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17.08.2007, 11:58 von marliProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|EINLADUNG ZUR ETV
Hallo Leute,

Brauche dringend eine INFO aus der lf. Rechtsprechung oder aus WEG Gesetz (obwohl ich da nichts gefunden habe)

Folgende Thematik:

Firma A hat eine Eigentumswohnanlage gebaut bestehend aus 3 Mehrfamilienhäusern. Haus 1 und 2 sind fertig, Haus 3 wird bald fertig. Insgesamt sind es 18 Wohnungen. Es sind aber erst 5 Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Lt. Kaufvertrag sind aber schon 13 Wohnungen verkauft. Wir machen die Verwaltung und haben zur Eigentümerversammlung alle Eigentümer (lt. KV) eingeladen. Jetzt haben wir zwei Querolanten, die behaupten die Einladung wäre nicht rechtens, weil nur die ET lt Grundbuch hätten eingeladen werden dürfen und auch nur die sind Stimmberechtigt. WER KANN MIR BITTE KURZFRISTIG FACHLICHEN HINWEIS GEBEN????

Vielen Dank schon vorab!!!
Alle 3 Antworten
17.08.2007, 13:09 von marli
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Habe gerade selber noch was rausgefunden... für alle die es auch interessiert..

I. Werdende oder faktische Eigentümergemeinschaft
Wird Raumeigentum vom Alleineigentümer durch Teilungserklärung nach § 8 WEG begründet, können zwischen
dem Geschäft der vom Alleineigentümer kaufenden Ersterwerber und der Grundbucheintragung, die diese Käufer
erst zu Wohnungseigentümern macht, mehrere Monate, aber auch Jahre vergehen. Vor allem um die Käufer zu
schützen, die eine rechtlich gesicherte Position erworben haben, und ihnen bereits die Mitspracherechte in der
Gemeinschaft zu ermöglichen, hat die Rechtsprechung die Figur der werdenden oder faktischen Eigentümergemeinschaft
entwickelt (OLG Hamm ZMR 2005, 219; OLG Köln ZMR 2004, 859, 860; BayObLGZ 1990, 101,
105; Heismann ZMR 2004, 10; s auch BGH ZMR 2004, 206 = NZM 2004, 103; offen gelassen von BGH NJW
1983, 1615, 1616; kritisch OLG Saarbrücken NJW-RR 2002, 1236). Voraussetzungen:
���� Wohnungsgrundbücher müssen angelegt sein (OLG Hamm ZMR 2003, 776; KG ZMR 1986, 295)
���� zwischen Alleineigentümer und Erwerber muss ein gültiger Erwerbsvertrag vorliegen
���� Lasten und Nutzungen müssen übergegangen sein
���� der Wohnungseigentumsanwärter muss die Wohnung in Besitz genommen haben (soweit es bereits eine
Wohnung im Rechtssinne gibt)
���� für den Käufer muss eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein
II. Erst- und Zweiterwerber
Wer vom Alleineigentümer erwirbt ist Ersterwerber, solange keine Gemeinschaft entstanden ist. Wer vom Alleineigentümer
erwirbt, wenn eine Gemeinschaft entstanden ist, ist Zweiterwerber, es denn, er war bereits vor Entstehung
der Gemeinschaft werdender Eigentümer. Dann bleibt er Erstwerber.
III. Rechtsfolgen
Alleineigentümer und der oder die Ersterwerber bilden die werdende oder faktische Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Mitglieder dieser Gemeinschaft haben die gleichen Rechte und Pflichten wieWohnungseigentümer.
Sie können also Vereinbarungen treffen, Versammlungen abhalten, Beschlüsse treffen (KG FGPrax 2004,
112; OLG Hamm WuM 2000, 319; BayObLG FGPrax 1998, 17) und einen Verwalter bestellen. Sie haben
Gebrauchsrechte iS von § 15 WEG, sind in entsprechender Anwendung von § 16 WEG zur Zahlung der Wohngelder
verpflichtet (OLG Köln ZMR 2004, 859, 860; OLG Frankfurt aM ZMR 1997, 609; BayObLG WuM 1986, 29;
OLG Stuttgart OLGZ 1979, 34; aA OLG Köln NJW-RR 1999, 959) und können ihre Rechte in Verfahren nach
§§ 43 ff WEG wahrnehmen (KG FGPrax 2004, 112; BayObLG NJW-RR 1997, 1443). Der werdende Eigentümer
kann auch schon einen Beseitigungs- bzw Unterlassungsanspruchs aus § 1004 BGB iVm § 15 III WEG geltend
machen (OLG Hamm ZMR 2005, 219; NJW-RR 1994, 975, 977). § 12 WEG ist allerdings nicht anwendbar (OLG
Hamm WE 1994, 239).
Die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft endet mit der Eintragung des Ersterwerbers im Grundbuch
(OLG Karlsruhe ZMR 2003, 374; KG ZMR 2001, 656; BayObLG NJW-RR 2000, 1540 = NZM 2000, 655; OLG
Köln WuM 1999, 642 = NZM 1999, 765). DieWohnungseigentümergemeinschaft ist damit in Vollzug gesetzt (KG
ZMR 2003, 54). Gab es neben dem zuerst im Grundbuch eingetragenen Erwerber weitere vom Alleineigentümer
kaufende „faktische“Wohnungseigentümer, verlieren diese durch den Vollzug der Eigentümergemeinschaft ihre
Rechte als werdende Eigentümer nicht rückwirkend (OLG Hamm ZMR 2000, 128, 130; BayObLG ZMR 1998,
101 = WuM 1998, 178, 179; NJW-RR 1997, 1443, 1444; BayObLGZ 1990, 101, 105 = NJW 1990, 3216, 3218).
17.08.2007, 12:29 von Dernie
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Habe gerade ein ähnliches Problem.

Entscheidend ist, wer lt. Notarvertrag zu der ETV "gehen darf" und natürlich ob der Eigentumsübergang schon stattgefunden hat.

Nicht zwingend entscheidend ist, wer noch im Grundbuch steht!!!

Gruß,
Dernie
17.08.2007, 12:04 von johanni
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Hallo,

Zitat:
die behaupten die Einladung wäre nicht rechtens, weil nur die ET lt Grundbuch hätten eingeladen werden dürfen und auch nur die sind Stimmberechtigt. WER KANN MIR BITTE KURZFRISTIG FACHLICHEN HINWEIS GEBEN????


Ist richtig, aber wo ist das Problem?, Warum hat der verkäufer seine Stimmrechte nicht den einzelnen Käufer abgetreten?
Dieses kann immer noch nachgeholt werden bzw. die neuen Eigentümer- Käufer erhalten eine entsprechende Vollmacht des Verkäufers.
Aber als Verwalter sollte man wissen, wann der Eigentumsübergang stattfindet. Ein Kaufvertrag reicht hierfür nicht aus.

Johanni
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