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16.08.2005, 19:13 von LinusProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Eigenbedarf
Ich bin gerade dabei ein Haus zu kaufen, um es umzubauen und dann mit meiner Familie darin zu wohnen (3 Kinder). Das Problem ist, daß in den Haus zZt. 2 Wohnungen und ein Zimmer im Keller vermietet sind (3 Mieter). Bei einem Mieter vermute ich, daß er ein Sozialfall ist. Geplant ist das Haus zu kaufen und auf Eigenbedarf zu kündigen.
Frage dazu:
- gibt es, ausser den gesetzlichen, bestimmte Kündigungsfristen ?
- hat der "Sozialfall" gesonderte Kündigungsfristen ?
- Muß ich mich auf einen langen Kampf einstellen?
Das Problem ist, daß der Umbau der beiden Wohnungen nur dann sinnvoll durchgeführt weren kann, wenn alle Mieter raus sind.
Alle 18 Antworten
30.08.2005, 12:36 von Kasperkopf
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Hallo Vermieterheini,

wie war Dein Urlaub?

Gruss Kasperkopf
30.08.2005, 12:15 von Vermieterheini1
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Nachdem die Forenbetreiber bzw. Moderatoren nicht gewillt sind Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen ALLE meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos NICHT wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
18.08.2005, 11:41 von volker
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Hallo Kasperkopf,

habe bisher nicht den Eindruck, dass du das Neue nicht mitkriegst. Oder nicht mehr mitkriegst.

Wenn ich auch nicht ständig im Netz bin, werde ich bei Gelegenheit schon meinen Kommentar abgeben. Nur an der Diskussion über "Körnerfresser" und ähnlichem werde ich mich nicht beteiligen.

Sollte du jetzt aber nicht als persönliche Wertung deiner Aussagen betrachten. Ich stimme deinen Aussagen in einem anderen Posting durchaus zu.

Nur sollten wir bedenken, ob uns das Niveau dann noch gefällt. Wenn die Beiträge nur noch der Verunglimpfung oder Belustigung dienen, ist dieses Forum bald wieder im Zustand vor 2005.

Ich glaube nicht, ob ich dann noch hier zu finden bin. Freut vielleicht aber auch wieder den einen oder anderen.

In diesem Sinne einen schönen, ärgerlosen und sonnigen Arbeitstag.

Viele Grüße
Volker

18.08.2005, 11:16 von Kasperkopf
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Hallo Volker,

Danke! Naja, dann bin ich ja beruhigt. Dachte schon, ich hätte mal wieder was Neues verpasst.

Gruss Kasperkopf
18.08.2005, 11:04 von volker
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Hallo Kasperkopf,

du hast es schon richtig verstanden.

Das ist dann die Interessenabwägung. Leider.

Grüße
Volker
18.08.2005, 10:35 von Kasperkopf
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Hallo RMHV,

also kann doch der Richter zum Beispiel sagen: 106 m² für 5 Personen, da herrscht keine Not - auch wenn es zur Miete ist - aber der Mieter xyz ist schon über 80 Jahre alt, wohnt schon seit 40 Jahren in der Wohnung, den kann man nicht mehr verpflanzen.

Oder habe ich wieder was falsch verstanden??

Gruss Kasperkopf
18.08.2005, 10:22 von RMHV
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Zitat:
Kasperkopf » 18.08.05 09:51 «

Hallo diega,

also vereinfacht ausgedrückt: Die Gründe, warum er Eigentümer in sein Eigentum ziehen will müsen schwerer wiegen als die Gründe des Mieters, warum er nicht ausziehen will???

So habe ich es zumindest immer in der Fachliteratur gelesen und wurde es mir von meinem Anwalt erklärt.

Gruss Kasperkopf


Genau so ist es. Und die ausführliche Begründung ist eben für die Interessenabwägung nach einem Widerspruch erforderlich und nicht für die Wirksamkeit der Kündigung. Ginge es bei der um die Wirksamkeit, wäre die Kündigung bei nicht ausreichend gewichtiger Begründung unwirksam und damit erledigt. Da es aber um den Härtefall geht, führt eine Überwiegen des Mieterinteresses dazu, dass nach § 574a Abs. 1 BGB "das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist", also nicht zwingend auf unbestimmte Zeit.

Es geht dabei ausschließlich um die Rechtsfolgen, nicht um die Notwendigkeit der ausführlichen Begründung.
18.08.2005, 09:51 von Kasperkopf
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Hallo diega,

also vereinfacht ausgedrückt: Die Gründe, warum er Eigentümer in sein Eigentum ziehen will müsen schwerer wiegen als die Gründe des Mieters, warum er nicht ausziehen will???

So habe ich es zumindest immer in der Fachliteratur gelesen und wurde es mir von meinem Anwalt erklärt.

Gruss Kasperkopf
17.08.2005, 17:33 von Diega
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Hy,

eigentlich (theoretisch) ganz einfach.
Hat RMHV eigentlich beschrieben.

Zitat:
für die Interessenabwägung bei einem Widerspruch des Mieters


Jede Münze hat zwei Seiten.

weil neben dem Eigentum des Vermieters auch das Besitzrecht des Mieters den Schutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG genießt.

Bei der Auslegung und Anwendung der genannten mietrechtlichen Vorschriften sind deshalb von den Zivilgerichten neben den Belangen des Vermieters, seinem Erlangungsinteresse, auch die Belange des Mieters, sein Bestandsinteresse, angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen .

Gruss Dieter
17.08.2005, 16:55 von Kasperkopf
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Hallo RMHV,

wäre ja schön, wenn es so wäre. Aber warum wird dann hier im Forum immer darauf hingewiesen: begründen! Und zwar ausführlich!??

Gruss Kasperkopf
17.08.2005, 16:51 von RMHV
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Zitat:
Kasperkopf » 17.08.05 11:13 «

Hallo Linus,

106 m² für fünf Personen? Das ist doch mal rein von den m² her gesehen völlig ausreichend! Einzig auf die Zimmeranzahl könntest Du Deinen Eigenbedarf begründen.


Der Eigenbedarf muss nicht begründet werden. Der Wunsch, das eigene Haus bewohnen zu wollen, reicht für eine wirksame Eigenbedarfskündigung aus. Das Verfassungsgerich hat zu diesem Aspekt in der Entscheidung 1 BvR 29/99 vom 20.05.1999 insbesondere in Tz. 15 sehr deutliche Ausführungen gemacht.

Die aktuelle Wohnsituation des Eigentümers ist nur für die Interessenabwägung bei einem Widerspruch des Mieters nach § 574 BGB zu berücksichtigen. Dazu muss der Mieter aber erst einmal Härtegründe vortragen.
17.08.2005, 11:13 von Kasperkopf
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Hallo Linus,

106 m² für fünf Personen? Das ist doch mal rein von den m² her gesehen völlig ausreichend! Einzig auf die Zimmeranzahl könntest Du Deinen Eigenbedarf begründen. Bei 106 m² ist davon auszugehen, dass es eine 4-Zimmer-Wohnung, also mit 2 Kinderzimmern ist. Du schreibst aber, dass sich alle drei Kinder ein Kinderzimmer teilen müssen. Wie kommt's??

Zu Deinen potentiellen Mietern: Interessant wäre noch, zu erfahren, wie alt die sind, ob sie krank sind, ob sie selbst Kinder haben etc.

Normale gesetzliche Kündigungsfristen sind wie folgt gestaltet:
3 Monate bei Mietverhältnissen bis 5 Jahre,
6 Monate bei Mietverhältnissen zwischen 5 und 8 Jahre,
9 Monate bei Mietverhältnissen zwischen 8 und 10 Jahre,
12 Monate ab 10 Jahre.

Heißt für Dich: dem Sozialfall mit sechs Monaten kündigen, den anderen mit drei Monaten.

Gruss Kasperkopf
17.08.2005, 10:25 von Linus
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Danke für eure angebrachte Skepsis,
hier noch ein paar Daten zur Erläuterung.
Zur Zeit wohne ich mit meiner Familie (2 Erw., 3 Kinder [1,2,5 Jahre alt] ) in einer 106qm Mietwohnung. Der Platz wir langsam eng da alle Kinder in einem 15qm Zimmer sind.
Insofern "glaube" ich an begründeten Eigenbedarf.

Die Mieter wohnen unterschidliche lange drin.
6 Jahre -> "Sozialfall"
3 Jahre
2 Jahre
so daß ich regulär sowieso nicht unter 6 Monate Kündigungfrist davon kommen. ZzT. muß ich auch davon ausgehen, daß die Mieten regelmäßig bezahlt werden.
Den Preis werde ich auf jedenfall drücken. Aber was hilft das Geld wenn man im eigenen Haus nicht wohnen kann.
17.08.2005, 09:44 von Kasperkopf
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@Jessyca:
auch einem "Sozialfall" kann man wegen Eigenbedarf kündigen, insofern ist Deine Aussage, dass Linus den nur los wird, wenn er mit 2 MM in Verzug ist, nicht ganz korrekt.

@Linus:
Es kommt darauf an, wie Deine derzeitige Wohnsituation ist. Hast Du für Dich und Deine Familie ausreichenden Wohnraum, kann es in der Tat schwierig werden, Eigenbedarfskündigungen durchzusetzen. Deine Gründe, warum Du in diese Wohnungen ziehen willst, müssen schwerer wiegen als die Gründe, warum die Mieter vielleicht nicht ausziehen wollen. Natürlich gibt es diese Horrorbeispiele von jahrelangen Prozessen aber nicht jedes Eigenbedarfsbegehren muss gleich so ausgehen. Ich kann mich sonst nur Nachtfee anschließen: Drücke mit dem Argument, dass Dir unter Umständen eine jahrelange gerichtliche Auseinandersetzung ins Haus steht, deutlich den Preis. Wenn der Verkäufer darauf nicht einsteigt, soll er alternativ dafür sorgen, dass die Mieter ausziehen. Den "normalen" Preis für ein Haus mit Mietern würde ich nicht bezahlen.

Gruss Kasperkopf
17.08.2005, 09:21 von jessyca1603
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Ich möchte dir dringend davon abraten, dieses Haus mit deinem Vorhaben zu kaufen. Ein Haus kaufen ist kein Spiel, da geht es um viel Geld. Du kannst nicht einfach davon ausgehen, dass du bei Eigenbedarf alle Rechte der Welt hast. Du musst begründeten Eigenbedarf haben. Informier dich mal im Netz, welche Gründe zum begründeten Eigenbdarf gehören. Ich habe letztlich mal von einem Fall gehört, bei dem hat es 10 Jahre gedauert, bis die Mieter raus waren. Es kommt dabei auch drauf an, wie die Mieter zahlen. Sind es zuverlässige Mietzahler, die schon länger drin wohnen, wirst du es sehr schwer haben. Den Sozialfall, sofern es einer ist, kannst du nur in die Wüste schicken, wenn er mit mehr als 2 Monatsmieten in Verzug gerät. Mach dir keine Illusion, man wird in Deutschland Mieter die zahlen nicht so schnell los. Eigenbedarf ist kein Freibrief. Und selbst Mieter die nicht bezahlen wird man nicht unbedingt schnell los. Du halst dir da riesen Probleme auf, die irgendwann in Frust umspringen werden.

Nur ein gut gemeinter Rat.

Viele Grüße

Jessyca
16.08.2005, 23:07 von Nachtfee
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Hallo Linus,

da würde ich dir doch glatt mein leerstehendes Haus in Köln
anbieten, nein, dafür gibt es bereits einen Käufer.
Zu deiner Information, Mieter drücken den Kaufpreis des
Hauses, solltest du unbedingt bei dem Kaufpreis berücksichtigen. Ein anderer Vorschlag wäre, wenn du unbedingt
dieses Haus haben möchtest, schlage dem Noch-Eigentümer
vor, er solle mindestens dafür sorgen, dass die Kellerwohnung
und X Wohnung leer wird (sollte in dein Baukonzept passen
wegen des Umbaues), dann würdest du das Haus kaufen.
Der Noch-Eigentümer kann ja den Mietern ein Angebot machen,
damit sie selbst kündigen (Kündigungsfrist von 3 Monaten
muß nicht eingehalten werden oder 1000 Euro für Umzugskosten
etc als Beispiel). Dieses sollte aber nicht dein Problem werden, weil verkaufen möchte der Eigentümer. Der bekommt
das Haus aber vollbelegt sogut wie gar nicht verkauft oder
geht mit seiner Preisvorstellung weiter in den Keller.
Zeige klar und deutlich dein Interesse aber nur wenn ....
Du wirst Probleme über Probleme bekommen dieses Haus wegen
Eigenbedarf oder Umbau leer zu bekommen. Das wird ein
Alptraum und der Noch-Eigentümer ist froh, seine unter
Umständen lästigen Mieter samt Haus losgeworden zu sein.
Grüße Nachtfee
16.08.2005, 19:22 von Linus
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Hallo Nachfee,
die Mietverträge habe ich in Kopie vorliegen. Es sind Standardmietverträge ohne besondere Klauseln oder Vereinbarungen.
Ein leerstehende Haus ist in dieser Wohngegend nicht zu bekommen.
16.08.2005, 19:16 von Nachtfee
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Hallo Linus,

schaue dir bitte die Mietverträge unbedingt an. Es wird
sehr schwierig werden, ein Haus komplett leerzubekommen.
Warum nimmst du dir kein leerstehendes Haus?
Ärger ist vorprogrammiert.
Ich rate dir davon ab, dieses Haus zu erwerben.
Grüße Nachtfee
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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Schreiben Sie uns!
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