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17.01.2007, 10:22 von villaportaProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Erhöhung von Brutto-Kaltmietverträgen
Hallo liebe Forumsgemeinde,

gibt es vielleicht jemanden, der Tips geben kann zur Mieterhöhung bei Bruttokaltmietverträgen? Ich habe nur in Erfahrung bringen können, dass das sehr schwierig und heikel ist.

Wer weiss was?

Danke und viele grüsse

Villaporta
Alle 7 Antworten
08.02.2007, 18:37 von Sommer
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Na da habt ihr mir etwas Neues mitgeteilt - habe ich noch nie gehört und auch noch nie anders gemacht. Bisher habe ich mich aber auch noch nie streiten müssen - die Erhöhungsverlangen gingen immer glatt durch; auch bei Mietern die damit nachweislich zum Mieterschutzbund rannten.

Grund ist sicherlich, daß die Mieten bei uns sehr günstig liegen und ich für geraume Zeit keine Probleme haben werde, den Mietpreisspiegelspanne gar zu übersteigen.

Zudem sind diese mittleren BK-Werte derart niedrig (eben von 2004) daß ein smarter Mieter weiß: Besteht er darauf, daß die tatsächlichen BKs angesetzt werden, dann sinkt die Nettokaltmiete ja noch mehr...und rutscht damit noch eher in den Spannenwert so daß die Erhöhung eh weiterhin begründet bleibt.

Allerdings: ein wichtiges Hinweis da das natürlich die Chance auf Verschleppung einer Mieterhöhung birgt!

Danke!

S.

08.02.2007, 13:39 von villaporta
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Hallo zusammen,

Danke Marie P. für die ausführliche Schilderung. So hatte ich es auch - leider - verstanden. Lieber wärer mir durchaus Sommers Variante.

Das heisst jetzt für mich, dass ich tatsächlich eine aktuelle BeKo-Aufstellung machen, die nicht älter ist als ca. 4 Wochen.

Na toll, wer kann bloss so urteilen???

Viele Gruesse und vielen Dank

Villaporta
08.02.2007, 10:30 von Augenroll
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Ich kenne das so, wie von MarieP beschrieben.
07.02.2007, 22:17 von MarieP
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Hallo

Der BGH hat am 26. 10. 2005 (AZ VIII ZR 41/05) ein interessantes Urteil zur Bruttokaltmiete veröffentlicht, in dem es um die Erhöhung einer Bruttokaltmiete auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ging. Da der Mietspiegel nur Nettomieten ausweist, hatte das Kammergericht vom Vermieter verlangt, die zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung maßgeblichen Betriebskosten darzulegen, damit diese sodann von der Miete abgezogen werden konnten, um eine vergleichbare Nettomiete errechnen zu können. Der Bundesgerichtshof hat dieses Urteil bestätigt. Damit kann in solchen Fällen eine Mieterhöhung unter Hinweis auf die Angaben im Mietspiegel nur erfolgreich sein, wenn der Vermieter eine aktuelle Betriebskostenaufstellung anfertigt.

od vielleicht auch hier


http://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm1101/110109.htm
Danke Sommer für Deine Antwort!

Ich bin sehr erstaunt, dass Du schreibst, dass das so einfach ist. Habe letztes Jahr mit viel Aufwand einen BruttoMV aufgelöst und die Miete erhöht - mithilfe eines Anwaltes.

Der Anwalt hat mir ein höchstrichterlihes Urteil (aus 2006) gegeben, nachdem der VM bei Bruttomieten ganz aktuelle BeKo nachweisen muss, die dann aus der zu erhöhenden Miete rausgerechnet werden müssen, um einen kompatiblen Wert zum Mietspiegel zu erhalten. Demnach reicht es nicht, wenn Du zB per 01.08.07 die Miete erhöhen willst und dafür die Abrg. 2006 als Beo-Massstab heranziehst!

Das ist meine letzte Information für Berlin. Das haben mir 2 Anwälte unabhängig von einander mitgeteilt. Beide sagten auch, dass diese ME äusserst schwierig durchzusetzen sind.

Hast Du denn selber solche Bruttomieterhöhungen durchführen können? Und ging das glatt durch? (Bes. bei Mietern, die widersprochen haben?)

Vielen Dank für den Link, Mietspiegel kannte ich zwar, aber die in Deinem Link gennanten Beko nocht nicht

Freue mich auf Deine ANnwort!

Viele Grüsse

Villaporta

07.02.2007, 20:17 von Sommer
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Äh, was ist denn daran schwierig?

Bruttokaltmieten lassen sich ganz ordentlich nach BGB erhöhen. Also 20% alle drei Jahre (Kappungsgrenze) und Abstand von 1 Jahr zwischen den Erhöhungen (genauer gesagt: zwischen Erhöhung und dem nächsten Erhöhungsverlangen...faktisch also 15 Monate).

Wichtig ist nur: Du musst den Vergleich (zum Mietpreisspiegel, Vergleichswohnungen etc.pp.) auf Basis von Nettokaltmieten machen. Also Rausrechnen - und das ist am einfachsten wenn man einen qualifizierten Mietpreisspiegel hat, der auch eine Auskunft über die kalten Betriebskosten eines Hauses macht. In Berlin ist das der Fall - da kann man dann diesen Betrag pro qm abziehen und hat die Nettomiete.

Vorteilhaft ist, daß Du weder die tatsächlichen Betriebskosten darlegen musst (die dann immer Gegenstand der Diskussion werden könnten wie bei den sonst üblichen BK-Abrechnungen) - Nachteil ist, daß Dein Haus aber eben auch mit diesem Betriebskostenwert klarkommen muß. Vor allem wenn dieser so veraltet ist wie der Berliner Spiegel (der ist von 2004! zu sehen unter http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/mietenbegriff.shtml) dann kann das natürlich knirsch werden.

Aber dann ist das Erhöhen so einfach wie Zähnlein ziehen und wasserdicht - schreibe nur bitte nicht im Erhöhungsverlangen etwas von einem "Betriebskostenanteil" oder gar "Betriebskostenpauschale". Du hast Teilinklusivmieten vereinbart und keine Pauschalen o.ä. - für die Erhöhung ist es aber eben erforderlich, die BKs rauszurechnen und dies erfolgt auf Basis des Mittelwertes aus dem jeweiligen BK-Spiegel für Dein Objekt. Das ist dann absolut wasserdicht.

Gar kein Problem - mach mal!

S.
Hallo zusammen,

ich wollte bei dem genannten, heiklen Thema nochmal nachfragen, ob nicht doch jemand etwas weiss.

Vielleicht wäre es möglich, dem Mieter als Alternative zu einer 20 %igen ME des Bruttovertrages eine Trennung des Vertrages bei gleichzeitiger Erhöhung von 10 % der Kaltmiete anzubieten.

Oder aber man macht eine Mod-Massnahme, damit man eine Mieterhöhung durchsetzen kann (die derzeitige Kaltmiete ist nach Abzug der Betriebskosten ca. 3,00 Euro) Eine solche Massnahme kommt doch Mieter und Vermieter auch zugute???

Wäre sehr TOLL , wenn jemand dazu etwas wüsste!

Viele Grüsse

Villaporta
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