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08.11.2006, 18:55 von SchnitzelProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Eigenbedarfskündigung
Hallo,

mit Interesse habe ich Eure Beiträge gelesen. Leider habe ich keine 100% Lösung für mich gefunden. Es wäre nett wenn ihr mir weiterhelfen könnt.

Mein Vater hat ein Mehrfamilienwohnhaus vermietet. In einer 2Zimmerwohnung (56 qm) im 1.Stock wohne ich. Unserem Mieter im Erdgeschoß (3 Zimmerwohnung mit direktem Gartenzugang) haben wir im Februar 06 wegen Eigenbedarf mit 12 monatiger Kündigungsfrist gekündigt. Warum Eigenbedarf? Ich habe im Mai 06 geheiratet und würde gerne mit meinem Mann zusammen ziehen. Er selber hat auch nur eine 58 qm Wohnung. Im August 06 kam unsere Tochter zur Welt. Jetzt ist es schon November und wir wohnen immer noch getrennt.Zu dritt ist es einfach in meiner 2 Zimmerwohnung zu klein.

Der Mieter ist leider Alkoholiker und macht keinerlei Anstalten eine neue Wohnung zu suchen. Dass er Ende Februar freiwillig auszieht ist unwahrscheinlich. Wir haben nach der Kündigung gleich einen Brief vom Anwalt bekommen, dass er in die Wohnung im 1.Stock ziehen würde (gleich groß wie seine) die momentan an eine Rentnerin vermietet ist die sehr selten in der Wohnung ist, da sie noch eine Zweitwohnung hat. Aber nur wenn wir den Umzug und die Anwaltskosten zahlen. Wir haben darauf hin dem Anwalt geschrieben, dass es nicht akzeptabel ist und seit dem nichts mehr gehört. (Vermutlich weil der Anwalt nicht ohne Honorar arbeitet). Nach 12 Monaten im Krankenstand wurde er von seinem Arbeitgeber gekündigt und wird wohl demnächst Hartz IV Empfänger werden. Berufsunfähigkeit wurde nicht anerkannt. Momentan schuldet er uns 2 Monatsmieten. Müssen wir ihm nun eine Mahnung mit 5-tägiger Zahlungsfrist zukommen lassen oder können wir gleich fristlos kündigen? Wie sieht unsere Chance vor Gericht aus? Ist es ihm gesundheitlich zumutbar? Oder stehen meine Chancen mit Mann und Kind besser? Meine Eltern (Babysitter) und meine Arbeitsstelle (ich bin selbständig) sind gleich im Nachbarhaus. D.h. ich muß mein Kind nicht mit dem Auto transportieren wenn ich in die Wohnung einziehen kann. Auch der Babyruf funktioniert über die beiden Häuser. Die anderen Mieter im Haus (3 Parteien) beschweren sich schon über die Geruchsbelästigung die von seiner Wohnung ausgeht.

Habt ihr einen Tipp für mich wie wir die ganze Sache am besten angehen können um möglichst keine Fehler zu machen?
(Falls es eine Rolle spielt: Meine Eltern haben das Haus je zur Hälfte an meine Schwester und mich im Jahr 2005 übergeben. Allerdings ohne Rechte und Pflichten).

Über Eure Antworten wäre ich ziemlich dankbar.
Viele Grüße
Schnitzel
Alle 5 Antworten
09.11.2006, 14:05 von frischebrise
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Hallo,
wenn das Sozialamt die Miete übernimmt, zahlt diese nur für eine gestimmte Wohnungsgröße, die auf den Mieter/Familie abgestimmt ist. z.B. alleinstehend werden 48qm als ausreichend angesehen. D.h. den Rest müßte M. selber aufbringen, wenn er weiter wohnen bleiben will. Woher bei 2 MM Verzug.
Wenn M. die angebotenen Wohnungen nicht akzeptiert, wird es hart. Er verzögert zu Lasten von VM. VM sollte Vermieterpfandrecht erklären.
Die Sozialhilfe ist nicht als sicher anzusehen, denn nur ein kleiner Verstoß des M. und diese wird gekürzt oder gestrichen, somit steigt das Risiko für VM weiter.

Wahrscheinlich wird an einer Räumungsklage kein Weg vorbeiführen.
09.11.2006, 13:05 von Schnitzel
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Hallo,

vielen Dank für die raschen Antworten.
Ohne Rechte und Pflichten heißt, dass mein Vater weiterhin die Mieteinnahmen zustehen er aber auch für alle Kosten die entstehen aufkommen muß. Wir sind nur Eigentümer geworden wegen der 10jährigen Schenkungsgrenze.

Luft nach oben bezüglich der Miete haben wir noch. Mieterhöhung war geplant zum 01.01. hab gerade gelesen, dass diese 3 Monate vorher angekündigt werden muß und der Mieter eine Zustimmungserklärung unterschreiben muß.

Heute kam der Mieter zu uns. Er hat nun wirklich Sozialhilfe beantragt. Bin in dem Thema nicht ganz fit - was ist die Arge genau?

Bei der Wohnungsbaugenossenschaft im Ort haben wir schon ein Antragsformular bei Künigung im Februar geholt und ihm überlassen. Liegt auch ausgefüllt bei der Wohnungsbaugenossenschaft. Problem ist nur, die Wohnungen wo ihm angeboten wurden waren ihm zu klein (60 qm) und in einer nach seinen Worten "assozialen" Wohngegend und nicht nah genug am Supermarkt. Unsere Wohnung ist nur 3 Gehminuten davon entfernt. Kann das Sozialamt ihn zwingen umzuziehen? Gibt es hier keine Zumutbarklausel?
Unser Mieter ist geschieden. Seine Exfrau und Kind wechseln die Straßenseite wenn sie ihn sehen. (Eigentlich ein armer Hund)

Tausch meiner Wohnung mit seiner funktioniert nicht. Bei dem Gestank in seiner Wohnung ist eine Generalüberholung notwendig. Wo sollen wir dann so lange wohnen?

Geld würde ich ihm gerne anbieten, das Problem ist nur, dass er die Wohnung nicht verlassen will.

Grüße
Schnitzel
09.11.2006, 09:28 von frischebrise
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Hallo @ Schnitzel,
meine Vorredner haben schon sehr gute und weise Ausführungen gemacht.
Noch folgendes sei anzumerken.
Wenn Mieter A nun arbeitslos geworden und in absehbarer Zeit Harz IV greift, bei einer fristlosten Kündigung die Arge informieren, damit die Miete direkt vom Kostenträger an Sie geht.
Sie haben nichts über den Familienstand von M. A. ausgesagt.
Es könnte sein, dass die Arge geeigneten und preiswerteren Wohnraum für Mieter A bereitsstellt um Kosten zu sparen.
Vielleicht hat VM noch Luft nach oben um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.

Vielleicht wäre ein Umzug von M. A. dadurch abzusehen.
09.11.2006, 01:38 von Rita
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Unter Übergabe "ohne Rechte und Pflichten" kann ich mir nun so rein gar nichts vorstellen ... aber egal:

berechtigte Eigenbedarfskündigung ist eine Sache
Grund zur außerordentlichen Kündigung = erheblicher Zahlungsverzug i.S. § 543, 569 BGB ein zusätzlicher Punkt

Obwohl mir die Chancen des Rechtswegs sehr gut erscheinen, müsst ihr euch leider klarmachen, dass bis zu einer gerichtl. bestimmten Zwangsräumung noch viele Monate ins Land gehen können und auch noch viel Geld von euch vorausgezahlt werden muss (Gerichtskosten, Zwangsräumung). Eine 100%ige Lösung gibt es da auch nicht, da so etwas oft nur von der Tageslaune des Richters abhängt.

Da ist es oft tatsächlich sinnvoller, dem Mieter eine "Auszugsprämie" anzubieten - allerdings Zahlung erst NACH "freiwilligem" Auszug und nur mit rechtsanwaltlicher/notarieller Vereinbarung.

Klarmachen sollte man ihm allerdings, dass ansonsten die Sache unverzüglich per Rechtswalt/Rechtsweg bis zum bitteren Ende (= Zwangsräumung) durchgezogen wird.
08.11.2006, 19:35 von CMAX_65
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Hallo "schnitzel",

wenn 2 Monatsmieten fehlen ist eine fristlose Kündigung möglich. Die würde ich auch sofort aussprechen.

Allerdings - wie lange es dann endgültig dauert, Ihn herauszukriegen, Räumungsklage evtl. Räumung - das steht in den Sternen und kann viel Nerven kosten.

Ich sehe 3 Alternativen:

1) Ihre Wohnung im Tausch anbieten. Problem sie haben den ungewollten Mieter immer noch im Haus.

2) Mit der zuständigen Arge sprechen, vielleicht haben die Sozialwohnungen oder wissen von Wohnbaugesellschaften.
Hilfe beim Umzug würde ich anbieten.
Da bald abzusehen ist, wie Sie sagen, dass der Mieter Harz`ler wird, sind Sie früher oder später zuständig für Ihn und müssen seine Unterkunft bezahlen.

3) Überlegen, ob Auszug mit Geld zu beschleunigen ist. Zauberwort "Barabfindung" bei Auszug. Ist vielleicht nicht ganz billig, aber dazu geeignet in der Zukunft eine Menge Ärger zu sparen. Die Frage ist was ist es Ihnen wert, in Ruhe zu leben ???

MFG

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