUR
Bankkosten: gesamt 71,49 EUR
Instandhaltungskosten: gesamt 1.017,28 EUR
Instandhaltung/Rücklage: gesamt 1.588,04 EUR
sonstige Kosten: gesamt 375,94 EUR
Verwaltervergütung: gesamt 2.562,24 EUR

Rücklagen:
Anfangsstand: gesamt 16.798,21 EUR
Zuführungen: gesamt 0,00 EUR
Entnahme: gesamt - 1.600,00 EUR

----------------
Urlaubsbedingt habe ich die Abrechnung erst nach der Eigentümerversammlung gelesen. Die Abrechnung wurde von der Gemeinschaft anerkannt.´
Meiner Meinung nach ist der Begriff "Instandhaltung/Rücklage" gleichbedeutend mit "Zuführung" in die Rücklagen und das Finanzamt wird diese 1.588,04 EUR nicht als Werbungskosten anerkennen.
Meiner Meinung nach wird die Abrechnung verharmlost, denn eigentlich hätte die Gemeinschaft 2.577,00 EUR in die Rücklagen zahlen müssen, dann würde es entweder eine saftige Nachzahlung geben oder die Entnahme aus den Rücklagen wäre entsprechend höher.
Einige Eigentümer sind offensichtlich der Meinung, wenn 1.600,- EUR aus dem Anlagefond genommen werden und nichts eingezahlt wurde, muss das auch so gebucht werden.
Ach, und einen Vermögensnachweis bekommen wir auch nicht.
Ob das was mit ordentlicher Verwaltung zu tun hat, möchte ich bezweifeln.

Gruß
Gaby
Alle 21 Antworten
15.06.2007, 20:09 von Fixfeier
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Hallo,

gute Erkenntnis.

Bemühe dich behutsam vorzugehen. Argumentiere gut und sachlich und kümmere dich vor Versammlungen. Sei bereit für ein Engagement im Verwaltungsbeirat wenn du kannst und bringe deine Kenntnisse ein.

Du wirst sehen, es löst sich vieles in Wohlgefallen auf. Meinst du nicht auch?

Gruß
15.06.2007, 10:32 von gafo
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Hallo Fixfeier,

Zitat:
Du sprichst mit deinen Argumenten letztlich deinen Miteigentümern die Fähigkeit ab, die Finanzlage beurteilen zu können.


Bingo.
Bin ein "gebranntes Kind".
In einer ander EG, in der die neue Verwaltung gute Arbeit leistet, hat die alte Verwaltung die Gemeinschaft durch ebensolche Abrechnungen fast in die Pleite getrieben. Die damalige Finanzlage hat keiner begriffen, ich auch nicht. Und dann war "plötzlich" das Flachdach an diversen Stellen undicht, das Parkdeck sanierungsbedürftig etc. etc. - Und es war nur "Kleingeld" in den Rücklagen.

Aber im Grunde hast Du wohl Recht. Hinterher aufregen ist blödsinn. Also wird nächstes Jahr wohl einiges beschlossen werden müssen.

Allen vielen Dank für Eure Antworten
Gruß
gaby

14.06.2007, 21:11 von Fixfeier
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Hallo,

nun ja, Gaby, der Platz wo so etwas besprochen wird ist nun einmal die Eigentümerversammlung. Natürlich kannst du gegen jeden Beschluss auch gerichtlich vorgehen. Ich sehe hier aber nicht unbedingt wirklich gute Erfolgsaussichten. Den anwesenden Eigentümern hat die von dir bemängelte Form offensichtlich ja genügt. Sie haben es genehmigt.

Wenn du in den von dir angesprochenen Bereichen etwas ändern möchtest, bleibt dir nur entsprechende Anträge zur Beschlussfassung zu stellen und sicherheitshalber vorher für Mehrheiten zu werben.

Versteh mich bitte recht, es liegt mir fern hier Partei zu ergreifen. Im Gegenteil auch ich würde mich um eine bessere Darstellung bemühen. Aber ein Rat: Du sprichst mit deinen Argumenten letztlich deinen Miteigentümern die Fähigkeit ab, die Finanzlage beurteilen zu können. Als Eigentümer würde ich mich dagegen nachdrücklich verwahren. Du brauchst die Menge um etwas zu ändern.

Ob das Finanzamt deine Bedenken teilt bleibt abzuwarten.

Gruß
14.06.2007, 19:17 von gafo
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Hallo Fixfeier,

Zitat:
(wo sind die eigentlich??)...................

Zinsen, Soli und Kap sind aufgeführt, habe ich blos nicht abgeschrieben.

Ja, so sieht es ordentlich und übersichtlich aus. So kenne ich das auch von einer anderen Verwaltung. Die macht dann auch noch eine Gesamtübersicht, aus der hervorgeht, ob die Gemeinschaft einen Überschuß oder eine Unterdeckung erwirtschaftet hat und es gibt eine Vermögensübersicht.

Gruß
gaby
14.06.2007, 19:09 von gafo
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Hallo MarieP,

Zitat:
Die HV kann die Zuführung zur Rücklage nur tätigen, wenn das Girokonto dies erlaubt. Die beschlossene jährliche Rücklagenzuführung kann auch über die Jahresabrechnung fließen.
Die HV hat die tatsächlichen (Ist) Geldzu-/und Abflüsse zu buchen.


Wir bekommen eine Hausgeldabrechnung und eine Rücklagen-Abrechnung - mehr nicht.
Normaler Weise enthält die Hausgeldabrechnung ja die Zuführung in die Rücklagen. Wenn das Geld erst durch die Nachzahlungen der Eigentümer auf dem Girokonto ist, kann es natürlich erst dann in den Anlage-Fond eingezahlt werden. Buchhalterisch müßte es aber doch schon bei der Jahresabrechnung-Rücklagen erfaßt werden, sonst ist es nur in der Hausgeldabrechnung verbucht - alle zahlen - und das Geld liegt zwar auf dem Girokonto, aber die Gemeinschaft weiß nichts davon, denn mit den Nachzahlungen der Eigentümer sind die Ausgaben für das Jahr gedeckt.
Meiner Meinung nach, darf die Rücklagenabrechnung nicht so aussehen, als hätte man den Kontoauszug vom Anlagenfond abgeschrieben.

Zitat:
Das bedeutet, dass der Verwalter grundsätzlich nur die tatsächlich im Wirtschaftsjahr geflossenen Beträge in die Abrechnung einstellen muss.


Laut Wirtschaftspaln haben wir auch für die Rücklagen gezahlt. Das Geld ist also von den Eigentümern an den Verwalter geflossen. Dass das Notrufsystem und die Rauchmelder aus den Rücklagen gezahlt werden sollen, wurde in 2005 auf der Versammlung erwähnt.

Gruß
gaby

14.06.2007, 18:29 von gafo
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Hallo Fixfeier,

Zitat:
Ich erkenne aber nicht, was andere Verbuchung irgendjemandem für einen Vor- oder Nachteil bringen könnte.


Es wäre für alle erkennbar gewesen, dass wir in 2006 fast doppelt so viel aus den Rücklagen entnommen haben, als wir jährlich zuführen. Seit 10 Jahren zahlen wir nur 2,99 EUR/pro qm/Jahr. Neben dem Fahrstuhl ist Teppichboden im Treppenhaus, der irgendwann erneuert werden muss und die Fußböden der Balkone sind aus Holzbohlen (tragende Teile, somit Gemeinschaftseigentum).
Ich finde die Abrechnung wird beschönigt - und irgendwann kommt dann das große Gejammer - Sonderumlage - die dann einige Eigentümer nicht zahlen können.

Zitat:
Ausgewiesen sind Instandhaltungsmaßnahmen von 1.017,28 und 1.588,04 und 2552,00.


Bei der Position von 1.588,04 EUR steht "Instandhaltung/Rücklage".
Das Finanzamt wird das nicht als Instandhaltungskosten anerkennen, da "Instandhaltungskosten" bereits als Position aufgeführt ist und man die Beträge ja einfach nur hätte addieren müssen.

Gruß
gaby
14.06.2007, 00:41 von Fixfeier
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Nur mal so:

Ordentlich sähe das m.E, so aus

Rücklageanfangsbestand zum 01.01.07..16.798,21
Zuführung Wirtschaftsjahr 2006 ...............2.577,00
Zinsen (wo sind die eigentlich??)...................O
Zinsabschlagsteuer...........................................P
Solidaritätszuschlag.........................................Q
Summe

Ausgaben:
A.............................................................R
B.............................................................S
C.............................................................T
davon direkt abgerechnet .............................U

Rücklagestand zum XY...........................15.198,21

bedauerlicherweise bekomme ich hier eine ordentliche Formatierung nicht mit angemessenem Aufwand hin. Ich hoffe, es wird verständlich.

Gruß
14.06.2007, 00:21 von MarieP
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13.06.2007, 23:55 von Fixfeier
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Hallo Gaby,

mach es dir nicht so schwer. Die Gemeinschaft hat die Abrechnung, so wie sie vorliegt, nun mal genehmigt. Das hätte sie nur dann nicht gedurft, wenn gewisse Maßstäbe nicht eigehalten worden wären. Das kann ich aber im Moment erst mal noch nicht erkennen. Die Gemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung frei über ihre Gelder verfügen.

In der Tat, der Ausweis ist etwas "lustig". Ich erkenne aber nicht, was andere Verbuchung irgendjemandem für einen Vor- oder Nachteil bringen könnte. Insbesondere vor dem Hintergrund der Werbungskosten darfst du anteilige Kosten nach deinem Miteigentumsanteil an den tatsächlichen Ausgaben geltend machen. Also in diesem Fall mehr, als die Rücklagzuführung selbst. Die Zuführung zur Rücklage ist dagegen nicht steuerlich absetzbar (auch wenn einige Finanzänter das ab und zu anerkennen). Beides zusammen geht keinesfalls.

Ausgewiesen sind Instandhaltungsmaßnahmen von 1.017,28 und 1.588,04 und 2552,00. Dafür muss der Verwalter Rechnungen vorzeigen können. Er muss selbige Maßnahmen gerechtfertigt haben und dann gilt der Abrechnungsbeschluss. Also prüfe das einmal nach.

Hätte er es anders ausgewiesen würde das am Ergebnis, also am verbleibenden Rücklagensaldo, ja nichts ändern.

Gruß

PS.: Die Kosten des Notrufs scheinen auch mir aufgrund ihrer Höhe prüfenswert.
13.06.2007, 12:22 von gafo
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Hallo Johanni,

213,52 EUR pro Wohneinheit und Jahr. Da kann man dann wohl auch nicht viel für verlangen.

Gruß
gaby

P.s. log mich jetzt aus - bis später
13.06.2007, 12:14 von johanni
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Hallo Gaby,

Zitat:
In der Eigentümergemeinschaft falle ich sowieso immer unangenehm auf, da dort ganz merkwürdige Beschlüsse gefasst werden, die gar nicht beschlußfähig sind. Der Verwalter weiß nicht, was er tut, die Eigentümer haben keine Ahnung und verlassen sich auf den Verwalter - die machen mich wahnsinnig


Eigentümer haben das Recht bei der Verwaltung nachzufragen.
Also nicht nachlassen, wenn Unklarheiten bestehen, auf Klärung bestehen.

Aber genau Dein Beispiel zeigt auf, was schon mehrfach zu Hausverwaltungen abgefragt wurde.

Was zahltst Du für eine Verwaltergebühr?

Johanni
13.06.2007, 12:09 von gafo
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Hallo Johanni,

ich merke schon, da muss ich wohl darauf bestehen die Belege einzusehen.

In der Eigentümergemeinschaft falle ich sowieso immer unangenehm auf, da dort ganz merkwürdige Beschlüsse gefasst werden, die gar nicht beschlußfähig sind. Der Verwalter weiß nicht, was er tut, die Eigentümer haben keine Ahnung und verlassen sich auf den Verwalter - die machen mich wahnsinnig.

Gruß
gaby
13.06.2007, 11:58 von gafo
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Hallo Jobo,

ich war wg. Urlaub nicht auf der Eigentümerversammlung. Keine Ahnung wie sich der Betrag genau zusammensetzt.

Mit dem Verwalter streite ich mich gerade schriftlich, weil er entweder die "Instandhaltung/Rücklage von 1.588,04 EUR" in der Rücklagenabrechnung als "Zuführung" buchen muss, oder diesen Betrag zu den "Instanhaltungskosten" rechnen muss.
Zwischendurch habe ich ihm schon "Unterschlagung" unterstellt - aber der Mann begreift nicht was ich meine.

Auf meine schriftlichen Fragen
- "Wo wird die in Rechnung gestellte Instandhaltung/Rücklage von 1.588,04 EUR auf dem Rücklagenkonto verbucht???"
- "In welcher Position der Hausgeldabrechnung ist die Rechnung für FirmaX (1.600,-EUR) enthalten???
- "Oder ist die Rechnung der FirmaX die Instandhaltungsrücklage ???

hat die Verwaltung bisher nicht geantwortet.
Muss er nicht antworten ??? Muss der Beirat Rede und Antwort stehen??

Gruß
gaby
13.06.2007, 11:44 von johanni
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Hallo,

Zitat:
es wurde ein Notrufsystem eingebaut.

für 2552.- Euro


Diese Rechnung würde ich aber sehr genau prüfen.

Johanni
13.06.2007, 11:14 von Jobo
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Zitat:
es wurde ein Notrufsystem eingebaut.


für 2552.- Euro

Dann kann man ja einen Telefonanschluß mit eine Flatrade in den Aufzug installieren, das kommt auf 10 Jahre dann fast billiger.

Gabe es da mehrer Angebote ?

Erschein mir reichlich hoch !

Jobo
13.06.2007, 11:05 von gafo
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Hallo Johanni,

auf der 1. WEG-Versammlung mußte sich einer bereit erklären "Aufzugswärter" zu sein und u. a. eventuell eingeschlossenen Personen zu befreien - war damals TÜV-Vorgabe, da kein Notrufsystem eingebaut.

Gruß
gaby
13.06.2007, 10:56 von johanni
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Hallo,

Zitat:
es wurde ein Notrufsystem eingebaut.


Aber das ist doch auch schon 1997 Standard in Personenaufzügen

Johanni
13.06.2007, 10:54 von gafo
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Hallo Johanni,

es wurde ein Notrufsystem eingebaut.

Gruß
gaby
13.06.2007, 10:48 von johanni
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Hallo Gaby,

Zitat:
Zitat:
Aufzug Instandhaltungvon 2.552,00



Baujahr 1997??

Johanni
13.06.2007, 10:42 von gafo
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Hallo Jobo,

genauso sehe ich das auch.

Obwohl die Abrechnung anerkannt wurde, muss der Beschluß eigentlich ungültig sein, denn mit der Entnahme von 1.600,- EUR wurde eine Rechnung von 1.588,04 EUR bezahlt.

Mit der Rücklage gem. Wirtschaftspaln von 2.577,00 EUR wurde die Aufzug Instandhaltung von 2.552,00 EUR bezahlt.

In die Rücklagen ging 0,- EUR

Optisch sieht es nun so aus, als hätte die Gemeinschaft "nur" 1.600,- EUR aus den Rücklagen entnommen.
Eigentlich hätten aber 2.577,00 EUR zugeführt und 4.140,04 EUR entnommen werden müssen. Dieses hätte zur Folge gehabt, dass die Gemeinschaft über eine Erhöhung der monatlichen Rückstellung hätte beschließen müssen (wir zahlen nur 2,99 EUR pro qm/Jahr - 12 Wohnenheiten - Baujahr 1997)

Gruß
gaby
13.06.2007, 10:16 von Jobo
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Hallo Gaby,
frag doch mal den Beirat, der prüft ja in der Regel die Abrechnung vorher und macht sich darüber genauere Gedanken (sollte er zumindest meiner Meinung nach)
Allerdings sehe ich die Abrechnung so
Zitat:
Instandhaltungskosten: gesamt 1.017,28 EUR

das müßte die Summe der tatsächlich angefallenen Instandhaltungskosten sein !
Zitat:
Instandhaltung/Rücklage: gesamt 1.588,04 EUR
das müßte der Betrag sein der in die Rücklage einging, wundert mich aber, da er bei der Zuführung fehlt.
Jobo

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